2023 QCCA 811, 2023 QCCA 811

Viger Blouin c. Groupe Sutton-Centre Ouest inc. 2023 QCCA 811 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-030471-239 , 500-09-030506-232 ( 500-17-096922-169 ) (500-17-099425-178 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 15 juin 2023 FORMATION : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. N o : 500-09-030471-239

PARTIE REQUÉRANTE AVOCAT Louise Viger Blouin Me Jason Poirier Lavoie ( Allali Brault avocats ) Absent

PARTIE INTIMÉE AVOCATES Groupe Sutton-Centre Ouest inc. Me Catia Larose Absente Me Isabelle Leblanc ( Gasco Goodhue St-Germain ) Absente PARTIES MISES EN CAUSE AVOCATE Marie sicotte fonds d'assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du québec Me Isabelle Leblanc ( Gasco Goodhue St-Germain ) Absente gowling wlg (canada) ABSENTE ET NON REPRÉSENTÉE N o : 500-09-030506-232

PARTIE REQUÉRANTE AVOCAT

Louise Viger Blouin Me Jason Poirier Lavoie ( Allali Brault avocats ) Absent PARTIES INTIMÉES AVOCATES Services immobiliers gestram inc. rochelle cantor Me Sophie Roy ( Lavery, De Billy ) Absente Groupe Sutton-Centre Ouest inc.

Marie sicotte Me Isabelle Leblanc ( Gasco Goodhue St-Germain ) Absente PARTIES MISES EN CAUSE AVOCATE fonds d'assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du québec Me Isabelle Leblanc ( Gasco Goodhue St-Germain ) Absente gowling wlg (canada) valeria wlusek rosenbloom ABSENTES ET NON REPRÉSENTÉS 500-09-030471-239 En appel d’un jugement rendu le 9 février 2023, par l’honorable Sylvain Lussier de la Cour supérieure, district de Montréal. 500-09-030506-232 En appel d’un jugement rendu le 16 mars 2023, par l’honorable Sylvain Lussier de la Cour supérieure, district de Montréal.

DESCRIPTION : 500-09-030471-239 Demande de permission d'appeler d'un jugement mettant fin à l'instance (articles 30 al. 2 et 357 C.p.c .). Requête de bene esse de la

partie intimée Groupe Sutton-Centre ouest inc. et des parties mises en cause Marie Sicotte et le Fonds d'assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec en rejet d'appel, en déclaration d'abus, et subsidiairement pour un cautionnement en appel (articles 54, 364 et 365 al. 1 C.p.c .). Requête de bene esse de la

partie intimée Groupe Sutton-Centre ouest inc. en rejet d'appel, en déclaration d'abus et subsidiairement, en cautionnement pour frais d'appel (articles 54, 364 et 365 al. 1 C.p.c .). 500-09-030506-232 Demande de permission d'appeler d'un jugement mettant fin à l'instance (articles 30 al. 2 et 357 C.p.c .). Greffière-audienci ère : Lesly Ramos Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 30 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 12 juin 2023. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 5. 9 h 31 Fin de l’audience.

Lesly Ramos, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] La requérante, Louise Viger Blouin, fait l’objet de deux actions en lien avec l’inexécution de promesses d’achat concernant autant d’immeubles.

Ces deux dossiers, dont le juge Sylvain Lussier assurait la gestion et qu’il a tranchés au fond, se retrouvent maintenant en appel et font l’objet de diverses requêtes. [ 2 ] Le premier dossier (500-09-030471-239 / 500-17-096922-169) oppose Mme Blouin (requérante-appelante) à Groupe Sutton- Centre Ouest (intimée) (« Sutton »), Marie Sicotte, le Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec (« Fonds ») et Gowling WLG (Canada) (mis en cause). Il concerne une transaction projetée mais non réalisée sur l’immeuble Corby situé sur la rue Sherbrooke à Montréal.

Sutton poursuit Mme Blouin pour la somme de 285 138 $ représentant la commission au motif que cette dernière aurait refusé de procéder à l’achat sans justification. Il est à noter que Mme Blouin ne s’est pas opposée à ce que le dépôt non remboursable de 310 000 $ soit remis au vendeur en raison de son défaut de procéder à l’achat. [ 3 ] Le juge Lussier, dans le jugement entrepris du 9 février 2023 [1] , accueille la demande de Sutton et condamne la requérante Blouin à lui payer la somme de 285 138 $ représentant la commission. Il rejette également la demande reconventionnelle de la

requérante Blouin en responsabilité civile à l’encontre de l’intimée Sutton et de la mise en cause Marie Sicotte pour le remboursement du dépôt de 310 000 $. Enfin, il déclare abusive la défense et demande reconventionnelle de la requérante Blouin et la condamne à des dommages punitifs et au remboursement d’honoraires extrajudiciaires. [ 4 ] Dans l’autre dossier (500-09-030506-232 / 500-17-099425-178 et 500-17-097026-176), Mme Valeria Wlusek Rosenbloom (« Rosenbloom ») poursuit Mme Blouin à la suite de l’échec de la vente de sa résidence de Westmount.

