2018 QCCQ 7974, 2018 QCCQ 7974

Jussaume c. Disproco Corporation 2018 QCCQ 7974 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile» N° : 500-32-702349-178 DATE : 19 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ELIANA MARENGO, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RÉAL JUSSAUME Demandeur c.

DISPROCO CORPORATION et JEAN-MARC LAURIN et MICHEL GILBERT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal a accueilli la demande de rétraction de jugement, de la défenderesse, à l’instruction. [ 2 ] Le demandeur poursuit la défenderesse, ainsi que Michel Gilbert et Jean-Marc Laurin personnellement, sur bail commercial. [ 3 ] Le 16 janvier 2014, un premier bail commercial intervient entre le demandeur et la défenderesse uniquement, pour les locaux sis au 185, rue Notre-Dame à l’Assomption, pour une période de 12 mois et un loyer mensuel de 1 600,00 $ (pièce P-1). [ 4 ] Gilbert et Laurin ne se portent pas cautions. [ 5 ] Les parties reconduisent le bail au mois de mars 2015, pour une période de 12 mois (1 er avril 2016 au 31 mars 2017), pour un loyer mensuel de 1 640,00 $ (pièce P-7). [ 6 ] Gilbert et Laurin ne se portent toujours pas cautions. [ 7 ] Cependant, au mois d’octobre 2016, devant une importante baisse d’affaires chez la défenderesse, les parties renégocient les termes du bail comme suit : le demandeur réduit le loyer à 1 300,00 $ par mois; le demandeur s’engage à payer les frais de chauffage; et les parties tenteront de part et d’autre de trouver un autre locataire. [ 8 ] De plus, selon la défenderesse, au même moment, les parties conviennent de changer la durée du bail, d’une durée fixe à une durée indéterminée selon l’évolution des affaires de la défenderesse. [ 9 ] Le demandeur admet qu’il a réduit le loyer et qu’il s’est engagé à assumer les frais de chauffage; cependant, il nie avoir changé

la durée du bail. [ 10 ] Le 30 mars 2017, la défenderesse envoie l’avis suivant au demandeur: « L'Assomption, jeudi le 30 mars 2017 À: Monsieur Réal Jussaume - Propriétaire [...] Anjou (Québec) [...] De: Michel Gilbert—Disproco Corporation inc 185, rue Notre-Dame L'Assomption (Québec) J5W 3E2 OBJET : Non-reconduction du bail M. Jussaume, Tel que mentionné sur le message téléphonique que je vous ai laissé en ce jour à 12h41, la présente est pour vous confirmer que nous ne désirons pas renouveler le bail du 185 rue Notre- Dame à l'Assomption. Nous quitterons les lieux le ou avant le 31 mai 2017.

Notre dernier chèque de loyer vous sera remis le 1 er mai. Avant de quitter, nous aimerions que vous passiez au local pour que nous puissions inspecter les lieux ensemble. Nous voulons quitter en bons termes et vous laissez le local comme il l'était lors de notre arrivée. Bien à vous.

Michel Gilbert Disproco Corporation » (sic) (pièce D-2) [ 11 ] Elle prépare aussi le document suivant, que le demandeur refuse de signer : « L'Assomption, Lundi le 1 er mai 2017 OBJET : Non-reconduction du bail Les parties reconnaissent par les présentes que le bail du 185 rue Notre-Dame à l'Assomption prendra fin le 1 er juin 2017. _______________________ Réal Jussaume (Propriétaire) [...] Anjou (Québec) [...] (sig)_____________________________ Michel Gilbert pour Disproco Corporation (Locataire) 185, rue Notre-Dame L'Assomption (Québec) J5W 3E2 » (pièce D-4) [ 12 ] La défenderesse quitte les lieux le 31 mai 2017.

Elle reconnaît devoir 1 mois de loyer au demandeur, soit le mois de mai 2017, qu’elle n’a pas payé, parce que le demandeur n’a pas voulu signer la quittance.

[ 13 ] Le demandeur fait parvenir une mise en demeure à la défenderesse, lui enjoignant « de respecter intégralement (ses) engagements contractuels jusqu’à leur terme » soit le 31 mars 2018 (pièce P-4). [ 14 ] Le 15 mars 2017, le demandeur envoie une autre lettre à la défenderesse : « Ajout à la mise en demeure— dossier *4486-2 de Janson, Larente, Roy, avocats Montréal, le 15 mai 2017. DISPR0C0 CORPORATION A/S M. Jean-Marc Laurin et M. Michel Gilbert 185 rue Notre Dame L’Assomption (Québec) J5W2P7 Objet: Réal Jussaume vs vous-mêmes _________________________________ Messieurs.

