2021 QCCA 23, 2021 QCCA 23

Ville de Lévis c. Mathieu 2021 QCCA 23 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009963-197 (200-17-022562-151) DATE : 13 janvier 2021 FORMATION : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. VILLE DE LÉVIS APPELANTE – défenderesse c. STÉPHANE MATHIEU INTIMÉ – demandeur et PROCUREUR GÉNÉRAL DU QUÉBEC MIS EN CAUSE – défendeur et ALEXANDRE BOLDUC NANCY LEPAGE GROUPE PROCYCLE INC. PLACEMENTS B.P.J. INC.

OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LÉVIS MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Michèle Lacroix), qui, en date du 11 février 2019, accueille la demande introductive d’instance de l’intimé et déclare celui-ci propriétaire d’un immeuble acquis par prescription. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Bich, auxquels souscrivent les juges Thibault et Gagné, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 5 ] REJETTE la demande introductive d’instance de l’intimé; [ 6 ] LE TOUT , sans frais de justice.

FRANCE THIBAULT, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A.

SUZANNE GAGNÉ, J.C.A.

M e Christopher-William Dufour-Gagné MORENCY, SOCIÉTÉ D’AVOCATS Pour l’appelante M e Robert Gagné GRAVEL, BERNIER Pour l’intimé M e Marc-Olivier Doré LAVOIE-ROUSSEAU (JUSTICE QUÉBEC) Pour le mis en cause procureur général du Québec Date d’audience : 3 novembre 2020 MOTIFS DE LA JUGE BICH [ 7 ] Le pourvoi soulève la question suivante : les mis en cause Bolduc et Lepage, auteurs de l’intimé Mathieu, ont-ils exercé sur l’immeuble dont les parties se disputent la propriété une véritable possession, au sens des art. 921 et 922 C.c.Q. , possession qui, jointe à celle de leur ayant cause, permettrait de conclure à prescription acquisitive en faveur de celui-ci (art. 2910, 2912, 2918 C.c.Q. )? [ 8 ] Pour les raisons exposées dans les pages qui suivent, je réponds à cette question par la négative.

En effet, si les mis en cause ont bel et bien occupé l’immeuble litigieux, la preuve révèle que, faute de l’intention requise, ils ne l’ont pas possédé. En l’absence d’une telle possession, l’occupation des lieux par l’intimé ayant duré moins de dix ans, la prescription acquisitive n’a pu produire son effet. I. Contexte [ 9 ] Le 12 mai 1999, les Bolduc-Lepage vendent à l’intimé l’immeuble (terrain et bâtiment résidentiel) qu’ils ont eux-mêmes acquis du constructeur le 3 novembre 1995 [1] .

L’immeuble ainsi vendu n’inclut pas une certaine parcelle de terrain – la parcelle litigieuse – que les Bolduc-Lepage occupent pourtant depuis 1997 (avec un empiétement mineur dès 1996) et qui jouxte l’arrière de leur propriété. L’intimé, quoiqu’il n’ait pas acquis cette parcelle, en poursuit l’occupation, posant des actes qui ont, du moins en apparence, les qualités requises par l’ art. 922 C.c.Q. [2] et constituent, à première vue, une possession valable et utile aux fins des art. 921 , 2910 , 2911 et 2918 C.c.Q. [3] . [ 10 ] Le 27 juin 2008, l’appelante acquiert du propriétaire en

titre l’immeuble auquel est rattachée la parcelle litigieuse, immeuble qu’elle destine, déjà, à des fins d’utilité publique [4] et qu’elle grèvera, en octobre 2010, d’une servitude perpétuelle de conservation pour la compensation des milieux humides [5] . Il n’est pas contesté que, à compter de juin 2008, nul ne pouvait plus s’approprier tout ou

partie de cet immeuble désormais imprescriptible en vertu des art. 916, al. 2 in fine et 2876 C.c.Q. [6] . [ 11 ] Au moment où elle achète l’immeuble, l’appelante ignore que l’intimé en occupe une parcelle [7] . Elle le découvre en 2014.

Les parties entreprennent alors des pourparlers, mais, regrettablement, ne s’entendent pas, d’où l’action qu’intente l’intimé afin de faire reconnaître son droit sur ce lopin dont il estime être devenu propriétaire par voie de prescription acquisitive fondée sur une possession de plus de dix ans. [ 12 ] Or, au 27 juin 2008, lorsque l’appelante acquiert l’immeuble qui comprend la parcelle litigieuse, l’intimé occupe cette dernière depuis neuf ans et un mois, environ.

Pour bénéficier de la prescription de dix ans qu’établit l’ art. 2918 C.c.Q. , il doit non seulement établir sa propre possession, mais nécessairement s’en remettre à ce qu’il présente comme celle de ses auteurs, les Bolduc-Lepage, et y joindre la sienne, comme le permet l’ art. 2912 , al. 1 C.c.Q. [8] . Dans cette perspective, la prescription décennale aurait été complétée en 2007 ou, au plus tôt, en 2006, avant que l’appelante ne devienne la propriétaire en

titre de la parcelle en jeu. [ 13 ] Quoique plusieurs moyens aient été soulevés en première instance, l’affaire tourne en définitive autour de la seule question de savoir si les Bolduc-Lepage, auteurs de l’intimé, ont bel et bien possédé la parcelle litigieuse ou s’ils l’ont occupée tout en reconnaissant le domaine supérieur d’autrui, sans aspiration à la propriété, en simples détenteurs. Or, la détention, qui ne peut se transformer en possession ( art. 923 C.c.Q. [9] ), sauf interversion de

titre [10] , ne saurait fonder la prescription ( art. 2913 C.c.Q. [11] ), pas plus du reste que l’occupation résultant d’un acte de tolérance, celui-ci n’étant pas compatible avec la possession essentielle à la prescription acquisitive ( art. 924 C.c.Q. [12] ). [ 14 ] Examinons donc de plus près la nature de l’occupation des Bolduc-Lepage. * * [ 15 ] À l’époque où les Bolduc-Lepage acquièrent leur propriété, en 1995, la parcelle litigieuse est un terrain où se mêlent arbres et broussailles (comme tout le reste du lot dont elle fait partie, qui contient aussi divers milieux humides). Au printemps de 1996, M.

