2017 QCCA 1275, 2017 QCCA 1275

Constructions Pierre Brochu inc. c. Compagnie d'assurances et d'hypothèques Genworth Financial Canada 2017 QCCA 1275 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009291-169 (200-17-020621-140) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 29 août 2017 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. (JR0983) BENOÎT MORIN, J.C.A. (JM1549) CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. (JG1843)

PARTIE APPELANTE AVOCAT LES CONSTRUCTIONS PIERRE BROCHU INC. Me SIMON RAINVILLE (Lavery, de Billy)

PARTIE INTIMÉE AVOCAT COMPAGNIE D’ASSURANCE ET D’HYPOTHÈQUE GENWORTH FINANCIAL CANADA Me DAVID BERNIER (Bernier, Beaudry) PARTIES MISES EN CAUSE AVOCAT CHANTALE DUPUIS, ÉRIC MONGRAIN, RACHELLE OUELLET, BRESSE SYNDICS INC. et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE PORTNEUF

En appel d'un jugement rendu le 18 avril 2016 par l'honorable Lise Bergeron de la Cour supérieure, district de Québec. NATURE DE L'APPEL : Sûretés (hypothèque légale) (personne ayant participé à la construction) – Publicité des droits (radiation) Greffière : Marie-Ann Baron (TB3964) Salle : 4.33 AUDITION 12 h 23 Observations de Me Rainville; Observations de la Cour; Me Rainville poursuit; 13 h 05 Suspension; 13 h 15 Reprise; La Cour mentionne qu’il ne sera pas nécessaire d’entendre Me Bernier et que les motifs seront déposés au procès-verbal; Arrêt. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 18 avril 2016 par la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Lise Bergeron) [1] , qui a rejeté sa demande en contestation d’un état de collocation et qui a déclaré lui être opposable la radiation de l’avis d’hypothèque légale de la construction et du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire publiés par elle au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Portneuf. [ 2 ] Il s’agit de déterminer si la juge de première instance a commis une erreur de droit ou une erreur de fait manifeste et déterminante dans l’appréciation de la preuve en concluant que la fin des travaux remonte au 1 er juillet 2013 et, qu’en conséquence, l’inscription par l’appelante d’une hypothèque légale le 11 septembre 2013 et celle d’un préavis d’exercice le 21 mars 2014 étaient tardives.

Selon l’appelante, la date de fin des travaux a été retardée jusqu’à la vente de l’immeuble des mis en cause Dupuis et Mongrain [2] [mis en cause] ou, de façon subsidiaire, à la date de leur faillite survenue le 30 novembre 2013.

[ 3 ] Rappelons que l’hypothèque légale de la construction est conservée si, avant l’expiration d’un délai de 30 jours qui suivent la fin des travaux , il y a eu inscription d’un avis désignant l’immeuble grevé et indiquant le montant de la créance, avis qui doit être signifié au propriétaire de l’immeuble [3] .

L’hypothèque légale s’éteint six mois après la fin des travaux à moins que le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l’immeuble ou qu’il n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire [4] . [ 4 ] La juge conclut, à bon droit, qu’il revenait à l’appelante de démontrer, au soutien de sa requête en contestation du projet d’état de collocation, la validité de son hypothèque légale, à la suite de la publication dans les délais d’un avis de telle hypothèque et de la signification d’un préavis d’exercice.

Cela concerne précisément la date de fin des travaux. [ 5 ] La juge écrit, au sujet de l’entente verbale intervenue entre l’appelante et les mis en cause pour la construction de leur immeuble : [50] Dans le cas en l’espère, aucun contrat écrit n’est en preuve et l’entente contractuelle qui existe nécessairement entre les parties et qui a fait en sorte que Constructions Pierre Brochu exécute les travaux de construction pour les Mongrain-Dupuis a des contours très flous et imprécis. [51] Ni le témoignage de monsieur Brochu ni celui de madame Dupuis ne permettent d’identifier un contenu précis des travaux qui devaient être exécutés par Constructions Pierre Brochu et il n’y a aucun plans et devis. [ 6 ] L’appelante soutient que des travaux incomplets d’aménagement paysager et de pose du crépi ont retardé la fin des travaux. [ 7 ] La juge statue ainsi sur le premier moyen : [40] La preuve est prépondérante à l’effet qu’au début du mois de juillet 2013, l’immeuble est occupé. [41] Toutefois, alors qu’il est non contredit que les propriétaires ont conservé pour eux-mêmes, hors entente, l’exécution des travaux d’aménagement extérieur, conformément à la preuve photographique et au témoignage de madame Dupuis, ce n’est qu’à la fin du mois de juillet, voire au 1 er août, que les travaux d’aménagement paysager sont complétés. […] [52] Madame Dupuis soutient dans son témoignage que tous ses travaux d’aménagement étaient complétés le 1 er août 2013, plantations florales incluses, tel qu’il apparaît de la preuve documentaire. [53] Elle relate avoir emménagé dans la résidence en juin 2013 et que les travaux devaient à tout le moins être complétés pour permettre à la locataire du sous-sol de s’installer à compter du 1 er juillet 2013. [54] Pierre Brochu soutient que ces travaux d’aménagement n’étaient pas complétés au 1 er août, s’appuyant notamment sur la preuve photographique montrant des travaux de nivellement exécutés le 28 août 2013 à droite du garage. […] [63] Que ce soit en juin 2013 (emménagement), le 1 er août 2013 (fin des aménagements) ou le 28 août 2013 (travaux de nivellement), le préavis d’exercice publié le 21 mars 2014 a été publié plus de six mois après la fin des travaux, ce qui est fatal au recours du constructeur (

