2012 QCCQ 897, 2012 QCCQ 897

1481874 Ontario Inc. c. Montréal (Ville de) 2012 QCCQ 897 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-019826-115 500-80-019828-111 DATE : 10 février 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU ______________________________________________________________________ 1481874 ONTARIO INC. et L'ARÉNA DES CANADIENS INC.

Partie requérante / appelante / intimée c. VILLE DE MONTRÉAL

Partie intimée / requérante / appelante et TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 1481874 ONTARIO INC. et l'Aréna des Canadiens inc. de même que Ville de Montréal (MTL) demandent la permission d'appeler d'une décision du Tribunal administratif du Québec,

section des affaires immobilières, (T.A.Q.) rendue dans le litige portant sur l'évaluation foncière et locative de l'immeuble connu comme étant le Centre Bell ; [ 2 ] La décision du T.A.Q., datée du 8 juillet 2011, vise les dossiers : SAI-M-105036-0505 / SAI-M-105048-0505 / SAI-M-105052- 0505 / SAI-M-105062-0505 / SAI-M-105068-0505 / SAI-M-131404-0705 / SAI-M-168744-1002; [ 3 ] Le litige porte sur les valeurs foncières et locatives du Centre Bell et vise les rôles fonciers triennaux 2004-2005-2006, quadriennaux 2007-2008-2009-2010 et le rôle quadriennal locatif 2004-2005-2006-2007; [ 4 ] Le tableau suivant expose les valeurs inscrites, les prétentions de chaque

partie et les conclusions de la décision du T.A.Q.; « VALEURS FONCIÈRES 2004-2006 Déposées Centre Bell Ville Conclusions du TAQ Terrain 9 531 000 $ 12 285 000 $ 36 860 000 $ 12 285 000 $ Bâtiment 140 469 000 $ 37 215 000 $ 156 140 000 $ 126 715 000 $ Total 150 000 000 $ 49 500 000 $ 193 000 000 $ 139 000 000 $ VALEURS FONCIÈRES 2007-2010 (07-01-01/ 09-06-03) Déposées Centre Bell Ville Conclusions du TAQ Terrain 26 475 000 $ 14 800 000 $ 44 880 000 $ 14 800 000 $ Bâtiment 198 525 000 $ 45 700 000 $ 185 120 000 $ 157 200 000 $ Total 225 000 000 $ 60 500 000 $ 230 000 000 $ 172 000 000 $

VALEURS FONCIÈRES 2007-2010 (09-06-04/ 10-12-31) Déposées Centre Bell Ville Conclusions du TAQ Terrain 25 051 000 $ 14 800 000 $ 43 754 000 $ 14 800 000 $ Bâtiment 187 849 000 $ 39 800 000 $ 180 462 000 $ 151 400 000 $ Stationnement [1] 12 100 000 $ 5 900 000 $ 5 784 000 $ 5 800 000 $ Total 225 000 000 $ 60 500 000 $ 230 000 000 $ 172 000 000 $ VALEURS LOCATIVES Déposée Centre Bell Ville Conclusion du TAQ 2004-2007 16 381 600 $ 12 233 100 $ 31 346 600 $ 28 300 000 $ [2] » CONTEXTE [ 5 ] Le Centre Bell est un amphithéâtre construit entre 1993 et 1996.

Il contient 21 273 places, 134 loges (et une loge double), 2 656 sièges de prestige, 2 niveaux de stationnements souterrains contenant 580 places, 4 restaurants et 39 concessions alimentaires [3] ; [ 6 ] Le bâtiment est érigé sur un terrain sis à l'intersection des rues de la Gauchetière, de la Montagne et St-Antoine, situé dans la Ville de Montréal. Le terrain fait l'objet d'un bail emphytéotique liant le Canadien Pacifique, à

titre de bailleur, et 1481874 Ontario inc., à

titre de locataire [4] ; [ 7 ] Le quadrilatère délimitant la propriété fait l'objet d'un plan d'aménagement d'ensemble et d'une entente sur le zonage [5] ; [ 8 ] Les auditions pour les deux rôles fonciers et le rôle locatif ont été entendues l'une à la suite de l'autre. La preuve soumise relativement au rôle foncier 2004 a été versée à l'audition portant sur les rôle foncier 2007 et rôle locatif 2004 [6] ; [ 9 ] L'audition devant le T.A.Q. a duré 154 jours et 681 pièces ont été produites.

