2011 QCCQ 8943, 2011 QCCQ 8943

Pinsonneault c. Entreprises VFJ inc. JB 4131 2011 QCCQ 8943 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre Civile » N° : 755-22-007447-090 DATE : 17 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE MICHEL BEDARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Yvan Pinsonneault Ginette Tremblay demandeurs c.

Entreprises V.F.J. inc et Geosué Forino défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT rendu séance tenante ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 41 891,25 $ de Entreprises V.F.L.

Inc et de Geosué Forino en dommages et intérêts pour vices cachés suite à l'acquisition de deux immeubles à revenus payés 350 000 $ chacun, plus 70 000 $ comptant au défendeur. [ 2 ] La défenderesse et le défendeur contestent en plaidant que les troubles dont se plaignent les demandeurs ne constituent pas des vices cachés et, qu'au surplus, ces derniers ne se sont pas comportés en acheteurs prudents au sens du Code civil .

QUESTIONS EN LITIGE a)- Les troubles dont se plaignent les demandeurs constituent-ils des vices cachés suivant l'article 1726 C.c.Q. ? : b)- Les demandeurs ont-ils été des acheteurs prudents et diligents selon 1726 C.c.Q. ? c) - Si oui, à combien s'élève leur réclamation ? d)- Les demandeurs ont-ils un recours personnel contre M. Geosué Forino pour dol ? e)- Y-a-t-il lieu de procéder à la levée du voile corporatif de la défenderesse ?

LES FAITS [ 3 ] En s'adressant directement et exclusivement au courtier immobilier responsable de la vente de deux immeubles à revenus de 4 logements et sans visiter et inspecter les immeubles qu'ils souhaitaient acquérir, suite à des négociations verbales avec le courtier immobilier, les demandeurs voient leur offre d'achat écrite être acceptée par la défenderesse. [ 4 ] Dans les jours précédant la signature de l'acte de vente notarié, les demandeurs versent 70 000 $ comptant au défendeur sans

en faire mention dans l'offre ou le contrat de vente de vente, tel que convenu verbalement entre eux. [ 5 ] Le 5 novembre 2008, après avoir signé l'acte de vente notarié, les demandeurs prennent immédiatement possession des deux immeubles à revenus locatifs. [ 6 ] Au cours du mois de décembre 2008, soit environ moins de 6 semaines après la vente, les demandeurs sont informés par un locataire que l'eau gèle dans les tuyaux d'un appartement du sous-sol. [ 7 ] Il leur en coûte 308,10 $ pour faire procéder par un plombier aux réparations qui s'imposent. [ 8 ] Le 23 décembre 2008, soit moins de 2 mois après l'achat, les demandeurs mettent en demeure la défenderesse en lui dénonçant la problématique de gel qui a prévalu et qui a nécessité une réparation urgente et leur a causé des dommages. [ 9 ] À cette mise en demeure, le procureur des demandeurs fait valoir que les locataires se plaignent d'infiltration d'eau par le haut de la porte patio et que ses clients ont déjà constaté que les toitures des deux immeubles étaient ondulées et que plusieurs bardeaux étaient manquants. [ 10 ] Essentiellement, les demandeurs réclament une diminution du prix pour les travaux suivants : − Réfection complète des toitures des deux immeubles; − Réfection des entrées avant et installation d'un fils chauffant au drain de chacune des entrées avant; − Correction des pentes inversées des galeries; − Finition des rampes d'escalier extérieures; − Réfection des finis autour des bains avec un matériau imperméable. [ 11 ] À l'audition, les demandeurs déclarent avoir procédé à plusieurs travaux correctifs et affirment avoir emprunté 50 000 $ à cette fin. [ 12 ] Aucune preuve documentaire n'est produite, ni aucun témoin n'est entendu pour établir le prêt, non plus que pour justifier la nécessité, l'opportunité et l'ampleur des travaux correctifs non plus que leur coût. [ 13 ] La seule preuve présentée en demande est une soumission non documentée, non détaillée et imprécise. [ 14 ] Le témoignage du signataire de cette soumission est d'autant imprécis et incertain que les travaux qui auraient été effectués à la réquisition des demandeurs et qui sont décrits à la soumission n'ont même pas été effectués par lui. [ 15 ] Enfin, invoquant le dol du seul actionnaire et administrateur de la défenderesse et souhaitant obtenir la levée du voile corporatif, les demandeurs recherchent une condamnation personnelle contre le défendeur afin qu'il soit tenu solidairement responsable avec la défenderesse de toute condamnation à intervenir.

