2015 QCCA 600, 2015 QCCA 600

9177-4158 Québec inc. c. R. 2015 QCCA 600 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-023928-138 (500-17-072067-120, 500-17-073140-124) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 10 avril 2015 CORAM : LES HONORABLES MARTIN VAUCLAIR , J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE , J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND , J.C.A. APPELANTE AVOCATE 9177-4158 QUÉBEC INC. M e ÉLISABETH OUAKNINE INTIMÉE AVOCATES SA MAJESTÉ LA REINE DU CHEF DU CANADA Me JULIE MOUSSEAU Me MAUDE LEMAY-BRISEBOIS ( Ministère de la Justice Canada ) MIS EN CAUSE AVOCAT OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL

En appel d'un jugement rendu le 11 septembre 2013 par l'honorable Francine Nantel de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Sûretés – délaissement forcé et vente sous contrôle de justice – transaction - opposabilité Greffier d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 30 Suite de l’audition du 8 avril 2015. Arrêt déposé ce jour – voir page 3. Marcelle Desmarais Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante 9177-4158 Québec inc. « 9177 » se pourvoit contre un jugement rendu le 11 septembre 2013 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Francine Nantel), lequel : (

i) déclare inopposable à l’intimée Sa Majesté la Reine du chef du Canada, représentant le ministre du Revenu national, une transaction conclue le 24 février 2011 entre 9177 et son locataire (dossier 500- 17-072067-120); (ii) rejette la requête en radiation de 9177 demandant la radiation du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire que le ministre du Revenu a fait publier au registre foncier contre son immeuble (dossier 500-17-073140-124); et (iii) déclare que 9177 est en défaut aux termes de l’acte de vente ayant constitué une créance hypothécaire cédée et transportée au ministre du Revenu et, en conséquence, ordonne le délaissement de l’immeuble hypothéqué ainsi que sa vente sous le contrôle de la justice (dossier 500-17-

076296-139) [1] . [ 2 ] Voici le contexte de l’affaire. [ 3 ] Le 12 mars 2007, 9177 acquiert un immeuble commercial de Fiducie Dauphin et la société 9125-9622 Québec inc. [ 4 ] La vente s’effectue pour un prix de 2 400 000 $. [ 5 ] Ce prix de vente est acquitté comme suit : 600 000 $ payé comptant au moment de la signature du contrat de vente, 1 000 000 $ par le biais d’un financement hypothécaire et un solde de prix de vente de 800 000 $ garanti par hypothèque sur l’immeuble vendu et remboursable sur une période de dix ans. [ 6 ] Les modalités de remboursement de ce solde de prix de vente sont ainsi décrites : 2.

La balance ou somme impayée de HUIT CENT MILLE DOLLARS ($800 000,00) sera remboursée au Vendeur le ou avant le 15 avril 2017.

Ladite somme portera intérêt de la façon suivante : 1.1 Pour la période du 1 er avril 2008 au 31 mars 2012, ladite somme portera intérêt au taux de six pour cent (6 %) l'an, dont le premier versement d'intérêts deviendra dû et exigible le 1 er mai 2008 pour se continuer de mois en mois jusqu'au 1 er mars 2012. 1.2 Pour la période du 1 er avril 2012 au 15 avril 2017, ladite somme portera intérêt au taux de six pour cent (6 %) l'an, calculé semi annuellement et non à l'avance et sera remboursable au moyen de versements mensuels, égaux et consécutifs de douze mille dollars ( $12 000.00), en capital et intérêts, dont le premier versement deviendra dû et exigible le 1 er mai 2012 pour se continuer, ainsi de suite de mois en mois jusqu'au 15 avril 2017, date à laquelle tout solde en capital et intérêt deviendra immédiatement exigible. [ 7 ] Le contrat de vente prévoit également que le solde de prix de vente est entièrement payable à un seul des vendeurs, soit Fiducie Dauphin, la société 9125-9622 Québec inc. lui cédant ses droits dans ce solde de prix de vente.

