2011 QCCQ 8883, 2011 QCCQ 8883

Leclerc c. La Corne (Municipalité de) 2011 QCCQ 8883 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ ABITIBI LOCALITÉ D’ AMOS « Chambre civile » N° : 605-32-002447-109 DATE : 27 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ÉRIC LECLERC Demandeur c.

MUNICIPALITÉ DE LA CORNE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M.

Éric Leclerc poursuit la municipalité de La Corne, estimant que cette dernière a été fautive tant en ne l’informant pas que le terrain qu’il projetait d’acquérir ne pouvait être construit, vu qu’il se trouvait dans une zone inondable, qu’en l’autorisant à effectuer certains travaux qui, pour ce même motif, ne pouvaient être entrepris. [ 2 ] Il évalue donc que les dommages qui en résultent s’élèvent à 25 000 $; somme qu’il convient de réduire à 7 000 $ afin de pouvoir produire sa demande devant la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 3 ] De manière plus détaillée, les faits de l’espèce se résument de la façon qui suit. [ 4 ] Le 24 août 2007, le demandeur acquiert d’un certain André Nolet par contrat de vente passé devant Me Marie-Josée St- Laurent, notaire exerçant à Amos, un terrain situé dans la municipalité de La Corne, en bordure du lac Malartic. [ 5 ] Préalablement à cet achat, M.

Éric Leclerc affirme qu’il s’est rendu à la municipalité afin de s’informer de l’existence éventuelle d’un motif l’empêchant d’ériger une construction sur celui-ci. [ 6 ] Fort de la réponse favorable de la défenderesse, il a donc procédé à l’acquisition, rassuré qu’il ne rencontrerait pas de difficultés particulières. [ 7 ] Le 30 septembre 2008, le demandeur s’adresse de nouveau à la municipalité, lui demandant les permis nécessaires à la mise en place de l’installation septique ainsi que d’un ouvrage de captage des eaux souterraines.

À la même date, elle lui émet toutes les autorisations requises et, peu de temps après, il entreprend les travaux concernés. [ 8 ] Le 14 février 2009, M.

Leclerc est informé tant verbalement que par lettre provenant de l’inspecteur municipal que la Municipalité régionale de comté d’Abitibi (ci-après désignée MRC) considère que le terrain en question se situe partiellement dans une zone où il y a risque d’inondation de telle sorte qu’il ne peut y être érigé aucun bâtiment. [ 9 ] Du même souffle, on l’avise qu’il doit cesser les travaux entrepris et on l’invite à faire préparer un certificat d’implantation qui somme toute n’aura comme objectif que de confirmer si la maison projetée est ou non à l’intérieur du secteur inondable. [ 10 ] Il est à noter que l’inspecteur municipal de l’époque, M.

Stéphane Richard, admet dans sa lettre qu’avant de délivrer les permis il aurait dû obtenir davantage d’informations auprès de la MRC. [ 11 ] La réplique de M. Leclerc essentiellement dans l’immédiat a consisté à affirmer que cette qualification était inexacte et sans doute le résultat d’un classement erroné, puisque la

partie la plus basse de son terrain, selon lui, se situait entre quatre et cinq pieds au- dessus de la ligne des hautes eaux. [ 12 ] Il a donc poursuivi les travaux entrepris, malgré cet avis, demandant toujours aux autorités municipales qu’elles fassent les démarches afin que le schéma d’aménagement soit modifié pour exclure sa propriété de cette interdiction. [ 13 ] La seule intervention de la municipalité en ce sens fut , au début juillet 2009, d’expédier à la MRC une lettre par laquelle elle appuyait la demande de son citoyen.

[ 14 ] La réponse à celle-ci reçue par l’inspecteur quelques jours plus tard indique quelle est la procédure à suivre pour parvenir à ce résultat. [ 15 ] Ainsi, on y lit qu’il est alors nécessaire d’obtenir un relevé préparé par un arpenteur géomètre qui, on le devine, établit la topographie exacte du terrain concerné. Aucune autre exigence ne figure dans ladite lettre. [ 16 ] Selon la défense, cette missive fut remise dans les jours suivants à M.

