2021 QCCA 167, 2021 QCCA 167

Ville de Lorraine c. 9398-2585 Québec inc. 2021 QCCA 167 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-028049-195 ( 700-17-008745-126 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 28 janvier 2021 FORMATION : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. PARTIES APPELANTES AVOCAT Ville de lorraine mrc thérèse-de-blainville Me michel beausoleil ( Tandem avocats-conseils ) Par visioconférence PARTIES INTIMÉES AVOCATE 9398-2585 Québec inc. 2640-8955 québec inc. 9032-5465 québec inc.

Me isabelle landry ( BCF s.e.n.c.r.l. ) Par visioconférence En appel d’un jugement rendu le 13 décembre 2018 par l’honorable Stéphane Sansfaçon de la Cour supérieure , district de Terrebonne . NATURE DE L’APPEL : Municipal – Aménagement et urbanisme – Création d'une zone de conservation – Expropriation déguisée – Indemnité d'expropriation – Prescription extinctive. Greffière-audiencière : Lesly Ramos Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 47 Début de l’audience. Argumentation de Me Beausoleil. 9 h 51 Échanges entre la Cour et Me Beausoleil.

10 h 04 Argumentation de Me Landry. 10 h 05 Demande de précisions de la Cour et réponse de Me Landry. 10 h 08 Me Landry reprend ses représentations. 10 h 09 Question de la Cour et réponse de Me Landry. 10 h 15 Me Landry reprend ses représentations. 10 h 24 Question de la Cour et réponse de Me Beausoleil. 10 h 25 Le nom Les Habitations Germat inc. sera modifié pour le nom de 9398-2585 Québec inc. , puisque selon les représentations de l’avocate de l’entreprise, le nom est changé depuis le 15 mai 2019. 10 h 26 Réplique de Me Beausoleil. 10 h 29 Suspension de l’audience. 10 h 36 Reprise de l’audience. 10 h 37 PAR LA COUR : Arrêt rendu séance tenante – voir page 3. 10 h 40 Fin de l’audience.

Lesly Ramos, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Au cours de l’année 1986, les sociétés intimées signent une option pour l’achat de plusieurs terrains situés dans les villes de Rosemère et de Lorraine, sur la Rive-Nord de Montréal. [ 2 ] À cette époque, les terrains situés à Lorraine sont assujettis à un règlement de zonage qui y autorise les usages résidentiels, ce que le président des sociétés intimées, M. Roger Mathon, vérifie juste avant de signer l’option d’achat, et cinq ans plus tard, au printemps 1991, juste avant la date prévue pour la signature des actes d’achat.

De fait, il y aura du retard et les actes d’achat ne seront signés que les 5 (lot 2322897) et 25 (lot 2322974) septembre 1991. Dans l’intervalle, la Ville de Lorraine adopte le règlement de zonage U-91 (en vigueur le 23 juin 1991), qui prévoit dorénavant un usage « conservation » à l’égard des terrains des intimées, à l’exception d’une parcelle de terrain située plus au nord. [ 3 ] Il s’agit d’une réglementation « exceptionnellement restrictive » puisque les intimées « ne peuvent rien y faire, bien qu’[elles] doivent continuer à payer les taxes foncières qui s’y appliquent » (jugement entrepris [1] , paragr. 5).

Ce type de règlement prohibitif est qualifié de « règlement d’expropriation sans indemnité ou de règlement d’expropriation déguisée » (paragr. 13), ce que les appelantes ne contestent pas d’ailleurs (paragr. 16). [ 4 ] Les intimées apprennent la teneur de cette nouvelle réglementation quelques semaines après la signature des actes d’achat. La Ville de Lorraine et les intimées s’engagent alors dans des discussions portant sur la modification du zonage afin d’y autoriser à nouveau les usages résidentiels.

