2017 QCCQ 8858, 2017 QCCQ 8858

Nadeau c. Marceau 2017 QCCQ 8858 JT1284 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-018689-174 DATE : 20 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE PATRICK THÉROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARCEL NADEAU -et- CHRISTIANE BOUTIN , tous deux domiciliés et résidant au […], Compton (Québec), […], Demandeurs c.

CHARLÈNE MARCEAU -et- STÉPHANE VALLÉE , tous deux domiciliés et résidant au […], Cookshire- Eaton (Québec), […], Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Marcel Nadeau et Christiane Boutin, réclament aux défendeurs, Charlène Marceau et Stéphane Vallée, la somme de 15 000 $ en diminution de prix de vente et en dommages-intérêts à la suite de l'achat d'un terrain le 4 mars 2015. [ 2 ] JT1284 La preuve démontre qu'une

partie du terrain s'est affaissée à l'été 2015. À la suite de fortes pluies, le 15 juin 2015, un talus constitué de matériau de remplissage s'est effondré et a glissé partiellement vers le bas. [ 3 ] Ce glissement de terrain a mis en évidence la présence d'une quantité importante de divers objets, essentiellement des débris et des rebuts qui avaient été enfouis lors de l'aménagement du talus. [ 4 ] Invoquant la garantie légale contre les vices cachés, les demandeurs réclament à leur venderesse, Charlène Marceau, la somme de 15 000 $ à

titre de diminution du prix de vente. Ils réclament le même montant au conjoint de celle-ci, Stéphane Vallée. [ 5 ] La défenderesse nie que la situation dénoncée par les demandeurs constitue un vice caché couvert par la garantie légale du vendeur. Pour sa part, M. Vallée nie toute responsabilité, n'étant pas lui-même le vendeur du terrain en litige. Le recours contre Charlène Marceau [ 6 ] La défenderesse avait acquis ce terrain de son conjoint, Stéphane Vallée, le 14 janvier 2011. Elle l'a revendu aux demandeurs le 4 mars 2015 au prix de 32 000 $.

L'acte de vente stipule que la vente est faite avec la garantie légale. [ 7 ] Il s'agit de l'obligation de garantie à laquelle est légalement tenu le vendeur d'un bien. Celui-ci doit garantir à son acheteur que le bien faisant l'objet de la vente est exempt de vices cachés. [ 8 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) stipule ceci : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 9 ] Dans le cas présent, la preuve établit clairement que tous les critères donnant ouverture à la garantie sont rencontrés. [ 10 ] La présence d'une importante quantité de rebuts dans le sol d'un terrain dédié à la construction résidentielle constitue un défaut

qui entraîne une perte d'usage. Les photographies déposées en preuve illustrent l'ampleur de l'enfouissement. Pneus, vieux morceaux de fer, batteries et pièces d'automobiles, hauban d'acier, morceaux de caoutchouc, toiles, tuyaux et tôles sont autant d'items qui ont été révélés à l'occasion du glissement de terrain. [ 11 ] En plus de polluer le sol, l'entassement de tous ces rebuts contribuait certai​nement à l'instabilité du talus. [ 12 ] Tout ceci était enfoui et le terrain était sous couvert végétal.

Il a fallu que se produise un glissement de terrain pour que les acheteurs découvrent la situation. [ 13 ] Les critères de l'antériorité, de la gravité, tout comme le caractère occulte et le fait que le vice soit inconnu de l'acheteur sont démontrés. [ 14 ] La garantie contre les vices cachés porte sur l'état du bien lors de la vente. C'est la qualité du bien que le vendeur doit garantir. Ainsi, le fait qu'un vendeur déclare ignorer la présence d'un vice révélé après la vente ne le libère pas de son obligation.

À l'inverse, la loi prévoit que le vendeur qui avait connaissance du vice lors de la vente peut, en plus, être redevable des dommages causés à son vendeur. [ 15 ] En l'espèce, la défenderesse doit répondre de son obligation de garantie; les demandeurs ont établi le bien-fondé de leur droit à une diminution du prix de vente. [ 16 ] Quel en est le montant? [ 17 ] Les demandeurs fondent leur réclamation sur les estimations qu'ils ont obtenues de deux entreprises d'excavation. La première, datée du 6 novembre 2015 (P-6), est de l'ordre de 14 400 $ plus taxes.

