2018 QCCQ 906, 2018 QCCQ 906

Dugas c. Beauregard 2018 QCCQ 906 JL 4270 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-22-015632-159 DATE : 13 janvier 2018 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE DENIS LAPIERRE, J.C.Q. RENÉ DUGAS Demandeur / défendeur reconventionnel c.

MARYSE BEAUREGARD Défenderesse / demanderesse reconventionnelle -et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTCALM Mis en cause JUGEMENT [ 1 ] Au début de l’année 2007, René Dugas, résidant de Saint-Esprit, promet de vendre à un tiers le terrain qu’il a acquis l’année d’avant et qui est situé tout près de celui de sa concitoyenne Maryse Beauregard. [ 2 ] L’entente inclut la démolition ou le déplacement d’un petit bâtiment situé sur le terrain vendu. [ 3 ] Désirant conserver le bâtiment pour une revente éventuelle, René Dugas s’adresse à sa voisine, Maryse Beauregard, pour obtenir la permission d’entreposer le bâtiment sur son terrain en attendant l’occasion d’en disposer. [ 4 ] Chemin faisant, les parties en viennent à discuter de l’achat par René Dugas d’une portion du terrain de Maryse Beauregard, une terre agricole qu’elle a acquise par legs peu de temps auparavant. [ 5 ] Les discussions mènent à la signature de l’entente P-1, rédigée par monsieur Dugas, qu’il est utile de reproduire au long : « Entente entre Mme Maryse Beauregard et M.

René Dugas Le 2 mars 2008 Il y a promesse d’achat d’un terrain situé à St-Esprit portant le numéro P.164-A copie annexée de l’emplacement convoité : la

partie Bleu pour René Dugas la

partie entourée de Noire demeure la

partie de Mme Maryse Beauregard. Mme Beauregard fournira l’arpentage des lieux et M. Dugas paiera la subdivision du lot convoité. Si cela représente ¼ du terrain total le prix sera de $5000.00 si la superficie est plus grande le prorata de la superficie en plus deviendra exigible. En attendant le dézonage de ce lot Mme Beauregard permet le transport d’une petite bâtisse sur le terrain convoité. Signé à St-Esprit le 2 mars 2008 Maryse Beauregard René Dugas MARYSE BEAUREGARD RENE DUGAS » (Reproduit intégralement) [ 6 ] Plus tard, on a ajouté les mots « Promesse d’achat » tout en haut du document. Cette mention sera paraphée par chaque signataire.

[ 7 ] Comme son texte l’indique, l’entente est complétée par un plan montrant le terrain concerné, dont une

partie est effectivement colorée en bleue et une autre entourée d’un large trait noir. [ 8 ] Simultanément, Maryse Beauregard signe l’entente D-6 comportant le texte suivant : « Entente entre Mme Maryse Beauregard et M. René Dugas St-Esprit le 2 mars 2008 Mme Maryse Beauregard, permet le transport et l’installation d’une petite bâtisse sur son terrain situé à St-Esprit lot P.164-A. Cette entente est temporaire en attendant le dézonage de ce lot et sa subdivision.

Signé à St-Esprit le 2 mars 2008 Maryse Beauregard MARYSE BEAUREGARD » (Reproduit intégralement) [ 9 ] C’est essentiellement l’interprétation de ces deux textes, particulièrement la « Promesse d’achat » P-1, qui a retenu l’attention des parties et du Tribunal pendant une instruction répartie sur cinq jours. [ 10 ] En demande principale, René Dugas requiert la passation de titre.