Lors de ma visite au local jeudi le 4 mai 2017 avec un client potentiel, j'ai remarqué que M. Gilbert n'a pas respecté son engagement de retirer tout le matériel qui occupait la 2e moitié de la bâtisse, dans les semaines suivant notre entente, tel que convenu. Lors de ma discussion fin octobre 2016 avec M. Gilbert, celui-ci m'avait demandé une réduction de loyer et qu'à cette condition, vous demeureriez comme locataire. J'ai donc pris sa parole et j'ai réduit le loyer de 1660$ par mois non chauffé à 1300$ par mois chauffé à 16 degré F.

Puisque vous n'avez pas respecté votre engagement, je vous réclame donc la somme de 2520$, soit la différence entre votre loyer initial de 1660$ et nouveau de 1300$ pour les mois de novembre 2016 à avril 2017. De plus vous devrez couvrir les frais de chauffage au montant de 3617.82$. Je vous réclame aussi la somme de 1660$ pour le mois de mai 2017 que vous avez refusé de me remettre si je ne signais pas un document qui mettait fin au bail à la fin de mai 2017, ce que j'ai refusé. Soyez avisés que je vous tiens toujours responsable de votre bail jusqu'à la fin de mars 2018. Veuillez agir en conséquence, sig.

Réal Jussaume » [ 15 ] Le demandeur plaide l’

article 1879 du Code civil du Québec qui stipule : « 1879. Le bail est reconduit tacitement lorsque le locataire continue, sans opposition de la part du locateur, d’occuper les lieux plus de 10 jours après l’expiration du bail. Dans ce cas, le bail est reconduit pour un an ou pour la durée du bail initial, si celle-ci était inférieure à un an, aux mêmes conditions. Le bail reconduit est lui-même sujet à reconduction. » [ 16 ] Sa réclamation modifiée s’élève à 19 470,05 $, qu’il a réduite à 15 000,00 $.

Les allégations écrites portent à confusion, mais à l’instruction le demandeur a expliqué que sa réclamation comprend : 11 mois de loyer à 1 300,00 $ ; la différence, dit-il, entre l’ancien loyer et le nouveau loyer, parce que la défenderesse n’aurait pas respecté ses engagements ; plus les frais extrajudiciaires, les frais de publicité pour trouver un autre locataire et les frais de chauffage, qu’il a accepté de payer. [ 17 ] La preuve d’une durée indéterminée étant contredite, le Tribunal s’en remet à la pièce P-7 pour établir que la durée du bail était fixe, à savoir de 12 mois. [ 18 ] Cependant, le bail ne pouvait se reconduire tacitement pour un an, car, le 30 mars 2017, la défenderesse avait avisé le demandeur qu’elle quitterait les lieux le 31 mai 2017 (avis, pièces P-2 et P-3). [ 19 ] Le bail à durée fixe s’est effectivement terminé le 31 mars 2017 : « 1877.

Le bail à durée fixe cesse de plein droit à l’arrivée du terme. Le bail à durée indéterminée cesse lorsqu’il est résilié par l’une ou l’autre des parties. » [ 20 ] C’est plutôt le demandeur qui a accepté que la défenderesse demeure dans les locaux possiblement jusqu’au 31 mai 2017.

[ 21 ] Dans la mise en demeure pièce P-4, il est allégué qu’au mois d’octobre 2016, la défenderesse a convenu de renouveler le bail pour une période allant jusqu’au 31 mars 2018, mais le Tribunal ne le croit pas. [ 22 ] Considérant que les affaires de la défenderesse étaient à la baisse et que chacune des parties s’était engagée à trouver un autre locataire, il est fort improbable que la défenderesse ait consenti, au mois d’octobre 2016, à un renouvellement jusqu’au 31 mars 2018.

Cette théorie ne tient pas la route. [ 23 ] Par conséquent, le demandeur n’a pas droit aux arrérages de loyer, ni aux frais de chauffage réclamés. Il ne peut revenir sur l’entente intervenue entre les parties au mois d’octobre 2016. Le bail n’ayant pas été reconduit pour un an (avril 2017 à mars 2018), le demandeur n’a pas droit au loyer réclamé pour cette période. [ 24 ] Quant aux frais extrajudiciaires réclamés, chaque

partie paie ses propres frais extrajudiciaires, sauf exception et abus. Il ne s’agit pas d’un tel cas. [ 25 ] Le demandeur a droit à la somme de 1 300,00 $, représentant le loyer que la défenderesse reconnaît lui devoir pour le mois de mai 2017. [ 26 ] Cependant, seule la défenderesse est redevable envers le demandeur dudit montant, car il n’y a aucun lien juridique entre le demandeur et les défendeurs personnellement.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande contre Michel Gilbert et Jean-Marc Laurin; ACCUEILLE la demande contre Disproco Corporation, en partie; CONDAMNE Disproco Corporation à payer au demandeur la somme de 1 300,00 $ avec les intérêts au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 1 er mai 2017, et les frais légaux au montant de 200,00$. __________________________________ ELIANA MARENGO, J.C.Q. Date d’instruction : 17 septembre 2018