2016 QCCQ 9328, 2016 QCCQ 9328

Lalande c. Marchand 2016 QCCQ 9328 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-013593-160 DATE : 29 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MYRIAM LALANDE Demanderesse c.

JOCELYN MARCHAND Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Myriam Lalande reproche au défendeur d’avoir manqué de diligence et de prudence dans l’exécution de son mandat d’inspecteur préachat d’une résidence acquise en mai 2015. [ 2 ] Elle allègue que l’inspection déficiente n’a pas permis de déceler d’importants problèmes affectant la fenestration, la ventilation de l’entretoit et les murs extérieurs de l’immeuble, ce qui l’a obligée à procéder à des travaux de réparation et rénovation s’élevant à 39 241,62 $. [ 3 ] Elle consent à réduire sa réclamation à 15 000 $ afin de profiter des règles relatives au recouvrement des petites créances. mise en contexte [ 4 ] Au printemps 2015, la demanderesse caresse le projet d’acquérir à Trois-Rivières un immeuble à revenus. [ 5 ] Elle contacte alors le défendeur, œuvrant comme entrepreneur général et ami de la famille afin de l’épauler dans ce projet et obtenir son avis sur la qualité de différents immeubles convoités. [ 6 ] Le 19 mars 2015, la demanderesse s’intéresse à un immeuble sis au 69 et 69A, rue St-Valère à Trois-Rivières.

Elle visite l’immeuble en compagnie du défendeur et de son agente d’immeuble, madame Jacinthe Laurendeau. [ 7 ] Une dernière visite est requise par le défendeur quelques semaines plus tard afin de procéder à une inspection de la toiture. [ 8 ] Après cette visite, le défendeur transmet ses constatations et recommandations verbalement à la demanderesse. Il confirme le tout par écrit le 11 avril 2015. [ 9 ] Son rapport écrit (pièce P-2), qui reprend pour l’essentiel les commentaires émis verbalement à la demanderesse est précis et succinct. Il tient sur une page et soulève dix points d’intérêts.

Il est ici utile de le reproduire intégralement.

11/04/2015 Rapport d’inspection 1. Fondation (conforme et sans défaut majeur) 2. Isolation (manque d isolation au pourtour des fenêtres) 3. Électricité (panneaux électrique conforme, reste que que fil d aluminium a changer) 4. Plomberie (conforme et sans défaut majeur. Il reste que la finition a changer) 5. Portes et fenêtres (manque d’isolation et thermos a changer a l étage) 6. Toiture (la toiture est a refaire sur la parti arrière, sans aucun délai) 7. Drain d’érigation (a refaire sur la parti nord du duplex.) 8.

Revêtement extérieur (les joints de brique sont a refaire sur le devant du duplex, ainsi que le revêtement arrière coté droit) 9. La structure du duplex est en bonne état en général. 10.

La descente de sous-sol est à refaire (elle est en mauvaise état) Jocelyn Marchand Entrepreneur général [ sic ] [ 10 ] Forte de l’opinion du défendeur et de l’information obtenue des vendeurs notamment à la déclaration des vendeurs sur la qualité de l’immeuble , la demanderesse transige le 1 er mai 2015. [ 11 ] Elle acquiert l’immeuble au prix de 123 000 $. [ 12 ] Le 2 mai 2015, la demanderesse se rend à sa nouvelle propriété et constate l’état déficient de la fenestration de l’immeuble. [ 13 ] Elle avise le défendeur et retient les services d’un réparateur de portes et fenêtres qui recommande de changer quatre des fenêtres de l’immeuble.

Le défendeur retourne à son tour sur les lieux et offre à la demanderesse de réparer les fenêtres, ce qu’elle refuse puisque trop endommagées. [ 14 ] La demanderesse se questionne alors sur la qualité et la justesse des informations et recommandations obtenues du défendeur. [ 15 ] Le 7 août 2015, la demanderesse écrit au défendeur lui demandant de la compenser pour les coûts de remplacement et réparation des fenêtres. [ 16 ] Dans le doute, elle mandate la firme Inspec de Francheville afin de procéder à une nouvelle inspection de l’immeuble. [ 17 ] Le rapport de la firme Inspec de Francheville produit le 8 septembre 2015 est beaucoup plus complet et révèle notamment une problématique de ventilation de l’entretoit et l’absence de chantepleures dans les murs de maçonnerie favorisant leur dégradation. [ 18 ] De manière concomitante, dans le cadre de l’exécution des travaux de remplacement des ouvertures, la demanderesse découvre la présence d’eau, de rouille et de champignons dans la structure d’une des fenêtres. [ 19 ] Ses découvertes obligent la demanderesse à entreprendre des travaux de remplacement des fenêtres, de correction de la ventilation dans l’entretoit et de réparation des murs extérieurs de maçonnerie à l’automne 2015 complétés au coût de 39 241,62$. [ 20 ] Le 19 février 2016, la demanderesse loge contre le défendeur un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Le droit [ 21 ] Les parties sont liées par un contrat de service au sens des articles 2098 et suivants du Code civil du Québec . Les articles 2098 , 2100 et 2102 du Code civil du Québec énoncent : « 2098. Le contrat d'entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l'entrepreneur ou le prestataire de services, s'engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s'oblige à lui payer. 2100.

