2021 QCCQ 930, 2021 QCCQ 930

Gestion Katia Samson inc. c. Roulier 2021 QCCQ 930 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505- 32-702356-180 DATE : 24 février 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GESTION KATIA SAMSON INC.

Partie demanderesse c. MARIE-CLAUDE ROULIER

Partie défenderesse/demanderesse en garantie et JOHN PRESTON

Partie défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse allègue que l’immeuble qu’elle achète de la défenderesse est affecté au moment de la vente, à son insu et malgré sa diligence, de vices graves qui le rendent impropre à l’usage auquel elle le destine ou qui diminuent tellement son utilité qu’elle n’en aurait pas donné le prix convenu si elle les avait connus. [ 2 ] Invoquant la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec , elle réclame restitution partielle du prix en proportion des réparations effectuées. [ 3 ] La défenderesse soutient que la situation dont se plaint principalement la demanderesse découle d'une caractéristique de l'immeuble qui est dénoncée dans un rapport que la demanderesse a obtenu avant la vente de l'inspecteur dont elle a retenu les services pour apprécier la condition du bâtiment. [ 4 ] Elle affirme que le vice allégué, qui entraîne la réalisation des travaux de grande ampleur qui fondent la réclamation, ne lui a pas été dénoncé avant que leur réalisation ne la prive de l'opportunité de vérifier son existence et de l'option d'offrir des interventions.

Elle aurait été privée d'informations significatives par suite de la décision de la demanderesse de ne pas communiquer en temps utile un rapport d'expert qui aurait permis de mieux comprendre sa plainte. [ 5 ] Les parties s'opposent aussi quant à la responsabilité de la défenderesse pour les dommages que subit le chien de la demanderesse par suite de la présence dans l'immeuble d'un produit dangereux. 1.

Nature des réclamations 1.1 garantie de qualité [ 6 ] La demanderesse réclame une diminution du prix de l'immeuble qu'elle a acheté de la défenderesse en proportion du coût de travaux visant à corriger un vice qui, selon elle, affectait l'immeuble à son insu au moment de la vente. [ 7 ] Essentiellement, elle soutient que la présence d'humidité au point de rencontre entre le balcon et le parement extérieur a causé des dommages à l'immeuble et favorisé la propagation de fourmis charpentières et la dégradation de la structure. Elle exige

accessoirement le coût de corrections mineures d'un solin au-dessus d'une fenêtre. [ 8 ] Elle réclame aussi des dommages du fait que dans une zone de l'immeuble l'isolant a été ravagé par des souris.

Elle reconnaît que les travaux se confondent avec ceux qui font l'objet de sa demande principale. 1.2 Présence d'un produit dangereux [ 9 ] Elle estime, par ailleurs, que la défenderesse doit l'indemniser du coût des traitements qu'elle a dû faire prodiguer à son chien qui a ingéré un poison anti-vermine laissé sous un comptoir de cuisine. [ 10 ] Ce produit est devenu accessible à l'animal par le retrait d'un lave-vaisselle par la demanderesse alors qu'elle ignorait la présence du poison n'en ayant pas été prévenu au moment de la vente. 1.3 Modalités de la vente. [ 11 ] Le contrat qui donne lieu à la réclamation a ceci de particulier qu'il vise la vente de droit découlant d'un bail emphytéotique et d'une résidence qui y est construite. [ 12 ] Les parties ne contestent pas que la garantie de qualité s’applique d'autant que l’acte de vente le confirme de même que la doctrine.

«[…] L’emphytéose est aussi constitutive de garantie de qualité. Le Code énonce que le propriétaire est tenu de respecter envers l’emphytéote les «mêmes obligations que le vendeur ». La plus grande

partie des auteurs de la doctrine s’étant prononcée selon l’ancien Code reconnaissait cette extension. […] À notre avis, la quasi-plénitude du droit de propriété conférée par l’emphytéose pendant sa durée justifie la naissance de la garantie [1] ». [ 13 ] L'objet du litige sera désigné ci-après comme l'immeuble sans répéter cette nuance. 1.4 Désistements partiels [ 14 ] La demanderesse confirme, lors de l'audition, qu'elle ne réclame plus d'indemnité pour la correction de problèmes de chauffage, pour des caractéristiques qui auraient causé des problèmes d'adhérence de la peinture ou relativement à des infiltrations d'eau causées par l'absence alléguée d'une membrane sur la toiture. [ 15 ] La défenderesse s'est, pour sa part, désistée, avant l'audition, d'une demande en garantie entreprise contre son auteur John Preston qui était propriétaire de l'immeuble à compter de 1987 jusqu'à son achat en octobre 2014. 2.