Les discussions s’étireront sur plus de 15 ans, jusqu’à la publication par la Ville de Lorraine, le 3 octobre 2007, d’un avis d’imposition de réserve pour fins publiques sur les terrains des intimées. [ 5 ] À l’automne 2011, la Ville de Lorraine tient un référendum à l’issue duquel la population accepte le projet d’expropriation de la

partie des terrains située au nord, sur laquelle les usages résidentiels étaient toujours permis. [ 6 ] Le 16 février 2012, les intimées déposent la demande en justice qui mènera quelques années plus tard au jugement entrepris. Elles demandent au tribunal de reconnaître que la Ville de Lorraine les a expropriées de façon déguisée, sans indemnité, et donc, qu’elle soit condamnée à leur verser l’indemnité à laquelle elles ont droit. [ 7 ] La MRC Thérèse-de-Blainville, dont fait

partie la Ville de Lorraine, est mise en cause. * * * [ 8 ] Le jugement entrepris ne porte que sur la reconnaissance d’une expropriation et du droit des intimées de réclamer une indemnité, et non sur le montant de cette indemnité, l’instance ayant été scindée le 18 août 2016. [ 9 ] Le juge de première instance donne raison aux intimées. Il déclare que la Ville de Lorraine a, par ses règlements de zonage, exproprié de façon déguisée, et sans indemnité, les terrains des intimées et donne acte de l’offre de celles-ci de céder à la Ville de bons et valables titres sur les deux lots en question.

Il déclare enfin la Ville de Lorraine unique propriétaire de ces mêmes deux lots, à compter de ce jour. [ 10 ] Le 25 mars 2019, la Cour permet à la Ville et à la Municipalité régionale de comté de faire appel [2] .

* * * [ 11 ] Les appelantes plaident tout d’abord que le juge a erré en déclarant que les intimées avaient été l’objet d’une expropriation déguisée alors que le règlement de zonage U-91 a été adopté le 29 avril 1991 (en vigueur le 23 juin 1991), avant l’acquisition des terrains. [ 12 ] L’argument ne saurait ici tenir. [ 13 ] D’abord, ce n’est pas comme cela que le débat s’est engagé en première instance.

Les appelantes reconnaissaient d’emblée que le règlement U-91, puisqu’il ne permettait aux propriétaires d’exercer quelqu’usage que ce soit sur les terrains, était plus qu’un règlement de zonage, mais une véritable expropriation (jugement entrepris, paragr. 16).

Le débat ne portait, comme le juge de première instance l’indique, que sur la question de savoir si les intimées avaient entrepris leur recours en temps utile (paragr. 9, 10 et 19). [ 14 ] Ensuite, ce n’est pas comme cela que les parties ont traité le dossier à partir du moment où les intimées ont appris l’existence du règlement U-91 (soit, selon le juge, quelques semaines après la signature des actes d’achat (jugement entrepris, paragr. 6)) jusqu’à la publication de l’avis d’imposition de réserve pour fins publiques (le 3 octobre 2007).

Les parties discutaient alors de la modification éventuelle du règlement de zonage afin d’y autoriser à nouveau les usages résidentiels (le juge en traite de long en large dans son jugement (paragr. 7, 53-97)). À compter du 3 octobre 2007, les intimées comprennent que leurs terrains seront expropriés et qu’elles seront « compensé [es] » (paragr. 100).

L’avis d’imposition de réserve pour fins publiques est on ne peut plus clair, « L’imposition de la réserve pour fins publiques (…) est nécessitée (sic) pour des motifs d’ordre public et plus spécifiquement aux fins de voir à l’acquisition éventuelle des terrains (…) ». [ 15 ] En publiant cet avis le 3 octobre 2007, et en le renouvelant par la suite, la Ville confirmait son intention d’exproprier les terrains des intimées, et d’indemniser celles-ci en conséquence.

Ce comportement de la Ville ne lui permet pas, plus de dix ans plus tard, de plaider que les intimées n’ont droit à aucune indemnité d’expropriation puisqu’elles ont acheté les terrains (septembre 1991) alors que le zonage ne permettait plus (juin 1991) le développement résidentiel. [ 16 ] Finalement, il est incontestable que les terrains en litige ont fait l’objet d’une expropriation et que la Ville doit verser en contrepartie une juste indemnité.

