2021 QCCQ 10582, 2021 QCCQ 10582

Boyter c. Excel Heron inc. 2021 QCCQ 10582 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-247406-187 DATE : Le 28 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ MATHEW BOYTER -et- ORINA SUTORIUS-LAVOIE Demandeurs c. EXCEL HERON INC.

Défenderesse -et- FLEURETTE SYDNEY Défenderesse et demanderesse en garantie -et- LUMINITA CRISTINA STANCU Défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ ______________________________________________________________________ LE LITIGE La demande principale [ 1 ] Les demandeurs M. Boyter et Mme Sutorius-Lavoie poursuivent la défenderesse, Mme Sydney, pour la somme de 43 597,26 $ à

titre de dommages pour les coûts qu’ils ont défrayés pour réhabiliter le terrain de leur propriété qui a été contaminé par le déversement d’huile, provenant d’un réservoir de mazout enfoui dans le sol, à côté de la maison que Mme Sydney leur a vendu en 2016. [ 2 ] Le montant réclamé inclut les coûts pour localier et enlever le réservoir. [ 3 ] Ils reprochent à Mme Sydney de leur avoir vendu un immeuble affecté de vices cachés. [ 4 ] Les demandeurs poursuivent aussi Excel Heron inc., qui a effectué l’inspection pré-achat de l’immeuble, à leur demande. [ 5 ] Ils reprochent à l’inspecteur d’avoir omis de porter à leur attention, la présence de tuyaux de remplissage et d’évacuation du réservoir qui étaient visibles, d’avoir omis d’en traiter dans le rapport d’inspection pré-achat et de ne pas avoir fait des recommandations, comme l’aurait fait un inspecteur prudent et diligent. [ 6 ] La défenderesse Excel Heron inc., soulève comme moyen de défense, que l’inspecteur M.

Héron a procédé à une inspection qui respecte le cadre et les normes établis par l’American Association of Home Inspectors (ASHI). [ 7 ] Madame Sidney soulève comme moyen de défense qu’il existait des indices de présence d’un réservoir enfoui dans le sol et que les demandeurs n’ont pas agi comme l’aurai fait un acheteur et un inspecteur prudent, conséquemment, il ne s’agit pas d’un vice caché. La demande en garantie [ 8 ] Madame Sydney poursuit en garantie Mme Stancu qui lui avait vendu la maison le 6 octobre 2006. [ 9 ] Madame Stancu n’a pas produit de réponse ni de défense au dossier.

QUESTIONS EN LITIGE [ 10 ] Les principales questions soulevées par ce litige sont les suivantes : 1- La présence d’un réservoir rempli d’huile enfouie dans le sol et la contamination du sol par le déversement d’huile, constituent-elles, un vice caché, pour engager la responsabilité de la vendeuse Mme Sydney envers les demandeurs ?

2- L’inspecteur en bâtiment a-t-il manqué à son obligation en ne traitant pas dans son rapport de la présence de conduit de remplissage et d’évacuation qui étaient visibles à côté de la maison lors de l’inspection pré-achat ? 3- La responsabilité du vendeur précèdent Mme Stancu peut-elle être engagée envers Mme Sydney près de dix ans après qu’elle lui a vendu la maison ?

LES FAITS [ 11 ] Il est admis par les parties défenderesses que les coûts totalisant le montant de 43 597,26 $ ont été défrayés par les demandeurs, pour l’excavation, l’extraction du réservoir de mazout, la décontamination et réhabilitation du sol contaminé. [ 12 ] Dans son témoignage lors de l’audience, le demandeur M. Boyter relate essentiellement les faits tel qu’allégués dans la demande introductive d’instance. [ 13 ] Il est utile de reproduire les faits non contestés qui se retrouvent aux paragraphes 1 à 20 de la demande introductive d’instance : « […] 1.

On or about November 26, 2015, they purchased an immovable property from the Defendant located at […] Westminster Avenue North, Montreal West, […] ; 2. On or about January 29, 2017, following the purchase, the Plaintiffs found that the immovable property was affected by a major latent defect; 3. In fact, the Plaintiffs discovered a copper heating oil line in the basement hidden beneath a small pile of mortar; 4. The Plaintiffs also discovered that heating oil was leaking out of the copper pipe; 5. Further investigation by the Plaintiffs revealed signs of an undisclosed buried oil tank; 6.

