2015 QCCQ 932, 2015 QCCQ 932

Thivierge c. Boulanger 2015 QCCQ 932 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE FRONTENAC LOCALITÉ DE THETFORD MINES « Chambre civile » N° : 235-22-000004-131 DATE : 16 février 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LINA BOND [JB2986], J.C.Q. ______________________________________________________________________ GUYLAINE THIVIERGE et ROCK CORRIVEAU Demandeurs c.

LINE BOULANGER et GUY LEHOUX Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 42 774,43 $ soumettant que l’immeuble acquis en 2008 était affecté de vices cachés connus des défendeurs au moment de la vente. [ 2 ] Les défendeurs nient l’existence de vices cachés et plaident que les travaux exécutés améliorent l’immeuble dont le système de drainage avait atteint sa durée de vie utile.

LA PREUVE [ 3 ] Le 26 mai 2008, les demandeurs, après l’avoir visitée deux fois, achètent la résidence familiale des défendeurs au prix de 123 000 $. [ 4 ] Il s’agit d’un immeuble construit en 1958 que les défendeurs ont habité pendant plus de vingt ans. [ 5 ] Avant la vente, les demandeurs constatent que la plupart des murs du sous-sol sont en gypse et le plancher est majoritairement recouvert de tuiles.

Le défendeur leur déclare n’avoir jamais subi d’infiltration d’eau pendant toute la période où ils ont vécu dans l’immeuble. [ 6 ] En janvier 2010, l’eau s’infiltre au sous-sol de l’immeuble à la suite d’un refoulement d’égout car le clapet usé n’a pas fonctionné. À cette occasion, l’inspection du drain par caméra révèle qu’il est fonctionnel. [ 7 ] Lors des réparations de ce sinistre, le demandeur est avisé par l’entrepreneur, mandaté par son assureur, qu’une infiltration d’eau provient du mur ouest des fondations. [ 8 ] En mai 2010, le sol est excavé sur une portion de ce mur.

Puisque l’eau suinte, mais qu’aucune fissure n’est apparente, une membrane imperméabilisante est installée sur ce mur puis on remblaie avec du concassé et la terre excavée. [ 9 ] L’année suivante, au printemps 2011, l’eau s’infiltre de nouveau au sous-sol, mais provient alors du mur nord. Après avoir enlevé le revêtement sur une

partie de ce mur, le demandeur voit des coulisses d’eau provenant d’une fissure recouverte d’une substance noire « pitch » et que le haut de cette

partie du mur n’est pas peint de la même couleur. Aussi, il remarque dans cet espace des colombages en métal plutôt qu’en bois et un isolant plus récent. Il prend des photos, lesquelles sont déposées en preuve [1] . [ 10 ] En mai 2011, le demandeur avise le défendeur de sa découverte, mais le défendeur ne se déplace pas pour constater l’état du mur.

[ 11 ] En juin 2011, le demandeur confie l’inspection des lieux à l’ingénieur Daniel Lapointe, lequel conclut dans son rapport : « que la fissuration résulte de matériaux de remblayage inadéquat des fondations ». [ 12 ] Le 22 août 2011, les demandeurs, par l’entremise de leur avocate, dénoncent par écrit la situation aux défendeurs et leur intention de réclamer pour les dommages et les réparations nécessaires. [ 13 ] Le coût des travaux effectués par l’entrepreneur, Groupe Nadeau inc., en octobre 2011 et 2012, totalise 37 774,43 $, soit 18 305,70 $ pour l’excavation, l’imperméabilisation et le remplacement du remblai tout autour des fondations puis 19 468,73 $ pour la remise en état des lieux. [ 14 ] Chacun des demandeurs témoigne qu’en raison de ces travaux exécutés en deux étapes, ils ont souffert des inconvénients suivants : ils ont vécu dans un chantier de construction pendant près d’un an, ont subi la présence de la machinerie dans leur cour pendant tout l’hiver, n’ont pu profiter de leur cour et de leur piscine à l’été 2012, ont dû remplacer le revêtement autour de la piscine creusée dans la cour et refaire les platebandes.