Il prétend que le refus de Maryse Beauregard de s’exécuter tient au fait qu’elle a simplement regretté d’avoir consenti à la transaction, pour des motifs qui tiennent soit de la lésion entre majeurs, soit de l’erreur inexcusable. [ 11 ] En défense, madame Beauregard soutient que le contrat P-1 ne reflète pas la véritable entente intervenue entre les parties, ce qui soulève la question de la contradiction par témoignage d’un écrit valablement fait au sens de l’

article 2863 du Code civil du Québec (C.c.Q.). [ 12 ] Subsidiairement, madame Beauregard réclame l’annulation du contrat P-1, en raison soit du dol par réticence de monsieur Dugas, tel que décrit à l’

article 1401 C.c.Q. , soit de son défaut d’avoir agi de bonne foi en vertu de l’

article 1375 C.c.Q. [ 13 ] Plus précisément, elle reproche de son cocontractant d’avoir, à

titre de conseiller municipal et de président du Comité consultatif d’urbanisme de la Municipalité de Saint-Esprit, bénéficié d’informations privilégiées qu’il lui a cachées et grâce auxquelles il savait que le terrain convoité était ciblé pour le développement résidentiel futur de la Municipalité, un élément susceptible de faire bondir sa valeur une fois le terrain « dézoné », c’est-à-dire exclu de l’application de la

Loi sur la protection du territoire agricole [1] . [ 14 ] Cette exclusion, sollicitée la journée même de la signature du contrat P-1, a fini par survenir par décision de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) le 11 juillet 2011 (pièce P-2). Question préliminaire : La prescription [ 15 ] Bien qu’à l’audience les parties se soient concentrées sur les questions exposées ci-devant, le premier moyen soulevé par Maryse Dugas dans sa défense est celui de la prescription : « 11.

D’entrée de jeu et sans pour autant admettre la véracité de la prétendue entente signée entre le demandeur et la défenderesse le 2 mars 2008 (entente qui est par ailleurs contestée pour les raisons ci-après détaillées), votre défenderesse soumet que la réclamation du demandeur est irrecevable en ce qu’elle est prescrite; 12.

En effet, la prétendue entente, produite sous la pièce P-1 et dont la validité est contestée, a été signée le 2 mars 2008 et l’action intentée par le demandeur n’a été timbrée que le ou vers le 21 octobre 2011, soit beaucoup plus de trois (3) ans après la date de ladite entente; » [ 16 ] Le demandeur n’a pas réagi à cette portion de la défense autrement qu’en liant contestation avec tous et chacun des paragraphes de cette dernière. [ 17 ] En toute logique, le Tribunal estime nécessaire de se prononcer en premier lieu sur cette question, avant d’aborder si nécessaire celle de l’objection à la preuve testimoniale visant à contredire un écrit, et enfin le fond du litige proprement dit.

[ 18 ] Selon la preuve, le contrat P-1, bien que daté du 2 mars 2008, aurait en réalité été signé le lendemain. [ 19 ] La demande en passation de titre, qui en respecte par ailleurs les formalités, a été introduite le 21 octobre 2011, soit près de trois ans et huit mois plus tard. [ 20 ] De nos jours, nul ne conteste plus que le recours en passation de

titre est assujetti à la prescription de trois ans prévue à l’

article 2925 C.c.Q. [2] . [ 21 ] La question est plutôt de déterminer le début de la computation de ce délai, fixé par l’

article 2880 C.c.Q. au moment où le droit d’action a pris naissance. [ 22 ] En d’autres termes, le délai de prescription se calcule généralement à compter de l’exigibilité de l’obligation [3] , soit le jour de l’inexécution du débiteur, qu’il ne faut pas confondre avec le jour où il a manifesté son intention de ne pas s’exécuter [4] . [ 23 ] Cela étant, la jurisprudence a parfois été appelée à préciser la question de la computation des délais de prescription dans un contexte de passation de

titre en exécution d’une promesse de vente [5] . [ 24 ] Lorsque l’offre prévoit un terme de rigueur, pas de problème. L’arrivée du terme marque le début de la computation du délai de prescription [6] . [ 25 ] Toutefois, si le débiteur de l’obligation de vendre informe clairement son cocontractant de son intention de ne pas respecter son engagement, ce dernier n’aura pas à attendre l’arrivée du terme pour exercer son droit d’action.