The Plaintiffs gave notice of the defect to the Defendant by email dated February 1, 2017, Exhibit P-2 , and by letter dated February 2, 2017, Exhibit P-3, specifically asking whether the Defendant wanted to discuss the situation or have an expert of her selection; 7. The Defendant did not act as requested, but instead responded through her lawyer by letter dated February 17, 2017, Exhibit P-4 , which stated that she could not at that stage admit or deny responsibility with regards to the Plaintiffs’ claim and alleged that the information provided to her was insufficient; 8.

On or about February 24, 2017 the Plaintiffs asked Spheratest to conduct an inspection of the property and said Spheratest concluded that there was an underground oil storage tank and recommended its removal by a professional company specialized in decontamination; 9.

After the Defendant was made aware of such recommendation, she went on to deny the facts by responding, through her lawyer, that there was insufficient evidence to establish that an underground oil tank still existed on the property and, therefore, she stated that she would not be participating in the investigation of the matter, as appears from her lawyer’s letter dated March 3, 2017, Exhibit P- 5; 10.

On or about April 11, 2017, the Plaintiffs still informed the Defendant that Les Entreprises Fernard Bédard Inc. would come to assess the underground storage tank on April 12, 2017, Exhibit P-6 , and this, despite her intention made clear in Exhibit P-5 not to participate in the investigation; 11. The Defendant responded through her lawyer by email dated April 20, 2017 denying not only responsibility once again, but also the mere possibility that there existed an underground tank on the property, Exhibit P-7; 12.

On or around June 5, 2017, Les Entreprises Femard Bédard Inc. and Ecolovac Inc. respectively excavated and removed an underground storage tank of 250 gallons with 538 litres of outdated heating oil still present, as appears from the invoices from Les Entreprises Fernard Bédard Inc., Exhibit P-8 and from Ecolovac Inc., Exhibit P-9; 13. The excavation by Les Entreprises Fernard Bédard Inc. in the presence of Spheratest also permitted to discover that the soil had been contaminated, therefore decontamination of the soil and decontamination by excavation became necessary, Exhibit P-8; 14.

During the entire process, the Plaintiffs had to retain the services of multiple professionals in order to perform the necessary remediation, decontamination, repair and restoration works, namely Spheratest, Les Entreprises Fernard Bédard Inc., S.R. Tech Pieux et Structure, Ecolovac Inc, and Contraction paysagiste G&S; 15. The report of the environmental site remediation work following the removal of an underground storage tank prepared by Spheratest, Exhibit P-10 , supported its earlier recommendation and also concluded that contaminated soil was found; 16.

Prior to the purchase, the Plaintiffs retained the services of Excel Héron Inc., to conduct a pre-purchase inspection; 17. On or about August 1 st , 2019, the Plaintiffs received notification of a Notice of disclosure of an expert report, Exhibit P-16; 18. The expert retained by the Defendant Fleurette Sydney concluded, inter alia, that: “Fill and vent pipes associated with an abandoned heating oil tank were present on the property until the tank’s removal in 2017; (...)

Based on the above. GHD is of the opinion that the plaintiff should have been able to recognize the fill and vent pipes protruding from the ground. GHD also is of the opinion that the home inspector could have mentioned their presence and possible impacts or additional work to conduct to further investigate the fill and vent pipes to the buyer at the time of the inspection.” 19. The Plaintiffs vehemently deny the conclusions reached by the expert for the Defendant Fleurette Sydney; 20.

However, should the court decide otherwise on such conclusions, the Plaintiffs are justified to hold and hereby hold Excel Héron Inc. responsible for failing to disclose to the Plaintiffs the presence of the fill and vent pipes and/or make appropriate recommendations in that regard in his report, as a prudent and diligent inspector would have; […] » [ 14 ] Monsieur Boyter témoigne qu’il a visité la maison au moins à quatre reprises avant l’achat.

Lors des visites, il est accompagné de son épouse la codemanderesse, Mme Sutorius-Lavoie et leur courtier immobilier. [ 15 ] À la recommandation de son courtier immobilier M.

Boyter a retenu les services d’Excel Heron inc. pour effectuer l’inspection pré-achat de l’immeuble. [ 16 ] Lors des visites, il n’a pas remarqué la présence du tuyau de remplissage ni du tuyau d’évacuation situé à côté de la maison. [ 17 ] Monsieur Boyter précise qu’il n’aurait pas pu faire le lien entre ces tuyaux et la présence d’un éventuel réservoir d’huile, car il vient du Kansas USA, où les réservoirs d’huile à chauffage ne sont pas utilisés. [ 18 ] Il précise que l’endroit où il a découvert le petit tuyau enfoui en dessous d’une petite bosse en ciment au sol se trouve à l’angle de deux murs. [ 19 ] C’est après avoir enlevé le ciment qu’il a découvert le petit tuyau en question qui laissait couler de l’huile.