La demanderesse ajoute avoir souffert d’insomnie et d’inquiétude car elle travaille de nuit et devait s’occuper des ouvriers, vérifier leur travail et prendre des photos. [ 15 ] Les défendeurs ont habité l’immeuble pendant plus de vingt ans, soit d’octobre 1987 jusqu’à la vente aux demandeurs, en mai 2008. [ 16 ] Lorsqu’il emménagent, tous les murs du sous-sol sont recouverts de styromousse, sauf celui derrière le réservoir d’huile (mur est). [ 17 ] Au fil des ans, ils aménagent le sous-sol, font recouvrir les murs de gypse et le plancher de tuiles en céramique. [ 18 ] En 2005, les défendeurs font remplacer la fournaise et relocaliser le réservoir d’huile dont la

partie la plus étroite donnait sur la piscine (mur nord) et la

partie la plus longue, sur la cour (mur est) [2] . [ 19 ] Le défendeur dit avoir alors exécuté les travaux suivants : repousser la cloison d’un mur afin d’agrandir la salle familiale du sous-sol puis recouvert les portions dégarnies des murs nord et du mur est en installant des colombages en acier et en ajoutant du styromousse sur le mur est du solage. [ 20 ] Lors de ces travaux, il dit n’avoir jamais enlevé le styromousse original sur le mur nord où le demandeur a vu la fissure réparée apparente au printemps 2011 après avoir enlevé les revêtements sur ce mur [3] . [ 21 ] Après l’enlèvement du réservoir et lors de ses travaux, le défendeur dit n’avoir « rien vu d’irrégulier » sur les murs nord et est.

Il s’avère important de rapporter la

partie suivante de son interrogatoire après défense [4] : Q. Quand vous étiez en face du réservoir, est-ce que vous voyiez le mur de béton en arrière ? R. Non, je ne voyais pas le mur de béton, car le réservoir était quand même très près du solage. Q. Donc quand il a été retiré, ç’a fait un… un espace. Est-ce que vous aviez accès visuellement au mur de fondation à l’endroit laissé vacant par le réservoir initialement ? R. Oui, on avait accès au solage. Q. OK. Et ça, c’est vers deux mille cinq (2005) environ, c’est-tu ça, environ à cette année-là ? R. Probablement, là. Q. OK.

Pouvez-vous me dire quel… est-ce que vous avez pris le temps de visualiser le mur de fondation ou… ou vous l’avez pas fait, est-ce que vous l’avez vu, est-ce que vous l’avez regardé, l’état du mur de fondation à cet endroit-là ? R. Ben, j’ai pas vu rien d’irrégulier, là, proprement dit, là, après le retrait du réservoir d’huile. Q. OK. Et ensuite quand vous avez posé vos… vos colombages, votre « syrofoam » et ainsi de suite, est-ce que vous aviez constaté des irrégularités d’un quelque ordre, des fissures ou quoi que ce soit sur le mur de fondation ? R. Non. Q. À cet endroit-là ? R.

À cet endroit-là, j’ai pas constaté rien. Q. À l’endroit qui anciennement, là, où l’établi sur l’autre mur qui donne où la piscine, est-ce que vous aviez constaté des irrégularités lorsque vous avez reculé votre mur, vous avez travaillé dans ces endroits-là ? R. Non, j’ai pas constaté aucune irrégularité. [ 22 ] À la suite de cet interrogatoire tenu en septembre 2013, le demandeur enlève le gypse et le styromousse sur les murs où était placé le réservoir d’huile avant sa relocalisation, soit les murs nord (piscine) et est (cour) Il découvre alors ce qui suit :

Dans la majeure

partie de cette portion, l’isolant de styromousse sur les fondations est récent et différent de celui couvrant le reste du sous-sol puis les colombages sont en métal plutôt qu’en bois. Sous le styromousse de cette portion, une fissure sur le solage s’étend du mur nord sous la fenêtre donnant sur la piscine jusqu’au mur est sous la fenêtre, donnant sur la cour. Cette fissure est recouverte d’une substance noire « pitch », laquelle était recouverte d’isolant, styromousse récent. Cet espace fissuré est l’endroit d’où origine l’infiltration d’eau du printemps 2011.

Dans cette portion, les panneaux de gypse, sur la lisse supportant le plafond de tuiles suspendues ne sont pas peints alors que dans le reste du sous-sol, ils sont peints de la même couleur que les murs. [ 23 ] Ces découvertes apparaissent sur les photos prises par le demandeur en septembre 2013 [5] et mises en preuve à l’audience. LES EXPERTISES [ 24 ] En juin 2011, Daniel Lapointe, ingénieur, effectue une expertise pour les demandeurs afin d’établir la cause de l’infiltration d’eau.