Le fait que les terrains ont été acquis par les intimées peu de temps après l’adoption du règlement de zonage U-91 ne permet pas, dans les circonstances de l’espèce, de gommer l’obligation des appelantes de verser une juste indemnité pour ces terrains.

Or, ce droit à l’indemnité est sans aucun doute celui des intimées, d’autant que, selon le juge d’instance, ce n’est que le 25 octobre 2011, bien après l’achat des terrains, qu’elles ont pris conscience que la Ville n’allait pas rétablir le zonage résidentiel ou les exproprier suivant la loi pour une cause d’utilité publique, que leurs terrains faisaient donc l’objet d’une expropriation déguisée. * * * [ 17 ] Les appelantes plaident ensuite que le juge a erré en n’appliquant pas la prescription de six mois prévue à l’

article 586 de la Loi sur les cités et villes [3] . [ 18 ] Il s’agit d’un argument que le juge a écarté en s’appuyant tant sur la doctrine que sur la jurisprudence (jugement entrepris, paragr. 20-29). [ 19 ] Il ne sera cependant pas nécessaire d’en traiter dans le cadre de cet arrêt. En effet, si tant est que la courte prescription de six mois s’appliquait, celle-ci ne courrait qu’à compter du jour où « le droit d’action a pris naissance » (

article 586 L.C.V. ). Or, selon le juge de première instance, ce jour est ici celui où les intimées ont pris conscience que la Ville n’allait pas rétablir le zonage résidentiel ni les exproprier ou les indemniser, soit le 25 octobre 2011.

Le recours des intimées a été formé le 16 février 2012, bien avant la fin du délai de six mois. * * * [ 20 ] Les appelantes plaident ensuite que le juge a erré en concluant que le point de départ de la prescription de trois ans ne coïncidait pas avec la date d’adoption du règlement U-91. [ 21 ] Ce moyen d’appel doit être rejeté. [ 22 ] D’abord, il faut noter que, si les appelantes avaient raison, cela signifierait que, en l’espèce, la prescription aurait commencé à courir avant même que les intimées ne deviennent propriétaires des terrains. [ 23 ] Le juge de première instance rappelle que, en l’espèce, les intimées ne demandent pas que le règlement U-91 leur soit déclaré inopposable, mais plutôt que le tribunal constate l’expropriation déguisée découlant de l’adoption de ce règlement et qu’il condamne la Ville de Lorraine à les indemniser en conséquence. [ 24 ] Le juge prend appui sur l’arrêt Lorraine (Ville) [4] pour différencier le début du calcul de la prescription (ou du délai raisonnable) applicable à une demande en nullité ou en inopposabilité d’un règlement municipal et celui applicable à la prescription d’une demande visant à obtenir la juste indemnité due à la suite d’une expropriation déguisée. [ 25 ] Dans cet arrêt, la Cour suprême précise que le délai pour demander l’annulation ou l’inopposabilité d’un règlement commence à courir le jour de l’entrée en vigueur du règlement, tout en ajoutant qu’il n’en va pas de même de la réclamation en indemnité d’expropriation [5] : [46] Cela dit, l’issue du présent pourvoi ne porte pas à conséquence sur les conclusions recherchées par la Société sur lesquelles le juge Emery n’a pas statué, y compris celle qui a trait à la réclamation d’une indemnité pour cause d’expropriation déguisée.

Même si un demandeur ne satisfait plus aux conditions d’ouverture d’un pourvoi en contrôle judiciaire, il n’est pas pour autant privé du droit de solliciter, dans les cas qui le permettent et si la preuve étaye sa demande, le paiement d’une indemnité pour cause d’expropriation

déguisée ( Benjamin (C.A.), par. 47-62; J. Hétu et Y. Duplessis, avec la collaboration de L. Vézina, Droit municipal : Principes généraux et contentieux (2 e éd. (feuilles mobiles)), vol. 1, p. 8577). [ 26 ] Le juge de première instance conclut, en s’appuyant notamment sur l’arrêt Montréal (Ville de) c.