Il a immédiatement demandé à son épouse de sortir de la maison avec leur bambin. [ 20 ] Par la suite il a réussi à arrêter l’écoulement d’huile. [ 21 ] Après avoir avisé en temps utile Mme Sydney de l’état de la situation bien que l’avocat de Mme Sydney lui a notifié par lettre le 3 mars 2017, qu’elle niait toute responsabilité, il a continué à la tenir au courant des développements de la situation. [ 22 ] Un courriel a été transmis à Mme Sydney pour l’aviser de la tenue de l’excavation (Pièce DS-2).

Ces travaux ont été reportés à la demande de Mme Sydney en septembre. [ 23 ] Monsieur Boyter précise qu’au mois de juillet, il y avait urgence pour faire enlever le recevoir qui déversait de l’huile ce qui posait un danger pour sa sécurité et celle de sa famille. L’odeur d’huile était présente au sous-sol de la maison. [ 24 ] Lors de son contre-interrogatoire M.

Boyter affirme quand Excel Heron inc. procède à l’inspection, il est présent et il n’y avait pas d’odeur d’huile. [ 25 ] Il précise que sa décision de poursuivre Excel Heron inc., fait suite aux conseils juridiques qu’il a reçus. [ 26 ] Madame Christiane Thériault est chargé de projet auprès de l’entreprises Fernand Bédard dont les services ont été retenus par M.

Boyter, pour les travaux d’excavation, d’enlever le recevoir d’huile et décontaminer le sol. [ 27 ] Madame Thériault témoigne qu’avant de commencer l’excavation, on n’était pas certain ou le réservoir était localisé. [ 28 ] C’est suite à une excavation non mécanisée, à la « pelle » que le réservoir de 250 gallons est retrouvé à 1 à 2 pieds de la surface du sol, en dessous des dalles de pavés unis de (3 pouces) et du gravier compacté (14 pouces). [ 29 ] 538 litres d’huile contaminée ont été récupérés du réservoir, qui était localisé en avant de la maison. [ 30 ] Quant aux tuyaux de remplissage et de ventilation ils étaient situés sur le côté de la maison.

Les photos produites en preuve montrent la présence de trous dans le réservoir d’huile. [ 31 ] Monsieur Frédéric Clair est consultant en environnement. Il occupe le poste de directeur chez Spheratest environnement. [ 32 ] Monsieur Clair a signé le rapport d’expertise préparé par M. Richard Watkins produit par les demandeurs. Monsieur Watkins n’étant plus à l’emploi de Spheratest, le Tribunal a permis à M. Clair de présenter le rapport d’expertise. [ 33 ] Lors de son témoignage devant la Cour, essentiellement, les réponses de M. Clair réfèrent à ce qu’on retrouve dans le rapport.

La source de la contamination du sol est le réservoir perforé enfoui dans le sol. [ 34 ] C’est à partir du tuyau retrouvé à l’intérieur qu’on s’est orienté pour trouver l’emplacement du réservoir. [ 35 ] Selon ce témoin, quand un réservoir est enlevé, le tuyau d’alimentation est aussi enlevé, par déduction quand il y a présence d’un tel tuyau, il y a aussi présence de réservoir. [ 36 ] Monsieur Christopher Gibb a effectué des travaux d’installation de pavés unis en 2012 pour la défenderesse, Mme Sydney. [ 37 ] Lors de ces travaux, Mme Sydney l’a avisé d’agir avec prudence, car il y a un vieux tuyau enfoui dans le sol en avant de la maison.

[ 38 ] Monsieur Gibb témoigne qu’il n’a pas vu de réservoir d’huile enfoui dans le sol. Il précise qu’il a excavé à environ 12 pouces du sol. [ 39 ] Madame Sydney a acheté la maison en octobre 2006, de Mme Stancu et elle a fait effectuer une inspection pré-achat de l’immeuble. Le rapport ne fait pas mention de la présence de tuyau de remplissage et d’évacuation de réservoir d’huile. [ 40 ] En 2006, la maison n’est pas chauffée à l’huile.

La déclaration du propriétaire n’indique pas la présence de réservoir huile. [ 41 ] Durant la période qu’elle a été propriétaire de la maison de 2006 à 2015, Mme Sydney témoigne qu’elle a vu les tuyaux sur le côté de la maison. Elle n’a pas effectué d’investigation pour savoir à quoi ils servaient. [ 42 ] Après avoir reçu le courriel de M. Boyter dénonçant la situation elle a mandaté ses avocats de lui transmettre une réponse. [ 43 ] Elle a effectué des démarches pour communiquer avec Mme Stancu.

