2013 QCCA 774, 2013 QCCA 774

Dupuy c. Gauthier 2013 QCCA 774 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL Nº : 500-09-021460-118 (705-17-001054-046) 500-09-021459-110 (705-17-001053-048) DATE : LE 1 er MAI 2013 CORAM : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. N o : 500-09-021460-118 ROBERT DUPUY et LISE LACERTE APPELANTS – Défendeurs c. THÉRÈSE GAUTHIER INTIMÉE – Demanderesse et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE L’ASSOMPTION MIS EN CAUSE – Mis en cause N o : 500-09-021459-110 ROBERT DUPUY et LISE LACERTE APPELANTS - Demandeurs c.

THÉRÈSE GAUTHIER INTIMÉE - Défenderesse et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE L’ASSOMPTION MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure, district de Joliette (l'honorable Claude Dallaire), rendu le 20 janvier 2011, lequel rejette la requête introductive d'instance en déclaration judiciaire du droit de propriété des appelants dans le dossier 705-17-001053-048, avec dépens, et accueille la requête introductive d'instance en injonction permanente de l'intimée, ordonnant aux appelants de cesser tout empiètement sur l'immeuble, de démolir la

partie de la remise qui empiète sur l'immeuble ou, s'ils préfèrent, de déplacer ladite remise et de remettre le terrain à son état naturel et ordonnant à l'Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de L'Assomption d'inscrire le jugement sur chacun des immeubles suivants : Un immeuble connu et désigné comme étant le lot 1 948 337, du cadastre du Québec, circonscription foncière de L'Assomption. Un immeuble connu et désigné comme étant le lot 1 948 338, du cadastre du Québec, circonscription foncière de L'Assomption. dans le dossier 705-17-001054-046, avec dépens. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Bélanger, auxquels souscrivent les juges Bich et Levesque, LA COUR :

[ 3 ] ACCUEILLE en

partie l'appel, avec dépens; [ 4 ] INFIRME en

partie le jugement de première instance. Dans le dossier portant le numéro 705-17-001053-048 [ 5 ] ACCUEILLE en

partie la requête introductive; [ 6 ] DÉCLARE que les appelants ont acquis par prescription acquisitive les parties du lot 1 948 337, du cadastre du Québec, circonscription foncière de l'Assomption, décrites comme suit :

A) Une

partie du lot 1 948 337, du cadastre susdit, bornée vers le Nord par le lot 1 948 337 Ptie, vers l'Est par le lot 1 948 338, vers le Sud par le lot 1 948 337 Ptie et vers l'Ouest par le lot 1 948 337 Ptie; Mesurant 4,98 mètres dans une ligne Nord, selon un azimut de 85 o 49', 6,83 mètres dans une ligne Est, selon un azimut de 181 o 32', 4,50 mètres dans une ligne Sud, selon un azimut de 266 o 12', et 6,77 mètres dans une ligne Ouest, selon un azimut de 357 o 27', contenant en superficie trente-deux mètres carrés et deux dixièmes (32,2 m 2 ).

Rattachement : le point formé par l'intersection des limites Est et Nord est situé à 38,03 mètres de la limite Nord du lot 1 948 338, mesuré le long de la ligne séparatrice des lots 1 948 337 et 1 948 338.

B) Une

partie du lot 1 948 337, du cadastre susdit, bornée vers le Nord-Ouest (1 re ligne) par le lot 1 948 337 Ptie, vers le Nord-Ouest (2 e ligne) par le lot 1 948 337 Ptie, vers le Nord-Ouest (3 e ligne) par le lot 1 948 337 Ptie, vers l'Est par le lot 1 948 338, vers le Sud par le lot 1 948 337 Ptie, vers le Sud-Ouest par le lot 1 948 337 Ptie, vers l'Ouest (1 re ligne) par le lot 1 948 337 Ptie et vers l'Ouest (2 e ligne) par le lot 1 948 337 Ptie; Mesurant 1,36 mètre dans une ligne Nord-Ouest (1 re ligne), selon un azimut de 18 o 40', 2,08 mètres dans une ligne Nord-Ouest (2 e ligne), selon un azimut de 28 o 04', 1,61 mètre dans une ligne Nord-Ouest (3 e ligne), selon un azimut de 38 o 22', 8,44 mètres dans une ligne Est, selon un azimut de 181 o 32', 1,27 mètre dans une ligne Sud, selon un azimut de 265 o 49', 1,65 mètre dans une ligne Sud-Ouest, selon un azimut de 330 o 15', 1,22 mètre dans une ligne Ouest (1 re ligne), selon un azimut de 351 o 54', et 1,51 mètre dans une ligne Ouest (2 e ligne), selon un azimut de 2 o 22', contenant en superficie quatorze mètres carrés et cinq dixièmes (14,5 m 2 ).