Cette cession de créances est ainsi décrite au contrat de vente : 9125-9622 QUÉBEC INC., cède à toute fin que droit, pour bonnes et valables considérations, à FIDUCIE DAUPHIN, tous ses droits, titres et intérêts dans le solde de prix stipulé au présent acte. 9125-9622 Québec Inc. subroge Fiducie Dauphin dans tous ses droits de telle sorte que la quittance ou la mainlevée que consentira FIDUCIE DAUPHIN du solde de prix de vente stipulé aux présentes suffira à libérer ledit immeuble de tous les droits hypothécaires créées en faveur du Vendeur. [ 8 ] Par ailleurs, ce même contrat de vente contient, au paragraphe 14 de la

section « Déclarations du vendeur », une stipulation spéciale en vertu de laquelle les vendeurs garantissent à 9177 le loyer minimum payable par le locataire de l’immeuble. Ainsi, pour parer à l’éventualité où le locataire exigerait que le loyer soit ajusté à la baisse, sur la base de l’annexe C du bail, ils acceptent que 9177 compense son manque à gagner à même le solde de prix de vente : 14.

Le vendeur déclare que le loyer minimum à être perçu par l'acquéreur pour le terme du bail sera un loyer minimum triple net, tel que décrit au bail, de vingt-trois mille sept cent cinquante-trois dollars ($23 753.00) payable mensuellement et indexé annuellement au coût de la vie selon Statistique Canada pour la Région de Montréal.

Le vendeur garantit ledit loyer et se porte fort de celui-ci advenant que 9116-4798 Québec inc. réduise le montant de son loyer en invoquant l'annexe C du « Memorandum of Lease Agreement » daté du 14 février 2006, et ce pour le restant du terme initial et le vendeur s'engage à compenser l'acquéreur pour toute déficience sur le loyer à même la balance de vente sur une base mensuelle. [ 9 ] Quant à

section pertinente de l’annexe C du bail à laquelle ce paragraphe 14 fait référence, elle se lit ainsi : Annex C: Revised Letter of Intent 6. Lease of Premises The Vendor agrees to lease the premises, to be designated in the offer to purchase to the Purchaser for a period of ten (10) years from the date of closing on a triple net basis at a fixed amount of $23,500.00 per month plus taxes subject to annual increases in the cost of living as provided by Statistics Canada for the Montreal Region.

Notwithstanding the above, the Landlord shall remain responsible for the payment of all insurance premiums relating to the building and immoveable property. […] The above-mentioned monthly rental of $23,500.00 is based upon representations of the Vendor that the businesses in question generate an average, weekly, gross income of not less that $96,000.00.

Any retroactive adjustments to this amount will be mutually agreed upon between the Parties and paid within thirty (30) days of January 13 th of each year . […] [soulignements ajoutés] [ 10 ] À l’époque où cette vente s’effectue, Fiducie Dauphin doit des sommes importantes au ministre du Revenu. [ 11 ] Incidemment, le 28 juillet 2008, soit à peine une année après la signature du contrat de vente, vu les importantes dettes fiscales de Fiducie Dauphin, le ministre du Revenu obtient une ordonnance provisoire de saisie-arrêt de la Cour fédérale enjoignant à 9177 de lui

verser les sommes dues aux termes du solde de prix de vente. [ 12 ] Le 16 octobre 2008, à la suite de cette ordonnance, 9177 dépose une déclaration affirmative. Elle reconnaît devoir un solde de prix de vente de 800 000 $ à Fiducie Dauphin. Toutefois, elle réserve son droit à la compensation prévu au paragraphe 14 de la

section « déclarations du vendeur » de l’acte de vente. [ 13 ] Le 27 mars 2009, à la suite de cette première ordonnance provisoire, la Cour fédérale prononce une ordonnance définitive. Celle-ci ordonne que toute somme due à Fiducie Dauphin en vertu du solde de prix de vente soit définitivement saisie-arrêtée, cédée et transportée au ministre du Revenu. [ 14 ] Le 18 juin 2009 et le 29 janvier 2010, la Cour fédérale rend une nouvelle ordonnance provisoire ainsi qu’une nouvelle ordonnance définitive.