La lettre qu’elle lui a fait parvenir à son lieu de travail est restée sans réponse. [ 44 ] Madame Sydney affirme qu’elle a été informée de la contamination du sol par l’huile provenant du réservoir d’huile une semaine après son excavation le 6 juillet 2017.

Elle admet que suite à l’envoi de la lettre datée du 3 mars 2017 (Pièce P-5) elle n’a pas effectué de démarches pour contacter Spheratest qui devait exécuter les travaux d’excavation pour localiser le réservoir d’huile. [ 45 ] En ce qui concerne les démarches qu’elle a effectuées pour évaluer l’état de la situation, elle s’est assurée que ses parents soient présents sur les lieux, lors de l’excavation du recevoir d’huile le 6 juillet. Le 18 septembre, elle a mandaté sur les lieux M. Philippe Lefebvre.

Le 18 septembre, ses parents étaient aussi sur place. [ 46 ] Elle a fait effectuer un rapport par Frédéric Bélanger de la société GHD qui a produit un rapport d’expertise dans lequel on retrouve la conclusion suivante : « […] 3. Conclusion GHD has conducted a thorough review of a series of documents which were supplied to us for review. Based on this review, the following conclusions are presented: • The property building was at one time heated using an oil fired furnace. • That oil fired furnace was replaced with a natural gas forced air furnace at some time prior to Mrs.

Sydney’s purchase of the property in 2006, and in 2007, the forced air natural gas System was replaced with an electric heating System. • Fill and vent pipes associated with an abandoned heating oil tank were present on the property until the tank’s removal in 2017. • The fill and vent pipes do not seem to have been visibly obstructed in any way.

No landscaping elements (tree, brush, bush, weeds) would have hindered viewing the fill and vent pipes due to the renovated area with paving stone sometime around 2012 being clearly visible in the supplied pictures, and at the time of the transaction conducted in 2015. • The home inspector could have mentioned their presence verbally to the new home owner (plaintiff), although the home inspection report does not report the presence of the fill and vent pipes. • According to the ASHI standards of practice, there would be no requirement on the part of the home inspector to address an underground storage tank or the presence of environmental hazards although GHD believes, based on the published Carson article (2015) that there is a reasonable expectation by Clients to be given information related to oil tanks due to the possible significant costs associated with leaks. • The soil characterization and rehabilitation work was conducted with apparent diligence, and the work conducted appears to not have exceeded what was required. • Fee schedules supplied and invoices related to the soil characterisation and rehabilitation work are competitive.

Based on the above, GHD is of the opinion that the plaintiff should have been able to recognize the fill and vent pipes protruding from the ground. GHD also is of the opinion that the home inspector could have mentioned their presence and possible impacts or additional work to conduct to further investigate the fill and vent pipes to the buyer at the time of the inspection. It should be noted that contamination was identified at the property line.

Should the contaminated soils present at the property line original from the subject Site and have spread to the neighbouring property, an additional claim could be forthcoming. The extent of the possible contamination on the neighbouring Site is not known and was not a part of the Spheratest mandate, thus evaluation of the value of this risk is impossible to determine at this time.

We trust this analysis and opinion fulfilled the stated objectives and GHD looks forward to be of continued service. […] » [ 47 ] Madame Sydney relate qu’en février 2018, les demandeurs l’ont avisée que les coûts d’excavation et de décontamination s’élevaient à 4 300,00 $. [ 48 ] Monsieur Victor Héron est le président d’Excel Heron inc. Il est ingénieur et effectue des rapports d’inspection depuis 1992. Il

agit à

titre de consultant pour évaluer les défectuosités dans les immeubles. [ 49 ] Il soumet que son mandat était de préparer un rapport, après une inspection visuelle de l’immeuble que les demandeurs s’apprêtaient à acheter. [ 50 ] Quand il arrive sur les lieux pour l’inspection, un des courtiers immobiliers est présent. Il a commencé à prendre des photos et a effectué une inspection visuelle. [ 51 ] Monsieur Héron témoigne qu’il a vu les tuyaux de remplissage et d’évacuation, sur le côté de la maison et il en a pris deux photos, une avant l’arrivée de M.