Bolduc y coupe quelques arbres afin d’éviter qu’ils ne s’abattent sur un cabanon qu’il projette d’installer à l’extrémité de sa propriété (cabanon qui fut d’ailleurs érigé comme prévu). Il débroussaille également les lieux sur une dizaine de pieds de profondeur, « pour que

ce soit propre, qu’on ait de la place pour passer puis vu qu’on a bâti le cabanon » [13] , mais aussi pour y mettre des poules et des lapins [14] et pour y « faire des feux » [15] à l’occasion de fêtes ou de soirées [16] . « [O]n a défriché un petit peu, on prenait un petit peu de terrain pour se faire un petit peu de place pour en avoir un petit peu plus grand pour ne pas faire le feu directement sur mon terrain » [17] , dit-il. [ 16 ] Au printemps de 1997, désireux d’« agrandir [son] terrain, agrandir l’espace de jeu des enfants, en avoir plus grand » [18] , M.

Bolduc abat de nouveau des arbres (ne conservant qu’érables et bouleaux) puis, comme il l’explique, il défriche, essouche et nivelle la parcelle tout entière (camions dix-roues et pelle mécanique à l’appui), sème, gazonne et arrose. Il installe ensuite foyer [19] , balançoire, glissoire, carré de sable, poteau de corde à linge. Il décrit de la manière suivante l’usage que, dès l’été 1997, lui-même et les membres de sa famille feront de la parcelle, et ce, jusqu’en 1999 : R. On a fait des feux. Ma fille allait faire du carré de sable.

On a... peu importe ce qu'on décidait de faire, bien on l’utilisait parce qu'on en avait beaucoup plus grand. Ça nous mettait, je pense, c'est cent cinquante pieds (150 pi) de… de profond de terrain, donc on avait plus grand, on en a profité. Les feux, c'est sûr que les samedis soirs, des fois on se ramassait vingt (20), vingt-cinq (25) à faire des feux. Fait qu'on mettait les chaises, on s'amusait, tous les employés venaient, donc je l’ai utilisé – comme j'utilise mon terrain présentement au complet – à tout ce qu'on pouvait utiliser, on l’a fait. [20] [ 17 ] Cependant, M.

Bolduc, au procès, dira également ceci à propos de ses travaux de 1997 : Q. O.K. Puis comment vous avez procédé, là, est-ce que vous avez fait des démarches avant de… de faire ces travaux-là? R. Oui.

Il faut se remettre dans le contexte de quatre-vingt-quinze (95), quatre-vingt-seize (96), mon père avait une grosse entreprise de traiteur, on avait un restaurant, donc aussitôt qu'il se passait quelque chose dans la ville de Bernières, Saint-Nicolas, Saint-Étienne, c'est toujours nous autres qui faisaient les party, qui faisaient les repas, qui faisaient tout ça, donc moi je connaissais le maire de Saint… de Bern... parce que cette portion-là était... était anciennement à Bernières.

Moi je connaissais le maire de Bernières, je lui ai demandé à qui appartenait ce terrain-là : « Ah, il dit, c'est à Clément. - Ah, bien ça tombe bien.» Clément, son fils travaillait pour nous autres les fins de semaine. Je suis allé voir monsieur Clément Paquet : « Monsieur Paquet, c'est à vous? – Bien, oui. C'est une zone tampon industrielle de trois cents pieds (300 pi), on ne pourra rien faire, utilise-les, il n'y a pas de trouble.» Ça s'est arrêté là. [21] [ 18 ] Au moment de vendre à l’intimé, en 1999, M. Bolduc, qui veut manifestement mettre les choses au clair, lui explique ce qui suit : Q. O.K.

Alors qu'est-ce qui s'est échangé, qu'est-ce qui s'est dit? R. Lorsque j'ai vendu, j'avais averti monsieur Mathieu : « Ce terrain-là on l'utilise, il ne m'appartient pas, il appartenait à Monsieur Paquet. Mais on l'utilise, tu peux l'utiliser, j'ai la permission. » [22] [ 19 ] De même, en contre-interrogatoire, il précise : Q. Alors, lui [Clément Paquet], il est le propriétaire de l'époque, c'est ça? R. C'est ce que j’avais eu moi de la Ville de Bernières et de lui personnellement. Q. Et donc vous obtenez l'autorisation de ce propriétaire-là d'occuper les lieux? R. Oui. Q. O.K.

C'est en vertu de cette autorisation-là que vous vous justifiez de dépasser les limites de votre terrain? R. Oui. […] Q. Donc pas de clôture. Autre chose pour ceinturer votre terrain ou la parcelle, une haie par exemple? R. Non. Q. O.K. Et vous êtes clair à l’effet que les représentations que vous faites au demandeur, monsieur Mathieu, au moment de la vente, c’est que vous n’êtes pas propriétaire de la parcelle convoitée, la parcelle qu’on voit ombragée au plan qu’on a vu tout à l’heure, ce n’est pas votre propriété ça, vous avez une autorisation de l’utiliser, c’est ce que vous dites. R.

Oui. [23] [ 20 ] L’intimé confirme avoir été prévenu par M. Bolduc de ce que celui-ci occupait la parcelle avec l’autorisation du propriétaire en titre.

[ 21 ] Le fait d’avoir sollicité et obtenu du propriétaire de la parcelle l’autorisation expresse de s’y installer et de l’occuper (surtout après avoir empiété sans permission dès 1996, sur une surface bien moindre) a-t-il empêché les Bolduc-Lepage de la posséder? N’en auraient-ils été que les détenteurs, puisque, en recherchant cette autorisation, qu’ils ont reçue, puis en la réaffirmant subséquemment auprès de l’intimé pour en faire la source de leur occupation, ils auraient reconnu le domaine supérieur d’autrui?

Cette autorisation manifesterait-elle simplement la tolérance d’un propriétaire qui n’utilisait pas le terrain, vu le zonage, et ne se formalisait pas d’un empiétement qui ne lui causait pas de préjudice? * * [ 22 ] Par jugement du 11 février 2019 [24] , la juge de première instance fait droit à l’action de l’intimé, jugeant que les conditions de la prescription acquisitive sont remplies. Elle n’aborde toutefois pas directement les questions ci-dessus.

Bien sûr, on comprend de ses motifs que, tout en sachant que les Bolduc-Lepage ont occupé la parcelle « avec l’accord du propriétaire » [25] , elle conclut néanmoins à possession (une possession qu’elle joint ensuite à celle de l’intimé), mais elle ne s’explique pas des raisons qui la poussent à statuer ainsi et ne répond pas aux arguments que l’appelante lui a présentés, ni ne les commente. [ 23 ] Insatisfaite du jugement, l’appelante se pourvoit [26] . * * [ 24 ] Selon l’appelante, dont je résume ici les prétentions à très grands traits, il y aurait dans les passages précités du témoignage de M.

