2016 QCCQ 9379, 2016 QCCQ 9379

Rivest c. Capital Transit inc. 2016 QCCQ 9379 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-32-060468-146 DATE : 16 septembre 2016 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. [JG-2320] ______________________________________________________________________ CAROLE RIVEST […] Gatineau (Québec) […] Demanderesse c.

CAPITAL TRANSIT INC. 2035, du Haut-Bord, bureau 300 Québec (Québec) G1N 4R7 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Après avoir signé une offre d’achat pour l’immeuble du [adresse 1] à Gatineau (« l’immeuble »), Mme Rivest apprend qu’il est situé dans une zone exposée aux glissements de terrain. [ 2 ] Dès lors, elle prétend que son offre d’achat est nulle et que le vendeur, Capital Transit inc. (« Transit ») doit lui rembourser un acompte de 5 000 $, le coût des travaux qu’elle a faits dans l’immeuble (4 364 $), ses frais de déménagement (810 $) et ses frais d’avocats (587,12 $). [ 3 ] Transit affirme qu’elle ignorait que l’immeuble vendu était situé dans une zone exposée aux glissements de terrain et que le refus de Mme Rivest de donner suite à l’offre d’achat est mal fondé.

Transit se porte demanderesse reconventionnelle pour 15 000 $, ayant subi une perte lors de la revente de l’immeuble de plus de 30 000 $. Questions en litige : [ 4 ] L’offre d’achat entre les parties est-elle nulle? Si oui, Mme Rivest a-t-elle le droit d’être remboursée des montants qu’elle réclame? [ 5 ] Si non, Transit a-t-elle le droit d’être indemnisé du fait que Mme Rivest n’a pas donné suite à l’offre d’achat? Les faits : [ 6 ] À l’hiver 2013, Transit achète la créance d’un client entrepreneur qui détient une hypothèque légale sur l’immeuble.

Elle entreprend des mesures d’exécution afin de devenir propriétaire de l’immeuble et parallèlement, annonce que l’immeuble est à vendre dans les petites annonces d’un journal local. [ 7 ] Alors que l’évaluation municipale de l’immeuble est à 235 000 $, Transit en demande 215 000 $. [ 8 ] Intéressée par l’immeuble, Mme Rivest contacte Transit, visite l’immeuble à quelques reprises et discute au téléphone avec son président, M.

Pierre Papillon. [ 9 ] Le 24 mai 2013, les parties signent une offre d’achat dont les modalités principales sont les suivantes : ▪ Le prix d’achat est de 204 500 $, Mme Rivest ayant déjà versé un acompte non remboursable de 5 000 $;

▪ Le solde de prix de vente de 195 500 $ devra être versé entièrement à la signature de l’acte de vente; ▪ Les parties s’engagent à signer un acte de vente le ou vers le 15 juillet 2013; ▪ La vente est faite sans aucune garantie légale et aux risques et périls de Mme Rivest; ▪ Mme Rivest pourra faire des travaux à ses frais, tels que de la peinture et du nettoyage. [ 10 ] De fait, Mme Rivest doit déménager rapidement. Les parties s’entendent que, moyennant le paiement d’un loyer à fixer, Mme Rivest pourra prendre possession de l’immeuble dès le 4 juin 2013. [ 11 ] L’immeuble est dans un piètre état.

Il est inoccupé depuis trois ans. L’eau est coupée et la Ville doit faire des travaux à cette fin. Il y a eu des infiltrations d’eau et des moisissures en résultent. Mme Rivest entreprend des travaux de rénovation. [ 12 ] Les parties s’échangent des projets d’annexe à l’offre d’achat initiale précisant le montant du loyer à payer et les obligations découlant du déménagement de Mme Rivest avant la signature de l’acte de vente. Aucun de ces projets ne sera signé. [ 13 ] Le 5 juillet 2013, Mme Rivest écrit à M. Papillon que la Banque Royale refuse de financer l’achat de l’immeuble parce que le terrain est instable.

Elle cite la Banque Royale : « Le terrain sujet est clairement localisé dans un secteur à risque reconnu de type « Mouvement de Masse » et même voisin des maisons touchées dans la saga bien connue de la rue Lafrance il y a +/- 4 ans. Facteur de Risque 3/3 ». (reproduction intégrale) [ 14 ] De fait, l’immeuble est situé dans la zone NA1 du Règlement no. 511-7-2012 de la ville de Gatineau.