L'entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d'agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l'ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d'agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s'assurer, le cas échéant, que l'ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. Lorsqu'ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu'en prouvant la force majeure.

L'entrepreneur ou le prestataire de services est tenu, avant la conclusion du contrat, de fournir au client, dans la mesure où les circonstances le permettent, toute information utile relativement à la nature de la tâche qu'il s'engage à effectuer ainsi qu'aux biens et au temps nécessaires à cette fin. » [ 22 ] Pour avoir gain de cause, la demanderesse doit convaincre le Tribunal par la présentation d’une preuve prépondérante que dans la réalisation de son mandat, le défendeur a commis une faute, qu’elle a subi des dommages et qu’il existe un lien de causalité (cause à effet) entre la faute et les dommages allégués. [ 23 ] Il s’agit ainsi de déterminer si le travail du défendeur répond aux exigences minimales de la tâche assumée par un inspecteur prudent et diligent placé dans les mêmes conditions. [ 24 ] Qu’en est-il?

Analyse et décision [ 25 ] Le défendeur est entrepreneur en construction et il possède une expérience et des compétences certaines en matière de construction immobilière. [ 26 ] Au moment de requérir son aide et lui confier un mandat, il est établi que la demanderesse savait ou ne pouvait ignorer que le défendeur n’œuvre cependant pas dans le domaine de l’inspection préachat, qu’il ne détient aucune certification particulière à cet égard et qu’il n’est non plus membre d’aucune association professionnelle représentant les inspecteurs en bâtiment. [ 27 ] En fait, la preuve démontre que le contrat de service intervenu entre les parties prévoit essentiellement que le défendeur s’engage à conseiller de manière générale la demanderesse sur la qualité des immeubles visités et à lui faire ses recommandations plus particulières le cas échant. [ 28 ] Il découle des témoignages que le défendeur a accompagné la demanderesse lors des visites préachat et qu’il a concentré son examen sur les éléments de la structure de l’immeuble, tels les fondations, la maçonnerie, les murs structurants et la toiture. [ 29 ] De son côté, ne détenant qu’un minimum de connaissance en matière immobilière et de la construction, la demanderesse s’en remet complètement au défendeur qui connaît bien, dit-elle, ses intentions et son budget. [ 30 ] Le défendeur transmet verbalement et de manière succincte ses recommandations à la demanderesse, lesquelles sont reprises au rapport écrit du 11 avril 2015. [ 31 ] Suite à la réception du rapport, la demanderesse contacte en vain le défendeur afin d’obtenir de plus amples informations sur les recommandations et un prix budgétaire pour les travaux devant être réalisés à court et moyen terme. [ 32 ] Devant les difficultés rencontrées à joindre le défendeur, elle transige tout de même sans avoir obtenu les renseignements désirés.

Elle se dit rassurée par la teneur du rapport puisque rien ne lui semble grave. [ 33 ] Après analyse, le Tribunal conclut que compte tenu de la nature du mandat et des limites ci-haut mentionnées, l’examen de la qualité de construction de l’immeuble réalisé par le défendeur satisfait aux exigences minimales de la tâche confié à un entrepreneur en construction raisonnable et diligent agissant en pareilles circonstances. [ 34 ] Il y a suffisamment d’informations et d’indications au rapport écrit produit par le défendeur pour permettre à un acheteur raisonnable, prudent et moindrement intéressé pour se faire une idée sur la qualité générale de l’immeuble en cause, établir un échéancier des travaux de rénovations à réaliser et obtenir une évaluation des coûts à prévoir en conséquence. [ 35 ] Bien que les connaissances en la matière étaient minimes et qu’elle ait confié un mandat à une personne d’expérience pour l’accompagner dans l’achat d’un immeuble à revenu d’un certain âge, la demanderesse ne pouvait se fermer les yeux et se désintéresser complètement de l’affaire au point de faire porter sur ce dernier sa négligence à prendre connaissance et constater les vices apparents affectant l’immeuble, notamment aux ouvertures, et ignorer les indices flagrants de problèmes latents. [ 36 ] S’il est vrai que le défendeur aurait pu réaliser la tâche avec plus de professionnalisme, rigueur et disponibilité, rendre un service de meilleure qualité et remettre un rapport écrit plus détaillé, la demanderesse ne peut lui reprocher de ne pas avoir donné plus d’informations sur les défauts révélés puisqu’elle a décidé de transiger en l’absence de cet avis. [ 37 ] Le Tribunal conclut que la défenderesse n’a pas rencontré son fardeau de preuve de démontrer que le défendeur a commis une faute dans la réalisation de son mandat et que son recours doit échouer.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 38 ] REJETTE la demande; [ 39 ] CONDAMNE la demanderesse à payer au défendeur la somme 200,00 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q.

Date d’audience : 5 juillet 2016