Bolduc l’aveu que lui-même et sa conjointe ont occupé la parcelle de façon précaire, sans volonté de se l’approprier, sur permission de son véritable propriétaire, permission qu’ils ont jugée nécessaire et ont d’ailleurs explicitement sollicitée, exprimant ainsi non pas simplement leur connaissance, mais bien leur reconnaissance du domaine supérieur d’autrui, au sens de l’ art. 923 C.c.Q. , ce qui ferait obstacle à l’intention requise aux fins de la possession et suffirait à réfuter la présomption prévue à cet égard par l’ art. 921 , al. 2 C.c.Q.

L’occupation des lieux par les Bolduc-Lepage relèverait donc de la simple détention, laquelle ne peut fonder la prescription ( art. 2913 C.c.Q. ) et ne peut se transformer en possession ( art. 923 C.c.Q. ), sauf interversion de

titre (qui ne se serait pas produite ici). Que l’autorisation n’ait pas été consacrée dans un acte formel prévoyant expressément la restitution des lieux n’y changerait rien, et, surtout, ne changerait rien à l’absence de l’élément intentionnel que requiert la possession. [ 25 ] Or, si les Bolduc-Lepage n’ont été que les détenteurs ou les occupants de la parcelle, ils n’ont pas exercé une possession susceptible d’être jointe à celle de l’intimé.

Celui-ci n’ayant lui-même possédé la parcelle que pendant neuf ans, son action doit donc être rejetée. [ 26 ] De son côté, l’intimé – et je résume ici encore – fait valoir que la manière dont M. Bolduc s’est exprimé ne révélerait pas l’absence d’une intention d’exercer le droit de propriété, intention qui transpirerait de tous les actes que lui-même et sa conjointe ont posés pendant leur occupation des lieux. Pour leur part, les propos du propriétaire, ainsi que les rapporte M.

Bolduc, ne constitueraient pas une véritable permission, mais marqueraient plutôt un désintérêt pour la parcelle en cause et ne feraient « aucunement obstacle à l’intention première [des mis en cause] de s’“ agrandir ”, ce qui cadre précisément avec l’intention d’agir à

titre de propriétaire » [27] . [ 27 ] Par ailleurs, toujours selon l’intimé, la détention dont traite l’ art. 923 C.c.Q. ne pourrait résulter que d’un titre, c’est-à-dire d’un acte juridique conférant formellement au détenteur un droit sur le bien ou sur son utilisation, à l’instar, par exemple d’un bail, d’un prêt, d’un contrat d’usufruit ou d’emphytéose, d’un droit d’usage, etc., acte qui suppose la reconnaissance du droit du propriétaire et la restitution éventuelle du bien. Au contraire de la possession, la détention ne saurait donc découler d’une situation de fait.

Or, les circonstances dans lesquelles les Bolduc-Lepage ont commencé à occuper les lieux ne résultent pas de l’octroi d’un titre. La preuve ne révèle en outre aucunement que les Bolduc-Lepage, au contraire du locataire, de l’usufruitier ou de l’emphytéote (ou autre occupant d’un lieu en vertu d’une entente en bonne et due forme), aient eu une quelconque obligation de restitution ou se soient sentis obligés de restituer. Le désintéressement du propriétaire, dont témoigne M. Bolduc, serait au demeurant « antinomique avec toute obligation de restitution » [28] .

Or, l’obligation de restituer est essentielle à la notion de détention. En son absence, les actes posés par l’occupant, s’ils ont les qualités requises par l’ art. 922 C.c.Q. , relèvent de la possession au sens de l’ art. 921 C.c.Q. , ce qui fait présumer de l’intention requise, présomption que la preuve ne contredirait pas en l’espèce. [ 28 ] Bref, selon l’intimé, les Bolduc-Lepage auraient, dans les faits, exercé sur la parcelle le droit de propriété dont ils se voulaient titulaires, conformément à l’ art. 921 , al. 1 C.c.Q. et auraient eu qualité de possesseur.

Leur possession pouvait être jointe à la sienne, ce qui justifiait la juge de première instance d’accueillir l’action. II. Analyse [ 29 ] Je rappellerai d’abord, dans leurs grandes lignes, les règles qui encadrent la possession ( art. 921 C.c.Q. ), la détention ( art. 923 C.c.Q. ) et les actes de simple tolérance ( art. 924 C.c.Q. ) en matière immobilière, règles qui seront ensuite appliquées à la situation des parties. A. Règles générales 1.

Possession [ 30 ] Il peut être utile de reproduire de nouveau, le texte de l’ art. 921 C.c.Q. , qui définit la possession, base de la prescription acquisitive que consacre l’ art. 2918 C.c.Q. en matière immobilière : 921. La possession est l’exercice de fait, par soi-même ou par l’intermédiaire d’une autre personne qui détient le bien, d’un droit réel dont on se veut titulaire. 921. Possession is the exercise in fact, by a person himself or by another person having detention of the property, of a real right, with the intention of acting as the holder of that right.

Cette volonté est présumée. Si elle fait défaut, il y a détention. The intention is presumed. Where it is lacking, there is merely detention. [ 31 ] Quoique la possession, de manière générale, soit le fait du titulaire véritable du droit de propriété (ou autre droit réel) [29] , celle qui sous-tend la prescription acquisitive (usucapion) ne découle pas de l’octroi ou de la titularité d’un droit et elle est en ce sens irrégulière, peu importe que le possesseur soit de bonne ou de mauvaise foi [30] .

Pour citer le professeur Martineau : Il peut arriver que la situation de droit et la situation de fait ne coïncident pas; une personne est propriétaire sans être possesseur, l’autre a la possession sans avoir la propriété . Ainsi, celui qui s’est emparé d’une lisière du terrain de son voisin et qui y pose des actes matériels a bien la possession de cette lisière mais n’en est pas propriétaire tant que les délais de prescription ne sont pas accomplis; le voisin reste propriétaire jusqu’à la réalisation de la prescription, amis il n’a plus la maîtrise matérielle et n’est donc plus le possesseur.

En définitive, la possession est l’exercice du droit. Tantôt, celui qui exerce le droit en est le titulaire; tantôt il ne l’est pas. Quand on considère la possession, il faut se rappeler qu’elle est une situation de fait et on n’a pas à se demander si le possesseur est ou n’est pas titulaire d’un droit qu’il exerce en fait [renvoi omis].

Les effets que la loi attache au fait de la possession profitent indistinctement au possesseur qui exerce un droit dont il est investi et au possesseur qui exerce un droit dont un autre se trouve titulaire. [31] [ 32 ] État de fait auquel la loi attache des conséquences juridiques, la possession se définit par la conjonction de deux éléments, l’un matériel (le corpus ) et l’autre intentionnel (l’ animus ), qui doivent coexister en tout temps.