article 2727 C.c.Q. ). [ 8 ] Cette détermination de fait de la juge de première instance n’est affectée d’aucune erreur révisable. [ 9 ] Quant au crépi, la juge explique : [55] Pierre Brochu soutient par ailleurs que les travaux de construction auraient été suspendus par Éric Mongrain le 21 août 2013 alors que celui-ci lui aurait demandé de ne pas procéder à la pose du crépi sur la

partie apparente ou hors-sol des fondations. [56] Constructions Pierre Brochu reconnaît dans cette demande d’Éric Mongrain une suspension des travaux, la pose du crépi n’ayant jamais été complétée. [57] La date de la faillite d’Éric Mongrain et Chantale Dupuis (30 novembre 2013) ou celle de la vente de l’immeuble sous contrôle de justice (25 juin 2015) serait, selon Constructions Pierre Brochu, la date de fin des travaux. [58] Le Tribunal ne souscrit pas à ces arguments. [59] Tout d’abord, comme déjà mentionné, la preuve ne permet pas d’établir ce que comprend ou inclut le contrat de construction, l’entente entre Pierre Brochu et les Mongrain-Dupuis. [60] Pierre Brochu soutient que les travaux extérieurs étaient identiques pour les deux résidences, le 23-25 et le 27-29, alors qu’il a réalisé le crépi sur le 27-29. [61] Dans les circonstances où il s’agit d’unités d’exploitation distinctes, cet argument est insuffisant pour conclure que le crépi était inclus au contrat, surtout dans le contexte où il n’y a pas de plans et devis. [ 10 ] L’appelante ne démontre pas davantage, sous ce rapport, d’erreur manifeste et déterminante.

[ 11 ] Enfin, l’appelante plaide que la non-conformité des travaux d’aménagement paysager à la réglementation municipale a retardé de plusieurs mois la fin des travaux. La juge rejette cette prétention : [64] Pierre Brochu ajoute à ses arguments que le règlement de zonage de la ville de Fossambault-sur-le-Lac exige que les aires libres autour du bâtiment soient engazonnées ou remises à l’état naturel. [65] Dans l’arrêt Lloyd V. Lomas Holding Ltd. c.

Valmont Nadon Transpor t , la juge Nicole Duval Hesler écrit ce qui suit : Les simples essais et réglages d'appareils fournis et installés ne constituent pas du travail dont tient compte notre Code civil pour l'établissement d'une hypothèque légale, même si la réglementation applicable rend nécessaires des essais ou une approbation quelconque. Pareils essais représentent un coût négligeable par rapport aux coûts de fourniture et d'installation des appareils eux-mêmes et n'apportent aucune plus-value à l'immeuble.

De plus, "la non-conformité des travaux à la réglementation en vigueur n'est pas en soi un élément déterminant de la fin des travaux." [Références omises] [Nos soulignements] [66] Dans le cas en l’espèce, il n’y a pas d’avis de la Ville confirmant que l’aménagement des lieux a laissé des aires libres et même si un tel avis d’infraction était communiqué aux propriétaires, il ne s’agirait que d’effectuer des corrections ou des retouches aux aménagements déjà exécutés. [67] Nous ne sommes pas ici dans une situation où aucun aménagement n’a été réalisé.

Les photographies le montrent bien. [68] Comme déjà discuté ci-avant, les retouches et corrections aux travaux exécutés ne repoussent pas la date de fin des travaux. C’est pourquoi cet argument n’est pas retenu. [5] [ 12 ] Ainsi, la contravention à la réglementation municipale n’est pas établie. Au surplus, en l’absence de plans et de devis, ou lorsque le contrat manque de précision, le deuxième critère du premier alinéa de l’

article 2110 C.c.Q. devient déterminant, soit que la fin des travaux survient quand l’ouvrage est en état de servir à l’usage auquel on le destine, même si des travaux restent à exécuter [6] . [ 13 ] Il ne fait aucun doute que tel était le cas ici. [ 14 ] L’on constate que, comme la Cour l’a rappelé dans l’arrêt Harding c. 6769845 Canada inc . [7] , la détermination de la fin des travaux de construction est, pour l’essentiel, une question de fait. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 15 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice contre l’appelante. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A.