2022 QCCQ 7939, 2022 QCCQ 7939

Syndicat des copropriétaires Phénix Notre-Dame c. Treminio 2022 QCCQ 7939 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile pratique » N° : 500-22-273241-227 DATE : 4 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS ROBERGE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PHÉNIX NOTRE-DAME

Partie demanderesse c. ANTONIO TREMINIO

Partie défenderesse et MARIA LAURA GOMEZ

Partie défenderesse et MICHAEL DAVIS Tiers intervenant ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal intervient dans un litige où le Syndicat des copropriétaires Phénix Notre-Dame ( Le Syndicat ) tente de récupérer les arrérages de frais de condos dus par les copropriétaires Monsieur Antonio Treminio et Madame Maria Laura Gomez ( Les Copropriétaires ) pour une valeur approximative de 50 000 $.

Le Syndicat a publié un avis d’hypothèque légale [1] , et publié un préavis d’exercice du droit hypothécaire de vente sous contrôle de justice [2] . [ 2 ] Dans sa demande en justice, le Syndicat réclame le délaissement forcé du condominium, la vente sous contrôle de justice sous certaines conditions notamment une mise à prix à 1 228 080 $, de même que la condamnation personnelle des Copropriétaires.

Le dossier est à l’étape de l’inscription par défaut [3] , car les Copropriétaires n’ont pas produit de réponse. [ 3 ] Aujourd’hui, le Tribunal est saisi d’une demande d’intervention volontaire agressive [4] présentée par Monsieur Michael Davis ( le Prêteur ) qui a prêté un montant de 1 200 000 $ aux Copropriétaires avec en garantie une hypothèque immobilière sur le même condominium [5] . Les Copropriétaires sont en défaut de paiement, et le Prêteur publie un préavis d’exercice de son droit hypothécaire pour vendre la propriété en justice [6] .

Le Prêteur a inscrit son hypothèque conventionnelle au rôle foncier en septembre 2019, soit avant le Syndicat qui a inscrit son hypothèque légale en août 2021 [7] . [ 4 ] Le Prêteur souhaite être une

partie au litige introduit par le Syndicat, car il allègue qu’il a un intérêt direct et réel dans le condominium qui sera vendu [8] , et que le prix de vente ne sera pas suffisant pour récupérer sa créance qui est maintenant d’environ 1 500 000 $ avec les intérêts et frais. Le Prêteur souhaite que le condominium soit réévalué, dans l’espoir que le prix de vente soit plus élevé. [ 5 ] Le Syndicat s’oppose, car il allègue que le Prêteur peut faire échec à la vente par le Syndicat en lui payant sa créance d’environ 50 000 $ [9] , plutôt que de devenir un intervenant au présent litige.

QUESTION EN LITIGE [ 6 ] À ce stade de la procédure, le Tribunal tranche la question en litige suivante : « le Prêteur a-t-il un intérêt juridique réel et direct qui est vraisemblable? »

ANALYSE [ 7 ] En droit québécois, le tiers intervenant doit avoir un intérêt juridique suffisant pour présenter une demande en justice puisque l’intervention agressive constitue en elle-même une instance [10] . Selon la Cour d’appel du Québec, le tiers intervenant a le fardeau de démontrer « l'existence d'un intérêt vraisemblable, fondé sur un lien de droit, soit à l'endroit de l'une ou de l'autre des parties au litige, soit par rapport à l'objet même de celui-ci. [11] » L’intérêt de l’intervenant doit être réel et direct, de même qu’actuel ou certain [12] .

De plus, l’intérêt juridique doit « s'apprécier en fonction des effets du jugement sur les droits de la personne qui souhaite intervenir » [13] . [ 8 ] À la lumière de la preuve, le Tribunal est d’avis que le Prêteur démontre un intérêt juridique suffisant et vraisemblable pour intervenir dans le litige pour les raisons suivantes. [ 9 ] Premièrement, le Prêteur démontre qu’il revendique un droit contre les Copropriétaires. [ 10 ] En effet, le Prêteur démontre de manière vraisemblable à ce stade qu’il a consenti un prêt aux Copropriétaires, et que ces derniers sont en défaut de paiement [14] . [ 11 ] Deuxièmement, le Prêteur démontre qu’il a un droit réel dans le condominium que le Syndicat veut faire vendre en justice. [ 12 ] En effet, le Prêteur prouve avec des documents à l’appui qu’il a une garantie hypothécaire sur la propriété qui fait l’objet du litige, et qu’il a publié un préavis d’exercice pour vente sous contrôle de justice [15] .

Le Prêteur a donc un droit réel et actuel dans la propriété que le Syndicat souhaite mettre en vente. [ 13 ] Troisièmement, le Prêteur démontre que le recouvrement de sa créance est influencé par l’issue du litige introduit par le Syndicat [16] . [ 14 ] En effet, le Syndicat introduit sa demande en justice pour faire vendre le condominium. Le Prêteur souhaite se faire rembourser le prêt consenti aux Copropriétaires à même le prix de vente de la même propriété. Le Prêteur a donc un intérêt dans le résultat du litige introduit par le Syndicat.

Il souhaite intervenir pour que le prix fixé par la vente soit le plus haut possible dans l’espoir de recouvrer l’entièreté de sa créance [17] . [ 15 ] En résumé, le Tribunal estime que le Prêteur démontre de manière vraisemblable à ce stade qu’il a un intérêt juridique suffisant à intervenir dans le présent litige, car il revendique un droit personnel contre les Copropriétaires, il possède un droit réel sur le condominium et le recouvrement de sa créance est influencé par le résultat du litige.

Par conséquent, le Tribunal conclut que la demande d’intervention volontaire agressive est bien fondée. [ 16 ] En complément, le Tribunal constate que le litige entre le Syndicat et les Copropriétaires est introduit à la Cour du Québec car il est de moins de 85 000 $, et c’est pourquoi il se prononce sur l’opportunité du Prêteur d’être un intervenant. Par ailleurs, le Tribunal constate que la valeur de la créance du Prêteur est supérieure à 85 000 $, et c’est pourquoi il ne se prononce pas dans le présent jugement sur les modalités de l’intervention [18] .

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande d’intervention volontaire agressive; LE TOUT, avec frais de justice _______________________________ JEAN-FRANÇOIS ROBERGE, J.C.Q. Me Daniel Brook Brook Legal Inc. Avocat du tiers intervenant Me Philippe Gagnon-Marin LJT Avocats s.e.n.c.r.l. Avocate de

partie demanderesse Date d’audience : 28 septembre 2022