À elles seules, les plaidoiries écrites comptent plus de 700 pages, excluant les autorités; [ 10 ] La complexité du litige tient à la difficulté de séparer de la valeur de l'immeuble, la valeur attribuable aux entreprises commerciales qu'il abrite dont notamment le club de hockey le Canadien de Montréal. [7] LA DÉCISION DU TAQ [ 11 ] Le T.A.Q. a partiellement accueilli les requêtes du Centre Bell . [ 12 ] Plus spécifiquement, le T.A.Q. rejette la valeur provenant de la technique du coût sauf pour la

partie s'appliquant à la valeur du terrain. Identifiant un coefficient d'occupation du sol (COS) de 4, le T.A.Q. conclu à valeur de terrain de 12 285 000 $ pour le rôle 2004 [8] ; [ 13 ] Le T.A.Q. retient les indications de valeurs obtenues par la méthode du revenu de même que celles que fournit l'ajustement du prix de vente qui provient de l'analyse de la vente de 2001.

La méthode du revenu lui indique des valeurs de 132 350 000 $ et 143 850 000 $ alors que l'analyse de la vente 2001 indiquerait 141 300 000 $; [ 14 ] En retenant chacune des indications de valeurs provenant de ces méthodes, le T.A.Q. conclu à une valeur de 139 000 000 $ au 1 er juillet 2002.

Cette valeur devient la valeur à inscrire pour le rôle foncier 2004; [ 15 ] La valeur locative est établie à l'aide de la technique du revenu à laquelle le T.A.Q. fait certains ajustements pour obtenir une conclusion de 28 300 000 $. [ 16 ] Pour le rôle 2007, le litige relatif à la valeur du terrain tient principalement à l'indice de coefficient d'occupation du sol devant s'appliquer. Le T.A.Q. retient un COS de 4 de telle sorte que la valeur est fixée à 14 800 000 $.

[ 17 ] Pour fixer la valeur foncière pour le rôle 2007, le T.A.Q. s'appuie sur les indications de valeur provenant de la technique du revenu et celle provenant de l'analyse de la vente de 2001. Il retient deux indications de valeurs découlant de la technique du revenu soit : 168 500 000 $ et 180 300 000 $ alors que son analyse de la vente lui donne 166 000 000 $. Sa conclusion de 172 000 000 $ représente la moyenne de ces trois indications de valeurs, accordant ainsi un plus grand poids à la technique du revenu qu'à la vente.

POINTS SUR LESQUELS LES PARTIES NE DEMANDENT PAS DE PERMISSION D'APPELER [ 18 ] Les parties ont confirmé, par écrit, qu'elles ne souhaitent pas porter en appel la décision du T.A.Q. sur les points suivants : 1- La valeur du terrain; 2- La valeur du stationnement; 3- La non-utilisation de la technique du coût par le T.A.Q. MOYENS INVOQUÉS PAR LE CENTRE BELL [ 19 ] Au soutien de sa requête pour permission d'appeler, Centre Bell invoque les moyens suivants : La vente de 2001 [ 20 ] Le T.A.Q. aurait erré en faits et en droit en appuyant sa conclusion de valeur sur la vente de 2001.

Il ne s'agit pas d'une transaction immobilière, mais plutôt d'une vente de droits emphytéotiques et d'une participation dans diverses entreprises commerciales. [ 21 ] En ne retenant qu'une

partie seulement de cette transaction, le T.A.Q. aurait omis de tenir compte des considérations autres qu'immobilières qui ont motivé les parties à transiger. Le T.A.Q. devait s'assurer que le prix global convenu et le prix de chaque actif représentaient la valeur marchande et qu'il n'y avait pas de transfert de valeur entre ces différentes composantes. Or le T.A.Q. n'aurait jamais fait cet exercice.

Cette transaction n'est pas représentative des conditions du marché immobilier selon le Centre Bell . [ 22 ] Le T.A.Q. aurait également erré en s'appuyant sur les lettres d'intention déposées en février et mars 2000 pour en tirer « une fourchette de valeur » qui corroborerait l'indication de valeur provenant de la vente de 2001. La nature de la transaction visée par les lettres d'intention était fort différente de celle de la vente de 2001. Elle correspondait, elle aussi, à une transaction d'entreprise, mais basée sur des réalités et des objets distincts.

Ici encore, le T.A.Q. ne pouvait se servir de ces indications sans d'abord effectuer les ajustements requis pour y exclure la valeur des entreprises. Désavantage dans le bail emphytéotique [ 23 ] La vente retenue par le T.A.Q. n'incluait pas le terrain, mais seulement les droits de l'emphytéote. Afin de déterminer la valeur de « l'intégralité » de l'immeuble, le T.A.Q. ajoute 12 285 000 $ à sa conclusion de valeur.