La seconde, datée du 13 avril 2017 (P-11), est de l'ordre de 15 209,94 $ plus taxes. À ce jour, les travaux évalués n'ont pas été réalisés.

Les demandeurs ont mis leur terrain en vente. [ 18 ] Il est bien établi que la diminution du prix de vente ne correspond pas intégrale​ment au coût réel ou estimé des travaux correctifs envisagés pour pallier le vice. [ 19 ] Les tribunaux doivent établir le montant de la diminution accordée à l'acheteur par un exercice de pondération de toutes les circonstances appropriées [1] . [ 20 ] Dans l'arrêt Verville [2] , la Cour d'appel du Québec mentionne ceci : [59] Dans le cas de l'action estimatoire, le tribunal intervient dans un rapport contractuel pour modifier à la baisse le prix d'achat.

Pour le guider, le législateur lui demande de tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (1604(3) C.c.Q . ) afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q . ). [60] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge de première instance. Cette discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres. [61] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable.

Dans la mesure où le créancier de l'obligation opte pour la réduction du prix de vente, il y a lieu de présumer que le bien vendu a certes un déficit d'usage, mais qu'il conserve une valeur autre que symbolique. Comme je l'ai mentionné plus haut, il ne saurait être question, dans le cadre d'une action en réduction, de restituer intégralement à l'acheteur le prix d'acquisition tout en lui permettant de conserver le bien vendu. [62] Règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier.

Ils pondèrent la réduction de façon à ne pas enrichir indûment le créancier. […] [77] En fonction d'un acheteur qui choisit un recours en diminution du prix de vente et qui doit assumer les conséquences de son choix, de combien le prix de vente doit-il être diminué? Autrement dit, quel prix de vente raisonnable et réaliste aurait payé un acheteur s'il avait connu le vice?

Ce prix doit également être équitable pour le vendeur en ce sens qu'il ne doit pas s'agir d'un prix déraisonnable au point d'équivaloir à la quasi-confiscation du bien vendu affecté d'un vice. [ 21 ] Les demandeurs n'ont pas fait entendre les entrepreneurs qui ont confectionné les estimations. Le Tribunal ne peut connaître la nature exacte des travaux qu'ils préconisent.

Il semble cependant, qu'en plus de la disposition des rebuts, des travaux de réaménagement du talus soient envisagés, incluant la fourniture de nouveau matériau de remblai. [ 22 ] Or, comme le reconnaissent les demandeurs eux-mêmes, le glissement de terrain était plutôt prévisible.

C'est plutôt la présence des rebuts enfouis qui constitue le vice caché et, conséquemment, l'objet de la diminution du prix qui doit être accordée. [ 23 ] Vu l'ensemble des circonstances ressortant de la preuve et considérant que le prix convenu est de l'ordre de 32 000 $, le Tribunal fixe à 9 000 $ le montant devant raisonnablement être attribué aux demandeurs à

titre de diminution du prix de vente. Le recours contre Stéphane Vallée [ 24 ] D'un strict point de vue légal, Stéphane Vallée n'est pas le vendeur du terrain en litige. Il ne peut être tenu de répondre directement de la garantie légale du vendeur. [ 25 ] La preuve ne permet pas de conclure que le vice existait au moment où il a lui-même vendu le terrain en janvier 2011. Les travaux de remplissage ont vraisembla​blement été réalisés ultérieurement, puisqu'ils ont fait l'objet d'une intervention du ministère de l'Environnement par l'émission d'un avis de non-conformité en 2013. Conséquemment, il ne peut être tenu responsable de la garantie

légale à

titre de vendeur antérieur [3] . [ 26 ] Stéphane Vallée intervient à l'acte de vente pour se porter caution de l'enga​gement contracté par sa conjointe en regard des travaux dénoncés par le ministère. La clause 15 se lit ainsi : 15. Le vendeur déclare que le 14 août 2013, lui et Stéphane Vallée ont reçu un avis de non-conformité du Ministère du Développement durable, de l'Environnement, de la Faune et des Parcs à l'effet qu'il n'avait pas obtenu le certificat d'autorisation avant de faire des travaux de remblayage dans un marécage, la bande riveraine et le littoral d'un cours d'eau.

