2022 QCCQ 985, 2022 QCCQ 985

Corfield c. Chartier 2022 QCCQ 985 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE JOLIETTE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-702177-202 DATE : 25 février 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS MALLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Katy Corfield Et Julien Arcand Parties demanderesses c. Jean-Guy Chartier

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Corfield et Monsieur Arcand (les Acheteurs) invoquent la garantie légale contre les vices cachés. Ils réclament 14 936,17 $. Ce montant correspond aux coûts pour corriger les déficiences et les frais d’expertise. [ 2 ] Monsieur Chartier conteste la demande. Il soulève la présence d’une clause d’exclusion de garantie légale de qualité à l’acte de vente.

Il soutient également que les problèmes allégués étaient visibles au moment de la vente. Les questions en litige [ 3 ] Dans la présente affaire, les parties soumettent notamment les questions suivantes : A. Quel est l’impact de la clause d’exclusion de garantie légale de qualité ? B.

Les Acheteurs ont-ils démontré de façon prépondérante qu’ils ont été victimes de fausses représentations ou de dol de la part de Monsieur Chartier ? ***** [ 4 ] Le fardeau de preuve à remplir est lourd pour les Acheteurs qui acquièrent l’immeuble sans garantie légale et à leurs risques et périls. [1] Or, le Tribunal est d’opinion que les Acheteurs ne démontrent pas de manière prépondérante que Monsieur Chartier a intentionnellement tenté de les tromper sur les vices allégués. Voici pourquoi. A.

Quel est l’impact de la clause d’exclusion de garantie légale de qualité ? [ 5 ] L’Acte de vente notarié stipule ce qui suit : « Cette vente est faite sans aucune garantie, aux risques et périls de l’acheteur ». [2] [ 6 ] Cette clause est claire et non ambiguë. Elle a pour effet d’écarter la garantie contre les vices cachés [3] et d’empêcher les Acheteurs d’avoir un recours contre Monsieur Chartier. En effet, bien qu’un vendeur soit habituellement tenu de garantir la qualité du bien vendu, [4] la jurisprudence [5] et la doctrine [6] reconnaissent l'application de ce type de clause.

Autrement dit, n’étant pas un vendeur professionnel, Monsieur Chartier peut exclure ou limiter sa responsabilité et ce, même pour des vices qu’il connaît. [7]

[ 7 ] Or, les Acheteurs ont librement consenti à cette clause. Le Tribunal ne peut dénaturer l’essence d’une clause claire et précise en se livrant à un exercice d’interprétation. [8] Bref, le contrat clair s’impose. [ 8 ] Tel est le cas en l’espèce. [ 9 ] La clause d’exclusion de garantie légale de qualité est donc opposable aux Acheteurs. B.

Les Acheteurs ont-ils démontré de façon prépondérante qu’ils ont été victimes de fausses représentations ou de dol de la part de Monsieur Chartier ? [ 10 ] Bien que les Acheteurs aient renoncé à la garantie de qualité, [9] ils ne sont pas pour autant forclos de plaider. [10] Ils peuvent malgré tout se plaindre d’une erreur provoquée par le dol. [11] En effet, les règles contractuelles ordinaires s’appliquent malgré la présence d’une telle clause. [ 11 ] Les Acheteurs ont toutefois le fardeau de démontrer par prépondérance de preuve le dol qu’ils invoquent. [12] [ 12 ] Pour y arriver, ils doivent établir que Monsieur Chartier leur a délibérément caché l’existence d’un vice important provoquant ainsi une erreur par le dol. [13] Si tel est le cas, cette erreur doit être déterminante. [14] Enfin, ils doivent également démontrer qu’ils n’ont pas contribué à s’induire eux-mêmes en erreur en agissant de façon négligente ou téméraire. [15] [ 13 ] Le dol peut prendre la forme de mensonges, mais peut également se manifester sous forme de silence ou de réticence. [16] Ce n’est que dans une telle situation que la clause d’exclusion de garantie légale de qualité tombe. [17] [ 14 ] Or, en l’espèce, les Acheteurs n’ont pas réussi à démontrer de façon prépondérante que Monsieur Chartier les avait volontairement induits en erreur par ses déclarations et son comportement.