Ce règlement décrète un contrôle intérimaire prohibant toutes constructions, tous ouvrages et tous travaux dans les zones exposées aux glissements de terrain sans expertise géotechnique préalable d’un ingénieur et vise à intégrer la nouvelle cartographie des zones exposées aux glissements de terrain et son cadre normatif sur une

partie du territoire. [ 15 ] Même si Mme Rivest avait entendu parler aux nouvelles locales de la saga de la rue Lafrance, elle ne se doutait pas toutefois que l’immeuble pouvait également en faire partie. [ 16 ] Le 15 juillet 2013, les avocats de Mme Rivest transmettent une mise en demeure à Transit. Ils considèrent la vente entre les parties nulle parce que le consentement de leur cliente a été vicié par le dol de Transit soit, son omission de fournir à Mme Rivest une information de la plus haute importance dont Transit ne pouvait ignorer l’existence.

Ils réclament le remboursement d’une somme de 2 500 $ consacrée aux réparations urgentes et nécessaires faites à l’immeuble. [ 17 ] Mme Rivest occupe l’immeuble jusqu’au 31 août 2013, date où elle déménage. [ 18 ] Le 10 septembre 2013, le courtier immobilier Yannick Arseneault annonce sur Centris l’immeuble à un prix demandé de 199 900 $. [ 19 ] Le 1 er novembre 2013, Transit vend à des tiers l’immeuble pour un prix de 188 000 $ « sans garantie légale et de qualité, aux risques et périls de l’acheteur ».

Suite aux répartitions habituelles, notamment le paiement des honoraires du courtier de 10 807,65 $, Transit reçoit du notaire un solde de 172 490,96 $. Analyse et motifs : ▪ L’offre d’achat entre les parties est-elle nulle? Si oui, Mme Rivest a-t-elle le droit d’être remboursée des montants qu’elle réclame? [ 20 ] Mme Rivest soutient que l’offre d’achat est nulle parce que Transit ne lui a pas révélé que l’immeuble était situé dans une zone exposée aux glissements de terrain. Elle invoque à la fois le dol de Transit et la garantie du droit de propriété prévue à l’

article 1725 C.c.Q. relative aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété. [ 21 ] Le Tribunal constate que les parties ont spécifiquement exclu la garantie du droit de propriété à l’offre d’achat. En effet, la vente est faite « sans aucune garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur ». Cette exclusion de garantie est valable [1] et, lorsque faite « aux risques et périls de l’acheteur », exclut la responsabilité du vendeur pour les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affecte le droit de propriété [2] .

Ainsi, Mme Rivest ne peut fonder sa demande sur cette garantie. [ 22 ] Par ailleurs, pour qu’il y ait un dol, son auteur doit avoir une connaissance de ce qui a induit en erreur l’autre

partie : 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 23 ] En l’espèce, M. Papillon affirme, au nom de Transit, que cette dernière ne sait pas, avant l’offre d’achat, que l’immeuble est situé dans une zone à risque. Mme Rivest affirme le contraire en se fiant à l’absence de réaction de M. Papillon lorsqu’elle lui annonce que l’immeuble est dans une zone à risque. [ 24 ] À cet égard, Mme Rivest a la charge de prouver que M. Papillon ou Transit avait une connaissance que l’immeuble était dans une zone à risque.

Le Tribunal estime plus probable que Transit ignorait la situation étant donné le témoignage de M. Papillon et les

circonstances dans lesquelles elle en est devenue propriétaire : ▪ Transit à son siège à Québec alors que l’immeuble est à Gatineau; ▪ Transit devient propriétaire de l’immeuble par jugement, après avoir racheté l’hypothèque légale de l’entrepreneur ayant construit l’immeuble; ▪ Mme Rivest qui est de la région de Gatineau, qui visite l’immeuble deux fois, et qui est au courant de la saga de la rue Lafrance, ne soupçonne pas que l’immeuble est situé dans une zone à risque. [ 25 ] Le Tribunal conclut donc que l’erreur de Mme Rivest n’a pas été provoquée par le dol de Transit, de sorte que son consentement n’est pas vicié, en particulier dans un contexte où elle achète l’immeuble à ses risques et périls.

L’offre d’achat n’est pas nulle, de sorte que Mme Rivest n’a pas droit au remboursement des montants réclamés. Au surplus : ▪ le dépôt de 5 000 $ est stipulé « non remboursable »; ▪ Mme Rivest a fait des travaux dans l’immeuble de sa propre initiative, sans que Transit ne s’engage à les rembourser.