Boyter et l’autre après son arrivée. [ 52 ] Il précise qu’il a discuté de la présence des tuyaux avec M. Boyter et lui a mentionné qu’il faut vérifier à l’intérieur. [ 53 ] Une fois à l’intérieur, il constate qu’il n’y a pas de réservoir d’huile sur place. Il a discuté avec le courtier immobilier qui lui a fait savoir que dans la déclaration du propriétaire il est indiqué qu’il n’y a pas de réservoir d’huile enfoui dans le sol ce qui l’a rassuré.

Il a localisé l’emplacement à l’intérieur au sous-sol, ou était installé antérieurement un recevoir d’huile en dessous des escaliers. [ 54 ] Monsieur Héron explique que c’est pour cette raison qu’il n’a pas indiqué dans son rapport la présence des tuyaux. Il précise que dans le rapport il inscrit ce qui est pertinent et qui peut avoir des conséquences. [ 55 ] Selon M.

Héron, il arrive souvent que des conduits de remplissage et de ventilation sont laissés sur place après que les réservoirs d’huile qui ont été installés à l’intérieur ont été enlevés. [ 56 ] Monsieur Héron soulève qu’il disposait de suffisamment d’éléments qui lui permettaient d’arriver à la conclusion que le recevoir d’huile qui était situé au sous-sol à l’intérieur a été enlevé, ce qui excluait la présence d’un réservoir d’huile enfoui sous le sol à l’extérieur.

Prétentions des parties [ 57 ] Les demandeurs prétendent que la défenderesse leur a vendu un immeuble affecté de vices cachés. [ 58 ] Ils prétendent que la présence des tuyaux de remplissage et de ventilation ne constituent pas des indices qui rendent apparent le vice, vu la représentation d’absence de réservoir d’huile contenue dans la déclaration de la défenderesse en tant que vendeur. [ 59 ] Selon les demandeurs, l’inspecteur aurait dû les prévenir de l’existence des signes annonciateurs de présence de réservoir enfoui, ils prétendent qu’il a manqué à son obligation pour avoir omis d’indiquer dans le rapport d’inspection pré-achat, la présence de tuyau de remplissage du réservoir en question. [ 60 ] Selon les demandeurs, il s’agit d’un vice grave, vu le rejet de contaminant dans le sol et l’obligation légale de prendre les mesures pour corriger la situation, (articles 20 et 21 de la

Loi sur la protection de l’environnement RLRQ, C-Q-2 ). [ 61 ] La défenderesse prétend que le vice était apparent, car il y avait présence évidente d’indices de présence de réservoir de mazouts enfouis dans le sol. [ 62 ] Elle prétend qu’en regard de la présence d’indices, les demandeurs auraient dû pousser plus loin leur investigation, ne l’ayant pas fait, ils n’ont pas agi comme un acheteur prudent et diligent. [ 63 ] La défenderesse Excel Heron inc., prétend, que l’inspecteur M. Héron a procédé à une inspection qui respecte les règles de l’art.

ANALYSE ET MOTIFS La demande principale Le droit [ 64 ] Il est utile d'identifier les principes juridiques que le Tribunal doit appliquer afin de trancher ce litige. [ 65 ] Il s’agit ici d’un recours en vices cachés, sujet à l’application de l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») qui énonce : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [1] Le caractère caché ou apparent du vice [ 66 ] Selon les critères dégagés par la jurisprudence [2] et la doctrine [3] , quelle que soit la qualification du vice, il doit présenter quatre caractères, tous essentiels à la garantie : il doit être caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l'acheteur. [ 67 ] Au sujet du caractère caché du vice, dans l’arrêt ABB inc. c.

Domtar inc. , la Cour suprême enseigne : 51. Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence : P.-G. Jobin, « Précis sur la vente », dans La réforme du

Code civil (1993), vol. 2, 359, p. 466; M. Pourcelet, La vente (5 e éd. 1987), p. 149. Autrement dit, on ne s’interroge pas simplement sur l’ignorance du vice; on cherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice. [4] [ 68 ] Dans l’arrêt Marcoux c. Picard , la Cour d’appel écrit : [17] Selon la Cour suprême, le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence.

«Autrement dit, on ne s’interroge pas simplement sur l’ignorance du vice; on cherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice» [6] . L’expertise de l’acheteur est un facteur pertinent pour évaluer si le vice est caché ou apparent. Plus l’acheteur connaît le bien qu’il acquiert, plus le vice affectant ce bien est susceptible d’être considéré comme apparent [7] . [5] (Références de bas de page omises) Acheteur prudent et diligent [ 69 ] Dans l’arrêt Leroux c.

