2023 QCCQ 9917, 2023 QCCQ 9917

Hébert c. St-Onge 2023 QCCQ 9917 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-009407-224 DATE : 30 mars 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ OLIVIER HÉBERT

Partie demanderesse c. VÉRONIQUE ST-ONGE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT [ 1 ] Monsieur Olivier Hébert réclame 1 912,56 $ à madame Véronique St-Onge suite à la signature d’un contrat de courtage immobilier. [ 2 ] Madame St-Onge nie devoir quelques sommes que ce soit alléguant avoir signé le contrat en question sous pression ignorant l’ampleur de ses obligations. QUESTION EN LITIGE [ 3 ] Le demandeur a-t ’il respecté ses obligations contractuelles donnant ouverture à la réclamation telle que faite ?

CONTEXTE [ 4 ] Monsieur Hébert œuvre dans le domaine du prêt hypothécaire étant courtier en cette matière. [ 5 ] En novembre 2019, il rencontre madame St-Onge qui lui a été référé. [ 6 ] Madame St-Onge vit une situation économique difficile et le refinancement hypothécaire de sa maison peut être la solution. [ 7 ] Le 22 novembre 2019, le demandeur se rend donc chez la défenderesse expliquant son rôle et les services qu’il peut fournir. La rencontre en question dure 1 heure 30 minutes.

[ 8 ] À la fin de cette rencontre, les parties signent un contrat de courtage (pièce P-1). [ 9 ] En vertu du contrat signé par les parties, le demandeur doit trouver un prêt hypothécaire de 165 000 $ avec un taux d’intérêt maximal de 3.09% l’an. [ 10 ] Si un prêteur est trouvé et que les conditions respectent le contrat P-1, le demandeur sera alors payé par l’institution prêteuse.

Si l’emprunteur refuse de donner suite au financement trouvé et respectant les conditions du contrat, il devra payer le demandeur en fonction de la clause suivante : «L’Emprunteur versera à l’Agence la rétribution de 1% du montant du prêt advenant que le financement, tel que prévu ci-haut, soit consenti pendant la durée du contrat et qu’il refuse d’y donner suite (ne s’applique pas pour les pré-autorisations).» [ 11 ] C’est en vertu de cette clause et du refus de madame St-Onge de signer le financement trouvé que le demandeur fait la réclamation dans le présent dossier. [ 12 ] Le 26 novembre 2019, la Financière First National accepte de prêter à la défenderesse 168,000 $ à un taux de 3.09% (pièce P-2).

Il s’agit des conditions inscrites au contrat de courtage. [ 13 ] Madame St-Onge refuse de signer avec la Financière First National et signera plusieurs mois plus tard avec la BMO, son institution habituelle (pièce P-8). [ 14 ] Madame St-Onge refuse de payer le montant de 1% réclamé par monsieur Hébert disant qu’elle a signé sous pression et qu’elle ignorait alors la teneur de ses obligations. [ 15 ] C’est dans ce contexte que le Tribunal doit décider du bien-fondé de la réclamation.

ANALYSE [ 16 ] D’entrée de jeu, le Tribunal désire souligner qu’il a pris en considération toutes les pièces qui ont été produites lors de l’audition ainsi que tous les témoignages qui ont été rendus, et ce, même s’il n’y sera pas nécessairement fait référence dans la décision. [ 17 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien-fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , qui se lisent ainsi : «2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.»

[ 18 ] Le Tribunal n’aura pas à discourir très longtemps quant au respect des obligations de monsieur Hébert. En effet, la preuve démontre que son mandat a été respecté et qu’il a trouvé le financement requis au taux requis. Plus est, l’acceptation du financement a dépassé le montant qui était requis initialement. [ 19 ] À partir de ce moment, c’est à madame St-Onge de démontrer qu’elle est victime d’un vice de consentement tel que prévu à l’

article 1399 du Code civil du Québec : «1399. Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion.» [ 20 ] Les vices de consentement énumérés à cet

article sont l’erreur plus amplement décrit à l’

article 1400 C.c.Q. , la crainte plus amplement décrite à l’

article 1402 C.c.Q. et la lésion décrite à l’

article 1405 . [ 21 ] À ces motifs, il est possible d’ajouter le dol tel que décrit à l’

article 1401 C.c.Q. : «1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence.» [ 22 ] Lorsque madame St-Onge prétend être victime d’un dol, elle doit en faire la preuve. Quelle preuve a été administrée par le Tribunal ? [ 23 ] Contrairement à ce que madame St-Onge prétend, le contrat P-1 lui a été expliqué.