Le juge Sylvain Lussier, dans un jugement du 27 avril 2022, accueille la demande principale de Mme Rosenbloom et condamne la requérante Blouin à lui payer 1 791 875,65 $ soit la différence entre le prix qu’elle avait offert et celui ultimement payé par le tiers qui a acquis la résidence après le défaut de la requérante Blouin de donner suite à sa promesse d’achat.

Ce jugement condamne également Mme Blouin à payer la commission de 775 000 $ à Services Immobiliers Gestram (« Gestram »), qui est le bureau de la courtière de Mme Rosenbloom, Rochelle Cantor. [ 5 ] Le 9 février 2023, le juge Sylvain Lussier accueille une demande de rejet pour abus de la demande en garantie de Mme Blouin à l’encontre de Gestram, Rochelle Cantor, Sutton et Marie Sicotte. Le 16 mars 2023, les avocats de la requérante Blouin écrivent au juge Lussier pour lui signaler une erreur au paragraphe [66] de son jugement, la date du 9 juin 2002 ayant dû être le 9 juin 2022.

Le même jour, le juge Lussier rectifie son jugement selon l’article 338 du Code de procédure civile . Ce jugement fait maintenant l’objet d’une requête en permission d’appeler de Mme Blouin.

Nous en traiterons en un premier temps. 1) Dossier Rosenbloom (500-09-030506-232) [ 6 ] Constatant que les fautes invoquées par Mme Blouin à l’endroit des courtières recoupent les arguments qu’elle avait soulevés en défense à l’action de Mme Rosenbloom, lesquels ont été rejetés dans le jugement du 27 avril 2022, le juge conclut qu’il ne saurait retenir la responsabilité des courtières sans dès lors rendre des jugements contradictoires. [ 7 ] Puisque la demande en justice de Mme Blouin a été rejetée en raison de son caractère abusif, son appel est régi par l’article 30 alinéa 2(3) C.p.c.

Ainsi, la permission pourra être accordée lorsque « […] la question en jeu en est une qui doit être soumise à la cour, notamment parce qu’il s’agit d’une question de principe, d’une question nouvelle ou d’une question de droit faisant l’objet d’une jurisprudence contradictoire » [2] . [ 8 ] De même, rappelons ce qu’écrivait notre Cour dans l’arrêt Beauregard [3] : [31] Dans un cas d’abus, la permission est requise parce qu’il faut éviter de laisser l’abus se perpétuer en appel.

Bien que la présence d’une question de principe, d’une question nouvelle ou d’une question de droit faisant l’objet d’une jurisprudence contradictoire puisse justifier d’accorder la permission, dans la plupart des cas d’abus, la question est plutôt de savoir s’il existe une faiblesse apparente dans le jugement rejetant l’action et la déclarant abusive, de telle manière qu’il y a un risque d’une injustice. [Renvoi omis] [ 9 ] Au soutien de sa requête, la requérante soulève essentiellement le fait que le jugement du 27 avril 2022 aurait disposé de certains éléments qui, dans le cadre d’un jugement en scission, avaient été reportés à la phase numéro 2, c'est-à-dire celle que tranche le jugement entrepris.

La requérante indique d’ailleurs qu’il sera recherché par l’appel que la Cour infirme non seulement le jugement du 16 mars 2023, mais également les conclusions de celui du 27 avril 2022 concernant la responsabilité des intimés. Or, le jugement d’avril 2022 n’a jamais été porté en appel et la requérante ne peut le faire indirectement par l’appel du jugement du 16 mars 2023. Pour le reste, rien ne justifie que la permission soit accordée.

En effet, non seulement l’appel ne soulève-t-il aucune question d’intérêt, mais le jugement entrepris ne présente aucune faiblesse apparente. [ 10 ] Pour ces motifs, la requête pour permission sera rejetée. Les intimés ont également fait valoir que la demande pour permission était hors délai tant en vertu de l’article 338 alinéa 3 C.p.c. que de l’article 358 C.p.c. À l’audience, la requérante Blouin a indiqué son intention de faire une demande de permission hors délai aux termes de l’article 363 C.p.c.