De toute façon, Mme Rivest a bénéficié de l’occupation de l’immeuble du 4 juin 2013 au 31 août 2013, sans payer de loyer; ▪ Les frais de déménagement découlent du besoin de Mme Rivest de déménager avant la signature de l’acte de vente et de son défaut de donner suite à l’offre d’achat; ▪ Les honoraires d’avocats ne sont pas remboursables puisqu’ils sont des dommages-intérêts indirects [3] . [ 26 ] Bref, Mme Rivest n’a pas droit d’être remboursée des sommes qu’elle réclame.

Transit a-t-elle le droit d’être indemnisée du fait que Mme Rivest n’a pas donné suite à l’offre d’achat? [ 27 ] Transit prétend avoir subi une perte de plus de 30 000 $ suite au refus de Mme Rivest de donner suite à l’offre d’achat. Elle réclame donc un montant de 15 000 $ pour compenser cette perte. [ 28 ] En principe, puisque l’offre d’achat n’est pas nulle, Transit pouvait insister auprès de Mme Rivest pour qu’elle signe un acte de vente au prix convenu : 1712. Le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer

titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu. [ 29 ] D’ailleurs, c’est ce que l’avocat de Transit recommande à M. Papillon dans un courriel du 11 juillet 2013. [ 30 ] Toutefois, Transit n’a pas prouvé qu’elle a pris des mesures pour obliger Mme Rivest à passer titre. En particulier, elle ne répond pas à la mise en demeure des avocats de Mme Rivest du 15 juillet 2013 d’annuler la vente.

Alors que l’offre d’achat entre les parties est en principe toujours valable, elle met en vente l’immeuble sans avertir Mme Rivest et le revend à un tiers. [ 31 ] Ce faisant, Transit ne donne pas suite à l’offre d’achat. Elle est elle-même en défaut de la respecter. Elle agit comme si l’offre d’achat est résolue. [ 32 ] Pour que Transit puisse considérer l’offre d’achat résolue, sans action judiciaire [4] , et réclamer des dommages-intérêts [5] , il aurait fallu préalablement que Transit transmette à Mme Rivest une mise en demeure [6] de passer

titre ou encore qu’il y ait un cas de demeure de plein droit [7] . Autrement, elle se fait justice. [ 33 ] Or, Transit n’a pas prouvé qu’elle a transmis une mise en demeure à Mme Rivest ni un cas de demeure de plein droit. En particulier, elle n’a pas prouvé que Mme Rivest lui a « clairement manifesté » son intention de ne pas passer

titre [8] . L’absence de demeure est fatale à la demande en dommages-intérêts de Transit : Il convient toutefois de relever un recours au sujet duquel les tribunaux se montrent particulièrement exigeants et pour lequel l'absence de mise en demeure préalable sera fatale, sauf si les circonstances justifient une demeure par l'effet de la loi ou du contrat. Il s'agit de l'exécution en nature par remplacement, par laquelle le créancier exécute lui-même l'obligation ou, le plus souvent, la fait exécuter par un tiers, aux frais du débiteur ( art. 1602 C.c.Q. ).

Pour se prévaloir de cette sanction, le créancier doit, par une mise en demeure préalable à la prestation exécutée aux frais du débiteur, prévenir expressément ce dernier des manquements qui lui sont reprochés, l'inviter à s'exécuter et lui annoncer la sanction qui sera appliquée s'il fait défaut de s'exécuter dans le délai imparti. La sévérité démontrée par les tribunaux dans l'application de ce recours s'explique par la volonté de s'assurer que le débiteur soit conscient des frais – souvent considérables – qu'il risque d'encourir par cette sanction extrajudiciaire, s'il n'exécute pas son obligation.

Selon une jurisprudence très abondante et d'une rare constance, malgré la sévérité des principes qui y sont énoncés, le créancier qui prive le débiteur de la faculté d'exécuter son obligation ou de constater son inexécution, en l'absence de mise en demeure préalable ou à la suite d'une mise en demeure déficiente, ne pourra réclamer au débiteur les frais engendrés par l'exécution de remplacement, à moins de profiter d'un cas de demeure par l'effet de la loi ou du contrat (art. 1602 , al. 2 in fine C.c.Q.).

Il s'agit là d'une application concrète du droit du débiteur de remédier à son défaut ou, dans certains cas, de pouvoir se constituer une preuve lui permettant de s'exonérer [9] . (références omises) [ 34 ] Par conséquent, le Tribunal doit rejeter la demande reconventionnelle de Transit.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de Mme Carole Rivest. REJETTE la demande reconventionnelle de Capital Transit inc. Chaque

partie assumant ses propres frais . __________________________________ PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. Dates d’audience : 17 août 2015 18 août 2016