Le corpus dénote l’emprise, la maîtrise, matérielle du possesseur sur le bien [32] et consiste en des « actes d’utilisation, d’occupation, de jouissance ou de transformation du bien » [33] , actes d’une certaine importance, à la mesure du droit en cause. L’ animus , de son côté, « est l’expression de la volonté du possesseur de se présenter, aux yeux des autres, comme titulaire d’un droit réel » [34] (le droit de propriété, en l’espèce). La volonté étant difficile à prouver, le législateur l’infère du corpus et il établit à cet égard la présomption simple (et donc réfutable) qu’énonce l’ art. 921 , al. 2 C.c.Q.

Cette possession, en ses deux composantes, pourra fonder la prescription acquisitive dans la mesure où elle est, ainsi que l’exige l’ art. 922 C.c.Q. , paisible, continue, publique et non équivoque. [ 33 ] Mentionnons enfin, puisque le sujet a été discuté par les parties, que la connaissance réelle ou présumée qu’a le possesseur du droit d’autrui n’empêche aucunement la possession ni la prescription acquisitive [35] . Ce qui s’y oppose, par contre, est la reconnaissance du droit d’autrui, laquelle est par contraste intrinsèque à la détention, dont il sera maintenant question. 2.

Détention [ 34 ] La détention, de son côté, quoique son corpus s’apparente à celui de la possession, s’en distingue par l’absence d’ animus : l’emprise matérielle que le détenteur a sur l’objet découle en effet d’un droit (certains parlent d’un

titre [36] , terme qu’utilise aussi le législateur aux art. 923 et 2914 C.c.Q. ), droit qui lui a été octroyé par autrui et dont l’exercice manifeste ou implique qu’il agit pour le compte ou en reconnaissance du domaine supérieur de celui-ci, ce qui sous-entend une obligation de restitution du bien (laquelle peut du reste être expresse) et donc une précarité. En ce sens, la situation du détenteur, au contraire de celle du possesseur qui prescrit, « est régulière; il n’est pas en marge de la loi » [37] ; elle s’ensuit d’un acte lui conférant le droit d’exercer une emprise matérielle sur le bien.

Ainsi en va-t-il, notamment, du locataire, de l’usufruitier ou de l’emphytéote, par exemple [38] , ou de l’administrateur du bien d’autrui, titulaires d’un droit qui leur a été conféré par une autre personne, par contrat (mais ce pourrait être aussi par testament, par ex.) ou par la loi ou encore par jugement. [ 35 ] La détention est souvent associée à un acte juridique formaliste ou à une habilitation législative ou judiciaire.

Peut-elle découler cependant de situations où celui qui pose ou souhaite poser à l’égard du bien des gestes d’emprise matérielle en obtient l’autorisation verbale ou informelle du propriétaire en

titre (ou autre titulaire du droit réel en cause), plutôt que dans un contrat écrit octroyant un droit d’occupation ou d’usage précis? [ 36 ] Ni la doctrine ni la jurisprudence à ce propos ne sont très abondantes. La question est d’ailleurs parfois mêlée à celle qui concerne la simple tolérance, régie par l’ art. 924 C.c.Q. (dont je reparlerai plus loin), et à ce qui distingue cette dernière de la détention. Ainsi, le professeur Martineau ne traite pas explicitement du rapport qui pourrait exister entre permission et détention, tout en soulignant que la précarité associée à la détention peut ne pas découler d’un

titre exprès [39] . Les ouvrages des professeurs Lafond et Lamontagne n’en discutent pas davantage, quoique leurs exemples de la détention soient ceux de situations où elle s’explique par un

titre contractuel exprès et formel ou par la loi ou une décision de justice. [ 37 ] Par contraste, le professeur Vincelette, qui aborde le sujet au

chapitre des actes de simple tolérance, est fermement d’avis que la détention est la « conséquence normale de la permission » [40] , ajoutant que : 65. […] En effet, celui qui obtient une permission reconnaît le droit de celui qui la concède afin de pouvoir l’exercer. De plus, il s’agit bel et bien alors d’un contrat. […] 139. La détention précaire se manifeste de différentes façon, qui toutes impliquent soit l’admission du droit d’autrui, soit la permission d’autrui, soit une cause dépendant du droit d’autrui ou au moins, plus rarement, l’aveu de l’absence de prétention au droit réel.

Alors se justifie habituellement par autrui l’élément matériel de, la puissance exercée par le détenteur précaire. […] [ 38 ] Même la permission tacite relèverait du contractuel [41] et, partant, de la détention.

Comme il l’explique : « la détention précaire se caractérise par la reconnaissance de la part du détenteur, d’une manière ou d’une autre, à un moment ou à un autre, d’un droit supérieur au sien » [42] . [ 39 ] En somme, la permission (expresse ou tacite, formelle ou informelle) serait donc créatrice d’un rapport de droit entre celui qui autorise et celui qui accepte l’autorisation, lequel, se voyant conférer un droit par autrui (même informellement), en reconnaît du coup le domaine supérieur [43] , ce qui relève de la détention et le prive de l’ animus requis.

[ 40 ] Le professeur Normand, sans s’étendre sur le sujet, renvoie de manière favorable à deux jugements qui vont en ce sens, l’un de la Cour suprême du Canada, l’autre de la Cour supérieure [44] . Dans le premier ( Bilodeau c.

Dufour [45] ), le juge Taschereau, au nom de la Cour suprême, écrit que : Cette possession, où se rencontrent ainsi le corpus et l’animus, se distingue donc clairement d’avec la détention ou la simple possession précaire, qui consiste à avoir un pouvoir de fait sur une chose pour le compte du propriétaire , soit avec la permission de celui-ci , soit en vertu d’une habilitation de la loi ou de la justice. […] [46] [Soulignement ajouté] [ 41 ] Il est vrai que le juge Taschereau poursuit en précisant que : Si le détenteur ou possesseur précaire a le corpus, il n’a sûrement pas la volonté de se comporter comme propriétaire.

Ainsi, on a toujours considéré comme détenteurs précaires le fermier, le locataire, le titulaire d’un bail à complant, le créancier antichrésiste. C’est que ces détenteurs détiennent pour une autre personne, et leur possession implique nécessairement la reconnaissance du droit d’autrui. Ils ont contracté vis-à-vis le propriétaire une obligation de restitution à échéance plus ou moins éloignée. Ces personnes ont bien quelque objet en mains, mais en vertu d’un droit autre qu’un droit de propriété.

