2017 QCCQ 7248, 2017 QCCQ 7248

Tremblay c. 3062554 Canada inc. 2017 QCCQ 7248 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-152489-169 DATE : 16 mai 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ARMANDO AZNAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANÇOIS TREMBLAY Demandeur c. 3062554 CANADA INC. Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame de la défenderesse la somme de 14 500 $ à

titre de dommages. [ 2 ] À la demande qu’il a déposée à la Cour, le demandeur motive comme suit le fondement de son recours : « La

partie défenderesse est responsable des dommages pour les raisons suivantes : J’ai co-signé le 3 juillet 2013 un bail résidentiel pour un logement à Westmount dans le but de l’utiliser à moins du tiers de la superficie à un usage autre que résidentiel plus précisément pour y installer mon bureau en tant que naturopathe. Le propriétaire du logement, 3062554 Canada inc. représenté par M. Joseph Fattal, a spécifié cet usage dans une clause au bail à cet effet après avoir affirmé avoir déjà communiqué avec la ville de Westmount et en affirmant qu’il y avait toujours eu des bureaux dans ces locaux. C’est donc en toute confiance que j’ai co-signé le bail pour l’utiliser en

partie pour un usage commercial. Toutefois, en communiquant avec la ville pour une question sur l’affichage, j’ai appris le 20 janvier 2015 qu’un règlement municipal interdit toute autre utilisation que résidentielle pour ce logement et que j’étais sommé d’interrompre toute activité autre que résidentielle sous peine d’amendes quotidiennes. J’ai rencontré des représentants de la direction de l’urbanisme de la ville de Westmount pour vérifier et on m’a confirmé que la clause ajoutée par M. Fatal dans notre bail était illégale.

J’ai donc du déménager mon entreprise dans l’urgence, ce qui a directement entraîné des dommages matériels (pertes de revenus, pertes d’inventaires, pertes matérielles, frais de déménagement) ainsi que des dommages moraux (stress). J’ai donc été victime de fausse représentation puisque le propriétaire devait me garantir que le local pouvait servir à l’usage pour lequel je l’avais loué 3.

La faute a été commise le ou vers le 3 juillet 2013, à Westmount (Québec). » (sic) [ 3 ] Le jour de l’audition, la défenderesse soulève un moyen déclinatoire par lequel elle demande le rejet de la demande du demandeur. [ 4 ] Notamment, la défenderesse soutient que la Cour du Québec, Division des Petites Créances, n’a pas compétence pour se saisir du recours introduit par le demandeur.

Selon elle, ledit recours est de la compétence exclusive de la Régie du Logement. [ 5 ] À l’audience, le demandeur ainsi que la défenderesse, par l’entremise de son représentant, Robert Fatal, ont reconnu que le bail intervenu entre les parties en date du 3 juillet 2013 (pièce P-6) est un bail résidentiel mais, dans une

annexe conclue le même jour ajoutant une clause supplémentaire audit bail, il est prévu que le demandeur (le locataire) pourra utiliser le logement à des fins autres que d’habitation dans la mesure où moins du tiers de la superficie du logement est utilisée à telle autre fin. [ 6 ] Dans la présente affaire, le demandeur a reconnu à l’audience qu’il a demeuré dans le logement après la conclusion du bail. [ 7 ] En ce qui concerne la compétence de la Cour du Québec, Division des Petites Créances, l’

article 537 C.p.c. prévoit ce qui suit : « 537. Le présent

titre ne s’applique pas aux demandes résultant du bail d’un logement, portant sur une pension alimentaire ou alléguant une diffamation. Il ne s’applique pas non plus aux demandes soumises par une personne, une société ou une association ou un autre groupement sans

personnalité juridique qui a acquis à

titre onéreux la créance d’autrui. » [ 8 ] Par ailleurs, l’

article 28 de la

Loi sur la Régie du Logement [1] prévoit : « 28. La Régie connaît en première instance, à l’exclusion de tout tribunal, de toute demande: 1° relative au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l’intérêt du demandeur dans l’objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; 2° relative à une matière visée dans les articles 1941 à 1964 , 1966 , 1967 , 1969 , 1970 , 1977 , 1984 à 1990 et 1992 à 1994 du Code civil ; 3° relative à une matière visée à la

section II, sauf aux articles 54.5, 54.6, 54.7 et 54.11 à 54.14. Toutefois, la Régie n’est pas compétente pour entendre une demande visée aux articles 667 et 775 du Code de procédure civile (chapitre C - 25.01). » [ 9 ] Enfin, l’article 1892, alinéa 3 (2) C.c.Q. prévoit : « 1892. Sont assimilés à un bail de logement, le bail d’une chambre, celui d’une maison mobile placée sur un châssis, qu’elle ait ou non une fondation permanente, et celui d’un terrain destiné à recevoir une maison mobile. Les dispositions de la présente

section régissent également les baux relatifs aux services, accessoires et dépendances du logement, de la chambre, de la maison mobile ou du terrain, ainsi qu’aux services offerts par le locateur qui se rattachent à la personne même du locataire.