LE DROIT

a) La loi [ 16 ] En matière de vices cachés, le Code civil du Québec édicte aux articles 1726 à 1728 ce qui suit: III. — De la garantie de qualité " 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. (1991, c. 64, a. 1726) 1727 .

Lorsque le bien périt en raison d'un vice caché qui existait lors de la vente, la perte échoit au vendeur, lequel est tenu à la restitution du prix; si la perte résulte d'une force majeure ou est due à la faute de l'acheteur, ce dernier doit déduire, du montant de sa réclamation, la valeur du bien, dans l'état où il se trouvait lors de la perte. (1991, c. 64, a. 1727) 1728 . Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. (1991, c. 64, a. 1728)."

b) La doctrine [ 17 ] Le professeur Pierre-Gabriel Jobin, dans son ouvrage intitulé "La vente," [1] écrit ce qui suit concernant la notion de vice caché énoncée au Code civil du Québec : "156 - Introduction - […] Pour donner ouverture à la garantie des vices cachés, le vice doit être grave, inconnu de l'acheteur, caché, antérieur à la vente et, pour les fins du recours de l'acheteur en dommages-intérêts, connu ou présumé connu du vendeur. Le législateur a

cependant ajouté une nouvelle condition: la dénonciation du vice au vendeur, par l'acheteur, dans un délai raisonnable de sa découverte. 157 - Vice grave - La première condition exige que le vice soit grave – condition qu'il ne faut pas confondre avec l'existence même du vice. Le texte du Code indique, tel que mentionné ci-haut, les critères de la gravité du vice: celui-ci doit être tel que, si l'acheteur l'avait connu, il n'aurait pas acheté le bien ou l'aurait acheté à un moindre prix.

Pour décider si un vice est assez grave pour donner ouverture à la garantie, on ne considère pas seulement le coût de sa réparation par rapport à la valeur du bien: on regarde tous les aspects, dont notamment la baisse de la valeur marchande du bien, la diminution de son usage normal (ou déficit d'usage), les inconvénients, actuels ou prévisibles, du vice pour l'acheteur, étant entendu que les attentes légitimes de l'acheteur sont plus grandes pour un bien usagé – parfois une même lacune ne constitue pas un vice pour un bien passablement usagé alors qu'elle l'est pour un bien neuf.

Un juge a écrit que «la garantie légale contre les vices cachés s'éteint progressivement avec le temps». 158 – Vice inconnu de l'acheteur – En second lieu, pour que l'acheteur puisse invoquer la garantie contre les vices, il doit avoir ignoré la défectuosité lors de la vente; en d'autres mots, le vice doit être inconnu de l'acheteur. Il arrive parfois que le vendeur dénonce le vice à l'acheteur ou que ce dernier, ou son expert, le découvre avant la vente: il n'existe alors aucune garantie, sauf formulation d'une réserve ou stipulation contraire. […] 159 – Vice caché.

Règles générales - Comme troisième condition de la garantie, le Code édicte que la défectuosité ne doit pas avoir été apparente lors de la vente, en un mot que le vice est caché. S'il ne l'est pas, l'acheteur est présumé l'avoir connu et il n'y a pas de garantie, sauf stipulation contraire.

L'article 1726 précise qu'il faut entendre par un vice apparent celui «qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert». […] En principe, l'acheteur, ou son expert s'il décide de faire examiner le bien par un expert, doit procéder à un examen raisonnable du bien et seuls les vices qui échappent à un tel examen sont jugés cachés. Les tribunaux se réservent manifestement un large pouvoir d'appréciation et la jurisprudence n'est pas très précise sur ce qu'elle entend par un examen raisonnable.

Il doit, en principe être attentif et sérieux, quoique plutôt rapide et non approfondi. Pour apprécier la conduite de l'acheteur, un certain parallèle peut être établi avec les notions d'erreur simple et d'erreur inexcusable. Une fois établie l'existence du vice, c'est le vendeur, et non l'acheteur, qui a le fardeau de prouver qu'une personne prudente et diligente aurait dû constater les indices du vice. […] L'acheteur ou son expert n'est pas obligé de prendre des mesures inhabituelles (comme ouvrir un mur ou creuser autour des fondations) pour chercher des vices, sauf si un indice visible soulève des soupçons.