Ces ordonnances sont rendues pour, d’une part, tenir compte d’une nouvelle dette fiscale de Fiducie Dauphin et, d’autre part, rendre la saisie-arrêt opposable à l’un de ses créanciers. [ 15 ] Ces ordonnances sont, pour l’essentiel, au même effet que celles prononcées le 28 juillet 2008 et le 27 mars 2009. [ 16 ] Au cours de l’année 2010, un différend survient entre 9177 et le ministre du Revenu. Ce différend porte sur certaines réclamations que 9177 oppose à Fiducie.

Ces réclamations ont essentiellement trait aux vices cachés affectant l’immeuble de même qu’à la réduction du loyer exigé par le locataire de l’immeuble. [ 17 ] 9177 veut compenser à même le solde de prix de vente le coût des travaux encourus pour réparer les vices affectant l’immeuble de même que la réduction de loyer exigée par le locataire.

Dans le premier cas, elle invoque la compensation légale et dans le second, l’article 14 du contrat de vente. [ 18 ] Le 22 juin 2010, par l’entremise de son avocat, le ministre du Revenu s’oppose à une telle compensation. [ 19 ] Il considère que les dommages réclamés pour les vices affectant l’immeuble ne sont pas liquidés et qu’au surplus, il ne peut s’agir de vices cachés.

Quant à la réduction de loyer réclamée par le locataire, il estime qu’elle n’est pas fondée sur l’annexe C du bail et donc, qu’elle n’est pas couverte par le paragraphe14 du contrat de vente. [ 20 ] En raison de ce différend, 9177 cesse d’effectuer les versements dus sur le solde de prix de vente. [ 21 ] Le 8 février 2011, vu l’omission de 9177 de respecter ses obligations en effectuant les versements échus, le ministre du Revenu se prévaut de la clause de déchéance du terme prévu à l’acte de vente et réclame le paiement immédiat du solde de prix de vente, en capital et intérêts. [ 22 ] À la suite de cette réclamation, les parties entreprennent des pourparlers et parviennent à régler ce différend. [ 23 ] Aux termes du règlement, 9177 accepte de remédier à ses défauts.

Quant au ministre du Revenu, il accepte de reconnaître le droit à la compensation prévu à l’article 14 du contrat de vente et prend acte du fait que le locataire a évoqué la possibilité de réclamer une diminution de loyer rétroactive de 450 000 $ sur la base de l’annexe C du bail. [ 24 ] Le 25 février 2011, la Cour fédérale rend une ordonnance donnant plein effet à cette transaction.

Cette ordonnance prévoit notamment ceci : ATTENDU que, étant cessionnaire de tous les droits de Fiducie Dauphin aux termes de l'acte de vente susdit en raison de l'ordonnance définitive rendue en l'instance le 29 janvier 2010, y compris du droit de recourir à la clause de déchéance de terme incluse à cet acte de vente, Sa Majesté a, par lettre du 8 février 2011 signifiée à la tierce saisie, avisé cette dernière qu'elle se prévalait de la déchéance de terme à compter du 8 février 2011; ATTENDU cependant qu'une entente est intervenue entre la tierce saisie et Sa Majesté, aux termes de laquelle : • La tierce saisie a payé à Sa Majesté la somme de 53 889,58 $, représentant tous les arrérages d'intérêts en date du 24 février 2011; • Sauf pour la réserve mentionnée à l'alinéa suivant, la tierce saisie a reconnu ne pas avoir de motifs pour refuser d'effectuer les versements prévus à l'acte de vente; • La tierce saisie a eu des échanges avec sa locataire lors desquels cette dernière a évoqué la possibilité de demander une réduction de loyer de l'ordre de 450 000 $ mais déclare ne pas avoir été avisée formellement par écrit à ce jour par sa locataire que celle-ci entendait réduire son loyer de manière à enclencher l'application du paragraphe 14 de la clause « Déclarations du vendeur » de l'acte de vente; • Elle a en conséquence accepté que soit prononcée contre elle la présente ordonnance à la condition, acceptée par Sa Majesté, que soit réservée son droit d'opérer compensation conformément audit paragraphe 14 le cas échéant.

En contrepartie de quoi Sa Majesté a renoncé à se prévaloir de la déchéance de terme en raison des défauts auxquels la tierce saisie a remédié.

