2016 QCCA 40, 2016 QCCA 40

Montréal (Ville de) c. 7550570 Canada inc. 2016 QCCA 40 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-024779-142 et 500-09-024814-147 (500-17-078786-137) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 15 janvier 2016 CORAM : LES HONORABLES MARIE-France BICH , J.C.A. MARIE ST-PIERRE , J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND , J.C.A. N o : 500-09-024779-142 APPELANTE AVOCATS VILLE DE MONTRÉAL Me françois tremblay ( présent) M e MARIE-FRÉDÉRIQUE DES PAROIS ( Tremblay, Savoie, Lapierre, senc ) INTIMÉE AVOCATS 7550570 CANADA INC.

Me PIERRE-PAUL DAUNAIS ( présent ) M e ALEXANDRE THÉRIAULT-MAROIS ( Stikeman Elliott s.e.n.c.r.l., s.r.l. ) MISES EN CAUSE AVOCATS SOCIÉTÉ D’HABITATION ET DE DÉVELOPPEMENT DE MONTRÉAL Me CLAUDE G. LEDUC (présent) M e OLIVIER CHARBONNEAU-SAULNIER ( Mercier, Leduc Sencrl )

COMPLEXE ST-PATRICK S.E.C. (non représenté

e) INTIMÉE sur la requête AVOCAT CONTINENTAL CAPITAL INVESTMENTS INC. (non représenté

e) N o : 500-09-024814-147 APPELANTE AVOCATS SOCIÉTÉ D’HABITATION ET DE DÉVELOPPEMENT DE MONTRÉAL Me CLAUDE G. LEDUC ( présent ) m e olivier charbonneau-saulnier ( Mercier, Leduc Sencrl ) INTIMÉE AVOCATS 7550570 CANADA INC. Me PIERRE-PAUL DAUNAIS ( présent ) M e ALEXANDRE THÉRIAULT-MAROIS ( Stikeman Elliott s.e.n.c.r.l., s.r.l. ) MISES EN CAUSE AVOCATS VILLE DE MONTRÉAL Me FRANÇOIS TREMBLAY ( présent ) M e MARIE-FRÉDÉRIQUE DES PAROIS ( Tremblay, Savoie, Lapierre, senc ) COMPLEXE ST-PATRICK S.E.C. (Non représenté

e) En appel d'un jugement rendu le 24 septembre 2014 par l'honorable Stéphane Sansfaçon, de la Cour supérieure, district de Montréal. Dossier : 500-09-024779-142 Requête en intervention forcée d’un tiers déférée à la formation de la Cour d’appel, le 9 septembre 2015, par l’honorable Nicholas Kasirer, J.C.A. NATURE DE L'APPEL : Injonction – louage de choses – bail commercial- terrain de stationnement appartenant à un tiers – municipal - mandat Greffière d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 30 Suite de l’audition du 11 janvier 2016. Arrêt déposé ce jour – voir page 4. Marcelle Desmarais Greffière d’audience

PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les appelantes Ville de Montréal (« la Ville ») et Société d’habitation et de développement de Montréal (« SHDM ») se pourvoient, dans deux appels distincts, contre un jugement rendu le 24 septembre 2014 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Stéphane Sansfaçon) [1] , dont les conclusions sont ainsi rédigées : [105] ACCUEILLE en

partie la requête introductive d'instance; [106] ORDONNE à la Ville de Montréal de respecter l'article 17.1 de l'offre de location intervenue entre la Société de développement de Montréal et la demanderesse le 25 novembre 2004, et de donner à cette dernière l'usage exclusif du stationnement situé sur l'immeuble connu comme étant le lot 1 835 635 du cadastre du Québec, et ce, jusqu'au 31 mai 2025, sous réserve de l'exercice par la demanderesse des deux options de renouvellement d'une durée de 5 ans, chacune prévue à ladite offre de location; [107] ORDONNE l'exécution provisoire du jugement nonobstant appel; [108] AVEC DÉPENS contre la Société d'habitation et de développement de Montréal et la Ville de Montréal, et sans frais contre Complexe St-Patrick S.E.C. [ 2 ] Voici,