Enfin, du camouflage, des représentations trompeuses du vendeur, voire sa réticence, qui heurtent la bonne foi, peuvent réduire l'obligation de l'acheteur d'examiner le bien et conduire les tribunaux à juger caché un vice qui, autrement, serait apparent. Le principe de la bonne foi soulève aussi la question difficile de savoir si le vendeur a l'obligation de divulguer le vice qu'il connaît. 160 – Vice caché. La question du devoir de divulgation – Le rôle joué ici par le principe de la bonne foi sur la divulgation du vice appelle quelques observations. La question doit être bien circonscrite.

Il n'y a aucune difficulté à propos des mensonges, manœuvres frauduleuses et réticences (au sens propre) du vendeur sur un vice particulier; ainsi la garantie s'applique certainement quand le vendeur, en réponse à une question de l'acheteur sur un vice possible, ne mentionne que les aspects qui laissent entendre qu'il n'existe pas de vice et passe sous silence les aspects défavorables impliquant le vice, ou encore quand le vendeur prend l'initiative de décrire les qualités d'un élément du bien vendu ( par exemple la fournaise) mais qu'il omet ses défauts. [ … ] 161 – Vice antérieur à la vente.

Règle générale – Comme quatrième condition, le Code exige que le vice soit antérieur à la vente.

Pour qu'il soit considéré comme antérieur, il n'est pas nécessaire que le vice se soit manifesté avant la vente, il suffit qu'il ait existé en germe. […] 164 – Vice connu ou présumé connu du vendeur – Après des hésitations, le législateur a finalement repris dans le Code civil du Québec la condition du Code civil du Bas Canada suivant laquelle, pour que l'acheteur ait droit à des dommages-intérêts, le vendeur doit, lors de la vente, avoir connu le vice ou ne pas avoir pu l'ignorer. […] En règle générale, la présomption de connaissance ne s'applique pas au profane ni au vendeur professionnel quoique non spécialisé, lequel ne possède as la compétence d'un fabricant, d'un commerçant ou d'un autre professionnel spécialisé dans le type de biens concerné.

Elle s'applique toutefois au profane ou au vendeur professionnel non spécialisé qui, dans les circonstances, avait des motifs raisonnables de penser que son bien était affecté d'un vice (par exemple, des traces d'humidité excessive étaient visibles sur les murs, indice d'une mauvaise imperméabilisation ou d'une autre défectuosité)". [ 18 ] Quant au professeur Jacques Deslauriers, il mentionne dans son ouvrage intitulé "Vente, Louage, Contrat d'entreprise ou de service" [2] ce qui suit : "I. LA NOTION DE VICE CACHÉ ( ART. 1726 C.c.Q. A.

Les caractéristiques du vice donnant ouverture au recours pour vices cachés Pour réussir un recours fondé sur des défauts cachés, l'acheteur doit prouver toutes les caractéristiques permettant de conclure au caractère caché du défaut, telles qu'énoncées ci-après: son caractère caché, sa gravité, l'ignorance qu'avait l'acheteur de son existence et l'existence de ce défaut au moment de la vente. Les recours pour vices cachés peuvent être intentés malgré la bonne foi du vendeur; des

dommages –intérêts pourront s'ajouter au remboursement du prix, total ou partiel selon le cas, si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer les défauts dont le bien vendu était affecté ( art. 1728 C.c.Q. ). Par ailleurs, l'acheteur qui invoque le dol doit, pour avoir gain de cause, prouver c e dol en démontrant qu'il a été incité à contracter par les manœuvres ou les réticences du vendeur ou d'un tiers à la connaissance de celui-ci ) art. 1401 C.c.Q.). Si le dol est prouvé, ceci pourra permettre à l'acheteur d'obtenir gain de cause, même si le défaut invoque n'a pas toutes les caractéristiques d'un défaut caché. […]

b) Manœuvres dolosives ou propos rassurants du vendeur induisant l'acheteur en erreur Si le vendeur a fait certaines déclarations ou présenté certaines informations ou rapports qui ont incité l'acheteur à ne pas pousser son examen plus loin avant d'acheter, le tribunal en tiendra compte. La garantie s'applique quand le vendeur rassure l'acheteur ou lui fait des déclarations spécifiques sur l'absence d'importance ou de gravité des indices qu'il aurait relevés. Dans de telles circonstances, le vice qui aurait pu être considéré comme un vice apparent pourra être traité comme un défaut caché.