À cet égard, il devait retirer le remblai et revégétaliser les sols à nue d'ici le 15 novembre 2013. Or, s'il advenait que le Ministère fasse ultérieurement une inspection des lieux et que les travaux déjà effectués par le vendeur pour remédier à la situation n'étaient pas suffisant, conforme ou adéquat, alors ce dernier s'engage à effectuer lesdits travaux selon les normes à ses frais, et ce à la complète exonération et décharge de l'acquéreur. Il fait du tout son affaire personnelle. Aux présentes intervient : Stéphane Vallée, domicilié au […] , Cookshire-Eaton (Québec) […] .

Lequel, après avoir pris connaissance et communication de l'engagement ci- dessus, déclare se porter caution solidaire du présent vendeur relativement à cette obligation et enga​gement. (Reproduction exacte) [ 27 ] Ce cautionnement est limité à l'éventualité où le ministère devait intervenir à nouveau en regard des travaux reliés à l'avis de non-conformité du 13 août 2013.

Or, comme il n'y a aucune intervention du ministère à ce sujet et que le présent litige ne concerne pas la conformité des travaux réalisés par Stéphane Vallée en contravention de la loi, cette stipulation de cautionnement ne peut être bénéfique aux demandeurs. [ 28 ] Dans un autre ordre d'idée, Stéphane Vallée doit cependant répondre de ses faits et gestes.

La preuve établit clairement que sa responsabilité civile extracontractuelle [4] est engagée à l'égard des demandeurs. [ 29 ] Il appert que dans le cadre de la vente, celui-ci s'est comporté vis-à-vis eux comme s'il était le véritable vendeur du terrain appartenant en réalité à sa conjointe. [ 30 ] Il se désigne lui-même comme étant le vendeur à la promesse d'achat P-10, alors qu'il désigne Charlène Marceau comme covendeur. [ 31 ] C'est lui qui a fait toutes les représentations et qui a tenu les négociations ayant mené à la vente. Il n'a jamais mentionné aux demandeurs que la

partie du terrain ayant fait l'objet d'un remplissage important regorgeait de débris et de résidus de toutes sortes. [ 32 ] Pourtant, tout ceci avait été fait à sa connaissance, sinon à son initiative. Il ne pouvait ignorer qu'une grande quantité de rebuts avait été enfouie à cet endroit. [ 33 ] À l'audience, il affirme que tout ceci n'était pas enfoui dans le talus, mais avait plutôt été apporté sur place par les crues printanières de la rivière qui borde le terrain.

Selon lui, le talus se serait éboulé sur ces rebuts et c'est pour cette raison qu'on les retrouve mêlés au matériau du remblai affaissé. [ 34 ] Cette affirmation est invraisemblable. Le défendeur nie l'évidence. Un simple coup d'œil aux photographies montrant les lieux et la disposition des rebuts en cause suffit pour conclure qu'ils sont enfouis dans le remblai et non l'inverse. [ 35 ] Il ressort de la preuve que le défendeur Vallée a trompé la bonne foi des demandeurs. Il a omis de les informer d'une situation qu'il connaissait bien.

Il leur a fait de fausses déclarations quant au véritable état du terrain. [ 36 ] Cela étant établi, il doit répondre de sa responsabilité et être condamné à payer à

titre de dommages-intérêts le montant établi plus haut en regard de la diminution du prix de vente. [ 37 ] POUR CES MOTIFS , le Tribunal: [ 38 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 39 ] CONDAME les défendeurs, CHARLÈNE MARCEAU et STÉPHANE VALLÉE, à payer aux demandeurs, MARCEL NADEAU et CHRISTIANE BOUTIN, la somme de NEUF MILLE DOLLARS (9 000 $) plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure du 13 octobre 2015, PLUS les frais de DEUX CENTS DOLLARS (200 $). __________________________________ PATRICK THÉROUX, J.C.Q.