2011 QCCQ 7131, 2011 QCCQ 7131

Bouaraba c. Restaurant Le taj mahal inc. 2011 QCCQ 7131 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N°: 200-22-054800-107 DATE : 9 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE DANIEL LAVOIE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NADIA BOUARABA Demanderesse – défenderesse reconventionnelle c. RESTAURANT LE TAJ MAHAL INC.

Défenderesse – demanderesse reconventionnelle et KALIN AHMED CHOWDHURY et YEASIN CHOWDHURY Défendeurs solidaires ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse était propriétaire d'un immeuble qu'elle louait à la défenderesse. Elle l'a vendu le 22 janvier 2010 tout en se réservant le droit de réclamer de son ancienne locataire les arrérages dus jusqu'à cette date.

Ce qu'elle réclame à la défenderesse et aux deux cautions signataires du bail signé le 25 mai 2007 aux termes duquel la défenderesse s'est engagée à payer un loyer de base et un loyer additionnel comprenant diverses taxes de nature municipale. Après divers amendements, elle établit sa réclamation à 19 197,96 $ soit 3 776,50 $ pour le loyer de base impayé de janvier 2010 et 15 421,46 $ pour les taxes non résidentielles de l'année foncière 2009 et d'une

partie de l'année 2010, plus précisément pour le mois de janvier 2010. [ 2 ] La défenderesse et les défendeurs lui opposent divers moyens et ils lui réclament de façon reconventionnelle 10 000 $ pour les problèmes ayant affecté l'occupation paisible des lieux et principalement rattachés au chauffage de l'édifice. [ 3 ] Le principal moyen de défense découle de la clause du bail (P-1) relative aux taxes payables par le locataire. Sous la rubrique taxes de la

section 5, la clause 5.1 rend le locateur responsable du paiement des taxes foncières sauf celles incombant au locataire en vertu du présent bail . [ 4 ] La clause 5.2 renferme au 1 er alinéa l'engagement du locataire : Le locataire s'engage à payer toutes taxes d'eau, de vidanges et d'affaires (taxe non résidentielle), de même que toutes taxes locatives qui pourraient être imposées par les autorités compétentes. [ 5 ] L'argument de la défense est de dire que le loyer additionnel recherché par la demanderesse est fondé sur une taxe foncière au sens de la clause 5.1 puisqu'aucune taxe d'affaires n'a été imposée par la Ville de Québec.

Tout au plus, les deux comptes déposés par la demanderesse émis par la Ville distinguent le taux de base avec le taux non résidentiel en attribuant à la

partie résidentielle de l'immeuble un pourcentage de 15 % et à la

partie non résidentielle, un pourcentage de 85 %. [ 6 ] Même si la défenderesse a raison de plaider qu'il existe une distinction juridique entre une taxe d'affaires et une taxe de nature non résidentielle comme l'établit la jurisprudence qu'elle cite [1] , il reste qu'en l'espèce le bail est clair : le locataire est responsable de la

partie des comptes de taxes reçus par la demanderesse en sa qualité de propriétaire de l'immeuble et rattachée à l'exploitation d'un commerce. [ 7 ] La clause 5.2 traite spécifiquement des taxes découlant d'une activité commerciale ou à

titre non résidentielle.

Ce que précise davantage le deuxième alinéa de la clause 5.3 lorsqu'une telle taxe est imposée directement au propriétaire de l'immeuble à charge d'obtenir du locataire son remboursement : Sans restreindre la généralité de ce qui précède, le locataire s'engage de plus à rembourser au locateur, sur demande de celui-ci, toutes les taxes foncières relatives à l'usage commercial ou au caractère non résidentiel des lieux loués ou toute forme de taxes qui auraient le même effet qu'une taxe d'affaires et qui serait imposée au locateur. [ 8 ] Ces deux clauses doivent être lues ensemble pour établir l'intention exacte des parties signataires du bail. [ 9 ] Il faut cependant donner raison à la défenderesse concernant le pourcentage de l'occupation par elle rattachée à l'usage

commercial de son entreprise. Alors que les comptes de taxes qu'on lui oppose lui attribuent 85 % de l'espace, la demanderesse déclare au moment de la vente de son immeuble qu'il s'agit plutôt de 75 % puisque, selon elle, 25 % doit être attribué à une résidence située à l'étage, le restaurant occupant tout le rez-de-chaussée et une

partie du sous-sol. [ 10 ] Reprenant d'abord les calculs effectués par l'avocat de la demanderesse au cours de sa plaidoirie, nous établissons les montants suivants à partir des pourcentages prévus dans les comptes de taxes : ▪ année 2009 : Impôt foncier non résidentiel, aqueduc au taux non résidentiel et égouts au taux non résidentiel, soit 1 131,82 $ mensuellement (1 062,16 $ + 29,31 $ + 40,35 $) 13 581,84 $ ▪ a nnée 2010 :

Partie 1 249,46 $ (1 152,86 $ + 43.42 $ + 53,18 $) Le total du loyer additionnel pour la taxe imposée à l'usage commercial de l'immeuble totalise selon le pourcentage apparaissant aux comptes de taxes 14 831,30 $. [ 11 ] Quant au loyer de base pour janvier 2010, la preuve révèle que son indexation au 1 er janvier 2010 et les taxes de vente applicables l'établissent à 3 776,50 $. [ 12 ] Le sous-total de ces deux montants nous amène à 18 607,80 $ (14 831,30 $ + 3 776,50 $). [ 13 ] Puisque l'occupation avouée par la demanderesse se limite à 75 % de l'immeuble, il y a lieu ensuite de retrancher du montant du loyer additionnel réclamé 10 % soit 1 483,13 $.

Ce qui ramène le montant du loyer additionnel dû à 13 348,17 $ et, par le fait même, le total de la créance de la demanderesse à 17 124,67 $ (13 348,17 $ + 3 776,50 $). [ 14 ] En ce qui a trait aux autres moyens de défense soulevés relatifs à l'aliénation des droits de perception des arrérages au moment de la vente de l'immeuble, du retrait par le créancier hypothécaire de l'autorisation de percevoir des loyers et de la portée de la transaction intervenue dans un litige antérieur entre les parties devant la Division des petites créances, le Tribunal conclut qu'ils sont mal fondés.

La preuve documentaire révèle clairement que la demanderesse s'est réservée le droit de réclamer les arrérages dus par les défendeurs au 1 er février 2010. De même, il a été prouvé qu'une quittance sans équivoque a été accordée par la créancière hypothécaire et que le litige antérieur devant la Cour du Québec concernait une autre période que celle de la présente instance. [ 15 ] Finalement, la demande reconventionnelle n'a pas été prouvée.

Les récriminations de la défenderesse concernant l'état des lieux sont floues, non documentées et semblent essentiellement être une stratégie visant à détourner les obligations contractuelles contenues au contrat de location.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la requête; CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer 17 124,67 $ avec l'intérêt légal majoré de l'indemnité additionnelle depuis l'assignation et les dépens; REJETTE la demande reconventionnelle avec dépens. __________________________________ DANIEL LAVOIE Me François-Luc Coallier, casier no 45 Procureur de la demanderesse – défenderesse reconventionnelle

Me François Marchand, casier no 191 DAIGNAULT & ASSOCIÉS Procureurs de la défenderesse – demanderesse reconventionnelle et des défendeurs solidaires Date d’audience : 11 mai 2011