IL EST ORDONNÉ que soit réservé le droit de la tierce saisie d'opérer compensation sur les versements qu'elle devra effectuer en vertu de la présente ordonnance, conformément au paragraphe 14 de la clause « DÉCLARATIONS DU VENDEUR » de l'acte de vente, dans la mesure où le locataire mentionné à ce paragraphe aurait droit à une réduction de loyer aux termes des documents y mentionnés; et il est conséquemment ordonné qu'en cas de litige avec Sa Majesté la Reine du chef du Canada quant à son droit de compenser, la tierce saisie pourra s'adresser à la Cour pour le faire déterminer.

IL EST ORDONNÉ que soient réservés les droits de Sa Majesté la Reine du chef du Canada énumérés aux alinéas

a) à

d) du deuxième

alinéa de la clause « DÉFAUTS » de l'acte de vente, et notamment le droit d'exiger le paiement immédiat de la totalité de la somme de 800 000 $ en cas de défaut de la tierce saisie survenant après la date de la présente ordonnance . [soulignements ajoutés] [ 25 ] Le 28 février 2011, à peine trois jours après cette ordonnance, le locataire avise 9177 qu’il requiert un ajustement de loyer à la baisse, et ce, pour les trois années précédentes. Cet ajustement totalise 560 000 $.

Le locataire fonde sa demande sur l’annexe C du bail, laquelle est couverte par l’article 14 du contrat de vente. [ 26 ] Le 2 mars 2011, 9177 informe le ministre du Revenu que le locataire a mis sa menace à exécution et qu’il lui réclame un ajustement rétroactif fondé sur l’annexe C du bail. Elle lui indique qu’elle entend traiter cette réclamation conformément à l’article 14 du contrat de vente, en compensant la réduction exigée à même le solde de prix de vente. [ 27 ] Le 11 avril 2011, 9177 convient d’une entente avec son locataire. Elle accepte de lui verser un ajustement rétroactif de 450 000 $.

Parallèlement à cette transaction, 9177 procède également à l’achat de l’entreprise exploitée par le locataire sur les lieux loués, et ce, pour un prix de 750 000 $. [ 28 ] Puis, le 15 avril 2011, 9177 verse ces sommes (450 000 $ et 750 000 $) au locataire. [ 29 ] Le 18 avril 2011, 9177 avise le ministre du Revenu de la transaction intervenue avec son locataire et de son intention de lui opposer la compensation qui s’est opérée entre les sommes versées à

titre d’ajustement rétroactif et le solde de prix de vente, conformément à l’article 14 du contrat de vente. [ 30 ] Le même jour, le ministre du Revenu lui répond que cette transaction ne lui est pas opposable. [ 31 ] À la suite de cette transaction et de ces échanges, les parties tentent en vain de régler ce différend. [ 32 ] Le 4 mai 2012, le ministre du Revenu fait publier un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire contre de l’immeuble. [ 33 ] Ce geste déclenche les hostilités. [ 34 ] Le 16 mai 2012, 9177 intente une requête en jugement déclaratoire afin de valider la compensation opérée à l’égard du solde de prix de vente désormais payable au ministre du Revenu (dossier 500-17-072067-120). [ 35 ] Puis, le 27 juillet 2012, elle intente une requête afin de faire radier le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire publié au registre foncier contre son immeuble (dossier 500-17-073140-124). [ 36 ] Le 8 mars 2013, le ministre du Revenu réplique en instituant à son tour un recours, en l’occurrence une requête en délaissement forcé et pour vente sous contrôle de justice (dossier 500-17-076296-139). [ 37 ] Ces trois recours sont par la suite réunis pour être instruits ensemble, sur la même preuve. [ 38 ] Le procès se tient les 3, 4 et 5 juillet 2013. [ 39 ] Le 11 septembre 2013, la juge rend un seul jugement pour disposer des trois requêtes. [ 40 ] Elle rejette la demande de 9177 visant à valider la compensation d’un montant de 450 000 $ à même le solde de prix de vente. [ 41 ] D’une part, elle estime que le droit à la compensation ne peut être opposé au ministre du Revenu parce que cette compensation s’est opérée après les ordonnances de la Cour fédérale prononçant la saisie-arrêt : [55] Règle générale, l'