Contexte 2.1 Vente [ 16 ] Le 20 octobre 2017, la demanderesse achète de la défenderesse tous les droits, titres et intérêts dans un bail emphytéotique relatif à l’immeuble qui fait l’objet du litige en contrepartie d'un prix de 354 000 $. [ 17 ] L'immeuble est un chalet en bordure du lac Memphrémagog. Il fait

partie d’un complexe de chalet du même type qui partage des infrastructures et certains équipements de loisirs et qui est connu comme le Domaine Chérive. [ 18 ] L’immeuble a été construit selon certains éléments de preuve en 1975 et selon d’autres en 1978.

Cette distinction a peu d’effet sur le litige. [ 19 ] L'immeuble est garni d’un balcon donnant de 24,2 par 8,2 pieds qui est l'objet principal du débat de même que les composantes de l'immeuble qui se trouvent à son voisinage immédiat. 2.2 Nature des vices réclamés [ 20 ] Dans sa demande introduite le 27 septembre 2018, la demanderesse affirme qu’elle a constaté, le 5 février 2018, que l’immeuble qu’elle a acheté de la défenderesse était affecté, au moment de la vente, de vices graves. [ 21 ] Elle décrit les vices à sa demande comme une infestation de fourmis charpentières. […] Elle précise que de ce fait elle: « a effectué les travaux d'urgence suivants : Retirer le patio de bois pour atteindre la

section affectée par les fourmis. Retirer le revêtement extérieur, retirer le bois pourri et infesté de fourmis charpentières due à des infiltrations d'eau. Réinstaller le patio. Remplacer l'isolation souillée d'eau et manquante qui avait été mangée par les souris. Réinstaller une paroi imperméable et le revêtement extérieur [2] . […] 2.3 Identité de l'acheteur [ 22 ] La demanderesse est constituée par madame Katia Samson qui est son âme dirigeante et seule administratrice. Madame Samson est courtière immobilière et agit à ce

titre depuis 1996. [ 23 ] Elle achète l'immeuble pour son propre agrément mais aussi dans le but de le louer à des fins de villégiature.

2.4 inspection préachat et indication d'un vice [ 24 ] La demanderesse retient les services de AmeriSpec de l'Estrie et Jeffrey Lessard qui effectue pour son bénéfice le 21 septembre 2017 une inspection de l'immeuble et produit un rapport de 42 pages. [ 25 ] Il souligne en introduction que : Nous tentons de donner au client un aperçu approfondi, défini et impartial de la maison.

Le but de l'inspection est d'identifier les problèmes « majeurs » associés à la propriété […] bien que les items mineurs peuvent également être mentionnés. [ 26 ] Le rapport indique que "Le balcon a été construit par-dessus le revêtement extérieur sans solin de lambourde.

Nous en recommandons l'installation afin de prévenir l'infiltration d'eau et la détérioration/pourriture derrière le revêtement." [ 27 ] Il recommande de "Sceller au mur afin d'éviter des dommages causés par l'accumulation / l'infiltration d'eau [3] " . [ 28 ] Le document ne mentionne pas si l’inspecteur vérifie si, de fait, l’humidité s’est déjà infiltrée à l’endroit où il constate l’absence de solin de lambourde notamment à l'aide d'un appareil approprié pour mesurer l'humidité.

La demanderesse confirme que cette vérification n'est pas effectuée. [ 29 ] Madame Samson ne pose pas de question à son inspecteur relativement à cette mention. Elle ne demande pas s'il est possible que des dommages par l’eau soient déjà survenus derrière le revêtement. [ 30 ] Des photographies, contenues au rapport que la demanderesse obtient le 9 mai 2018 d'un ingénieur, dont elle retient les services pour les fins du litige, montrent que des indices qui paraissent manifestes de dommages par l'eau sont alors visibles en examinant sous le balcon le point de rencontre entre celui-ci et le mur de la propriété.