Au contraire, plusieurs signaux indiquent la présence de problème ou à tout le moins invitent des personnes diligentes à procéder à des inspections approfondies. [ 15 ] En l’espèce, l’immeuble est une résidence unifamiliale de plain-pied construite en 1962. Le prix de vente de 150 000,00 $ est moins élevé que l’évaluation municipale. Il apparaît d’ailleurs défraîchi dès le premier coup d’œil. Avant l’achat, les Acheteurs retiennent les services d’une entreprise pour obtenir un rapport d’inspection préachat. [18] Le rapport relate notamment les problèmes suivants :

a) risque d’infiltration d’eau en raison d’une fissuration présente dans la maçonnerie près d’une fenêtre arrière ; [19]

b) absence de dégagement suffisant près des fenêtres du sous-sol qui constitue un risque d’infiltration d’eau ; [20]

c) absence de fascias sur l’ensemble du bâtiment, situation qui peut causer la dégradation de matériaux. Recommandations de corriger la situation et de vérifier l’état des composantes ; [21]

d) présence de végétation trop près du bâtiment ; [22]

e) absence de gouttière sur une

partie du bâtiment qui peut favoriser l’infiltration d’eau ; [23]

f) absence de scellant au niveau du solin de la cheminée qui favorise les risques d’infiltration d’eau. Recommandations de retenir les services d’une personne qualifiée afin de procéder aux correctifs ; [24]

g) présence d’une fissure à l’arrière du bâtiment sur les fondations. Recommandations de communiquer avec un expert en réparation de fissure afin d’en déterminer l’état, les coûts « et ce avant la fin de la condition d’inspection de votre promesse d’achat en vigueur » ; [25]

h) absence de drain visible sur la dalle de béton. Recommandations de s’adresser à un maître plombier afin d’effectuer une vérification supplémentaire ; [26]

i) la soupape d’évacuation n’est pas reliée à un bassin de captation. Modification immédiate recommandée ; [27]

j) absence de scellant autour du bain/douche qui favorise le risque d’infiltration d’eau ; [28]

k) le rapport incite les Acheteurs à « prévoir un remplacement, la fenestration date de 1993. En général la durée de vie d’une fenêtre est de 15 ans et des fenêtres de qualité peuvent atteindre 25 ans » ; [29]

l) des traces d’eau sont visibles au rez-de-chaussée, dans une garde-robe et au niveau du pontage. Le Tribunal note que les photographies sont d’ailleurs particulièrement révélatrices sur ce dernier point ; [30] [ 16 ] Bref, bien que la situation s’analyse sous l’angle du dol, la conduite des Acheteurs doit aussi être examinée. Autrement dit, ceux-ci doivent avoir exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances et ne doivent pas avoir contribué à s’induire eux- mêmes en erreur.

En effet, l’obligation de divulgation de Monsieur Chartier se termine là où débute l’obligation de diligence des Acheteurs. [31] Or, le prix inférieur à l’évaluation municipale, le contenu du rapport préachat, les indices apparents et le fait que l’immeuble soit vendu sans garantie légale aurait dû les inciter à pousser leur investigation. [32] [ 17 ] En résumé, le Tribunal estime que la clause d’exclusion de la garantie légale est valide, et que la preuve ne permet pas de conclure que Monsieur Chartier a tenté de tromper les Acheteurs.

Ces derniers ont choisi d’acheter l’immeuble dans ces conditons car ils croyaient faire une bonne affaire. [ 18 ] Par conséquent, le Tribunal conclut que le recours des Acheteurs n’est pas justifié.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande ; CONDAMNE les demandeurs Katy Corfield et Julien Arcand à payer au défendeur Jean-Guy Chartier la somme de 209,00 $ à

titre defrais de justice ; __________________________________ Jean-François Mallette, j.c.q. Date d’audience : 24 février 2022 [5] Chrétien c. Simard (Succession de), 2013 QCCQ 196 ; Garage Robert inc. c. 2426-9888 Québec inc., (QC CA); Paquet c. Ayotte, 2006 QCCS 648 . [8] Uniprix inc. c. Gestion Gosselin et Bérubé inc., 2017 CSC 43 , [2017] 2 RCS 59, par. 36.