sommairement résumé, le contexte de l’affaire. [ 3 ] En janvier 2005, à la suite d’une offre de location présentée par l’intimée 7550570 Canada inc. (« Artissimo »), un bail commercial (« le Bail ») intervient entre la Société de développement de Montréal (« SDM »), l’une des sociétés dont est issue la SHDM, et Artissimo, une société qui exploite une entreprise œuvrant dans la vente d’articles d’art et de décoration et qui emploie plus de 200 personnes. Au terme du Bail, SDM loue à Artissimo des locaux d’une superficie d’un peu plus de 100 000 p.c. dans un immeuble commercial lui appartenant.

Le Bail est d’une durée initiale de deux ans et comprend quatre options de renouvellement, une première de trois ans et trois autres de cinq ans, de sorte que si toutes ces options sont exercées, la location se poursuivra jusqu’en 2025. [ 4 ] SDM accorde également à Artissimo l’usage exclusif et gratuit d’un terrain de stationnement adjacent aux locaux loués, condition requise par Artissimo, pour le bénéfice de ses employés, étant donné le nombre restreint d’espaces de stationnement disponibles dans le secteur.

Or, dans les faits, SDM n’est pas propriétaire de ce terrain de stationnement, quoique ceux de ses employés qui ont conclu le Bail aient apparemment été convaincus qu’elle l’était. Le terrain appartient plutôt à la Ville qui, en vertu d’un contrat de prêt à usage intervenu en novembre 1996, en a cependant cédé l’usage exclusif à SDM jusqu’en 2008 avec l’option de le prolonger jusqu’en 2013.

Ce contrat de prêt à usage précise que SDM ne peut céder ses droits à un tiers ni permettre à un tiers d’utiliser le terrain sans l’autorisation expresse de la Ville : Le présent prêt de terrain est consenti aux conditions suivantes que la Société s’engage à remplir fidèlement, savoir : [ … ] 9° ne point céder ses droits dans les présentes ni permettre à un tiers d’utiliser le " terrain " , sans le consentement exprès ou écrit de la Ville, sauf en faveur de l’usine d’Agmont América et ses successeurs en titres; 10° remettre à ses frais, à l’expiration du terme fixé pour la durée des présentes ou de toute période de renouvellement, le " terrain " dans son état initial à moins qu’il en soit décidé autrement par les parties. [ 5 ] En ce sens, le contrat de prêt à usage reprend le principe énoncé à l’

article 2318 C.c.Q. : 2318.

L'emprunteur ne peut se servir du bien prêté que pour l'usage auquel ce bien est destiné; il ne peut, non plus, permettre qu'un tiers l'utilise, à moins que le prêteur ne l'autorise. [ 6 ] En 2007, Artissimo exerce la première option de renouvellement prévue au Bail et, en 2010, elle exerce la seconde de sorte qu’au moment du procès le Bail doit se terminer en 2015, avec la possibilité d’être prolongé pour deux périodes successives de cinq ans si Artissimo exerce toutes les autres options de renouvellement. [ 7 ] En 2008, la SDM, devenue la SHDM, vend à un tiers l’immeuble où se trouvent les lieux loués.

Prévenue de cette vente imminente, Artissimo publie son bail sur l’immeuble de la SHDM ainsi qu’à l’encontre du lot sur lequel se trouve le stationnement appartenant à la Ville. [ 8 ] Dans le cours de ses démarches de vente de son immeuble à un tiers, la SHDM réalise qu’elle n’est pas le propriétaire du terrain de stationnement, constat factuel porté à la connaissance du tiers acquéreur. La SHDM tente d’obtenir de la Ville la prolongation du prêt à usage pour une période plus longue que celle inscrite au contrat de prêt à usage d’origine, conclu en 1996, ce que la Ville refuse.