Les explications fournies par le vendeur pour rassurer son acheteur et l'inciter ainsi à acheter permettent de qualifier d'occulte ce qui aurait pu dans d'autres circonstances être apparent. Les explications trompeuses ou erronées fournies de mauvaise foi à l'acheteur pour l'inciter à acheter malgré ses hésitations, constituent un dol donnant ouverture à un recours en annulation de la vente ou en diminution de prix ( art. 1407 C.c.Q. ), de même qu'à des dommages que l'acheteur aura subis.

L'acheteur victime de dol n'a pas à prouver que le vendeur connaissait la cause du défaut qu'il a occulté; la preuve de la connaissance de l'existence du défaut suffit. […] Un vendeur qui n'a pas révélé que l'installation d'une pompe de sous-sol avait pour but de palier aux effets d'un grave défaut d'infiltration d'eau a dû payer des dommages-intérêts." ACHETEUR PRUDENT ET DILIGENT [ 19 ] Outre les critères retenus pour définir le concept de vice caché, il est à noter que le deuxième paragraphe de l'

article 1726 C.c.Q. traite spécifiquement de la notion "d'acheteur prudent et diligent ". [ 20 ] Pour bien comprendre ce qu'est un acheteur prudent et diligent au sens du Code civil du Québec , il est approprié de s'en référer à la jurisprudence pour mieux comprendre comment cette notion a été appliquée, en débutant par le juge Jacques Lachapelle j.c.q. dans l'affaire Papazian c.

Hébert [3] où il précise, que suivant le dictionnaire " Le Petit Robert ", il a retenu que les mots prudence et diligence sont définis comme suit : " La prudence réfère à la personne qui prend les dispositions pour éviter les erreurs, qui s'abstient de tout ce qu'il croit pouvoir être source de dommages. La diligence est la qualité de celui qui s'applique avec soin à ce qu'il fait." Le juge Lachapelle poursuit son analyse en ajoutant : "Que le critère de l'acheteur prudent et diligent est plus exigeant que celui applicable à la personne raisonnable.

En somme, « celui qui procède à l'examen doit être attentif, actif et poser les questions »" [ 21 ] Suivant la même logique, la juge Courville de la Cour supérieure dans l'affaire Brisebois c. Ouimette [4] s'exprime ainsi : "[17] L'acheteur doit procéder à un examen sérieux, car même si la découverte du vice présente quelque difficulté, il n'en reste pas moins que la possibilité de le découvrir suffit pour qu'il ne soit pas caché.

La présence de signes révélateurs ou d'indices susceptibles de soulever des soupçons constitue un élément à considérer aux fins de déterminer si l'acheteur a agi avec la prudence et la diligence requises par la loi." [ 22 ] La Cour suprême du Canada dans ABB Inc. c.

Domtar inc. [5] , rappelle la nécessité pour l'acheteur de se bien renseigner avant d'acheter : " Que l'acheteur a une obligation de se renseigner en procédant à un examen raisonnable du bien ". [ 23 ] Il y lieu aussi de s'en reporter à l'Honorable juge Rochon de la Cour d'appel du Québec qui, alors qu'il siégeait à la Cour supérieure, s'est exprimé ainsi dans l'arrêt Lavoie c. Comtois : "[ ... ] L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice.

Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut pas conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudence et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment.

Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque." Le juge Rochon poursuit en disant : "Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent." et il continue en commentant l'état du droit suivant le Code civil d'avant 1994 : "Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas, que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soit, comme un

manque de prudence et de diligence. Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice." [ 24 ] Toujours sur la notion d'un " acheteur prudent et diligent " , le Tribunal cite enfin la décision de la juge Catherine La Rosa, j.c.s. qui dans l'affaire Patrice Cloutier et Mélanie Deschesnes c.

Irène Camden [6] s'exprime ainsi : "[44] L’acheteur qui n’a pas les connaissances requises pour juger l’état d’un bien qu’il veut acquérir doit s’assurer le concours d’une personne capable de le renseigner. Il a une obligation accrue de prudence lorsqu’il acquiert un vieil immeuble, surtout lorsqu’il y a une apparence d’écoulement d’eau.