Pour les mêmes raisons, il ajoute également la valeur des droits manquants relatifs au stationnement (1 991 000 $). [ 24 ] L'ajout de ces montants vise donc à éliminer l'effet du démembrement du droit de propriété dans l'établissement de la valeur pour fins d'évaluation foncière. [ 25 ] L'ajout du T.A.Q. d'un montant additionnel de 30 000 000 $ à la valeur pour tenir compte de « la valeur du désavantage dans le bail [emphytéotique] [9] » serait, par conséquent, selon le Centre Bell , contraire aux faits et à la loi.

Ajustement du prix de vente de 2001 [ 26 ] Pour indexer le prix de vente de 2001 à la date de référence du rôle 2004 (1 er juillet 2002) et à celle du rôle 2007 (1 er juillet 2005), le T.A.Q. utilise un facteur d'indexation tiré exclusivement de la progression, dans le temps, de la valeur du terrain. [10] [ 27 ] Selon Centre Bell , cette méthode d'indexation est erronée. Elle ne tiendrait pas compte de l'augmentation des revenus nets redressés de l'ensemble de l'immeuble ni du comportement du marché.

Elle serait, par ailleurs, incompatible avec les conclusions de valeurs découlant de la technique du revenu, une technique retenue par le T.A.Q. [ 28 ] Aucune preuve ne permettrait au T.A.Q. de conclure que, pour ces années, la valeur de l'immeuble a progressé au même rythme que la valeur du terrain. Le bail du Club de hockey le Canadien de Montréal [ 29 ] Centre Bell soumet que le bail intervenu entre le Club de hockey le Canadien de Montréal et l'Aréna des Canadiens inc. est « totalement étranger aux conditions du marché », il a une portée rétroactive au 30 avril 1995 et est intervenu entre parties liées.

Il présenterait, au surplus, un loyer artificiellement gonflé dans le but de servir de véhicule de financement.

[ 30 ] Le T.A.Q. conclut erronément à la qualité marchande de ce bail. Cette considération serait contraire à la preuve testimoniale, non contredite, fournie par l'expert du Centre Bell qui a établi que les conditions économiques de ce bail sont très loins des conditions du marché de référence. Ce serait sans fondement que le T.A.Q. aurait écarté cette preuve.

Rejet de l'analyse du marché de référence [ 31 ] Le T.A.Q. n'a pas reconnu, dans sa décision, la notion de « marché de référence » pour un immeuble du type de celui du Centre Bell pour y préférer un marché local. [ 32 ] Ce faisant, le T.A.Q. aurait négligé de tenir compte du véritable marché de référence et aurait écarté, sans analyse et sans motif, la démarche proposée par l'expert du Centre Bell . Primes de risque [ 33 ] En utilisant un revenu net redressé, sensiblement supérieur aux revenus du marché, le T.A.Q. devait ajuster à la hausse les primes de risque.

En refusant de le faire, il omettrait de tenir compte de l'ensemble de la preuve fourni par l'expert du Centre Bell et commettrait, par conséquent, une erreur. La valeur locative [ 34 ]

Malgré le fait que le T.A.Q. réduise la valeur foncière pour le rôle 2004, sa décision augmente la valeur locative de près de 12 000 000 $. Cette augmentation découle de l'utilisation du loyer prévu au bail du Club de hockey le Canadien de Montréal dans l'établissement de la valeur locative. [ 35 ] Centre Bell affirme que cette démarche est erronée et ne tient pas compte des prescriptions de la

Loi sur la fiscalité municipale (art. 69.5), édictant que la valeur locative soit établie sur la base du loyer annuel brut le plus probable en vertu d'un bail renouvelable d'année en année, selon les conditions du marché. [ 36 ] Au surplus, si tant est que ce bail puisse servir à l'établissement de la valeur locative, le T.A.Q. aurait erré en omettant d'y faire un ajustement pour ajouter la prime de risque de 2%.

MOYENS INVOQUÉS PAR MONTRÉAL [ 37 ] Pour appuyer sa demande de permission d'appeler, MTL invoque les arguments suivants: Transfert de valeur vers un actif intangible [ 38 ] MTL soutient également, mais pour des motifs forts différents, que le T.A.Q. a erré dans son appréciation des conditions financières de la vente de 2001. Il aurait omis de considérer un transfert de valeur des actifs tangibles vers un actif intangible, effectué pour des considérations strictement fiscales. [ 39 ] L'écart entre les revenus du bail « Hockey » et le loyer du « Head lease » représente 31 800 000 $ en valeur actualisée.