Il en résultera par exemple que la loi leur refuse les actions possessoires. [ 42 ] Il n’est pas dit cependant que les situations ci-dessus soient exhaustives. L’art. 2203 C.c.B.C. [47] , qui s’appliquait alors à la détention, en donnait lui-même quelques exemples (l’emphytéote, le locataire, le dépositaire, l’usufruitier), mais l’énumération se terminait par les mots : « et tous ceux qui détiennent précairement la chose du propriétaire / and those who hold precariously the property of another ».

Voilà qui est fort large, à moins d’appliquer très strictement la règle d’interprétation de l’ ejusdem generis . [ 43 ] Il faut par ailleurs noter que l’affaire Bilodeau concernait le droit de celui qui a construit une route sur des terres ne lui appartenant pas, par tolérance de la Couronne et avec le consentement de certains colons, de réclamer un péage du tiers désireux d’utiliser ladite route.

La Cour suprême souligne que la précarité de la détention ne vaut qu’à l’endroit des véritables propriétaires, tout en indiquant que, en l’espèce, il « est intervenu un contrat sui generis » [48] , de la nature d’une concession superficiaire [49] , entre la Couronne et le constructeur de la route [50] : voilà qui met en perspective les propos antérieurs du juge Taschereau sur la « permission » qui fonde la détention et renforce l’idée qu’il puisse s’agir d’une permission implicite ou informelle. [ 44 ] L’autre jugement auquel renvoie le professeur Normand a été prononcé par le juge Landry de la Cour supérieure dans Décaire c.

Roby [51] , affaire qui présente des ressemblances avec la nôtre.

Les extraits suivants de ce jugement méritent d’être reproduits (dans ce dossier, les auteurs du demandeur ont occupé les lieux en vertu d’une autorisation expresse, mais informelle du propriétaire en titre) : [21] La question qui se pose dans ce contexte est donc de savoir si la personne qui occupe un immeuble suite à une permission ou un droit d’usage accordé par le propriétaire peut par la suite, par son occupation de l’immeuble, prétendre à un droit de propriété en raison d’une occupation décennale. [22] Pour prescrire, une personne doit posséder le bien à

titre de propriétaire pendant la période prévue par la loi. Ceci signifie que la personne détient un bien et le possède sans aucune autorisation du véritable propriétaire. Si la personne détient un bien suite à un droit d’usage qui lui a été accordé, un usufruit, ou un prêt, le fait qu’elle utilise le bien ne lui permet pas de prétendre plus tard qu’elle en a acquis la propriété. Pendant la période où elle détient le bien, elle doit reconnaître que le bien appartient à celui qui lui a accordé un droit d’usage. [23] […] [24] L’

article 2913 C.c.Q . énonce que « la détention ne peut fonder la prescription même si elle se poursuit au-delà du terme convenu ». Celui qui détient un bien dans un contexte où cette détention résulte d’une permission du propriétaire, reconnaît par le fait même le droit du propriétaire dans ce bien. Ainsi il s’agira d’une détention précaire ne pouvant donner lieu à la prescription à moins d’une interversion de

titre en vertu de l’

article 2914 C.c.Q. [Soulignement ajouté] [ 45 ] On peut citer également l’arrêt 9079-8190 Québec inc. c. Bergeron [52] , où l’on trouve le passage suivant sous la plume du juge Brossard : [34] Lorsque l'intimé sollicite et obtient en 1964 l'autorisation du propriétaire d'alors d'utiliser une superficie en surface d'une

partie de la terre de ferme pour y installer une maison mobile, il est parfaitement conscient et la preuve le démontre, y compris son propre témoignage, que c'est en considération du fait de son travail à temps presque complet de surveillance et d'entretien des poulaillers. Le témoignage de l'intimé est clair. Il ne prétend nullement que, dès ce moment, il avait une intention déterminée, c'est-à-dire un animus de s'approprier le terrain sur lequel il s'installait.

Sa demande d'autorisation m'apparaît constituer une reconnaissance formelle du droit de propriété de son employeur d'alors . [35] Sa maison mobile est détruite par une tornade en 1967. [36] L'installation qu'il fait alors, décrite ci-haut, ne constitue nullement une intégration à perpétuelle demeure de cette maison mobile qui continue d'être essentiellement amovible et bien meuble. Il est toujours à l'emploi du même propriétaire et rien dans la preuve ne permet de conclure que, du jour au lendemain, il aurait soudainement développé un animus de s'approprier le terrain sur lequel il s'installait.

D'ailleurs, il sollicite de nouveau l'autorisation de son employeur pour sa réinstallation à un autre endroit . [Soulignements ajoutés] [ 46 ] À mon avis, ce point de vue est convaincant.

[ 47 ] Il ressort en effet clairement des art. 947 et 953 C.c.Q. [53] que le propriétaire, libre d’user ou de disposer de son bien comme il l’entend, peut en autoriser une utilisation ou une occupation qui, autrement, ne serait pas conforme au droit. Celui qui donne ainsi au tiers qui la lui demande la permission d’empiéter sur son bien approuve en quelque sorte cet empiètement (quelle qu’en soit l’ampleur), au moins pour le temps que dure l’autorisation. En ce sens, l’autorisation confère un

titre à celui qui en bénéficie et qui peut ainsi justifier en droit son usage ou son occupation des lieux, ce qui correspond à la détention prévue par l’ art. 923 C.c.Q . [ 48 ] En corollaire, l’autorisation ainsi donnée et reçue contrecarre par ailleurs toute velléité de possession puisqu’elle sous-tend nécessairement la reconnaissance du domaine supérieur de l’autorisateur et une obligation de « rendre le bien » (ou de cesser l’usage qu’on en fait) [54] : celui qui demande la permission et l’obtient se subordonne au droit d’autrui et en admet la préséance.