Le fait de ne pas recourir aux services d’un expert constitue une erreur." [ 25 ] En définitive, la jurisprudence et la doctrine établissent qu'un indice d'un vice peut être suffisant pour déclarer le vice comme apparent [7] , autrement dit, lorsqu'il y a indice d'un vice, l'acheteur prudent et diligent doit procéder à une investigation plus poussée qu'une simple inspection visuelle, voir à faire procéder à des expertises plus approfondies permettant de déceler l'importance de ce vice. [ 26 ] Au même effet, le Tribunal retient les enseignements livrés par la décision de Levine c. Frank W.

Homer [8] de la Cour suprême ainsi qu'aux deux décisions de la Cour d'appel du Québec dans Ronci c. Desroches [9] et Rousseau c. Gagnon [10] , sans compter les auteurs, Me Michel Pourcelet dans son traité intitulé La vente [11] et Me Pierre-Gabriel Jobin aussi dans son traité sur La Vente [12] de même que Me Jeffey Edwards dans son ouvrage La garantie de qualité du vendeur en droit québécois [13] . [ 27 ] En terminant, les mêmes principes ont été reconnus dans une décision récente rendue par le juge Roger J. Banford, j.c.s. [14] le 24 janvier 2011 dans l'affaire André Tremblay c.

Luc Valin et Brigitte Tremblay et où le juge en s'en référant à la Cour d'appel énonce ce qui suit aux paragraphes 30 et 31 de sa décision : « [30] Aux termes de l'

article 1726 C.c.Q. , le vice caché doit nécessairement présenter un caractère occulte, ce qui est le cas en l'instance mais aussi répondre à la norme de l'acheteur prudent et diligent. [31] Ce concept de l'acheteur prudent et diligent, monsieur le Juge Rochon, alors qu'il siégeait à la Cour supérieure, l'a bien cerné dans l'affaire Lavoie c. Comtois , dont les termes suivants sont souvent rapportés: L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice.

Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment.

Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence.

Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente. Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice. » analyse et discussion [ 28 ] Si on s'en réfère aux critères du vice caché qui sont énoncés à l'

article 1726 C.c.Q. , il doit être : -GRAVE au point d'en diminuer significativement l'utilisation du bien où qu'un acheteur n'en aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu, -INCONNU de l'acheteur au moment de la vente -CACHÉ c'est à dire non apparent lors de la vente et -ANTÉRIEUR à la vente. [ 29 ] Dans le dossier qui nous occupe, il est incontestable que la pente inversée des balcons, les rampes mal attachées, le matériau de contour moisi autour des bains, l'absence d'un fil chauffant dans les drains des entrées pouvaient et auraient pu être constatés par un acheteur prudent et diligent. [ 30 ] Il en va de même des 2 toitures dont la première la mise en demeure de décembre 2008 parle déjà, moins de 2 mois après la vente, du constat d'ondulations et de plusieurs bardeaux manquants par les demandeurs. [ 31 ] En conséquence, puisque tous ces défauts auraient pu être découverts avant la vente par un acheteur prudent et diligent, force est de constater que tous ces troubles, pour lesquels les demandeurs présentent leur réclamation, ne rencontrent absolument pas les critères d'un vice caché au sens du Code. [ 32 ] En effet, la pente inversée des balcons, les rampes mal attachées, l'absence d'un fil chauffant de même que les toitures ondulées manquant plusieurs bardeaux constituent tous des vices apparents et qui ne rencontrent pas, au surplus, le critère de gravité requis par Code.

