2011 QCCA 1909, 2011 QCCA 1909

Beaulieu c. Laflamme 2011 QCCA 1909 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-022028-112 ( 705-17-003909-114 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 12 octobre 2011 L’HONORABLE RICHARD WAGNER, J.C.A. APPELANTS/REQUÉRANTS AVOCAT SYLVAIN BEAULIEU ET ALS Me Brian Mitchell Me Marco Nocella MITCHELL, GATTUSO Me Mathieu Rollet INTIMÉS AVOCAT JEAN-EUDES LAFLAMME MARIE-CLAIRE LALANCETTE Me Alexandre Béchard François Nantel (stagiaire) GASCON ET ASSOCIÉS INTIMÉE AVOCAT

9230-4047 QUÉBEC INC. Me Jasmin Lefebvre DE GRANDPRÉ, CHAIT REQUÊTE POUR PERMISSION D'APPELER D’UN JUGEMENT DE LA COUR SUPÉRIEURE PRONONCÉ LE 25 AOÛT 2011 ET RECTIFIÉ LE 1 ER SEPTEMBRE 2011, PAR L’HONORABLE STÉPHANE SANSFAÇON, DANS LE DISTRICT DE JOLIETTE. Greffière: Marcelle Desmarais Salle: Rc-18 AUDITION 14 h 00 : Début de l’audience. Identification des procureurs. 14 h 00 Argumentation par Me Brian Mitchell 14 h 38 Argumentation par Me Jasmin Lefebvre. 14 h 54 Réplique par Me Brian Mitchell. 14 h 55 Fin de l'argumentation de part et d'autre. 14 h 55 Suspension de la séance. 15 h 35 Reprise de la séance. PAR LE JUGE: Jugement – voir page 3. Marcelle Desmarais Greffière d'audience

JUGEMENT [ 1 ] Les requérants sollicitent la permission de se pourvoir à l'encontre d'un jugement rendu par la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Stéphane Sansfaçon) qui a accueilli la requête en irrecevabilité des intimés selon l'article 165 (4) ainsi qu'une requête en rejet selon les termes de l'article 54.1 C.p.c. [ 2 ] Résumé à ses éléments essentiels, le dossier révèle que les intimés sont propriétaires d'un terrain exploité pour la location d'emplacements réservés aux maisons mobiles.

Suite à l'échec des négociations entre les requérants-locataires et les intimés Laflamme et Lalancette, pour l'achat du terrain, ce dernier est vendu à l'autre intimée 9230-4047 Québec inc. Les requérants prétendent néanmoins être les bénéficiaires d'un pacte de préférence. [ 3 ] Un avis d'éviction est alors transmis à chacun des locataires et le débat se transporte devant la Régie du logement qui est appelée à se prononcer sur les prétentions des requérants.

Incidemment, insatisfaits d'une première décision, les requérants présentent une nouvelle demande à la Régie du logement qui devait en disposer le 15 avril 2011.

Quelques jours avant l'audition, les requérants signifient une requête introductive d'instance dans laquelle ils demandent, en marge de leur pacte de préférence dont ils prétendent être les bénéficiaires, l'annulation de la vente du terrain qui est maintenant destiné à la construction de bâtiments résidentiels. [ 4 ] Dans cette même procédure bicéphale, les requérants recherchent également une condamnation à des dommages et intérêts dans l'éventualité où le tribunal n'annule pas le contrat de vente et conclut à l'illégalité de l'éviction. [ 5 ] Les intimés présentent alors une requête en irrecevabilité ainsi qu'une requête en rejet selon les termes des articles 165 (4) et 54.1 C.p.c. et plaident : 1. que les requérants ne peuvent s'appuyer sur le pacte de préférence pour justifier les conclusions en nullité de l'acte de vente; 2. aucune disposition de la

Loi sur la Régie du Logement ne peut justifier une telle conclusion; 3. la recherche d'une telle conclusion, en l'espèce, constitue un abus auquel le tribunal doit remédier . [ 6 ] L'irrecevabilité partielle en droit n'existe plus depuis la refonte de la procédure civile en 1965.

En réalité, le premier juge était plutôt saisi de requêtes en rejet de l'une des deux causes d'action distinctes et individualisées qui étaient jointes au même recours. [ 7 ] Dans un jugement aussi étoffé que convaincant, le premier juge analyse, jurisprudence à l'appui, les véritables enjeux et conclut que les chances de succès des requérants au mérite sont nulles puisqu'il n'existe aucune base légale qui peut justifier en l'espèce un recours en nullité du contrat de vente. [ 8 ] L'avocat des requérants soutient que le premier juge n'a pas fait preuve de la prudence et de la réserve nécessaires et habituelles avant de faire droit aux moyens d'irrecevabilité et qu'il était préférable de laisser au juge du fond le soin de décider de toutes ces questions le cas échéant. [ 9 ] J'estime qu'il a tort.

La prudence n'est pas synonyme d'attentisme. Rien n'empêche un juge de rejeter, même au stade préliminaire, un recours clairement voué à l'échec. Il en va non seulement de l'intérêt des parties mais également d'une saine administration de la justice. Tel est le cas en l'espèce. [ 10 ] Évidemment, la détermination de ce qui est excessif, déraisonnable et abusif est une question d'espèce qui peut varier selon les faits propres à chaque dossier.

Ici, le juge a conclu que l'utilisation de la procédure par les requérants témoignait d'un comportement abusif. [ 11 ] La signification par les requérants d'une procédure judiciaire dans laquelle ils recherchent l'annulation d'un acte de vente conclu légalement entre des tierces parties, tout en étant informés de l'absence de toute base légale justifiant une telle conclusion à quelques jours d'une nouvelle audition devant la Régie du logement, qui leur avait déjà donné tort, permettait au premier juge de conclure comme il l'a fait. [ 12 ] Je suis d'avis que les requérants n'ont pas démontré de faiblesse dans le jugement entrepris et ne font voir aucun motif qui puisse justifier la permission de se pourvoir. [ 13 ] En ce qui concerne le grief formulé à l'endroit du premier juge qui a ordonné l'exécution provisoire nonobstant appel, il est sans fondement.

L'article 547j) C.p.c. prévoit spécifiquement ce remède puisqu'il est le corollaire de l'art. 54.1 C.p.c. [ 14 ] POUR CES MOTIFS , la requête pour permission d'appeler est rejetée avec dépens. RICHARD, WAGNER, J.C.A.