Cependant, ces dispositions ne s’appliquent pas aux baux suivants: 2° Le bail d’un logement dont plus du tiers de la superficie totale est utilisée à un autre usage que l’habitation; » [ 10 ] Tenant compte de ce qui précède et après considération des dispositions législatives susmentionnées, le Tribunal est d’avis que le litige opposant les parties résulte de la conclusion d’un bail de logement et est relatif audit bail. En conséquence, le recours introduit par le demandeur est de la compétence exclusive de la Régie du Logement.

La Cour du Québec, Division des Petites Créances, n’a pas compétence pour se saisir de l’affaire. [ 11 ] Plus particulièrement, relativement à la qualification du bail lorsque celui-ci prévoit à la fois un usage résidentiel et un usage non résidentiel, l’auteur Pierre-Gabriel Jobin écrit [2] : « Le législateur a aussi écarté l’application du droit du louage résidentiel à l’égard d’un logement dont plus du tiers de la superficie totale est utilisé à des fins autres que résidentielles.

Vu la quantité non négligeable de locaux à usage mixte (par exemple, servant de bureau pour un professionnel et de résidence pour lui et sa famille), il faut bien tracer une frontière entre ce qui sera considéré bail résidentiel et bail non résidentiel; car il est impossible, en pratique, de soumettre une

partie des lieux loués à un régime juridique et l’autre partie, à un autre régime. Le législateur a décidé de ne pas laisser cette tâche aux tribunaux. Le critère qu’il a choisi est plus ou moins arbitraire, mais il est nécessaire et pratique. On notera que ce qui compte, pour déterminer si un louage est résidentiel ou non, n’est pas d’abord l’aptitude du local à servir à une fin particulière, mais surtout l’intention des parties, lors de la formation ou du renouvellement du bail, d’en faire tel usage.

Ainsi, lors de la signature du bail, une maison peut avoir un caractère exclusivement résidentiel, mais s’il est convenu que le locataire en utilisera la moitié pour son bureau d’ingénieur, le bail doit être considéré comme non résidentiel… » [ 12 ] Enfin, dans D’Aoust c. Rochefort [3] , la Cour du Québec (juge Paule Lafontaine) siégeant en appel d’une décision de la Régie du Logement, écrit : « Le premier bail, signé le 28 mars 2989, pour la période du 1 er juillet 1989 au 30 juin 1990, mentionne expressément à la rubrique « Utilisation des lieux » que les lieux loués le seront « comme logement ».

Parmi les clauses supplémentaires est inscrit, à la cause no. 5 : « Obtention des licences et permis (professionnel, commercial ou autre…), s’il y a lieu, à la charge du locataire » Il ressort des témoignages recueillis que, lors de la rencontre des parties et la visite des lieux par le locataire, ce dernier a l’intention d’y

déménager plusieurs effets immobiliers très hétéroclites, tels films vidéo, appareils de bureau et d’audiovisuel et autres, qu’il possède et doit entreposer quelque part. Par ailleurs, il est clair que les lieux à louer constituent un logement d’habitation résidentielle comportant tous les accessoires habituels. Le locataire y emménagera également pour y habiter. Que le bail mentionne « l’obtention de licences et permis (professionnel, commercial ou autre…), s’il y a lieu , à la charge du locataire » n’en change pas moins la destination originale de logement d’habitation par opposition à local commercial.

De plus, que le locataire n’ait pu y opérer ses affaires de type commercial à cette adresse en raison de la réglementation municipale ne lui permet pas de changer cette destination (art. 1618 C.C.). Enfin, que le locateur lui permette d’y exercer ses affaires n’affecte pas non plus en rien la vocation initiale des lieux. Ce sont les circonstances particulières auxquelles il a eu à faire face, après la signature du bail, qui amènent le locataire à décider de ne pas s’y loger.

Le Tribunal conclut que le locataire n’a pas démontré de façon prépondérante que son intention initiale, clairement exprimée au locateur, est d’utiliser « plus du tiers de la surface totale » louée à des fins non résidentielles » (art. 1650 C.C.).

En conséquence, il n’a pas établi l’absence de compétence de la Régie à disposer de la demande en recouvrement de loyer du locateur. » (sic) PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : DÉCLARE que le litige opposant les parties est de la compétence exclusive de la Régie du Logement; DÉCLINE compétence pour entendre le recours; REJETTE la demande du demandeur, sans frais. __________________________________ ARMANDO AZNAR, J.C.Q. Date d’audience : 15 mai 2017