Leclerc lors d’une rencontre avec l’inspecteur municipal en poste. [ 17 ] Dans un premier temps, la réponse verbale du demandeur est qu’il n’a pas l’intention de payer pour faire confectionner un tel relevé. [ 18 ] Rapidement, par la suite, il écrit à la défenderesse, lui reprochant ses erreurs et mentionnant qu’il la tient responsable des dommages et inconvénients qu’il subit. [ 19 ] Précisons que le demandeur, bien qu’il ne reconnaisse pas qu’on lui ait remis la lettre provenant de la MRC datée du 8 juillet 2009, par son témoignage et les écrits produits convient qu’on lui aurait indiqué à l’époque qu’un relevé topographique était nécessaire afin que les autorités retirent de la zone à risque le terrain. [ 20 ] Cependant, à partir de ce point, les relations entre les protagonistes s’enveniment de telle sorte que M.

Leclerc ne donne pas suite à cette suggestion sur-le-champ, mais mandate plutôt l’année suivante ses procureurs pour qu’ils effectuent toutes les démarches utiles pour obtenir ce changement de statut. [ 21 ] Dans le cadre de ce processus, l’arpenteur François Dubé procède donc à un relevé topographique du lot 53-70 du rang 3 du cadastre du canton de La Motte et produit un rapport qui, une fois acheminé par les avocats du demandeur à la MRC, satisfait les exigences imposées par celle-ci si bien que la qualification est modifiée conformément aux souhaits de M.

Leclerc. [ 22 ] Cependant, estimant encore une fois que les agissements de la municipalité lui ont causé préjudices, celui-ci met en demeure, le 30 novembre 2010, la défenderesse de lui verser une somme de 25 000 $. [ 23 ] Subséquemment, il entreprend les présentes procédures judiciaires, réduisant, tel que mentionné, sa réclamation afin qu’elle demeure à l’intérieur de la juridiction de la Division des petites créances. [ 24 ] Depuis, M. Leclerc a vendu le terrain, ne souhaitant plus, vu les problèmes rencontrés, s’y établir.

Le droit applicable : [ 25 ] Bien que certaines règles provenant de lois particulières s’appliquent à elles, les villes et municipalités du Québec, lorsqu’il est question de responsabilité, sont régies par le Code civil du Québec [1] comme tout autre citoyen.

Il en résulte donc qu’elles sont notamment responsables de tous dommages découlant de la faute commise par l’un de leurs préposés. [ 26 ] Dans un premier temps, il incombe à une municipalité de renseigner de manière adéquate ses citoyens à l’égard des règlements et normes qu’elle est chargée d’appliquer. [ 27 ] En conséquence, le fonctionnaire municipal à qui s’adresse un individu doit dans le cadre de ses attributions informer de façon juste et appropriée la personne qui le consulte. [ 28 ] La Cour suprême du Canada par la plume de l’honorable juge Iacobucci dans l’affaire Queen c.

Cognos inc. [2] a mentionné quelles conditions devaient généralement être présentes pour que l’on puisse conclure que la transmission d’une information incorrecte est génératrice d’une responsabilité délictuelle. [ 29 ] Dans un premier temps, cette personne, de par le lien qu’elle a avec le citoyen, se doit d’agir avec diligence. [ 30 ] En second, le renseignement concerné doit être faux ou inexact. [ 31 ] En troisième, l’auteur de la déclaration doit avoir fait preuve de négligence. [ 32 ] Quatrièmement, l’individu qui reçoit l’information doit s’être fié d’une manière raisonnable à celle-ci. [ 33 ] Enfin, ce fait doit être à l’origine d’un préjudice. [ 34 ] La jurisprudence comporte de nombreuses illustrations où une municipalité fut jugée responsable des indications erronées transmises par son inspecteur municipal, même s’il y avait absence de mauvaise foi.

Ce qui a été considéré comme critère déterminant est le fait que l’erreur ou l’omission de ce dernier fut le résultat d’un manquement à une obligation qu’il avait de convenablement informer les gens qui le consultent. [ 35 ] La norme à cet égard est celle du fonctionnaire prudent et avisé qui connaît bien les règles qu’il est chargé d’appliquer. [ 36 ] Des commentaires similaires peuvent être émis en ce qui concerne les responsabilités d’un représentant municipal lors de l’émission des permis et autorisations nécessaires à l’exécution de certains travaux. [ 37 ] Une demande présentée par un citoyen ne peut être traitée à la légère et, s’il devait y être fait droit de façon illégale, la municipalité serait alors responsable des dommages qui en découlent.