Cette valeur doit être ajoutée au prix de la transaction de 100 000 000 $. En omettant de faire cet ajustement, le T.A.Q. aurait négligé de considérer la vente dans son ensemble commettant ainsi une erreur aux conséquences financières extrêmement importantes. [ 40 ] Le revenu attribuable aux billets de loges [ 41 ] Selon MTL, la preuve révèle que les documents contractuels attribuent les revenus de billets de loges à Aréna des Canadiens inc. et non au club de hockey le Canadien de Montréal .

Ces revenus devaient donc être considérés à l'intérieur de la technique du revenu. [ 42 ] Le T.A.Q. s'en serait simplement remis à la pratique comptable des parties qui ignore ce transfert de revenus pour justifier sa décision de ne pas les inclure dans l'établissement de la valeur. Ces revenus représentent 3 869 044 $ au 31 mars 2001 et 4 129 703 $ au 31 août 2002. [ 43 ] De façon correspondante, le T.A.Q. aurait également erré en ne considérant pas ces revenus dans le calcul de la valeur locative.

La détermination des revenus de spectacles et de restauration [ 44 ] Le T.A.Q. aurait erré en favorisant une approche paritaire pour déterminer les revenus générés par les 39 concessions alimentaires plutôt que d'utiliser les revenus effectifs de ces entreprises. [ 45 ] MTL invoque la situation particulière de ces concessions du fait qu'ils ont une clientèle captive et occupent une position de monopole. [ 46 ] De façon correspondante, le T.A.Q. aurait également erré en privilégiant une approche paritaire pour l'établissement de la valeur locative.

Le choix du taux global d'actualisation [ 47 ] En retenant la vente de 2001 comme une indication paritaire, le T.A.Q. devait également privilégier un taux global d'actualisation (TGA) qui découlait de cette vente plutôt que de retenir le TGA proposé par l'expert de Centre Bell. [ 48 ] MTL qualifie l'approche de cet expert de « supposément paritaire » du fait qu'elle ne repose pas sur des immeubles comparables au sujet. [ 49 ] Le T.A.Q. aurait également erré en ajoutant une prime de risque de 2% au TGA.

Le marché et la situation financière du Centre Bell aux dates de référence ne justifieraient pas l'ajout d'une telle prime de risque. [ 50 ] De manière correspondante, le T.A.Q. aurait également erré en s'appuyant sur les mêmes données pour la confection des valeurs locatives. Nouvelles conclusions de valeurs de MTL [ 51 ] En appel, MTL prétend que la preuve présentée au T.A.Q. soutient des valeurs différentes de celles que proposait son expert en première instance.

Ces nouvelles valeurs sont ci-après reproduites : NOUVELLES VALEURS FONCIÈRES PROPOSÉES PAR MONTRÉAL 2004 – 2005 - 2006 Terrain 12 285 000 $ Bâtisse 203 715 000 $ Total 216 000 000 $ NOUVELLES VALEURS FONCIÈRES PROPOSÉES PAR MONTRÉAL 2007 – 2010 du 1 er janvier 2007 au 3 juin 2009 Terrain 14 800 000 $ Bâtisse 271 200 000 $ Total 286 000 000 $ NOUVELLES VALEURS FONCIÈRES PROPOSÉES PAR MONTRÉAL 2007 – 2010 du 4 juin 2009 au 31Décembre 2011 CENTRE-BELL STATIONNEMENT Terrain 14 800 000 $ 0 Bâtisse 265 400 000 $ 5 800 000 $ Total 280 200 000 $ 5 800 000 $ NOUVELLES VALEURS LOCATIVES PROPOSÉES PAR MONTRÉAL 2004-2005-2006-2007 37 800 000 $ ANALYSE [ 52 ] Le droit d'appeler d'une décision du T.A.Q. est prévu à l'

article 159 de la

Loi sur la justice administrative [11] : « 159. Les décisions rendues par le Tribunal dans les matières traitées par la

section des affaires immobilières, de même que celles rendues en matière de protection du territoire agricole, peuvent, quel que soit le montant en cause, faire l'objet d'un appel à la Cour du Québec, sur permission d'un juge, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour . » [ 53 ] Dans l'affaire Domtar , après une revue de la jurisprudence pertinente, le soussigné a identifié plusieurs exemples de questions qui ont été reconnues comme d'intérêt pour la Cour du Québec : « Parmi les exemples retenus par la jurisprudence, on retrouve les cas suivants : Une question sérieuse - Une faiblesse apparente de la décision attaquée; - Une erreur de fait déterminante;

- L'omission d'analyser des éléments fondamentaux de preuve; - Une sérieuse lacune au niveau des motifs de la décision attaquée qui empêche d'en comprendre le fondement factuel et juridique; - L'incidence de la décision sur le sort du justiciable; - L'importance du montant en jeu.