[33] Combiné au défaut d'avoir agi en acheteur prudent et diligent en ne procédant à aucun examen et ce, même s'il s'agitd'immeubles construits depuis seulement deux ans, les demandeurs n'ont pas de recours pour ces postes de réclamations, sauf en ce quiconcerne le gel des tuyaux dû à une mauvaise isolation et les dommages qui en ont résulté. [34] Essentiellement, ce qui constitue un vice caché parmi tous les troubles dont les demandeurs se plaignent, ce sont les tuyauxdans les murs qui étaient mal isolés et qui ont gelé et causé des dommages. [35] Il s'agit des tuyaux de 2 salles de bain au sous-sol de chacun des immeubles, lesquels semblent-ils, du moins selon letémoignage des demandeurs, ont déjà fait l'objet de réparations avant l'audition, mais dont le Tribunal n'a pas été en mesure d'enapprécier les coûts y associés, vu qu'aucune preuve documentaire n'a été déposée à leur soutien. [36] Puisque le Tribunal ne peut pas se fier à la soumission produite pour les raisons énoncées précédemment quant à sa piètrequalité, son ambiguïté, sa généralité et surtout son défaut d'être détaillée et documenté, le Tribunal s'en remet à l'opinion de l'expert desdemandeurs qui a estimé les coûts associés à la correction de l'isolation des tuyaux, la pose d'un grillage, la réparation au gypse et lapeinture à environ 1 000 $ par appartement. [37] En conséquence, le Tribunal accorde 4 000 $ aux demandeurs pour les problèmes de gel des tuyaux aux salles de bain, soit1 000$ par salle de bain pour les 2 logements déficients de chacun des immeubles. [38] Le Tribunal accorde 2 000 $ pour les frais d'expert qui ont été assumés par les demandeurs tant pour la préparation desrapports que pour sa présence à l'audition. [39] Le Tribunal mitige les frais d'expert réclamés à la somme de 2 000 $ par souci de proportionnalité par rapport au montant desdommages accordés aux demandeurs. [40] Le Tribunal ne retient pas la version du défendeur Forino qui déclare avoir rencontré et avisé les acheteurs avant la signaturede l'acte de vente notarié relativement aux déficiences affectant les immeubles vendus, d'autant que les demandeurs l'ont contreditformellement et, qu'au surplus, même son propre agent immobilier l'a catégoriquement contredit. [41] Puisque la preuve prépondérante révèle que les demandeurs ont fait défaut d'examiner les immeubles ou de communiqueravec le représentant de la défenderesse pour s'enquérir de l'état de leur état avant leur acquisition et parce qu'ils ne se sont fiés qu'auxseules représentations du courtier immobilier, le Tribunal ne peut pas retenir la thèse alléguée par les demandeurs quant au dol dudéfendeur [42] Le Tribunal signale que, suivant la preuve, de fausses représentations équivalant à dol ne peuvent pas être survenues alorsque les demandeurs déclarent n'avoir jamais parlé avec le défendeur concernant l'état des immeubles avant de les acheter. [43] En conséquence, puisqu'il y a absence de preuve d'un dol, le Tribunal n'a pas à se prononcer sur la levée du voile corporatif.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [44] ACCUEILLE en

partie l'action des demandeurs; [45] CONDAMNE Entreprises V.F.J. Inc à payer à Yvan Pinsonneault et Ginette Tremblay la somme de 4 000 $ avec intérêts autaux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec à compter du 12 novembre 2009 ; [46] Avec dépens plus les frais d'expert fixés à 2 000 $ [47] REJETTE l'action contre Geosué Forino, sans frais. __________________________________ MICHEL BÉDARD, J.C.Q. Me Daniel CaisseDANIEL CAISSE, avocatsAvocats des demandeurs Me Yannick MorinMORIN & CARONAvocats des défendeurs Date d’audience : 13 et 14 juin 2011. [7] Levine c.

Frank W. Horner, [1961] B.R. 108, 115 et (SCC), [1962] R.C.S. 343; Ronci c. Desroches, J.E. 88-574(C.A.); Rousseau c. Gagnon, (QC CA), [1987] R.J.Q. 40 (C.A.); Doré c. Sergerie, [1978] C.S. 334; Descoteaux &Belle-Isle c. Ducharme, C.Q. St-François, nº 470-32-000167-005, 28 février 2001, j. Chicoine; Gauthier & Lamarche c. Bourgeois &Poirier, C.Q. Longueuil, nº 505-32-011315-000, 19 mars 2001, j. Chicoine; Hamel c. Curro, C.Q. Longueuil, nº (QC CQ), 505-32-016810-039, 23 septembre 2004, j. Chicoine; Michel POURCELET, La vente, 5e éd., Montréal, Éditions Thémis, 1987, p.

147; Pierre-Gabriel JOBIN, La vente dans le Code civil du Québec , Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1993, nº 154, p. 122 et 123; Jeffrey EDWARDS, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois , Montréal, Wilson & Lafleur, 1998, no 385, p. 173 et 174.