Elle accepte toutefois que la SHDM exerce son option de renouvellement de ce prêt à usage pour la période additionnelle de cinq ans. Ainsi, à la suite de l’exercice de cette option, la SHDM bénéficie de l’usage exclusif du stationnement jusqu’en 2013. Ni la SHDM, ni le tiers acquéreur, ni la Ville n’informent alors Artissimo de la situation. [ 9 ] En 2012, après avoir appris que le prêt à usage se terminerait en août 2013 et qu’à compter de ce moment elle ne pourrait plus avoir la jouissance du stationnement, Artissimo écrit à la Ville et lui demande de respecter les engagements souscrits par la SHDM (ou la

SDM) au Bail. [ 10 ] À la suite du refus de la Ville de ce faire, Artissimo entreprend des procédures judiciaires en injonction contre elle et la SHDM, ainsi que contre le nouveau propriétaire de l’immeuble, la mise en cause Complexe St-Patrick s.e.c., demandant au tribunal de leur ordonner de respecter la clause 17.1 du Bail aux termes de laquelle elle peut utiliser sans frais le stationnement jusqu’en 2025. Au soutien de sa demande, Artissimo fait essentiellement valoir que : 1. Au moment de convenir du Bail et de lui concéder l’usage du stationnement, la SDM/SHDM agissait à

titre de mandataire de la Ville de sorte que celle-ci est liée par l’engagement pris par sa mandataire à la clause 17.1 du Bail, engagement souscrit dans les limites du mandat de mise en valeur des immeubles que la Ville lui a confié; 2. À défaut d’un mandat formel, les faits permettent de conclure à l’existence d’un mandat apparent, la Ville ayant laissé croire qu’en tout moment la SDM/SHDM était sa mandataire autorisée et n’ayant pris aucune mesure pour prévenir la méprise pourtant prévisible; 3.

Enfin, s’il fallait conclure que la SDM/SHDM a excédé les limites de son mandat, la Ville demeure néanmoins liée parce qu’elle a ratifié les engagements contractés par la SDM/SHDM en acceptant, en 2008, l’exercice de l’option de renouvellement prolongeant le prêt à usage jusqu’en 2013. [ 11 ] Le juge fait droit à cette demande, mais contre la Ville seulement. [ 12 ] D’une part, il conclut que la SDM (et par la suite la SHDM) a agi, en tout temps, à

titre de mandataire de la Ville. Il fonde cette conclusion sur les actes constitutifs de ces sociétés, en l’occurrence les requêtes de la Ville aux fins de leur constitution de même que les lettres patentes délivrées conformément à la Charte de la Ville. Bien qu’il reconnaisse que la SDM/SHDM n’a pas respecté les termes du contrat de prêt à usage, en ce sens que les droits accordés à Artissimo allaient au-delà du terme stipulé, le juge refuse de conclure à un excès des limites du mandat.

Il retient plutôt qu’il y a eu faute du mandataire dans l’accomplissement de son mandat (paragr. [64] à [68] du jugement). [ 13 ] D’autre part, il ajoute que s’il avait conclu à un dépassement des limites du mandat, il aurait malgré tout considéré la Ville liée par les actes de la SDM/SHDM, sa mandataire, et permis à Artissimo d’utiliser le stationnement jusqu’à la fin du Bail. À cet égard, il considère « vraisemblable » que la Ville ait été informée du terme convenu entre la SDM et Artissimo pour l’utilisation du stationnement.

Or, comme la Ville n’a jamais manifesté d’opposition à l’égard de cet engagement malgré sa connaissance « vraisemblable », il retient qu’elle a tacitement ratifié les actes posés par la SDM en dehors des limites de son mandat (paragr. [64] à [68] du jugement). [ 14 ] En appel, la Ville et la SHDM soutiennent que le juge a commis une erreur de droit en concluant à l’existence d’un mandat civil. Selon elles, rien n’établit l’existence d’un « contrat » de mandat ou d’un mandat apparent au sens des articles 2130 et 2163 C.c.Q.