Dans son rapport, on lit : Quelque temps avant notre arrivée, le propriétaire a mis en place un boyau d’arrosage pour simuler une forte précipitation et une nappe phréatique haute. À notre arrivée, nous avons effectivement constaté des infiltrations d’eau à plusieurs endroits au béton qui était visible. Nous avons aussi constaté de l’eau dans la lisse basse qui est en colombage de métal ainsi qu’environ 5 mm d’épaisseur d’eau dans le local du réservoir d’huile.

Aussi, lors des travaux réalisés au printemps 2010 sur le mur Ouest, près du mur Nord, l’excavation a été faite jusqu’au drain de fondations pour découvrir que le matériel de remblai semblait constitué, d’après l’entrepreneur en excavation, d’un matériel argileux non drainant. À la base du mur de fondations, il y avait tout de même un drain de céramique perforé entouré d’une pierre nette. […] Il nous apparaît clair que les fissurations dans le mur de fondations associées à un remblai qui n’a pas les performances drainantes nécessaires causent de l’infiltration dans le sous-sol.

Aussi, à notre avis, puisqu’un mauvais remblai a aussi été constaté sur le mur Ouest, il est probable que tout le périmètre de la résidence soit construit de la même façon et soit potentiellement affublé du même vice. Ainsi, nous sommes d’avis qu’une excavation doit être réalisée pour permettre le nettoyage du mur de fondations, la mise en place d’une membrane, la vérification du drain, la mise en place d’une pierre nette sur 300mm d’épaisseur prenant appui sur le mur de fondations et le remblai du reste de la tranchée avec le matériel d’excavation.

Sur les derniers 600mm jusqu’à la surface, prenant appui sur le mur de fondations, un matériel préférablement étanche devrait être mis en place. […] [Tel que reproduit] [ 25 ] Lors de son témoignage, il explique que dans la

section ouverte par le demandeur en mai 2011, sur le mur nord du sous-sol, il remarque des traces de réparation antérieure d’une fissure qui est recouverte d’un enduit bitumineux « pitch », ce qui constitue une réfection peu avantageuse car lors du dégel, le produit sèche et la fissure ouvre de nouveau. [ 26 ] Il affirme que cette fissure est causée par le matériel de remblai trop argileux donc imperméable, qui empêche l’eau de se rendre au drain de fondation. [ 27 ] Relativement à la méthode applicable à l’époque de la construction de cet immeuble, il dit : En 1950, on ne disait pas que le matériel de remblai devait être perméable.

Les règles de l’art n’existaient pas, ça se faisait à la bonne franquette. On mettait un lit de pierre et des tuiles de grès. La bonne règle de l’art en 1950, c’était qu’on devait quand même éloigner l’eau du bâtiment. [ 28 ] En contre-interrogatoire, il déclare : « le drain n’a pas servi car le sol, étant gorgé d’eau, il gèle, pousse sur les murs des fondations qui fissurent ».

Il maintient que la méthode de construction, soit le remblayage avec le matériel excavé, « c’était une pratique courante, mais ce n’était pas la meilleure pratique ». [ 29 ] Il recommande d’excaver et de refaire le remblai tout autour des fondations « de façon préventive » car tous les côtés sont faits de la même manière. [ 30 ] Les défendeurs produisent une expertise portant sur la durée de vie utile d’un drain de fondation en grès, laquelle est signée par le technicien Marc Gardner et l’ingénieur Carl Binette.

Voici ce qu’on y lit : […] D’après notre expérience basée sur des observations dans le domaine, nous sommes d’avis que la durée de vie utile d’un tel drain de fondation en grès, tel que décrit précédemment, peut être évaluée entre 25 à 35 ans, et ce, dans des conditions d’installations adéquates et appropriées.