L’obligation sera dès lors due et exigible, et ce moment marquera le début du délai de prescription [7] . [ 26 ] Qu’en est-il toutefois de la promesse d’achat dans laquelle les parties n’ont prévu aucun terme?

La jurisprudence est silencieuse là-dessus. [ 27 ] Or, pour le Tribunal, l’entente P-1 ne comporte aucun terme. [ 28 ] On y parle bien d’arpentage et de subdivision du lot concerné, mais il ne s’agit là que d’obligations additionnelles auxquelles les parties ont souscrit, en plus du paiement du prix, d’une part, et de la livraison du terrain, d’autre part. [ 29 ] Quant au paragraphe final qui réfère au « dézonage » du lot, le Tribunal n’y voit ni terme ni condition suspensive. [ 30 ]

Le paragraphe ne fait que référer à l’entente connexe D-6, qui permet à René Dugas, même s’il n’est pas propriétaire et qu’il s’agit d’une terre agricole, de déposer son bâtiment sur le terrain de madame Beauregard, le tout soi-disant pour satisfaire l’assureur de monsieur Dugas [8] . [ 31 ] Pour exprimer autre chose, le Tribunal estime que le rédacteur du document, René Dugas, aurait dû l’exprimer plus clairement, à défaut de quoi la clause doit être interprétée contre lui et en faveur de celle qui s’est engagée [9] . [ 32 ] Ce « dézonage » n’était par ailleurs pas essentiel à l’exécution du contrat.

La signature de l’acte translatif de propriété pouvait très bien avoir lieu avant la décision de la CPTAQ, et cela monsieur Dugas le savait. [ 33 ] En effet, selon le notaire Claude Brien, entendu comme témoin à sa demande, l’en a informé dès le mois de mars 2008, au moment où René Dugas l’a mis au courant de la promesse d’achat qu’il venait de signer avec Maryse Beauregard. [ 34 ] Le notaire Brien jugeait alors que la promesse d’achat avait besoin d’être précisée, ce pour quoi il a suggéré de rédiger un document plus formel en vue de la préparation d’un acte de vente que les parties, à défaut de pouvoir le publier, pourraient signer afin d’éviter la prescription pouvant découler des délais du processus d’exclusion de la zone agricole. [ 35 ] Plus tard, après réception par monsieur Dugas de lettres affirmant l’intention de madame Beauregard de ne pas donner suite au document P-1, en mai 2011, le notaire Brien aurait par ailleurs confirmé le tout dans une opinion écrite, que le demandeur n’a toutefois pas jugé bon de déposer au dossier de la Cour. [ 36 ] Toutes les démarches préalables au recours en passation de

titre ont d’ailleurs eu lieu avant la décision de la CPTAQ du 11 juillet 2011 : la première mise en demeure de monsieur Dugas [10] (27 mai 2011, pièce D-4), la description technique du lot en litige (26 mai 2011, pièce P-4), le projet d’acte préparé par le notaire Brien (avant le 6 juin 2011, pièces P-5, P-6 et P-7), le dépôt du prix d’achat auprès de Me Brien (6 juin 2011, pièce P-5) et la mise en demeure de passer

titre de l’avocat de monsieur Dugas (7 juin 2011, pièce P-6). [ 37 ] Seules la signature de l’acte par monsieur Dugas (10 août 2011, pièce P-8) et la mise en demeure finale de son avocat (6 septembre 2011, pièce P-8) sont postérieures à la décision de la CPTAQ. [ 38 ] Par ailleurs, la preuve n’établit pas de façon claire le moment où la venderesse a énoncé clairement son intention de ne pas donner suite au contrat. [ 39 ] Ce pourrait être pendant l’année 2010, par une déclaration de son conjoint en son nom. [ 40 ] Ce pourrait être le 16 mai 2011 (pièce D-1) par une lettre toutefois contrée par une nouvelle entente dès le surlendemain (pièce D-2). [ 41 ] Ce pourrait être le 24 mai 2011 (pièce D-3) par une autre lettre toutefois plus reliée au retrait du cabanon qu’à l’entente P-1. [ 42 ] Ce pourrait être le 6 juin 2011, par son refus de donner suite à la mise en demeure P-4 du 27 mai 2011.