Elles plaident que les droits de la SHDM (ou de la SDM) en lien avec le stationnement étaient exclusivement régis par le contrat de prêt à usage. En somme, elles font valoir que la SDM/SHDM a conféré à Artissimo plus de droits qu’elle-même n’en possédait en accordant un droit d’usage du stationnement jusqu’à l’expiration du Bail, potentiellement jusqu’en 2025. Elles ajoutent que rien ne permet de conclure que la Ville a ratifié, a posteriori , ce droit d’usage consenti sans droit. [ 15 ] La Cour est d’avis que le juge ne pouvait conclure à l’existence d’un contrat de mandat entre la Ville et la SDM ou la SHDM.

Les lettres patentes créant ces sociétés ne les constituent pas mandataires de la Ville à l’égard de l’ensemble des immeubles qui appartiennent à celle-ci. Bien que les lettres patentes énoncent plusieurs règles qui confirment le lien étroit qui les unit à la Ville, il demeure que les objets de ces sociétés, tels qu’ils sont définis, ont trait à des activités qui sont effectuées pour leur propre compte et non pour celui de la Ville, à moins d’une demande expresse et ciblée de celle-ci.

Si la mission de la SDM/SHDM vise à contribuer au développement économique de Montréal par la mise en valeur d’actifs immobiliers sur son territoire, cela ne fait pas d’elle, automatiquement et dans tous les cas, une mandataire de la Ville au sens de l’

article 2130 C.c.Q. [ 16 ] Par ailleurs, sans égard au fait qu’il y ait eu ou non un mandat, le juge ne pouvait conclure que la Ville avait ratifié la clause 17.1 du Bail en se fondant sur le caractère « vraisemblable » d'une preuve qui tendrait à démontrer que ses représentants ont pu être informés, à un moment ou un autre, de son existence. Aucun des éléments retenus par le juge ne permet d’induire une connaissance de la Ville, du moins jusqu’à ce qu’elle reçoive la lettre d’Artissimo en 2012.

Même lorsque considérés globalement, ces éléments ne constituent pas une présomption grave, précise et concordante de connaissance. Le texte du contrat de prêt à usage et le silence de la Ville tendent plutôt à confirmer le contraire. [ 17 ] Finalement, en raison de la requête que la Ville lui a présentée afin de forcer l’intervention au dossier de la tierce

partie Continental Capital Investments inc., cessionnaire, en tout ou en partie, des droits d'Artissimo dans le Bail, la Cour ne peut ignorer un fait nouveau, reconnu d’ailleurs par les parties à l’audience : à la suite de l’injonction rendue contre la Ville, Artissimo s’est relocalisée en d’autres lieux.

Dans ce contexte, et considérant le caractère intuitu personae du droit d’usage consenti par la SHDM, de même que la portée de l’ordonnance d’injonction rendue au seul bénéfice d’Artissimo, l’ordonnance d’injonction prononcée revêt désormais un caractère académique, ce qui justifie qu’on fasse droit à l’appel. [ 18 ] Cela étant, il y a lieu de préciser que, malgré la règle voulant que les frais de justice soient en principe dus à la

partie qui a gain de cause, ceux-ci ne pourront être perçus par la SHDM dont l'erreur est à la source du litige. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 19 ] ACCUEILLE , dans le dossier 500-09-024779-142, la requête en intervention forcée d’un tiers, Continental Capital Investments inc., sans frais de justice;

[ 20 ] ACCUEILLE l'appel dans le dossier 500-09-024779-142, avec les frais de justice en faveur de l’appelante Ville de Montréal; [ 21 ] ACCUEILLE l'appel dans le dossier 500-09-024814-147, sans frais; [ 22 ] REJETTE la requête introductive d’instance en injonction, avec les frais de justice en faveur de l’appelante Ville de Montréal seulement. MARIE-France BICH, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A.