Rattachement : le point formé par l'intersection de la 3 e limite Nord-Ouest avec la limite Est est situé à 29,59 mètres de la limite Nord du lot 1 948 338, mesurée le long de la ligne séparatrice des lots 1 948 338 et 1 948 337. [ 7 ] ORDONNE à l'Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de L'Assomption d'inscrire le jugement sur chacun des immeubles suivants : Un immeuble connu et désigné comme étant le lot 1 948 337, du cadastre du Québec, circonscription foncière de L'Assomption.

Un immeuble connu et désigné comme étant le lot 1 948 338, du cadastre du Québec, circonscription foncière de L'Assomption. afin de valoir au profit des appelants, comme bon et valable

titre de propriété définitif, à toutes fins que de droit sur ladite parcelle de terrain; [ 8 ] Avec dépens. Dans le dossier portant le numéro 705-17-001054-046 [ 9 ] ACCUEILLE en

partie la requête introductive d'instance; [ 10 ] REMPLACE le paragraphe [91] du jugement de première instance par le suivant : ORDONNE à Robert Dupuy et Lise Lacerte de cesser tout empiétement sur la

partie du lot 1 948 337, du cadastre du Québec, circonscription foncière de L'Assomption, décrite comme suit :

C) Une

partie du lot 1 948 337, du cadastre susdit, bornée vers le Nord-Est par le lot 1 948 338, vers le Sud par le Chemin Saint-Charles (1 946 434) et vers l'Ouest par le lot 1 948 337 Ptie; Mesurant 13,12 mètres le long d'une courbe de 7,62 mètres de rayon dans une ligne Nord-Est, 8,87 mètres dans une ligne Sud et 8,87 mètres dans une ligne Ouest, contenant en superficie dix-sept mètres carrés et six dixièmes (17,6 m 2 ). [ 11 ] Avec dépens. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A.

Me Mario Proulx Caïn, Lamarre, Casgrain, Wells. Pour les appelants Me Raymond A. Daoust Crochetière, Pétrin Pour l’intimée Date d’audience : 5 février 2013 MOTIFS DE LA JUGE BÉLANGER [ 12 ] Le fait qu'un propriétaire sache que sa remise empiète sur le terrain du voisin rend-il nécessairement sa possession équivoque, l'empêchant de prescrire? Depuis le 1er janvier 1994, la bonne foi est-elle nécessaire pour prescrire en matière immobilière? Autrement dit, l'

article 2920 du Code civil du Québec s'applique-t-il en matière immobilière ou uniquement en matière mobilière? [ 13 ] Dans son jugement, la juge de première instance rejette l'action en reconnaissance judiciaire du droit de propriété des appelants et accueille l'action en injonction de l'intimée ordonnant aux appelants de cesser tout empiètement sur l'immeuble connu et désigné comme étant le lot 1 948 337, du cadastre du Québec, circonscription foncière de l'Assomption, de démolir ou de déplacer la remise empiétant sur ledit lot et de remettre le terrain à son état naturel.

Les faits [ 14 ] En 1970, l'intimée hérite de la maison familiale dans laquelle elle a vu le jour. Cette maison, ainsi que plusieurs bâtiments accessoires sont situés sur un grand terrain, désigné comme étant des parties du lot 90 du cadastre officiel pour la paroisse de Lachenaie, circonscription foncière de L'Assomption. Le père de l'intimée avait lui-même acquis la propriété, plus que centenaire, de son propre père. [ 15 ] En 1971, l'intimée et son mari, entrepreneurs en construction, décident de construire trois maisons à l'arrière de la maison familiale.

Après avoir procédé au lotissement du terrain et subdivisé le lot, l'intimée vend la maison familiale et une

partie du terrain, soit le lot 90-10. C'est ce lot qui, après avoir fait l'objet de quelques transactions, sera acquis par les appelants le 30 janvier 1987. [ 16 ] Au moment de la vente survenue en 1971, plusieurs bâtiments accessoires se trouvent autour de la maison, dont une remise qui, en raison du récent lotissement, empiète sur le terrain que l'intimée a conservé pour son projet immobilier.

Cette remise est située au même endroit depuis plusieurs décennies, peut-être même plus d'un siècle. [ 17 ] Lorsque l'intimée vend la maison en 1971, elle requiert donc du nouvel acquéreur qu'il s'engage à démolir la remise.