Une question controversée - Une jurisprudence incohérente ou contradictoire même sur des questions techniques; - Une décision isolée allant à l'encontre d'un courant jurisprudentiel solidement établi; Une question nouvelle - Une question n'ayant jamais été à la Cour du Québec; Une question d'intérêt général - La violation d'une règle de justice naturelle; - Une question visant les intérêts supérieurs de la justice; - Une question de principe à caractère normatif, dont les enjeux dépassent les intérêts des parties; - Une violation patente d'une règle de droit. [12] » (Références omises) [ 54 ] Il faut reconnaître que le caractère exceptionnel du présent dossier et de la décision du T.A.Q. est difficilement contestable.

Il est d'ailleurs admis par les deux parties. Le Centre Bell est une propriété unique au Québec. L'absence complète d'un marché local de référence a très certainement contribuée à accroître la difficulté de ce dossier. [ 55 ] Il faut également souligner que la vente de 2001 porte non seulement sur un immeuble, mais également sur une entreprise. Elle est très complexe et la décision du T.A.Q. sur ce point, notamment au regard de la façon dont elle isole la composante immobilière du reste est un précédent.

Elle comporte plusieurs éléments normatifs qui vont bien au-delà des intérêts des parties au litige. [ 56 ] Les deux parties reprochent au T.A.Q. d'avoir omis d'analyser plusieurs éléments fondamentaux de la preuve.

Les arguments soulevés tant par le Centre Bell que par MTL sont détaillés et sérieux, ils précisent pour chaque cas les erreurs commises par le T.A.Q. de même que les éléments de preuve qui n'ont pas été considérés ou qui ont été mal considérés. [ 57 ] Doivent aussi être considérés les enjeux de cette décision qui sont très importants, tant pour le Centre Bell que pour MTL vu les impacts financiers de cette décision. Il n'est pas étonnant de constater que chaque

partie ne conteste pas la requête pour permission d'appeler de la

partie adverse. Elles manifestent toutes deux une profonde insatisfaction à l'égard de la décision du T.A.Q. [ 58 ] Le Tribunal est d'avis que les parties ont fait la démonstration que les questions qu'elles entendent invoquer sont sérieuses et méritent l'attention de la Cour du Québec. [ 59 ] Vu la complexité du présent dossier et le caractère imposant de la preuve, il n'y a pas lieu, au stade de la permission d'appeler, de limiter les questions en litige. Cette tâche serait plus judicieusement exercée par le juge du fond lors d'une conférence préparatoire.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE, les requêtes pour permission d'appeler; PERMET l'appel de la décision du Tribunal administratif, rendue le 8 juillet 2011, dans les dossiers : SAI-M-105036-0505 / SAI-M- 105048-0505 / SAI-M-105052-0505 / SAI-M-105062-0505 / SAI-M-105068-0505 / SAI-M-131404-0705 / SAI-M-168744-1002; DÉCLARE que le présent jugement tient lieu d'inscriptions en appel; Frais à suivre , suivant le sort des appels;

__________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Me Pierre Galardo et Me Martine Bergeron

Partie requérante / appelante / intimée Me Patrice Brunet et Me Vincent Jacob BRUNET, LAMARRE

Partie intimée / requérante / appelante Date d’audience : 12 octobre 2011 [1] Le dossier SAI-M-168752-1002, concernant le stationnement, ne fait pas l'objet de la demande de permission d'appel. [2] Requête pour permission d'en appeler d'une décision du Tribunal administratif du Québec, paragr. 3; [3] Requête pour permission, 1481874 Ontario inc., paragr.4 [4] Id., paragr.5 [5] Id., paragr.6 [6] Id., paragr. 9 [7] Décision du T.A.Q., paragr.21; [8] Id., paragr. .57, 59, 1080; [9] Requête pour permission, 1481874 Ontario inc., paragr. 80; [10] Décision du T.A.Q., paragr. 660, 661, 1214; [11] L.R.Q.,

chapitre J-3 ; [12] Windsor (Ville de ) c. Domtar inc ., paragr.10, (C.Q., 2009-06-11), 2009 QCCQ 5334 , SOQUIJ AZ-50560730,;