[ 43 ] Ce pourrait être le jour où elle a refusé de signer le contrat proposé par le notaire Brien. [ 44 ] Autant de dates qui pourraient être plaidées comme marquant ou retardant d’autant le début de la computation des délais, la plupart de ces dates étant elles-mêmes situées plus de trois ans après la signature de P-1. [ 45 ] Les règles de la prescription ne sauraient être ainsi modifiées au gré des gestes unilatéraux de l’un ou de l’autre. [ 46 ] L’

article 2875 C.c.Q. rappelle que la prescription libère le débiteur d’une obligation par le simple écoulement du temps. L’

article 2879 confirme que la prescription est acquise lorsque le dernier jour du délai est révolu. Seul le dépôt d’une demande en justice interrompt la prescription [11] , à moins d’une reconnaissance par le débiteur de l’obligation du droit de son créancier [12] . [ 47 ] Là-dessus non plus la preuve n’est pas convaincante. Que la preuve du contenu réel du contrat P-1 selon la défenderesse soit admissible ou non en vertu de l’

article 2863 , le moins que l’on puisse dire est que son témoignage ne révèle rien qui puisse être considéré comme une telle admission. [ 48 ] Bref, la preuve ne permet pas de déterminer, ni par l’un ni par l’autre de ces moyens, le moment où est né le droit d’action de monsieur Dugas, non plus que l’obligation de délivrance de madame Beauregard. [ 49 ] En conséquence de tout cela, le Tribunal considère que le seul moment qui puisse être déterminé comme point de départ de la prescription extinctive est celui où madame Beauregard s’est obligée, soit le 3 mars 2008. [ 50 ] Cela situe l’extinction des droits de monsieur Dugas en mars 2011, près de huit mois avant le dépôt de sa demande introductive d’instance. [ 51 ] Le créancier d’une obligation a trois ans pour voir à son exécution.

S’il ne le fait pas dans ce délai, il est déchu de son droit de le faire. L’action est donc prescrite. [ 52 ] Cela inclut la portion de la réclamation qui réclame les frais d’arpentage assumés par monsieur Dugas, pièce P-9, une obligation consentie par madame Beauregard au même moment que celle de passer titre. [ 53 ] Quant à la question des frais, le Tribunal les fera supporter par la

partie qui les a engagés. [ 54 ] En effet, le recours du demandeur est rejeté sur la base d’une prescription qui n’a été invoquée que dans la défense écrite. Il est bien difficile de déterminer ce qu’aurait été le sort de la demande autrement, tout comme ce qu’il serait advenu des autres arguments présentés en défense, ou encore de l’objection du demandeur à l’égard de certains d’entre eux. [ 55 ] Quant à la demande reconventionnelle de madame Beauregard, elle a été abandonnée in extremis en conclusion de son argumentation finale.

Cette déclaration a été faite sans mention des frais, qui devraient donc théoriquement être attribués en faveur du demandeur. [ 56 ] Dans les circonstances, il est juste que chaque

partie supporte ses propres frais. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 57 ] REJETTE la demande principale; [ 58 ] DONNE ACTE du désistement de la demande reconventionnelle; [ 59 ] LE TOUT chaque

partie payant ses frais. __________________________________ Denis Lapierre, J.C.Q. Maître Éric Germain Procureur du demandeur / défendeur reconventionnel Maître François Marseille Procureur de la défenderesse / demanderesse reconventionnelle Date d’audience : 14, 15, 16, 20 et 24 novembre 2017