Comme les conduites de grès sont fragiles, elles peuvent avec le temps se fissurer ou se briser sous l’effet des mouvements de sol créés par des actions du gel en période hivernale ou autres, mais également par les tassements de sol créés par le passage ou la circulation de la machinerie lors de travaux d’excavation à proximité ou au-dessus de celles-ci. De plus, plusieurs observations ont pu

démontrer que ce genre de drain non étanche peut également se boucher avec le temps en raison de l’infiltration d’eau en provenance de la nappe phréatique entraînant des sédiments dans celui-ci et/ou en raison de présence de racines d’arbres qui peuvent souvent s’infiltrer à l’intérieur.[…] […] un tel drain construit dans les années 50 risque inévitablement de présenter des déficiences qui empêchent son bon fonctionnement et qui pourrait fort probablement nécessiter des travaux généralement d’envergure compte tenu de la présente habituelle d’aménagements extérieurs environnants. [ 31 ] L’ingénieur Carl Binet n’a jamais visité la maison des demandeurs ni inspecté les fondations. [ 32 ] À l’audience, il admet que la fissure constatée sur le mur du solage puisse résulter d’une déformation survenue lors du gel et du dégel, en raison d’un drainage déficient dû au matériel de remblayage.

PRÉTENTIONS DES PARTIES [ 33 ] Les demandeurs prétendent que depuis sa construction en 1958, l’immeuble est affecté d’un vice causé par la mauvaise capacité drainante du remblai autour des fondations. [ 34 ] Les défendeurs soumettent que le remblayage des fondations ne peut être qualifié de vice car il est conforme à la pratique de construction à l’époque, que les infiltrations d’eau n’existaient pas au moment de la vente et que les demandeurs ont amélioré l’immeuble depuis leurs travaux.

ANALYSE ET DÉCISION [ 35 ] Les dispositions légales applicables sont les suivantes en matière de garantie de qualité à laquelle est tenue le vendeur : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. […] 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 36 ] Voici que qu'écrit l'auteur, Jeffrey Edwards, maintenant juge à la Cour du Québec dans son volume sur le caractère du vice donnant ouverture à un recours [6] : 306 – […] Le vice réprimé est celui qui porte atteinte à une certaine fin, soit l'usage du bien. Il ne s'agit pas d'un vice de construction, de fabrication, dont la finalité peut être bénigne ou anodine.

Lorsque le vice obstrue la fin prescrite, le bien souffre d'un déficit d'usage . [Nos soulignements] [ 37 ] Le vice doit posséder une certaine gravité, donc, être suffisamment sérieux ou important pour qu'un acheteur raisonnable ait exigé une diminution du prix ou ait refusé de conclure le contrat. [ 38 ] Le vice doit aussi exister avant la conclusion du contrat de vente. [ 39 ] Le vice doit être inconnu de l'acheteur, soit ne pas avoir été dénoncé par le vendeur. [ 40 ] Enfin, il doit être caché ou occulte, ceci signifiant qu'il ne doit pas être apparent pour un acheteur prudent et diligent.

Jeffrey Edwards écrit : […] Quant à la condition du caractère occulte , elle n'est en réalité qu'une application particulière d'un concept beaucoup plus vaste et fondamental. Sous le couvert d'un examen par un acheteur prudent et diligent, la condition véhicule essentiellement une responsabilité fondée sur la faute. Le vice occulte est celui qui échappe à un acheteur consciencieux.

Le vice apparent est celui qu'un acheteur négligent omet de déceler . […] [7] [Nos soulignements] [ 41 ] Ici, l’eau s’infiltre sur le mur ouest deux ans après la vente et une fissure importante longe les murs nord et est, laquelle entraîne une infiltration d’eau découverte trois ans après la vente. [ 42 ] Cette fissure ne découle pas de l’usure normale des fondations ni d’un drain dysfonctionnel, mais du matériau de remblai imperméable.

En effet, ce matériau retient l’eau sur les murs de fondation qui, lors du gel et dégel, crée une pression causant des fissures amenant les infiltrations d’eau constatées au sous-sol en 2010 et 2011. [ 43 ] Le matériel de remblai est le même depuis la construction, en 1958.

[ 44 ] La preuve ne permet d’adhérer à la thèse que le matériau de remblai respectant les normes de l’époque justifie d’écarter l’existence d’un vice caché puisqu’un déficit d’usage du bien existe et ne découle pas de l’usure normale. [ 45 ] C’est ce qu’en dit Jeffrey Edwards dans son volume au sujet du respect des normes de l’industrie : […] Rappelons que la garantie assure à l’acheteur l’usage du bien. Le principe ne dépend ni le la faute, ni de la mauvaise foi, ni de l’inexécution contractuelle du vendeur. À notre avis, il ne peut non plus dépendre du respect des normes établies.