Ces dommages se situent sous l'endroit où aurait dû se trouver le solin de lambourde. [ 31 ] L'inspecteur, lors de sa visite préachat, se rend sous le balcon puisque des photographies à son rapport montrent l'état de composantes qui s'y trouvent. [ 32 ] Le rapport et la preuve indiquent qu'il ne prend pas soin de vérifier si, de fait, l'absence de solin a occasionné des dommages en aval à un endroit qui lui est pourtant accessible ou, du moins, n'en fait pas mention. [ 33 ] La demanderesse ne procède ou ne fait pas réaliser des vérifications malgré l'indication d'un risque d'infiltration. [ 34 ] Elle affirme qu'elle croit que le solin peut être installé par-dessus le parement et la surface du balcon alors que, de fait, sa mise en place, qu'elle sait nécessaire, requiert le démantèlement d'une

partie du parement et du balcon puisqu'il doit être installé derrière. Elle ne pose pas non plus de question à son inspecteur pour en arriver à cette prémisse ou pour la vérifier. 3. Considérations juridiques 3.1 garantie légale [ 35 ] La demande est fondée sur la garantie légale établie à l’

article 1726 Code civil du Québec . 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 36 ] La garantie de qualité prévue à l'

article 1726 C.c.Q. existe de plein droit.

Elle constitue une obligation légale inhérente au contrat de vente [4] . [ 37 ] La demanderesse doit démontrer que l'immeuble est affecté d’un vice; que ce vice est grave ; qu’il lui était inconnu au moment de la vente et bien entendu qu’il existe déjà lors de la vente [5] . [ 38 ] Un vice est défini «comme une défectuosité qui rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix s'il l'avait connue [6] .» 3.2 Le vice est-il caché ? [ 39 ] Le caractère caché d’un vice s’évalue objectivement en examinant l’inspection du bien faite par l’acheteur lors de l’achat, à la lumière de ce qu’un acheteur prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances, aurait constaté [7] . [ 40 ] Le juge Luc-Hervé Thibaudeau J.C.Q. rappelle les critères sous lesquelles la diligence et la prudence de l'acheteur doivent être appréciées [8] mais également l'impact des indices connus de l'acheteur.

Même si l’inspection n’a pas à être effectuée par un expert, l’acheteur doit être attentif. L’examen requis doit satisfaire à la norme objective de l’acheteur raisonnable [9] . On ne s’interroge pas seulement sur l’ignorance du vice : on cherche à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances l’aurait constaté. Cette détermination impose l’analyse de l’ensemble des circonstances du processus de vente [10] .

L’acheteur prudent et diligent doit savoir identifier les indices qui, objectivement, militent en faveur d’une inspection plus approfondie. Si la situation l’exige, il peut avoir à recourir à une aide spécialisée [11] . Si des indices suggèrent une possibilité de défaut grave, il doit pousser son analyse, parfois avec l’aide d’un expert [12] . Le C.c.Q. ne lui en fait pas l’obligation en temps normal, mais si un indice se révèle, il peut devenir imprudent de ne pas le faire [13] . Des infiltrations « minimes » peuvent cacher un problème plus sérieux [14] .

L’acheteur qui reste passif devant des indices de vice peut voir son recours rejeté pour cette raison [15] .