[ 38 ] Encore ici, le fonctionnaire doit s’assurer de maîtriser adéquatement les règlements et être diligent dans l’application de ceux-ci. [ 39 ] Donc, le défaut de sa part d’être correctement renseigné quant aux normes applicables et d’erronément émettre un permis est blâmable et générateur de responsabilités. [ 40 ] Qu’en est-il en la présente instance?

Analyse : [ 41 ] Le Tribunal considère qu’il y a eu démonstration qu’une faute a été commise par l’un des préposés de la municipalité, lorsque dans un premier temps il a informé le demandeur, avant l’acquisition du terrain, que celui-ci pouvait être construit sans problèmes et en second, après l’achat, quand les permis pour la construction du puits et des installations septiques furent octroyés alors qu’ils n’auraient pas dû l’être. [ 42 ] Cette situation est le résultat direct de la méconnaissance par l’inspecteur municipal de la délimitation de la zone inondable établie par la MRC et de son omission de faire les vérifications au moment opportun. [ 43 ] Soulignons qu’il était tout à fait naturel et normal pour M.

Leclerc de s’adresser, comme il l’a fait, à cette personne précisément, puisqu’elle constitue sans l’ombre d’un doute la première susceptible de le renseigner adéquatement. [ 44 ] Tel que mentionné plus avant, il est reconnu qu’une municipalité peut engager sa responsabilité, lorsqu’elle informe mal un citoyen ou émet erronément une autorisation de construire, comme dans la présente instance, et qu’il en résulte un préjudice. [ 45 ] La faute étant donc démontrée, il convient d’examiner les dommages réclamés par M.

Leclerc. [ 46 ] Il classe à l’intérieur de deux catégories ceux-ci, soit la perte qu’il a essuyée à la revente du terrain et ce qui lui en a coûté pour mener à terme les démarches visant à exclure celui-ci de la zone inondable. [ 47 ] Sous le premier volet, en incluant le prix d’achat, les frais ainsi que toutes les améliorations apportées, le demandeur dit que ce lopin de terre lui a en réalité coûté 80 384,94 $, alors qu’il en a disposé pour 65 000 $, subissant ainsi une perte sèche de 15 384,94 $. [ 48 ] Sous le second, il évalue son préjudice à 8 158,81 $; cette somme comprenant ses déplacements, les frais d’avocat et d’arpenteur ainsi que les inconvénients et pertes de temps occasionnés. [ 49 ] M.

Leclerc indique que, s’il avait été convenablement renseigné du statut du terrain qu’il se proposait d’acheter, il n’en aurait jamais fait l’acquisition. [ 50 ] Une fois la transaction complétée, il est cependant propriétaire des lieux et n’a évidemment pas d’autre choix que de tenter de résoudre le problème. [ 51 ] Le Tribunal souligne qu’à ce moment, si la municipalité avait voulu limiter les effets de sa faute, il lui aurait été toujours possible de le faire en s’informant adéquatement et même en faisant les démarches nécessaires à corriger la situation. [ 52 ] Ce n’est pas en invitant le demandeur à soumettre un plan d’implantation, en février 2009, qu’elle réduisait les inconvénients pour celui-ci, puisque manifestement cette procédure n’aurait en rien changé le statut du terrain vu que ce qui était requis était un relevé topographique des lieux. [ 53 ] Ce n’est que quelques mois plus tard d’ailleurs qu’elle informe de façon correcte son citoyen. [ 54 ] À partir de ce moment, les discussions sont rompues et, bien que M.

Leclerc ait été avisé du remède approprié, ce n’est que par l’intermédiaire de ses avocats qu’il fera les démarches l’année suivante. [ 55 ] À ce niveau, l’argument de la défenderesse est que ceux-ci n’ont pas fait davantage que ce qui était suggéré, soit de fournir un relevé topographique. [ 56 ] Le Tribunal précise que jusqu’à un certain point cet argument est séduisant, mais que d’un autre côté il est difficile de reprocher à M.