Benjamin [6] , que le délai de prescription d’une action en réclamation d’une indemnité d’expropriation « peut, si la preuve est à cet effet, ne pas commencer à courir tant que le citoyen n’a pas acquis l’intérêt pour poursuivre ou tant qu’il n’a pas réellement conscience que la municipalité ne corrigera pas la situation en faisant l’acquisition de l’immeuble exproprié (…) » [7] . [ 27 ] Et un peu plus loin, il ajoute [8] : [46] Puisqu’en matière de réclamation d’une indemnité d’expropriation, tout comme en matière de réclamation en dommages-intérêts, le demandeur doit être conscient de la faute, mais aussi du dommage, le Tribunal est d’avis qu’il serait erroné de fixer le point de départ de la prescription extinctive quelle qu’elle soit (elle est ici de trois ans) automatiquement au jour de l’entrée en vigueur du règlement prohibitif en lui appliquant la présomption de connaissance des règlements énoncée dans Wendover-et-Simpson (Corp. municipale) c.

Filion . S’il est vrai que cette présomption de connaissance s’applique dans les matières administratives (demande de nullité ou d’inopposabilité de règlement), elle ne peut s’appliquer à une réclamation d’une indemnité d’expropriation lorsque le citoyen ne sait pas qu’il a, pratiquement, perdu un ou plusieurs des attributs du droit de propriété par l’effet de la réglementation. Il n’est alors pas en mesure de savoir qu’il a subi un dommage.

Cela répond aussi à l’argument soulevé par Lorraine voulant que les demanderesses étaient forcloses de prendre leur recours puisqu’elles ont acquis leurs terrains alors qu’elles étaient présumées connaitre la teneur de la règlementation en vigueur lors de l’achat, en septembre 1991. [Renvoi omis] [ 28 ] Le juge conclut que, en l’espèce, les intimées n’avaient pas l’intérêt pour poursuivre la Ville avant le 25 octobre 2011, date de l’annonce de la tenue d’un référendum visant la parcelle de terrain située au nord.

Ce n’est qu’à cette date que leurs dirigeants ont pris conscience que la Ville de Lorraine n’allait pas rétablir le zonage résidentiel sur leurs terrains, ni les exproprier selon la loi ou les indemniser. Jusqu’à ce jour, les discussions avec la Ville, et les gestes posés par celle-ci, leur permettaient d’entretenir l’espoir raisonnable d’un changement de zonage ou d’une expropriation en bonne et due forme. Ce n’est que ce jour, le 25 octobre 2011, que leur cause d’action (une expropriation déguisé

e) s’est cristallisée, et ce, même s’ils savaient depuis plusieurs années déjà que le règlement de zonage avait été modifié. [ 29 ] Le juge de première instance s’est bien dirigé en droit et le choix de la date à partir duquel le délai de prescription court est le résultat d’une appréciation raisonnable de la preuve. Les appelantes ne font pas voir d’erreur manifeste et déterminante à cet égard. * * * [ 30 ] Les appelantes plaident enfin que le juge de première instance a erré en retenant la date de la tenue du référendum par la Ville de Lorraine comme marquant le départ du délai de prescription.

Elles ont tort. [ 31 ] D’abord, le juge ne conclut pas que le point de départ de la prescription coïncide avec la date de la tenue du référendum, mais bien avec celle de l’annonce par la Ville de la tenue du référendum. [ 32 ] Quant au reste, le choix de la date à partir de laquelle la prescription court était tributaire de l’évaluation de la preuve.

Or, à cet égard, et comme nous l’avons déjà dit, les appelantes ne font pas voir d’erreur révisable de la part du juge de première instance. [ 33 ] Même si plusieurs années se sont écoulées entre l’adoption du règlement de zonage U-91, l’achat des terrains et l’institution du recours en réclamation de l’indemnité d’expropriation, la preuve appuie la conclusion du juge voulant que les intimées ne sont devenues conscientes de ce qui leur arrivait qu’au moment du référendum de l’automne 2011. [ 34 ] La date précise du référendum n’ayant pas été mise en preuve, c’est à bon droit que le juge a retenu la date la plus rapprochée découlant de la preuve, soit celle de l’assemblée publique du 25 octobre 2011 visant à informer la population des tenants et aboutissants de ce référendum.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 35 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A.