article 1681 C.c.Q. reconnaît que la compensation ne peut s'opérer au préjudice des droits acquis à un tiers à moins que le droit à la compensation soit né avant la saisie-arrêt. [56] L'auteur, Charles Belleau, interprète cet

article comme suit : « Cependant, l'

article 1681 C.c.Q. stipule que la compensation n'a pas lieu au préjudice des droits acquis à un tiers. Ainsi, la jurisprudence a décidé que le tiers saisi ne pouvait pas, dans une déclaration négative, invoquer validement que sa dette envers le débiteur - saisi s'était éteinte par compensation, s'il n'était devenu créancier du débiteur qu'après la signification du bref de saisie ou si sa créance, étant née avant cet événement, n'était venue à échéance qu'après .

Par contre, il a été jugé qu'une banque tierce-saisie pouvait invoquer la compensation des dettes entre elle et le débiteur du jugement, même si l'inscription du débit au compte de celui-ci avait été faite plus d'un an après la saisie, parce que le droit à la compensation était né « avant la saisie-arrêt ». [Le Tribunal souligne] [57] En l'espèce, l'Acheteur, peut invoquer compensation pour éteindre sa dette si la créance compensatoire est cristallisée avant la signification de la saisie-arrêt, ce qui n'est pas le cas. [58] Cela dit, puisque les gestes posés par le créancier saisissant démontrent une ouverture à la compensation même si la créance compensatoire de l'Acheteur à l'égard du Vendeur s'est cristallisée après la signature de la saisie-arrêt, le Tribunal poursuit plus à fond son analyse. [59] La compensation envisagée au moment de la première déclaration affirmative n'est pas une compensation légale car la dette n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible à la date de la saisie-arrêt.

[ 42 ] D’autre part, elle se dit d’avis que même si le droit à la compensation prévu au paragraphe 14 pouvait être invoqué après le prononcé des ordonnances de saisie-arrêt, 9177 aurait dû obtenir le consentement du ministre du Revenu avant de régler la réclamation du locataire : [58] Cela dit, puisque les gestes posés par le créancier saisissant démontrent une ouverture à la compensation même si la créance compensatoire de l'Acheteur à l'égard du Vendeur s'est cristallisée après la signature de la saisie-arrêt, le Tribunal poursuit plus à fond son analyse. [59] La compensation envisagée au moment de la première déclaration affirmative n'est pas une compensation légale car la dette n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible à la date de la saisie-arrêt. [60] Le droit de l'Acheteur à une compensation est néanmoins reconnu dans les ordonnances de la Cour fédérale s'il est en mesure de prouver les motifs lui donnant ouverture. [61] Le mode de compensation à la clause 14 du contrat de vente confirme qu'il s'agit ici d'une situation de compensation conventionnelle. [62] En présence d'une compensation conventionnelle, le Tribunal doit rechercher l'intention des parties (le Vendeur et l'Acheteur) lors de la formation du contrat puisqu'elle n'est pas clairement exprimée à la clause 14. […] [66] En l'espèce, pour concilier la portée de la clause 14 à l'ensemble du contrat, le Tribunal doit se référer aux autres clauses. [67] Ainsi, en vertu de l'acte de vente, le Vendeur détient une hypothèque sur les loyers présents et futurs provenant de la location de l'immeuble pour garantir le solde de prix de vente. [68] L'Acheteur, quant à lui, doit respecter certaines conditions, notamment : 7.

L'Acquéreur s'oblige à ne pas donner quittance par anticipation de plus d'un mois de loyer ni à louer l'immeuble vendu; ou même une

partie de celui-ci à un loyer sensiblement inférieur à sa valeur locative, sans le consentement par écrit du Vendeur. De même, l'Acquéreur ne pourra modifier un bail ni y mettre fin prématurément sans le consentement écrit du Vendeur. [Le Tribunal souligne] [69] Partant, toute modification de loyer requiert le consentement du Vendeur.

