2015 QCCQ 8742, 2015 QCCQ 8742

Pelletier c. Gélinas 2015 QCCQ 8742 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-013032-151 DATE : 18 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-GUY PELLETIER et ISABELLE BÉLAND Demandeurs c.

GILBERT GÉLINAS Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs reprochent au défendeur de leur avoir vendu un immeuble sans les avoir informés que la réglementation empêchait la construction de bâtiments résidentiels et lui réclament les dommages et intérêts de 15 000 $. [ 2 ] Le défendeur conteste la réclamation et allègue qu’il ignorait les restrictions réglementaires pouvant affecter la construction de bâtiments résidentiels.

Il allègue, par ailleurs, qu’au moment de la vente, la réglementation municipale permettait la construction de bâtiments résidentiels et que la nouvelle réglementation permet encore la construction de bâtiments résidentiels sous réserve de respecter certaines conditions et certains critères. Questions en litige

a) Le défendeur a-t-il manqué à ses obligations envers les demandeurs?

b) Le cas échéant, les défendeurs ont-ils subi des dommages qui sont une conséquence directe et immédiate de ces manquements? Mise en contexte [ 3 ] Au printemps 2009, les demandeurs entrent en contact avec le défendeur afin de s’enquérir sur la possibilité d’acheter un terrain lui appartenant. [ 4 ] Le défendeur leur présente un terrain à vendre à proximité d’autres terrains déjà vendus et dont certains sont construits et d’autres en processus de construction.

Le terrain présenté aux demandeurs est un terrain vacant sans aucun service. [ 5 ] Au mois de mars 2009, suite à cette rencontre avec le défendeur, les demandeurs communiquent avec la Municipalité de Saint- Édouard-de-Maskinongé dans laquelle est situé le terrain en question afin de s’informer sur la réglementation en vigueur. [ 6 ] Le 24 mars 2009, les demandeurs reçoivent de la municipalité des extraits du Règlement de zonage indiquant que les usages de groupes résidentiels sont autorisés dans la zone 9, zone dans laquelle est situé le terrain. [ 7 ] Le 3 juillet 2009, les demandeurs présentent une offre d’achat pour le terrain au montant de 9 500 $, laquelle est acceptée par le défendeur. [ 8 ] Le 13 août 2009, les parties signent l’acte de vente pour un montant de 5 000 $, un montant de 4 500 $ ayant été payé comptant. [ 9 ] La vente est faite avec garantie légale et l’acte de vente contient une clause par laquelle l’acquéreur s’oblige : « à prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve, déclarant l’avoir vu et examiné à son entière satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur ». [ 10 ] Le 20 novembre 2009, les demandeurs obtiennent un permis de la municipalité pour la réalisation de certains travaux préalables

à l’installation d’une maison mobile. [ 11 ] De fait, au cours des mois qui ont suivi l’acquisition du terrain, les demandeurs ont réalisé certains travaux d’aménagement du terrain et y ont installé une maison mobile. [ 12 ] Au courant de l’été 2012, les demandeurs apprennent par des voisins que ceux-ci ont eu des difficultés à obtenir des permis de la municipalité pour construire une maison au motif que le terrain est situé dans une zone à faible risque de glissement de terrain. [ 13 ] Les demandeurs communiquent avec la municipalité et sont informés par son représentant, Pascal Simard, que les permis sont « gelés » car les terrains sont situés dans une zone à risque de glissement de terrain. [ 14 ] À ce moment, soit au mois de juin 2012, les demandeurs n’ont pas demandé de permis de construire une résidence sur leur terrain auprès de la municipalité et ne l’avaient toujours pas fait au moment de l’audition. [ 15 ] Le 4 décembre 2012, les citoyens de la zone dans laquelle se trouve le terrain des demandeurs reçoivent une lettre de la Municipalité de Saint-Édouard de Maskinongé leur présentant certaines informations à propos de la zone de glissement de terrain. [ 16 ] On y mentionne que : « Certaines constructions sont permises à nouveau dans les zones à risque de glissement de terrain car le projet de règlement adopté au mois d’août 2012 n’est toujours pas en vigueur.

Par contre, il le sera prochainement ». [ 17 ] Le 12 septembre 2013, le nouveau règlement de zonage de la Municipalité de Saint-Édouard de Maskinongé entre en vigueur.