Voici ce que l'on retrouve à l'acte de vente du 18 janvier 1971 : L'acquéreur reconnaît qu'il existe sur ledit emplacement, une remise qui empiète sur la rue à l'ouest dudit emplacement (Lot 90-5); l'acquéreur s'engage à démolir à ses frais, ladite remise. [ 18 ] Cet engagement est nécessaire pour permettre la construction d'une rue donnant accès aux trois maisons devant être construites sur la

partie de terrain que l'intimée a conservée. Étant donné l'entrée en vigueur de la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles [1] , ce projet ne se réalisera jamais. [ 19 ] La remise ne sera donc jamais démolie et sera toujours utilisée par les différents propriétaires. Précisons que c'est l'arrière de la remise qui empiète sur le terrain de l'intimée, mais que la porte donne sur le terrain des appelants. Seuls les appelants et leurs auteurs ont eu accès à cette remise et l'ont utilisée depuis que l'intimée s'est départie du terrain en 1971.

Entre 1971 et 2002, l'intimée n'abordera jamais la question de l'empiètement de la remise avec les différents propriétaires occupants. [ 20 ] En 2002, l'intimée construit une résidence à l'arrière de la propriété des appelants et y emménage. Les relations de bon voisinage qui existaient laissent place à un différend concernant, entre autres, la remise, un enclos à chien installé par les appelants en

partie sur le terrain de l'intimée, ainsi qu'une autre parcelle de terrain que les appelants avaient décidé de tondre, afin que les lieux soient agréables. [ 21 ] Au moment de l'achat en 1987, les appelants connaissent l'existence d'un certificat de localisation préparé en 1974 et mis à jour le 23 juin 1981 qui fait clairement état de l'empiètement. Le vendeur les informe tout aussi clairement de la situation par une clause dans l'acte d'achat : 8.

Le vendeur déclare que la remise sise et située sur le côté ouest de l'emplacement présentement vendu empiète partiellement sur le lot 90-5, Paroisse de Lachenaie. [ 22 ] L'intimée ne prétend pas être propriétaire de la remise, seulement du terrain sous celle-ci. C'est pourquoi elle demande que la remise soit déplacée ou démolie. [ 23 ] En première instance, les appelants invoquaient pour leur bénéfice la prescription trentenaire pour la remise et la prescription décennale pour les deux autres parcelles de terrain. Analyse

[ 24 ] La juge retient que la possession des appelants ne revêt pas le caractère intentionnel requis, l' animus , pour prescrire.

Elle conclut à une possession équivoque : [64] L'analyse de la preuve ne permet pas au Tribunal de conclure que la détention qu'a faite le couple Dupuy-Lacerte des trois parcelles de terrain qui se situent chez Madame Gauthier rencontre les conditions requises pour qu'elle soit qualifiée de possession utile entraînant prescription acquisitive en leur faveur. [65] Ils ont échoué quant à la démonstration de leur animus et leur possession est équivoque. [66] Dès l'acquisition de l'immeuble, Monsieur Dupuy savait que la remise empiétait sur le terrain de Madame Gauthier.

Cela est écrit en toutes lettres à la clause 8 de son

titre de propriété. [67] Monsieur Dupuy a admis avoir discuté de cet empiètement avec le notaire lorsqu'il a acquis l'immeuble en 1987, mais il ajoute qu'il a compris des actes de correction précédents que la situation avait été corrigée et que cela ne causait pas problème. Il a même qualifié la clause 8 de son acte d'achat de « coquetterie de description. » Madame Lacerte n'a pas témoigné. [68] La lecture des actes de correction déposés et celle de l'acte d'achat du couple ne permet pas d'accorder foi au témoignage de Monsieur Dupuy sur ce sujet. [69] L'

article 2943 C.c.Q prévoit que les droits inscrits sur les registres à l'égard d'un bien sont présumés connus de celui qui l'acquiert ou publie un droit sur le même bien. La personne qui s'abstient de consulter le registre approprié inscrit sur le registre foncier ne peut repousser cette présomption en invoquant sa bonne foi.

Cela est un peu une analogie avec le principe que nul n'est censé ignorer la loi. [70] Qui plus est Monsieur Dupuy est au courant de l'existence d'un certificat d'arpentage de l'arpenteur Chaurette qui expose aussi que la remise qui se situe sur son terrain empiète sur le lot voisin, en l'occurrence celui de Madame Gauthier. [71] L'arpenteur a même annexé un plan à sa description, lequel ne laisse aucune ambiguïté sur l'empiètement. Rappelons que le plan a été révisé 6 mois après que le couple ait acquis son immeuble. [72] Monsieur connaissait l'existence de ce certificat.