La logique veut qu'une réduction de loyer rétroactive, en vertu de la clause 14, suive le même raisonnement sans quoi la sureté du Vendeur peut être mise en péril. [70] La clause 14 du contrat relative à la compensation doit s'interpréter en harmonie avec les autres droits et obligations contenus au contrat. [71] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal est d'avis que l'approbation du créancier saisissant, lequel est subrogé aux droits du Vendeur, était requise avant de conclure une entente avec le Locataire. [72] Conséquemment, la transaction intervenue entre l'Acheteur et le Locataire n'est pas opposable au créancier saisissant car elle n'a pas reçu son aval. [ 43 ] Enfin, la juge retient que le processus qui a mené à la conclusion de la transaction du 11 avril 2011 entre 9177 et son locataire est factice, la réduction rétroactive du loyer n’étant pas fondée sur l’annexe C du bail : [73] À supposer même que le contrat puisse être interprété différemment, la preuve soumise ne permet pas de conclure autrement en ce que : • Les procédures du Locataire à l'égard de l'Ancien Locateur ne font aucunement référence à une baisse de son chiffre d'affaires; d'ailleurs, le locataire a obtenu un jugement ex parte contre l'Ancien locateur le 12 octobre 2012 au montant de 538 514 $; • Le Locataire a toujours payé le loyer de base jusqu'au mois de février 2011 sans jamais aviser par écrit de son intention de se prévaloir de la clause lui permettant de réduire le loyer pour cause d'une baisse de revenus; • Dans le dossier de Cour de l'Acheteur contre le Locataire, ce dernier, par le biais d'une demande reconventionnelle réclame en date du 29 octobre 2008, 543 234 $ incluant 100 000 $ en pertes de revenus.

L'Acheteur s'est désisté du recours à la fin de la présente audition mais la réclamation du Locataire est toujours pendante. Ce dernier ne peut jouer sur tous les tableaux; • Les états financiers non vérifiés du Locataire pour les années 2007, 2008 et 2009, ont été préparés au mois de mars 2011 dans le cadre des négociations avec l'Acheteur.

Ils n'ont aucune force probante puisque complétés sur la seule foi de son dirigeant, monsieur Khan Mohammed et dans le but précis de réduire son loyer. • Dans son témoignage, le Locataire admet que certains revenus transitaient par une autre de ses sociétés, 9228-1203 Québec inc., qui opérait les commerces ce qui a délibérément réduit ses recettes. • Les demandes constantes du créancier saisissant auprès de l'Acheteur pour obtenir plus d'informations et de renseignements quant à la réclamation du Locataire demeurent sans réponses claires et précises. • Lorsque le créancier saisissant et l'Acheteur conviennent d'une entente, le 24 février 2011, les démarches entre l'Acheteur et le Locataire sont beaucoup plus avancées que ce qu'il laisse entendre.

Comme en témoigne monsieur Mohammed, c'est au mois de février

2011 que les négociations ont eu lieu. [ 44 ] En clair, la transaction du 11 avril 2011 constitue, aux yeux de la juge, un stratagème utilisé par 9177 pour compenser des dettes qui, en fait et en droit, n’étaient pas couvertes par le paragraphe 14 de l’acte de vente et de l’annexe C du bail. [ 45 ] Le 9 octobre 2013, 9177 porte ce jugement en appel. [ 46 ] Dans le cadre de cet appel, elle fait valoir trois moyens. [ 47 ] Premièrement, elle soutient que la juge a commis une erreur de droit en refusant de reconnaître que l’engagement qui se retrouve au paragraphe 14 du contrat de vente constitue une promesse de porte-fort opposable en tout temps à Fiducie Dauphin et au ministre du Revenu, le cessionnaire de ses droits dans le solde de prix de vente. [ 48 ] Deuxièmement, dans la mesure où le paragraphe 14 de l’acte de vente s’avère être un droit conventionnel à la compensation, comme l’a décidé la juge, elle fait valoir qu’il n’y avait nul besoin d’interpréter cette clause.