Gravano , la Cour d’appel traite de l’impact d’un indice : [44] Quoi qu’il n’est pas nécessaire d’ouvrir les murs, de creuser les fondations, il n’en demeure pas moins qu’un indice puisse soulever des soupçons et requérir de pousser l’examen. […] [46] Bien sûr, la présence d’un signe annonciateur n’oblige pas l’expert, mais bien l’acheteur, à pousser son étude, en recourant à un expert ou au même expert ou inspecteur. [6] [ 70 ] Dans l’arrêt Dallaire c. Villeneuve, [7] la Cour d’appel enseigne qu’un défaut n’est pas caché par le fait que l’acheteur ne l’a pas aperçu ou qu’il n’en a pas apprécié la gravité.

Celui qui n’a pas les connaissances requises pour juger de l’état d’un bien qu’il va acheter doit s’assurer le concours d’une personne capable de le renseigner. [ 71 ] Dans la cause Préseault c. Pépin , la Cour supérieure traite de la présence de signes révélateurs : [37] L'acheteur doit procéder à un examen sérieux, car même si la découverte du vice présente quelque difficulté, il n'en reste pas moins que la possibilité de le découvrir suffit pour qu'il ne soit pas caché.

La présence de signes révélateurs ou d'indices susceptibles de soulever des soupçons constituent un élément à considérer aux fins de déterminer si l'acheteur a agi avec la prudence et la diligence requises par la loi. [8] (Soulignements ajoutés) [ 72 ] Dans la cause Lavoie c. Comtois , le juge Rochon, jadis de la Cour supérieure, aujourd’hui à la Cour d’appel écrit : […] [17] L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice.

Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment.

Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. [9] […] [ 73 ] Selon les critères dégagés par la jurisprudence et la doctrine citées précédemment, les demandeurs ont le fardeau de démontrer que le vice présente les quatre caractères, tous essentiels à la garantie : il doit être caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et qu’il est occulte lors de vente. [ 74 ] C’est en appliquant ces principes aux faits en l'espèce, que le Tribunal doit déterminer le caractère apparent ou caché du vice en ce qui concerne la présence d’hydrocarbure dans le sol de la propriété que leur a vendue la défenderesse. [ 75 ] Un réservoir rempli d’huile enfoui dans le sol qui se déverse dans le sol entrainant la contamination du sol, est en effet un vice grave. [10] [ 76 ] Il appartient aux demandeurs en tant qu’acheteurs de démontrer, que le défaut environnemental découvert est occulte.

Pour cela, ils doivent avoir fait un examen raisonnable de la propriété avant l'achat, sans toutefois l'avoir décelé, ce qui est le cas ici, en regard de la preuve, qui démontre que les demandeurs, ont retenu les services d’un inspecteur pour les aider et conseiller dans le cadre de l’examen raisonnable de la propriété, avant de l’acheter. Une inspection préa-chat a été effectuée par M. Heron et le demandeur M.

Boyter est présent lors de la tenue de l’inspection. [ 77 ] Un vice occulte est alors un vice indécelable par un examen raisonnable du bien que l'acheteur prudent et diligent doit faire. [ 78 ] L’avocat de la défenderesse, Mme Sydney, plaide avec vigueur, que le vice est apparent vu la présence visible de tuyaux de remplissage et d’évacuation lors des visites pré-achat.

[ 79 ] Cet argument qui à première vue, ne semble pas être dénué de fondement, n’est pas retenu, ce pour les motifs qui suivent. [ 80 ] Dans l’ouvrage La vente , le professeur Pierre-Gabriel Jobin, écrit : Lorsqu’elle [la déclaration] s’avère fausse, même à l’insu du vendeur, il y a ouverture à la garantie contre les vices, sans qu’il soit pertinent de discuter si le vice en question était caché ou si l’acheteur a procédé à un examen prudent concernant ce vice. [11] [ 81 ] Ce raisonnement s’applique en l’espèce. [ 82 ] En regard de l’ensemble de la preuve, la conduite des demandeurs en tant qu’acheteur ne s’écarte pas de celle qu'aurait eue un acheteur prudent diligent placé devant la même situation. [ 83 ] Le Tribunal estime fondée la prétention des demandeurs voulant que la présence des tuyaux de remplissage et de ventilation ne constitue pas des indices qui rendent apparent le vice, en regard de la déclaration de Mme Sydney d’absence de réservoir d’huile sur le terrain, qui s’est avérée faux. [ 84 ] L’inspecteur M.