L’usage est procuré ou ne l’est pas. La garantie, pour sa part, n’énonce aucun moyen en vue de permettre au vendeur de se dérober à cette obligation.

Le simple respect des normes ne peut donc exclure la qualification d’un fait comme un vice au sens de la garantie. [ 46 ] D’ailleurs, rappelle-t-il, la Cour d’appel écarta ce moyen en déclarant que : Ce n’est pas parce qu’un objet a été fabriqué suivant les normes de construction que l’acheteur ne pourra demander l’annulation de la vente, s’il s’avère qu’il est impropre à l’usage auquel il est destiné [8] [ 47 ] Le matériau de remblai emportant des infiltrations d’eau crée un déficit d’usage car les demandeurs sont privés de jouir de leur sous-sol aménagé qui, s’il n’est pas réparé, entraînera humidité, moisissure, pourriture et destruction. [ 48 ] Le vice est grave car ne rien faire augmentera la fissure lors des cycles gel-dégel et ce défaut diminue tellement l’utilité de l’immeuble que les demandeurs auraient payé un prix moins élevé s’ils l’avaient connu. [ 49 ] Ce vice est antérieur à la vente car des traces de réparation antérieures sont visibles.

Certes, les conséquences du défaut se sont manifestées après la vente, mais le problème était présent bien avant la vente. [ 50 ] Le vice est inconnu des demandeurs avant la vente car il n’a pas été divulgué aux demandeurs, le défendeur ayant même confirmé n’avoir jamais subi d’infiltration d’eau au sous-sol. [ 51 ] Quant au caractère caché du vice, il est aussi prouvé car la fissure est située sous les revêtements des murs et il n’existait aucun indice permettant aux demandeurs de douter du problème. [ 52 ] Au surplus, la preuve est prépondérante à l’effet que le défendeur savait qu’une fissure sur les murs nord et est des fondations avait été réparée bien avant la vente aux demandeurs.

Il est impossible que le défendeur ne l’ait pas vue lors des travaux exécutés sur ces murs après la relocalisation du réservoir d’huile. [ 53 ] S’agissant d’un vice, grave, caché, existant au moment de la vente et inconnu des demandeurs, il faut donc évaluer la réduction du prix de vente due et fixer le montant en dommages-intérêts. [ 54 ] Les demandeurs réclament le coût de tous les travaux exécutés. Accorder ce montant équivaut à enrichir les demandeurs car il faut prendre en compte la valeur dépréciée du bien acheté liée à son usure normale [9] .

En effet, les demandeurs ont payé 123 000 $ une maison évaluée à 130 000 $ [10] ayant accumulé cinquante ans d’âge lors de l’achat. [ 55 ] Maintenant, leur maison est en bien meilleur état car ils ont profité de l’excavation pour remplacer le drain et ajouter une membrane imperméable sur les quatre côtés des fondations. [ 56 ] À cela s’ajoute que tout le pourtour de l’immeuble est excavé, imperméabilisé et remblayé avec un nouveau matériel alors que trois côtés sont affectés par le vice.

Les défendeurs n’ont donc pas à supporter tout le coût de ces travaux. [ 57 ] Le Tribunal fixe donc la réduction du prix de vente à 20 000 $. [ 58 ] Quant aux dommages compensatoires, un montant de 3 000 $ est juste et raisonnable eu égard à l’omission du défendeur de divulguer l’existence de la fissure sur les murs nord et est. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la requête introductive d’instance; CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs 23 000 $ avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation, soit le 16 janvier 2013; AVEC DÉPENS , incluant les frais de l’expert, l’ingénieur Daniel Lapointe pour la préparation et la rédaction de son expertise ainsi que sa présence à l’audience LINA BOND, J.C.Q.

M e Sophie Vézina Gagné Larouche Vézina 21, Notre-Dame Est Thetford Mines (Québec) G6G 2J6 Procureurs des demandeurs M e Pierre Paradis Paradis Dionne inc. 257, Notre-Dame Ouest Thetford Mines (Québec) G6G 5T6 Procureurs des défendeurs