Ce nouveau règlement interdit dorénavant la construction de bâtiments dans les zones à risque faible de glissement de terrain dont le terrain des demandeurs fait partie. [ 18 ] À la demande des demandeurs, le 28 mai 2014, la représentante de la MRC de Maskinongé leur transmet des extraits des dispositions de la réglementation de la MRC concernant le terrain des demandeurs. [ 19 ] Le 31 juillet 2014, les demandeurs, par le biais de leur avocate, transmettent au défendeur une mise en demeure dans laquelle ils lui reprochent d’avoir omis ou négligé de leur mentionner qu’il était impossible pour eux de construire une résidence sur leur terrain, compte tenu de la réglementation en vigueur pour les zones à risque de glissement de terrain.

Ils réclament au défendeur un montant de 30 000 $ de dommages et intérêts. [ 20 ] Le 11 août 2014, l’avocat du défendeur répond à la mise en demeure et nie responsabilité invoquant que la réglementation en vigueur de la municipalité permettait la construction de maison jusqu’en septembre 2013. [ 21 ] Les demandeurs prétendent que s’ils avaient su au moment de l’achat du terrain que la réglementation empêchait la construction d’une résidence, ils n’auraient jamais procédé à l’achat du terrain. [ 22 ] Ils réclament des dommages pour les dépenses qu’ils ont encourues lors de l’achat du terrain et de son aménagement afin de pouvoir y construire une maison, lesquels se détaillent comme suit : – Remboursement du prix d’achat 9 500,00 $ – Permis de la municipalité 95,00 $ – Frais de notaire 815,81 $ – Analyse de sol 620,81 $ – Aménagement du terrain 5 150,00 $ – Installation de l’électricité 1 544,67 $ – Arpentage 225,75 $ TOTAL 17 952,04 $ [ 23 ] Afin de pouvoir présenter leur réclamation à la Division des petites créances , les demandeurs ont volontairement réduit le montant de leur réclamation à 15 000 $.

Analyse [ 24 ] En matière civile, aux termes des articles 2803 et 2804 C .c.Q ., c'est le demandeur qui a le fardeau de prouver de façon prépondérante les faits au soutien de ses prétentions. [ 25 ] Les demandeurs reprochent au défendeur de leur avoir vendu un immeuble sans les avoir informés que la réglementation empêchait la construction de bâtiments résidentiels et lui réclament les dommages et intérêts de 15 000 $. [ 26 ] De ce qui précède, les demandeurs devaient donc faire la preuve, – que le défendeur avait connaissance de l’existence de dispositions réglementaires pouvant affecter le droit de construire une maison sur le terrain; – que ces dispositions réglementaires interdisaient la construction de maison sur le terrain en question au moment des discussions préachat et au moment de la signature de l’acte de vente;

– et que le défendeur ne les en a pas informés. [ 27 ] Or, selon le témoignage non contredit du défendeur, celui-ci n’avait pas connaissance de dispositions réglementaires pouvant avoir pour effet d’interdire la construction de maison sur le terrain.

La preuve ne permet pas non plus de conclure que le défendeur a fait de fausses représentations quant aux usages permis. [ 28 ] L’acte de vente comprenait d’ailleurs une clause à l’effet qu’il appartenait aux demandeurs de vérifier auprès des autorités compétentes que la destination qu’ils entendaient donner à l’immeuble était conforme aux lois et règlements en vigueur. [ 29 ] D’autre part, la preuve prépondérante démontre qu’au moment où les demandeurs se sont portés acquéreurs du terrain, soit le 13 août 2009, la réglementation municipale n’interdisait pas la construction d’habitation familiale.

Ce n’est qu’à compter du mois de septembre 2013 que la réglementation de la municipalité est venue restreindre le droit de construire. [ 30 ] Or, selon le témoignage des demandeurs, ils ont appris l’existence de la réglementation municipale concernant les zones à risque de glissement de terrain en 2012. [ 31 ] Par ailleurs, la lettre de la municipalité du 4 décembre 2012 que les demandeurs ont reçue indique clairement que certaines constructions sont permises dans les zones à risque puisque le projet de règlement de leur municipalité n’était toujours pas en vigueur. [ 32 ] Les demandeurs reconnaissent que les travaux d’aménagement et frais et dépenses encourus jusqu’à ce jour pour leur terrain sont quand même utiles à l’usage qu’ils en font actuellement avec leur roulotte. [ 33 ] Ainsi, à la lumière de ce qui précède, le Tribunal en vient à la conclusion que la preuve prépondérante ne permet pas de conclure que le défendeur a manqué à ses obligations envers les demandeurs ou ait commis quelque faute. [ 34 ] Par conséquent, la demande des demandeurs doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] REJETTE la demande; [ 36 ] CONDAMNE les demandeurs à payer au défendeur les frais judiciaires de 190 $; __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 10 JUILLET 2015