Il y a dans l’acte de celui qui sollicite la permission l’aveu du droit d’autrui et donc la reconnaissance de son domaine supérieur. [ 49 ] Enfin, il y a longtemps que notre droit ne s’émeut plus de l’absence de certaines formalités et, sauf exception, reconnaît, entre les parties et leurs ayants droit, la validité et l’effet entier des ententes verbales ou informelles (on renverra ici notamment à l’ art. 1385 C.c.Q. ), indépendamment de ce qu’elles pourraient n’être pas opposables aux tiers en toutes circonstances. Le

titre dont il est question à l’ art. 923 C.c.Q. ne doit par ailleurs pas être confondu avec l’acte instrumentaire qui peut le constater [55] et rien n’exige qu’il soit consacré par écrit pour valoir entre les parties : ce n’est pas parce que le bail d’un immeuble est verbal que le locataire n’en est pas le détenteur au sens de l’ art. 923 C.c.Q. La même chose vaut certainement pour la permission qui, sans qu’elle ait été couchée par écrit en termes précis, peut néanmoins fonder la détention [56] . La jouissance matérielle du détenteur à qui le propriétaire a verbalement permis d’occuper un immeuble ou de l’utiliser résulte, tout comme celle du locataire titulaire d’un bail verbal, d’un

titre véritable,

titre qui réside en l’occurrence dans l’autorisation donnée par le propriétaire, acte juridique conférant une prérogative à autrui. Que ce

titre résulte d’un contrat formel ou d’une entente informelle, même simplement verbale, voire tacite, n’importe pas. [ 50 ] Évidemment, encore faudra-t-il pouvoir établir, dans les faits, l’existence et la teneur de la permission. Or, ce qui est verbal et informel peut-être difficile à prouver en justice, mais cela est une tout autre question. [ 51 ] Bref, sans égard au problème de la preuve, la permission, quelles qu’en soient la forme et les formalités qui la consacrent (ou non), emporte la détention.

Et si détention il y a, prescription il ne peut y avoir ( art. 2913 C.c.Q. ), le détenteur étant toujours présumé détenir en cette qualité, qui fait obstacle à l’élément intentionnel de la possession. Ainsi que l’énonce l’ art. 923 C.c.Q. , disposition que je reproduis une nouvelle fois par commodité : 923. Celui qui a commencé à détenir pour le compte d’autrui ou avec reconnaissance d’un domaine supérieur est toujours présumé détenir en la même qualité, sauf s’il y a preuve d’interversion de

titre résultant de faits non équivoques. 923. A person having begun to detain property on behalf of another or with acknowledgement of superior domain is presumed to continue to detain it in that quality unless interversion of title is proved on the basis of unequivocal facts. [ 52 ] La présomption qu’édicte cette disposition est perpétuelle et immutable [57] , sauf l’exception de l’interversion de titre, que définit l’ art. 2914 C.c.Q. L’interversion résulte soit d’un

titre nouveau conféré au détenteur ou d’un acte de celui-ci incompatible avec la précarité. Conformément à l’ art. 2914 , al. 2, elle requiert une notification ou, si l’on préfère, une dénonciation, au propriétaire en

titre [58] , c’est-à-dire une « extériorisation » [59] de ses conditions, qui doivent se réaliser « au vu et au su » [60] du titulaire en titre. Par les art. 923 et 2914 C.c.Q. , le législateur protège donc le propriétaire en

titre contre le changement d’intention du détenteur qui, ayant en cette qualité exercé son emprise sur le bien, prétendrait dorénavant à la volonté de posséder. 3.

Tolérance [ 53 ] Quelques mots enfin des actes de simple tolérance, que vise l’ art. 924 C.c.Q. (lequel reprend l’essence de l’art. 2196 C.c.B.C. ) et qui « ne peuvent fonder la possession / do not found possession » ni, cela va sans dire, la prescription acquisitive. [ 54 ] L’acte de simple tolérance (qui suppose la connaissance de l’empiétement ou de l’intrusion [61] ) est celui « du propriétaire courtois, qui s’abstient de protester, comme il aurait le droit, contre les agissements qu’il n’approuve pourtant pas » [62] et reste « passif face à l’empiétement » [63] , empiétement généralement bénin [64] .

Pour le professeur Vincelette, c’est même par cela – c’est-à-dire la modestie de l’empiétement – que « se révèle la nature profonde de la simple tolérance : un empiétement si peu menaçant, trop insignifiant pour provoquer l’étonnement devant le laisser-faire du titulaire », « les infractions de l’intrus [restant] trop minimes pour constituer l’élément matériel de la possession » [65] et, pourrait-on ajouter, signifier ainsi une volonté à la titularité du droit de propriété. Bref, c’est parce qu’il est mineur que cet acte « accompli sans droit […] suscite la tolérance » [66] .

En pareil cas, le laisser-faire est sans conséquence juridique et le propriétaire peut toujours, unilatéralement, décider de mettre fin à l’empiétement ou à l’intrusion, prérogative que lui reconnaît d’ailleurs expressément l’ art. 953 C.c.Q. [ 55 ] L’acte de simple tolérance [67] est-il cependant compatible avec l’idée de permission (tacite ou expresse, écrite ou verbale), celle que donnerait le propriétaire qui, constatant l’empiétement, autoriserait cependant l’intrus à continuer ses agissements? [ 56 ] On pourrait croire qu’il ne l’est pas. À l’instar du juge Mayrand [68] dans Morin c.

Grégoire , on pourrait en effet voir dans la tolérance l’attitude de celui qui, s’il ne proteste pas, n’approuve pas pour autant [69] ; par contraste, la permission est « l’approbation de l’acte d’autrui auquel l’on aurait le droit de s’opposer » [70] . Comme le note également le juge Gagnon dans Texaco , « [i]l existe une distinction bien nette entre simple tolérance et permission tacite pour le propriétaire qui constate l'empiétement d'un tiers. Dans le premier cas, tout n'est que mutisme et passivité; le second exige au contraire un fait positif impliquant consentement » [71] .

Or, comme on l’a vu plus tôt, le consentement ou, si l’on veut, l’autorisation implique, par sa nature, la reconnaissance par celui qui la reçoit du droit de celui qui l’octroie. À son tour, cette reconnaissance, qui établit un rapport de droit entre autorisateur et autorisé, s’oppose à l’élément intentionnel de la possession.

Bref, on tolère quand on endure en silence (parce que l’inconvénient n’est pas grand); lorsqu’on permet, on établit une relation contractuelle qui ne relève plus de la tolérance [72] . [ 57 ] À ce raisonnement, cependant, on pourrait vouloir objecter que la possession (comme la détention) requiert un élément matériel qui consiste en des actes substantiels dont on peut inférer ou présumer un animus . Or, l’acte de simple tolérance a par définition un

caractère plutôt anodin; il n’a pas les attributs nécessaires à l’élément matériel de la possession (ou même de la détention) et n’est donc pas de nature à menacer le droit du propriétaire. Celui-ci tolère, amiablement, parce qu’il n’a pas à craindre. Autrement dit, l’acte de l’intrus, matériellement parlant, ne répond pas aux exigences de l’ art. 921 , al. 1 et 922 C.c.Q. Un tel acte n’est pas de nature à fonder la possession, même si, par hypothèse, son auteur pouvait aspirer à celle-ci [73] .