Leclerc d’avoir douté à l’époque des propos de l’inspecteur municipal, vu les erreurs répétées s’étant produites. [ 57 ] Pour autant, il n’était pas requis de transférer purement et simplement la tâche à ses procureurs pour qu’ils complètent le tout. Sans doute existait-il un juste milieu où M.

Leclerc, tout en se faisant assister de ceux-ci, pouvait prendre les rênes d’un dossier qu’il était en mesure de conduire. [ 58 ] Quant aux frais d’arpenteur, la situation est différente, puisque le demandeur n’avait d’autre choix que de recourir à leurs services pour obtenir que la MRC d’Abitibi modifie son opinion. [ 59 ] Ces frais doivent donc être attribués intégralement. [ 60 ] Le demandeur réclame par ailleurs plusieurs autres frais sous diverses rubriques comme frais de déplacement, perte de salaire et de temps, troubles et inconvénients, etc.; le tout formant un total, incluant les frais d’avocat et d’arpenteur, de 8 158,81 $. [ 61 ] Lors de la première journée d’audition, il fut indiqué à M.

Leclerc qu’il lui appartenait de faire la démonstration des dommages qu’il estimait avoir subis et qu’en conséquence un ajournement lui était octroyé à cette fin.

[ 62 ] Au moment de la reprise de l’audience, il est vrai qu’il a produit une énumération plus détaillée de ses réclamations, mais pour autant la preuve de la justesse des montants réclamés demeure à certains égards du moins trop

sommaire pour que le Tribunal puisse endosser cette liste sans réserve. [ 63 ] Il est indéniable qu’outre les frais mentionnés plus avant le demandeur a subi divers désagréments et pertes de temps qu’il est réaliste de lui accorder. [ 64 ] Cependant, sa preuve aurait dû être plus étoffée à ce niveau. [ 65 ] Par surcroît, le Tribunal a l’impression que les inconvénients auraient pu être mitigés si le dialogue avec la municipalité s’était poursuivi au-delà de juillet 2009, moment où le demandeur fut avisé des démarches qui étaient requises pour obtenir le résultat recherché. [ 66 ]

Malgré tout, il est indéniable que le demandeur a effectivement subi divers inconvénients, même s’il est ardu de les quantifier avec justesse. [ 67 ] Ceci étant dit, minimalement M. Leclerc a droit à une somme à

titre de perte de salaire que le Tribunal arbitre à 500 $. [ 68 ] Pour ce qui est des frais de déplacement pour se rendre à la municipalité, à la MRC, sur le site lorsque requis et chez l’arpenteur, une somme de 400 $ semble réaliste. [ 69 ] Pour tous les autres désagréments subis, incluant le temps perdu à l’extérieur de ses périodes de travail, le Tribunal arbitre à 1 000 $ la compensation qui doit être allouée. [ 70 ] Au total de ces montants, s’ajouteront les frais d’arpenteur de 620,81 $ et une

partie des honoraires d’avocat s’élevant à 1 000 $. [ 71 ] Quant aux sommes réclamées à

titre de perte lors de la vente du terrain, le Tribunal estime qu’elles ne peuvent être octroyées. [ 72 ] Le fait que M.

Leclerc ait décidé de se départir du terrain à un prix moindre que son coût ne relève évidemment que de lui et n’est d’aucune façon en lien avec les erreurs commises par la défenderesse. [ 73 ] On ne peut en effet prétendre qu’il existe une causalité quelconque entre le défaut d’informer adéquatement et la décision de celui-ci de céder son immeuble pour un montant inférieur à son coût de revient. [ 74 ] L’action du demandeur sera donc accueillie pour un total de 3 520,81 $ [ 75 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 76 ] ACCUEILLE l’action; [ 77 ] CONDAMNE la défenderesse à verser au demandeur la somme de 3 520,81 $, en plus des intérêts et de l’indemnité additionnelle prévue par la loi, et ce, à compter du 9 décembre 2010, date d’institution de l’action; [ 78 ] CONDAMNE la défenderesse à rembourser au demandeur la somme de 159 $ à

titre de frais judiciaires. __________________________________ JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. Dates des audiences : 22 février et 20 juin 2011