À cela, elle ajoute que le débat entrepris ne portait aucunement sur l’interprétation de cette stipulation. [ 49 ] Troisièmement, elle affirme qu’en remettant en cause sa bonne foi, du fait que la transaction du 12 avril 2011 serait le fruit d’un stratagème ayant pour but de compenser des dettes qui, en fait et en droit, n’étaient pas couvertes par le paragraphe 14 de l’acte de vente, la juge a commis une erreur de fait manifeste et déterminante. [ 50 ] Selon elle, rien dans la preuve ne permet de tirer une telle conclusion. [ 51 ] À l’audience, le ministre du Revenu reconnaît que la garantie relative au loyer minimum payable par le locataire pouvait être opposée à Fiducie Dauphin et donc, à son client.

Elle reconnaît également que cette garantie pouvait donner lieu à une compensation à même le solde de prix de vente. [ 52 ] En raison de sa position, le débat sur les deux premiers moyens d’appel devient obsolète. [ 53 ] Toutefois, il maintient qu’en l’espèce, l’ajustement n’a pas été effectué conformément à l’annexe C du bail. [ 54 ] Il réitère que 9177 devait obtenir son aval avant d’ajuster le prix du loyer conformément à l’annexe C du bail ou, à tout le moins, démontrer que la compensation effectuée découlait d’un ajustement fondé sur cette annexe, en établissant que les revenus bruts de son locataire étaient inférieurs à 96 000 $ annuellement. [ 55 ] Or, il estime que 9177 n’a pas fait cette démonstration. [ 56 ] Selon lui, l’ajustement effectué n’a aucun lien avec l’annexe C du bail.

D’ailleurs, il rappelle que l’ajustement effectué ne tient nullement compte du fait que le locataire a cessé d’exploiter, au début de l’année 2008, une

partie de ses activités commerciales dans les lieux loués, rendant ainsi l’ajustement inexact. [ 57 ] Plus encore, il estime que l’ajustement effectué s’avère être un stratagème mis en place par 9177 pour transformer des dépenses qui n’avaient rien à voir avec la clause C de l’annexe, afin que le ministre du Revenu supporte ces dépenses à même le solde de prix de vente qui lui a été transporté. [ 58 ] En cela, il s’appuie sur les conclusions de fait de la juge reproduites au paragraphe [43] du présent arrêt. [ 59 ] Enfin, se fondant sur l’article 6 de l’annexe C, il ajoute que l’ajustement ne pouvait rétroagir trois années en arrière.

Il devait être fait, le cas échéant, à tous les ans, au plus tard le 13 janvier, et ce, pour l’année s’étant terminée le 31 décembre précédent : « […] Any retroactive adjustments to this amount will be mutually agreed upon between the Parties and paid within thirty (30) days of January 13 th of each year. [ 60 ] Pour sa part, 9177 n’offre aucun argument pour justifier son droit, en vertu de l’article 6 de l’annexe C du bail, à procéder à un ajustement rétroactif de trois ans. [ 61 ] La clause 6 de l’annexe C énonce clairement le délai à l’intérieur duquel un tel ajustement doit être effectué, pour l’année précédente seulement.

Cette clause exclut un ajustement rétroactif de trois ans. [ 62 ] Par ailleurs, 9177 n’explique pas pourquoi l’ajustement effectué en avril 2011 ne tient pas compte du fait qu’une

partie des lieux loués n’était plus exploitée par le locataire, et ce, depuis au moins le début 2008. [ 63 ] Une telle lacune confirme la conclusion de la juge selon laquelle les états financiers non vérifiés de la locataire de mars 2007, 2008 et 2009, préparés au surplus en mars 2011, qui ont servi à définir l’ajustement de loyer rétroactif, n’ont aucune valeur probante. [ 64 ] Surtout, 9177 est incapable d’identifier une erreur manifeste et déterminante de la juge à l’égard des faits décrits au par. [43] sur lesquels elle se fonde pour conclure que l’ajustement constitue un stratagème. [ 65 ] Or, il n’appartient pas à la Cour d’apprécier à nouveau la preuve pour en tirer ses propres inférences. [ 66 ] Vu ce qui précède, la Cour est d’avis qu’il y a lieu de rejeter l’appel.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 67 ] REJETTE l’appel, avec dépens.

MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. geneviève marcotte, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A.