Héron qui lors de l’inspection a vu les tuyaux en question, n’avait pas l’obligation à prendre des mesures inhabituelles, pour creuser le sol et obtenir une analyse de sol pour découvrir une éventuelle contamination du sol. [ 85 ] Il n’avait pas d’obligation de faire des recommandations aux acheteurs de pousser l’investigation plus loin, car la déclaration du vendeur indiquait qu’il n’existait pas de réservoir enfoui dans le sol.

Cette information conjuguée avec les éléments factuels que la maison n’était plus chauffée à l’huile depuis 2006, et le repérage de l’endroit où le réservoir se trouvait à l’intérieur au sous-sol, sont suffisants pour soutenir le raisonnement suivi par M. Héron pour conclure à l’inexistence de réservoir d’huile enfoui dans le sol. [ 86 ] La preuve présentée est amplement suffisante pour démontrer qu’on est en présence d’un vice occulte. [ 87 ] Le Tribunal suit le raisonnement de l'honorable Louisa L. Arcand de la Cour supérieure, dans la cause Fogel c.

Placements Beauvais-Chabot inc. : [35] Il [le demandeur] plaide que la présence de tuyaux n'est pas un indice que les sols sont contaminés. [36] Il n'a pas tort. Ce n'est pas la présence de réservoirs inutilisés qui contrevient à la loi, mais plutôt la contamination des sols, et celle-ci ne pouvait être décelée par un examen raisonnable . [12] [ 88 ] La présence de tuyaux visibles peut être un signe d'existence possible d'un réservoir souterrain.

Cependant, cela ne suffit pas pour soupçonner aussi une contamination. [ 89 ] Vu l’état de désintégration du réservoir lors de son excavation, l'antériorité à la vente, de la contamination du terrain est prouvée. [ 90 ] Il est en preuve que la défenderesse Mme Sydney ignorait l’existence du réservoir enfoui dans le sol de la propriété qu’elle a vendu aux demandeurs.

Les hypothèses à l’effet contraire étant non fondées, elles ne sont pas retenues. [ 91 ] Les demandeurs ont démontré par prépondérance de preuve l’existence d'un vice caché, vu la présence d’un vieux réservoir d'huile rouillé et troué qui a contaminé le terrain. [ 92 ] En conséquence la responsabilité de la défenderesse Mme Sydney est engagée pour le montant de 43 597,26 $ défrayé par les demandeurs, pour l’excavation, l’extraction du réservoir de mazout, l’expertise, la décontamination et réhabilitation du sol contaminé. [ 93 ] L’avocat de la défenderesse plaide que la dénonciation faite par les demandeurs était déficiente.

Il est utile de s’attarder sur les démarches effectuées par les demandeurs pour dénoncer la situation et tenir la défenderesse informée sur l’évolution de la situation: The Plaintiffs gave notice of the defect to the Defendant by email dated February 1, 2017, Exhibit P-2 , and by letter dated February 2, 2017, Exhibit P-3, specifically asking whether the Defendant wanted to discuss the situation or have an expert of her selection; The Defendant did not act as requested, but instead responded through her lawyer by letter dated February 17, 2017, Exhibit P-4 , which stated that she could not at that stage admit or deny responsibility with regards to the Plaintiffs’ claim and alleged that the information provided to her was insufficient; On or about February 24, 2017 the Plaintiffs asked Spheratest to conduct an inspection of the property and said Spheratest concluded that there was an underground oil storage tank and recommended its removal by a professional company specialized in decontamination; After the Defendant was made aware of such recommendation, she went on to deny the facts by responding, through her lawyer, that there was insufficient evidence to establish that an underground oil tank still existed on the property and, therefore, she stated that she would not be participating in the investigation of the matter, as appears from her lawyer’s letter dated March 3, 2017, Exhibit P- 5; On or about April 11, 2017, the Plaintiffs still informed the Defendant that Les Entreprises Fernard Bédard Inc. would come to assess the underground storage tank on April 12, 2017, Exhibit P-6 , and this, despite her intention made clear in Exhibit P-5 not to participate in the investigation; The Defendant responded through her lawyer by email dated April 20, 2017 denying not only responsibility once again, but also the mere possibility that there existed an underground tank on the property, Exhibit P-7; On or around June 5, 2017, Les Entreprises Femard Bédard Inc. and Ecolovac Inc. respectively excavated and removed an underground storage tank of 250 gallons with 538 litres of outdated heating oil still present.

[ 94 ] Nous ne sommes pas ici devant une situation d’absence ni d’insuffisance de dénonciation, d’autre part, la défenderesse qui niait toute responsabilité, n’a pas subi aucun préjudice. [13] [ 95 ] Pour l’ensemble de ces motifs, la défense doit échouer et la demande principale doit être accueillie.