Cela étant, que le propriétaire supporte l’empiétement en silence ou, au contraire, l’autorise expressément ou soit tenu pour le permettre implicitement, l’acte du tiers serait toujours visé par l’ art. 924 C.c.Q. , de par sa nature même. Permission et tolérance seraient donc, dans cette mesure, compatibles. [ 58 ] Pour Mignault, citant un exemple français, ce serait en effet le cas, selon ce qu’on comprend du passage suivant, qui vise une permission expresse : Il y a également des faits qui outrepassent le droit, mais qui sont tolérés pour conserver les relations de bon voisinage entre propriétaires voisins.

Ainsi, pour citer un exemple tiré de la jurisprudence française, un propriétaire a permis, pendant plus de trente ans, à ses voisins de tenir une foire sur son terrain après la récolte faite. On a jugé qu’il n’y avait là qu’une simple tolérance qui ne pouvait donner lieu à prescription. [74] [ 59 ] C’est ce qui semble ressortir également d’un obiter du juge Monet dans Desjardins c.

Montréal (Ville de) [75] , qui parle d’une tolérance devant l’occupation de certaines ruelles par les riverains de celle-ci, occupation encouragée par la Ville [76] . [ 60 ] Pour d’autres, la tolérance peut être conciliée avec la permission du propriétaire, mais uniquement avec la permission tacite, dont elle serait même l’incarnation par excellence. Elle découlerait en effet de l’attitude de celui qui, par obligeance ou souci de bon voisinage, s’accommode d’un empiétement dont il est conscient, mais qui ne lui cause que des inconvénients modestes.

La passivité du propriétaire équivaudrait ainsi à autorisation implicite, révocable à son gré.

Les professeurs Martineau et Rodys défendent cette idée de permission tacite, s’opposant à une « concession expresse et contractuelle » [77] . [ 61 ] Cela dit, il n’est cependant pas utile que je me commette ici, ce qui n’est pas nécessaire à la résolution du litige : que la permission (tacite ou expresse) soit compatible ou non avec le concept d’acte de tolérance, il y a dans tous les cas obstacle à la prescription acquisitive puisque l’octroi et l’acceptation d’une permission impliquent la reconnaissance du droit d’autrui et de son domaine supérieur, ce qui est incompatible avec l’ animus propre à la possession requise en matière immobilière.

Il ne faut pas oublier non plus que, permission ou pas, l’acte du tiers, que tolère le propriétaire, est de peu d’importance, et n’a pas la force des actes susceptibles de fonder une possession. [ 62 ] Qu’en est-il donc en l’espèce? B.

Application des règles à l’espèce [ 63 ] Constatons d’abord que, si ce n’était de la possibilité que les Bolduc-Lepage aient reconnu le domaine supérieur d’autrui, leurs actes d’occupation de la parcelle litigieuse (tout comme ceux de l’intimé d’ailleurs) ont de prime abord, au regard d’un tiers, les allures d’actes de possession, c’est-à-dire d’actes matériels d’une certaine importance, démontrant l’exercice de fait d’un droit réel, en l’occurrence le droit de propriété.

Les Bolduc-Lepage se sont en effet conduits, selon toutes apparences, « comme le ferait le propriétaire » [78] , leur comportement étant « considéré à l’aune de celui qu’adopterait normalement le titulaire d’un droit réel dans la même situation » [79] . Sans les propos de M.

Bolduc au procès, au sujet de l’autorisation qu’il a recherchée et obtenue du propriétaire de la parcelle, l’on aurait vraisemblablement conclu que les actes et le comportement en question, conformément à l’ art. 921 C.c.Q. , constituaient un corpus suffisant pour faire présumer de l’élément intentionnel propre à la possession. [ 64 ] Il s’avère cependant que les Bolduc-Lepage, comme l’explique M. Bolduc lors de son témoignage, ne se sont pas tout bonnement installés sur la parcelle litigieuse.

Certes, en 1996, ils ont commencé à s’approprier une portion de celle-ci, sachant pertinemment qu’elle ne leur appartenait pas, mais ne se souciant pas, à l’époque, d’obtenir quelque autorisation que ce soit. Ils auraient pu continuer dans la même veine, en élargissant simplement la surface de leur occupation. Mais ce n’est pas ce qu’ils ont fait : ils ont plutôt décidé de régulariser leur situation en sollicitant et en obtenant l’autorisation du propriétaire. [ 65 ] À mon avis, voilà qui suffit à engendrer un doute sérieux sur l’intention des Bolduc-Lepage à compter de 1997 et, même, en rétrospective, de 1996.

Leur comportement, en effet, n’est guère conciliable avec l’ animus propre à celui qui prétend au droit de propriété. Celui qui, occupant sans droit un immeuble (ce qui, en soi, n’est un obstacle ni à la possession ni à la prescription), prend ensuite la peine d’en identifier le propriétaire et de lui demander la permission de s’installer sur les lieux et, même, d’élargir son occupation n’agit pas en propriétaire et se trouve plutôt, ce faisant, à reconnaître le droit de propriété d’autrui, et le domaine supérieur de celui-ci (y compris sur la lisière qu’il occupait jusque-là sans droit).

Son geste, du moins, est la manifestation extérieure de cette reconnaissance. Quand on s’estime chez soi, on ne demande pas la permission d’y rester ou de s’agrandir. Or, c’est précisément ce qu’ont fait ici les Bolduc-Lepage : ils ont demandé au propriétaire la permission de s’installer sur la parcelle litigieuse et, l’ayant obtenue, ils ont fait les aménagements que l’on sait. Il s’est de ce fait établi entre eux un rapport de droit incompatible avec la possession. [ 66 ] Mais plus encore, au procès, M.

Bolduc, lors de son contre-interrogatoire, admet n’avoir jamais occupé les lieux qu’en vertu de cette autorisation, à compter de 1997 : c’est cette autorisation qui valide et légitime son occupation. C’est là un aveu de son absence d’ animus ( art. 2852 C.c.Q. ). Et cela sans compter le fait que, en 1999, il prévient l’intimé que la parcelle litigieuse n’est pas visée par l’acte de vente, mais qu’il a obtenu du propriétaire la permission de l’occuper. Là encore, ce comportement (qui est d’une grande franchise) confirme l’absence d’ animus : M.

Bolduc ne s’est pas contenté de signaler qu’il occupait les lieux sans en être propriétaire et que cela expliquait que la parcelle en question ne fasse pas

partie de l’immeuble vendu, mais il a pris soin de préciser qu’il avait obtenu l’autorisation de s’installer sur l’immeuble du voisin. Ce n’est pas là l’attitude du possesseur. [ 67 ] Que les termes de la permission accordée par le propriétaire aient été vagues ou imprécis et que l’on ne sache pas exactement ce que les intéressés se sont dit ne suffit pas à contredire cette conclusion, qui découle des mots mêmes de M. Bolduc et de l’attitude dont ils font foi.