Le Tribunal souligne à nouveau que monsieur Hébert a passé une heure et demie chez madame St-Onge pour expliquer ses services mais également le contrat. [ 24 ] Madame St-Onge admet que monsieur Hébert lui a indiqué que si elle signait avec l’institution trouvée il serait payé par l’institution prêteuse. Elle soutient cependant qu’elle ignorait que si elle refusait de signer elle devrait payer. Pourtant, ses initiales sont apposées juste au bas de la clause prévoyant cette condition. [ 25 ] Madame St-Onge soutient qu’elle n’a pas lu le document avant de le signer.

Le Tribunal doute de cette affirmation et si tel devait être le cas, nous serions en présence d’une erreur inexcusable selon l’

article 1400 C.c.Q. [ 26 ] Selon madame St-Onge, la présence de monsieur Hébert avait pour but l’obtention d’informations. Pendant la rencontre avec le demandeur, madame St-Onge a donné diverses informations financières et personnelles à monsieur Hébert. Le montant nécessaire de financement ainsi que le taux n’ont pas été établi d’une façon arbitraire et résulte d’informations que monsieur Hébert avait reçues. Nous sommes très loin d’une rencontre informative générale.

Les informations fournies par madame St-Onge visaient un but précis. [ 27 ] Madame St-Onge dit ne pas s’être interrogée sur la rétribution de monsieur Hébert qui a investi beaucoup de temps pour lui expliquer ses services mais également pour trouver l’institution qui pourrait prêter aux conditions acceptables par la défenderesse.

[ 28 ] Peu de temps après la signature du contrat de courtage, un évaluateur s’est rendu chez madame St-Onge afin de pouvoir évaluer sa résidence. Elle lui a refusé accès mais n’a pas jugé bon d’appeler monsieur Hébert pour savoir pourquoi l’évaluateur était allé sur les lieux. [ 29 ] Pour une personne qui prétend n’avoir demandé que des informations, ce comportement est pour le moins surprenant. [ 30 ] Le 26 novembre 2019, madame St-Onge a été informé que la Financière First National acceptait de prêté 168 000 $ au taux de 3.09% l’an (pièce P-2).

Malgré la réception de ce document qui aurait dû causer une surprise pour la défenderesse si ses prétentions sont vraies, elle ne tente pas de communiquer avec monsieur Hébert pour avoir des explications sur ce document qui, soudainement, lui était transmis. [ 31 ] Le Tribunal ne peut prêter foi au témoignage de la défenderesse. [ 32 ] Le Tribunal considère que le demandeur a satisfait à son fardeau de preuve et la réclamation sera accueillie partiellement pour le montant de 1 650 $ représentant la commission prévue au contrat P-1 ainsi que pour les frais de poste de 12,56 $ pour un total de 1 662,56 $. [ 33 ] Il n’y a pas lieu d’accorder les dommages de 250 $ qui sont réclamés à

titre de dommages exemplaires. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 34 ] ACCUEILLE partiellement la réclamation de la

partie demanderesse, monsieur Olivier Hébert; [ 35 ] CONDAMNE la

partie défenderesse, madame Véronique St-Onge à payer à la

partie demanderesse, monsieur Olivier Hébert la somme de 1 662,56 $ avec intérêt au taux légal plus l’indemnisation additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis 4 novembre 2021; [ 36 ] AVEC frais de justice contre la

partie défenderesse. __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audition : 9 mars 2023