Chaque cas est un cas d’espèce [16] . [ 41 ] Les problèmes et vices mentionnés dans le rapport préachat d’un inspecteur professionnel doivent être considérés comme connus de l’acheteur [17] . [ 42 ] L'expérience de l'acheteur et ses compétences particulières doivent être considérées dans l'appréciation de sa diligence [18] . [ 43 ] La demanderesse bénéficie des compétences et de l'expérience de son âme dirigeante en tant que courtier immobilier qui est en mesure d'apprécier et de comprendre les conséquences des décisions qu'elle adopte en réaction au rapport de son inspecteur. [ 44 ] En l'espèce, il faut constater que la demanderesse demeure passive devant une information qui lui indique un risque de dégradation de son immeuble et ne fait pas preuve de la diligence requise dans les circonstances. [ 45 ] Elle ne démontre pas non plus en quoi les coûts des travaux se distinguent de ceux qu'elle savait ou aurait dû savoir nécessaires pour installer le solin de lambourde qui paraissent recouper une bonne partie, à tout le moins, de sa réclamation. [ 46 ] La preuve indique également que les coûts de correction de deux situations mineures pour lesquelles elle réclame indemnisation ne sont pas suffisamment significatifs pour affecter le prix de vente et justifier une réclamation fondée sur sa diminution. [ 47 ] La preuve non contredite offerte par la défenderesse indique que la correction du solin au-dessus d'une fenêtre représentait un coût minime qui n'était pas susceptible d'affecter le prix de vente.

Les dommages localisés à l'isolant par la présence de souris sont également peu significatifs et se confondent avec les travaux prévisibles par la demanderesse. 3.3 Dénonciation [ 48 ] L'acheteur qui découvre que le bien acquis est affecté d'un vice doit le dénoncer au vendeur mais aussi lui permettre de corriger la situation. L’avis de dénonciation de vice est une condition de fond à l’exercice d’un recours [19] […] Cet avis leur permet « de faire des constats quant à l’existence du vice [et] l’ampleur des dommages, et de proposer d’effectuer le remplacement ou la réparation du bien vicié [20] .

Ainsi, l’existence d’un préavis […] entraîne comme corollaire le droit du vendeur [et du fabricant] de remédier au vice avant que des sanctions ne soient prises contre lui [21] . [ 49 ] Cette obligation s'applique même si l'on prétend que le vendeur connaissait ou devait connaître le vice. Selon cette disposition, le défaut de préavis est généralement considéré comme fatal au recours de l'acheteur, même dans le cas où le vendeur connaissait ou était présumé connaître le vice.

Pierre-Gabriel Jobin, dans son ouvrage sur la vente, écrit que : Bien que le vendeur qui connaissait le vice ou ne pouvait pas l'ignorer ne puisse se plaindre d'avoir reçu un avis tardif, il a quand même droit de recevoir un avis écrit de l'existence du vice avant que l'acheteur n'intente des procédures contre lui; seule est supprimée, à l'égard d'un tel vendeur, l'obligation de l'aviser dans un délai raisonnable.

Le but de ce préavis, on l'a vu, est de permettre au vendeur de réparer le vice et, le cas échéant, de vérifier si le vice est grave et s'il est attribuable à une mauvaise utilisation par l'acheteur; cet objectif est tout aussi pertinent pour le vendeur professionnel que pour celui qui ne l'est pas [22] . [ 50 ] À certains égards la décision de la demanderesse de ne pas communiquer le rapport de son expert alors qu'il révélait de nouvelles informations qui auraient permis à la défenderesse de mieux comprendre la nature de la réclamation a contribué à une certaine confusion concernant la nature même de sa réclamation. [ 51 ] Dans sa correspondance, la demanderesse insistait sur la présence de fourmis que toutes les parties estimaient susceptible d'être réglée par une démarche d'extermination toujours en cours. [ 52 ] La transmission du rapport aurait permis de comprendre que la demanderesse envisageait, en fait, des travaux substantiels qui découlaient de dégradation du bâtiment par l'humidité.

La présence de fourmis n'était qu'une conséquence d'un problème plus grave que la demanderesse n'a pas dénoncé avec la clarté requise par les circonstances. [ 53 ] La description du problème par ses symptômes plutôt que par sa nature réelle, alors connue de la demanderesse du fait du rapport, établissait une distinction artificielle avec une situation qu'elle connaissait ou devait connaître. [ 54 ] Cette décision pourrait avoir été motivée en

partie par le fait que le rapport contredit la position que la demanderesse soutenait alors relativement à des problématiques pour lesquelles elle tentait toujours d'obtenir indemnité et qu'elle a abandonné depuis. [ 55 ] Les conclusions précédentes concernant les conséquences du défaut de diligence de la demanderesse, au moment de l'achat, dispensent d'un examen plus approfondi de la séquence factuelle à ce sujet et des conséquences des décisions de chaque