La demande contre Excel Heron inc. [ 96 ] Le recours intenté contre la défenderesse Excel Heron inc. doit échouer pour les motifs qui suivent. [ 97 ] Il est établi que l'acheteur peut dans certains cas exercer un recours contre l'inspecteur fautif, quand ce sont les manquements de l'inspecteur préachat qui a constaté les problèmes révélés par des indices qui ont rendu « apparents » des vices qui auraient pu être considérés autrement comme « cachés » [14] . [ 98 ] Nous ne sommes ici pas devant une telle situation, ce pour les raisons suivantes. [ 99 ] Monsieur Heron affirme qu’il a porté à l’attention du demandeur M.

Boyter la présence des tuyaux, lors de l’inspection. Il fait état des démarches qu’il a effectuées par la suite, il s’est fié sur la déclaration négative du vendeur quant à l’inexistence de réservoir sur le terrain. [ 100 ] Le témoignage clair et crédible de M. Héron dont la crédibilité n’a pas été ébranlée, suffit pour établir de manière prépondérante qu’il a rempli ses obligations envers les demandeurs et que les services fournis respectent les règles de l’art. [ 101 ] Dans l’arrêt Lahaie c.

Laperrière , la Cour d’appel se prononce sur la non-responsabilité d’un inspecteur en ces termes : Si l'on retient la proposition que le problème aurait dû être décelé par l'inspecteur puisque les signes d'affaissement étaient évidents et apparents, le vice devient apparent pour les intimés qui, à tout le moins, ont l'obligation de procéder à un examen raisonnable du bien acheté.

C'est à tort que la juge a conclu à la faute de l'inspecteur Néron. [15] [ 102 ] Ce raisonnement s’applique en l’espèce. [ 103 ] L’avocat de la défenderesse Excel Heron inc. plaide avec justesse que le vice ne peut pas être caché pour l’acheteur et apparent pour l’inspecteur, cet argument est en effet bien fondé, ce qui milite en faveur du rejet du recours dirigé contre Excel Heron inc. [ 104 ] La preuve présentée ne démontre pas de manière prépondérante que l’inspecteur, M.

Heron, a commis une faute ni que sa conduite s’écarte de celle d’un autre inspecteur moyen placé dans les mêmes circonstances. [ 105 ] Le Tribunal conclut que le recours contre la défenderesse Excel Heron inc. n’est pas fondé.

La demande en garantie [ 106 ] Dans sa demande en garantie Mme Sydney recherche comme conclusion, la condamnation de la défenderesse en garantie Luminita Cristina Stancu de lui payer la somme qu’elle est condamnée à payer en vertu de ce jugement. [ 107 ] Considérant que la défenderesse en garantie Luminita Cristina Stancu, n’a pas répondu à la demande en garantie et n’a pas produit de défense; [ 108 ] Vu la conclusion à laquelle arrive le Tribunal sur l’existence de vices cachés qui sont antérieurs avant la vente de l’immeuble entre Mme Stancu et Mme Sydney, en 2006; [ 109 ] Pour ces motifs, la demande en garantie doit être accueillie, selon ses conclusions. [ 110 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 111 ] ACCUEILLE la demande principale contre la défenderesse Fleurette Sydney; avec frais de justice en faveur de la défenderesse Excel Héron inc. [ 112 ] REJETTE la demande principale contre la défenderesse Excel Héron inc.; [ 113 ] CONDAMNE la défenderesse Fleurette Sydney à payer aux demandeurs la somme de 43 597,26 $, avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q . , à compter du 31 mai 2018, plus les frais de justice. [ 114 ] ACCUEILLE la demande en garantie contre Luminita Cristina Stancu; [ 115 ] ORDONNE à la défenderesse en garantie Luminita Cristina Stancu de payer à la demanderesse en garantie Fleurette Sydney la somme qu’elle est condamnée à payer en capital, intérêts et frais de justice en vertu de ce jugement. ________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q.

Me Jean-Faustin Badimboli DJB AVOCATS Avocat de demandeurs Me Guy Lavergne LAVERGNE GUY AVOCATS Avocat de la défenderesse Me François Tremblay & Me Marie Philippe Lavoie DLA PIPER (CANADA) S.E.N.C.R.L. Avocats de la défenderesse et demanderesse en garantie Luminita Cristina Stancu Non représentée / absente Défenderesse en garantie Dates d’audience : Les 3 et 4 mars 2021 Le 10 septembre 2021