La juge de première instance, je le dis très respectueusement, a fait défaut de considérer ces éléments de preuve, alors qu’il s’agit du cœur du litige, commettant ainsi une erreur révisable. [ 68 ] L’intimé soutient toutefois que l’autorisation prétendument donnée par le propriétaire à M. Bolduc n’en serait pas une, mais

serait une manifestation de désintérêt pour la parcelle, qui ne lui était pas utile en raison de son zonage. C’est plutôt d’une renonciation ou d’un abandon qu’il s’agirait, ce qui n’aurait nullement affecté la volonté des Bolduc-Lepage de détenir pour leur propre compte et à

titre de propriétaire. [ 69 ] Ce moyen ne peut être retenu. [ 70 ] D’une part, il est vrai que le récit que M. Bolduc fait de sa conversation avec le propriétaire est

sommaire. Mais, dans le contexte de l’ensemble des explications que donne M. Bolduc, il demeure pourtant clair : le propriétaire a bel et bien donné une autorisation, laquelle lui a été demandée explicitement. Ses mobiles ne sont pas pertinents. Qu’il ait accordé l’autorisation parce que le terrain avait pour lui peu d’utilité ne signifierait de toute façon pas qu’il renonçait à son droit de propriété ou abandonnait la parcelle. Si c’est là ce que voulait établir l’intimé, il lui aurait fallu en rapporter la preuve prépondérante.

Or, cette preuve n’a pas été administrée et ni la renonciation ni l’abandon ne peuvent être inférés des faits bruts présentés à la juge de première instance. [ 71 ] D’autre part, même si on ne savait pas exactement ce qui se cache derrière la permission octroyée par le propriétaire, là n’est pas le facteur décisif : ce qui est déterminant, ici, c’est l’ intention des Bolduc-Lepage , qui, on ne m’en voudra pas de le répéter, ont, par leur attitude, montré qu’ils n’avaient pas l’ animus du possesseur, c’est-à-dire, en l’espèce, la volonté de posséder à

titre de propriétaire. Ils ont au contraire admis, par le truchement de M. Bolduc, que leur occupation était tributaire de l’autorisation qu’ils ont reçue après l’avoir eux-mêmes demandée. [ 72 ] Enfin, il faut rappeler aussi le fardeau de preuve qui incombe aux parties. Les Bolduc-Lepage ont exercé sur la parcelle litigieuse une emprise matérielle conforme, selon toute apparence, à la possession. L’ art. 921 , al. 2 C.c.Q. fait présumer en conséquence de leur intention, c’est-à-dire de leur volonté de posséder comme propriétaire.

Cette présomption peut être réfutée, cependant, et, de fait, elle l’a été, par les propos de M. Bolduc lui-même, propos qui établissent ce qui suit : les Bolduc-Lepage n’ont affermi leur occupation de la parcelle litigieuse qu’après s’être assurés de l’identité de son propriétaire, qu’ils ont alors contacté et dont ils ont sollicité la permission d’occuper les lieux; l’ayant obtenue, ils ont ensuite considéré que là était la source (on pourrait dire le

titre ) de leur occupation et avisé leur acheteur, l’intimé, en conséquence. Tout cela, qui constitue une reconnaissance du droit et du domaine supérieur d’autrui, dénote l’absence de la volonté de posséder et enclenche l’application de l’ art. 923 C.c.Q. À défaut de volonté, prescrit en effet, l’ art. 921 , al. 2 C.c.Q. , « il y a détention / there is merely detention ». Or, celui qui détient en vertu de l’ art. 923 C.c.Q. est toujours présumé détenir en cette qualité, à moins d’une interversion de

titre qui n’a pas été alléguée ici. [ 73 ] Le recours à l’idée de tolérance ne justifierait évidemment pas d’en venir à une autre conclusion, celle-ci ne pouvant de toute façon, avec ou sans permission, fonder la possession, ainsi que l’énonce l’ art. 924 C.c.Q . [ 74 ] En somme, et pour faire court, en sollicitant, puis en obtenant cette permission, les Bolduc-Lepage ont accepté de soumettre leur occupation au droit d’autrui, ce qui constitue la reconnaissance de celui-ci et suffit à réfuter toute prétention à l’élément intentionnel de la possession.

Le fait même d’aller demander à autrui la permission d’occuper un terrain contredit l’idée d’intention ( animus ) propre à la possession. Surtout que, en l’espèce, M. Bolduc a pris la peine de faire des recherches (courtes sans doute, mais recherches quand même) afin d’identifier le propriétaire auquel il s’est ensuite adressé, en lui expliquant ce qu’il entendait faire. Il a occupé les lieux en vertu de la permission qui lui a été donnée ainsi, renonçant à toute possession fondée sur son occupation partielle des lieux en 1996.

Que l’on aborde les choses sous l’angle de la détention ou de la tolérance, il demeure donc que les Bolduc-Lepage n’ont pas possédé au sens de l’ art. 921 C.c.Q. [ 75 ] À l’extrême rigueur, en supposant qu’ils aient possédé une petite lisière de la parcelle litigieuse en 1996, cette possession, dans son élément intentionnel, a cessé en 1997 et ne s’est pas étendue au reste du terrain, de sorte que, ne s’étant pas poursuivie, elle n’a pas la qualité de continuité qu’exige l’ art. 922 C.c.Q. et ne peut être jointe à celle de l’intimé. [ 76 ] Dans le meilleur des cas, la possession de l’intimé lui-même n’atteignant pas les dix années que requiert l’ art. 2918 C.c.Q. , il ne peut donc revendiquer prescription acquisitive avant la date fatidique à laquelle l’appelante a acheté l’immeuble, incluant la parcelle litigieuse, à des fins d’utilité publique ( art. 916 , al. 2 et 2876 C.c.Q. ) [80] .

Cela suffisant à régler l’issue du litige, il n’est pas utile de se pencher sur la question de savoir si la présomption édictée par l’ art. 923 C.c.Q. le liait (comme le soutient l’appelante [81] ) ou non, que ce soit en fait ou en droit [82] . III. Conclusion [ 77 ] Pour ces raisons, je recommande que l’appel soit accueilli et la demande introductive d’instance rejetée. [ 78 ] Toutefois, considérant le rapport de forces entre les parties et les nombreuses tentatives faites par l’intimé auprès de l’appelante en vue de régler le différend à l’amiable, je suggère que le tout soit sans frais de justice.

MARIE-FRANCE BICH, J.C.A.