Étant donné que la Cour conclut au rejet de la demande pour permission, il n’est pas nécessaire de traiter de ces arguments. 2) Dossier Groupe Sutton-Centre Ouest (500-09-030471-239) [ 11 ] Dans ce dossier, la Cour est saisie de trois requêtes : 1) une demande de permission d’appeler de Mme Blouin; 2) une requête de bene esse de Sutton et des mis en cause en rejet d’appel, en déclaration d’abus et, subsidiairement, en cautionnement et 3) une autre requête de bene esse de Sutton en rejet d’appel en lien avec la demande principale, en déclaration d’abus et subsidiairement, en cautionnement. [ 12 ] Le jugement entrepris porte sur trois éléments : 1) il accueille la demande principale liée à la commission de Marie Sicotte; 2) il rejette la demande reconventionnelle liée à la perte du dépôt non remboursable par Mme Blouin et 3) accueille la demande en abus présentée par Sutton, le juge concluant au caractère abusif de la défense et de la demande reconventionnelle de Mme Blouin. [ 13 ] Au soutien de sa demande pour permission d’appeler, la requérante soulève quatre moyens d’appel : 1) le juge a rejeté sa demande reconventionnelle sans aucune justification en omettant de prendre en compte qu’une faute déontologique (le fait de ne pas avoir dénoncé son double mandat) peut constituer une faute civile; 2) le juge a fondé sa décision sur le jugement qu’il a rendu dans le dossier Rosenbloom dont les faits étaient différents, ce qui constitue une violation à son droit à une défense pleine et entière; 3) il revenait à la courtière Sicotte d’informer Mme Blouin de son double mandat; 4) le juge a erré quant au rôle de la courtière relativement à la valeur de l’immeuble et des travaux à exécuter en ignorant son obligation de conseil. [ 14 ] Dans les requêtes en rejet, l’intimée et les mis en cause invoquent essentiellement que la requérante n’a pas fait de preuve en première instance puisqu’elle n’était pas présente au procès.

Elle n’a donc pu établir une quelconque faute de Marie Sicotte. Pour cette

même raison, elle ne peut pas non plus invoquer en appel son droit à une défense pleine et entière. L’intimée et les mis en cause nous demandent donc de rejeter l’appel au motif qu’il est voué à l’échec, de le déclarer abusif et de condamner la requérante Blouin à 3 000 $ et 5 000 $ en remboursement des honoraires extrajudiciaires. Subsidiairement, ils demandent de soumettre l’appel à un cautionnement. [ 15 ] Voyons d’abord la requête pour permission. [ 16 ] Tout comme dans le dossier précédent, le jugement entrepris rejette la demande reconventionnelle au motif qu’elle est abusive.

L’appel est donc soumis à une permission sous l’article 30 alinéa 2(3) C.p.c. Or, les critères permettant d’accorder cette permission ne sont pas satisfaits en l’espèce. S’il est vrai que le juge est expéditif sur le rejet de la demande reconventionnelle, cela s’explique parce qu’il avait déjà traité de l’ensemble des fautes alléguées dans le cadre de l’action principale. De même, la requérante n’ayant pas été présente au procès et n’ayant pas administré de preuve, elle n'a pu remplir son fardeau d’établir une faute de la courtière ainsi qu’un lien causal.

L’appel ne soulevant aucune question d’intérêt et, compte tenu de la norme d’intervention, étant voué à l’échec, rien ne justifie qu’il soit soumis à une formation de la Cour. [ 17 ] Si tant est qu’il soit possible de distinguer ce qui relève de l’appel de la demande principale de ce qui relève de la demande reconventionnelle et dans l’hypothèse où la requérante avait un appel de plein droit sur la première partie, ce sur quoi la Cour ne se prononce pas, il y a lieu d’accueillir la requête en rejet de l’intimée et des mis en cause au motif que l’appel est voué à l’échec.

Il n’y a toutefois pas lieu de déclarer l’appel abusif et la conclusion subsidiaire en cautionnement devient sans objet. POUR CES MOTIFS, LA COUR : Dossier 500-09-030506-232 [ 18 ] REJETTE la demande de permission d’appeler, avec les frais de justice. Dossier 500-09-030471-239 [ 19 ] REJETTE la requête pour permission d’appeler d’un jugement mettant fin à l’instance; [ 20 ] ACCUEILLE en

partie la requête de bene esse en rejet d’appel de l’intimée et des mis en cause, en déclaration d’abus et subsidiairement en cautionnement; [ 21 ] REJETTE l’appel; [ 22 ] REJETTE les autres conclusions de la requête; [ 23 ] ACCUEILLE en

partie la requête de bene esse de l’intimée en rejet d’appel, en déclaration d’abus et subsidiairement en cautionnement; [ 24 ] REJETTE l’appel; [ 25 ] REJETTE les autres conclusions de la requête; [ 26 ] LES FRAIS DE JUSTICE étant supportés pour le tout par la requérante, Louise Viger Blouin. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A.