partie qui en découlent. 4. produit dangereux [ 56 ] Qu'elle soit fondée sur les obligations contractuelles qui résulteraient de la vente ou sur une allégation de négligence de la part

de la défenderesse, la réclamation pour le malheureux accident subi par le chien de madame Samson exige une preuve prépondérante dela connaissance par la défenderesse de la présence, à cet endroit, du produit dangereux. [57] Si elle ne constate pas, à un moment quelconque, que le produit est placé à cet endroit, on ne peut lui reprocher de ne pas avoirpris les mesures nécessaires pour assurer qu'il soit retiré avant de remettre possession de l'immeuble à la demanderesse. [58] La défenderesse explique que la présence de rongeurs est une conséquence ou, à tout le moins, un risque inévitable et prévisiblede la localisation de l'immeuble dans un environnement champêtre. [59] Le produit en question a, selon elle, pu être installé par son époux tout aussi bien que par les propriétaires antérieurs.

Elleaffirme qu'elle ignore sa présence à cet endroit au moment où elle vend l'immeuble. [60] Pour le constater autrement, elle aurait dû soit retirer les pièces de bois servant de coup-de-pied pour examiner la zone sous lesarmoires ou retirer le lave-vaisselle. Cela ne paraît pas une précaution normale dans le contexte. [61] Cette réclamation doit aussi être rejetée du fait qu'elle n'est pas entreprise par la propriétaire de l'animal ni par la personne quisubit les dommages et frais réclamés. [62] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [63] rejette la demande de la

partie demanderesse. [64] condamne la

partie demanderesse à payer à la

partie défenderesse les frais de justice au montant de 202 $. [65] constate à nouveau, pour plus de clarté, le désistement par la défenderesse/demanderesseen garantie de sa demande en garantie le tout sans frais de justice. __________________________________ DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q. [1] Jeffrey EDWARDS, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois, 2e édition, Wilson & Lafleur, 2008 par. 259-260. [4] Guérin c. St-James, 2016 QCCQ 3717. [5] Verville c. 9146-7308 Québec inc., 2008 QCCA 1593, par. 37. [6] Code civil du Québec, art 1726. [8] Sauvé c. St-Sauveur 2020 QCCQ 150. [9] Sciubisz c.

Maziade, 2016 QCCQ 2900, par. 33. [10] Placement Jacpar inc. c. Benzakour, (QC CA), [1989] R.J.Q. 2309, 2317 (C.A.); Fontaine c. Chayer, 2016QCCS 1932, par. 156; Sciubisz c. Maziade, 2016 QCCQ 2900, par. 26. [12] St-Louis c. Morin, 2006 QCCA, par. 39; Cloutier c. Létourneau, , par. 5-6 (C.A.); Ronci c. Desrtoches, (C.A.) Dionne c. Garneau, 2017 QCCS 4060, par; 166; Feneira c. Szeptynsho, 2017 QCCS 1810, par. 46; Fontaine c.Chayer, 2016 QCCS 1932, par. 157; Cultiva Électroniques inc. c. CMC Électronique inc., 2009 QCCS 1591, par. 479; Boudreau c.Mailloux, 2004 QCCS 25911, par. 47; Sauriol c.

Vermette, 2016 QCCQ 14953, par. 40 ; Turcotte c. Tremblay, 2016 QCCQ 14207, par.39; Beaudet c. Bastien, 2007 QCCQ 13454, par. 48-49; Caroll c. Rajotte, 2006 QCCQ 12758, par. 12-14); Cantin c. Gingras, , par. 26 (C.Q »). [13] St-Louis c. Morin, 2006 QCCA 1643, par. 38; Turcotte c. Tremblay, 2016 QCCQ 14207, par. 39-40; Jacques DESLAURIERS, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de services, 2e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2013, par. 514. [14] Lupien-Pilon c. Daneau, 2015 QCCS 6146, par. 283; Boudreault c. Mailloux, , par. 64-65. [15] Tremblay c. Internoscia, 2017 QCCS 6332, par. 12; Turcotte c.

Tremblay, 2016 QCCQ 14207, par. 43. [16] Marcoux c. Picard, 2008 QCCA 259, par. 17.