Il ne pouvait donc pas valablement prétendre posséder la parcelle de terrain où se situe la remise à

titre de propriétaire, à moins de faire preuve d'aveuglement volontaire. [ 25 ] La juge a donc retenu que les appelants, à tout le moins monsieur, connaissaient les limites de son terrain. [ 26 ] Toutefois, et cela dit avec beaucoup d'égards, la juge confond la volonté des appelants de se comporter en véritables propriétaires, l' animus, avec le fait qu'ils savent que la remise empiète sur le lot de l'intimée. [ 27 ] Tel que le soulignent les professeurs Jacques Auger et François Brochu, l'inscription d'un

titre de propriété au registre foncier ne constitue pas un bouclier qui aurait pour effet de protéger le propriétaire contre les effets de la possession utile d'un tiers [2] . [ 28 ] Aussi et bien qu'elle n'en fasse pas état de façon spécifique, la juge a, en quelque sorte, considéré la bonne foi (au sens juridique) des appelants plutôt que leur réelle volonté d'agir comme propriétaires. Ce faisant, la juge a appliqué l'

article 2920 C.c.Q . [ 29 ] Précisons immédiatement qu’aux fins de la prescription acquisitive, la notion de bonne foi ne réfère aucunement à une notion d'honnêteté, mais réfère plutôt à la conviction du possesseur qu'il est le véritable propriétaire ou encore à la connaissance des véritables limites de propriétés [3] . [ 30 ] Étant d'avis que les appelants ne pouvaient ignorer que leur remise empiète sur le terrain de la voisine, la juge conclut, en quelque sorte, à leur mauvaise foi. [ 31 ] Tant le Code civil du Bas-Canada que le nouveau Code civil du Québec permettent à un possesseur de mauvaise foi d'acquérir, par prescription, un immeuble. L'

article 2920 C.c.Q . n'a pas eu pour effet de modifier les règles à cet égard. [ 32 ] Constatons que, depuis l'entrée en vigueur du nouveau Code civil du Québec , certains jugements retiennent que la bonne foi est nécessaire à la prescription acquisitive en matière immobilière [4] , alors que d'autres retiennent qu'il est possible de prescrire même si le possesseur sait qu'il n'est pas propriétaire du lot, car il n'a pas à démontrer sa bonne foi [5] . [ 33 ] Avant 1994, il existait deux façons de prescrire un immeuble en vertu du Code civil du Bas-Canada . [ 34 ] La première de ces façons, consacrée par l'article 2251 C.c.B.-C. , prévoyait que l'on pouvait prescrire par dix ans , si l'acquéreur était de bonne foi et qu'il possédait un

titre translatif de propriété. L'acquéreur qui désirait bénéficier de la prescription décennale devait être de bonne foi au moment de son acquisition et la même exigence s'appliquait aux acquéreurs précédents. Voici l'article 2253 C.c.B.- C . : 2253. Il suffit que la bonne foi des tiers acquéreurs ait existé lors de l'acquisition, quand même leur possession utile n'aurait commencé que depuis. La même règle est observée à l'égard de chaque précédent acquéreur dont ils joignent la possession à la leur pour la prescription de la présente section. [ 35 ] Il y avait aussi possibilité de prescrire par 30 ans, même en l'absence de

titre et en présence de mauvaise foi (art. 2242 C.c.B.- C. ) : 2242. Toutes choses, droits et actions dont la prescription n'est pas autrement réglée par la loi, se prescrivent par trente ans, sans que

celui qui prescrit soit obligé de rapporter

titre et sans qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. [ 36 ] Voici comment le professeur Pierre Martineau s'exprimait au sujet de la prescription trentenaire : 107- Acquisition de la propriété - Si la possession se prolonge pendant trente ans, dans les conditions qui viennent d'être précisées, la prescription s'accomplit et le possesseur acquiert la propriété de la chose possédée.

Le possesseur devient propriétaire même s'il n'a pas de titre, c'est-à-dire même si son entrée en possession n'a pas de cause juridique, et même s'il était de mauvaise fois sachant qu'il n'était pas propriétaire de la chose dont il prenait possession (art. 2242 C.C.). L'usurpateur qui, sans violence, s'est emparé d'un terrain n'a pas de

titre et n'est pas de bonne foi; après trente années de possession, il sera devenu propriétaire par l'effet de la prescription. Il en va autrement du voleur, en matière mobilière, à raison de la disposition expresse de l'article 2198, alinéa 2 C.C. […] [6] [ 37 ] Les auteurs sont unanimes pour dire que l'entrée en vigueur du nouveau Code en 1994 n'a pas eu pour effet de modifier le droit positif et d'exiger la bonne foi des possesseurs pour prescrire. Selon les auteurs, pour bénéficier de la prescription décennale, il n'est plus nécessaire que le possesseur détienne un

titre ou soit de bonne foi [7] . [ 38 ] Le professeur Pierre-Claude Lafond [8] se dit d'avis que la bonne foi ne constitue pas une cinquième qualité de la possession utile qui emporte des effets juridiques, même si l'on parvient à démontrer la mauvaise foi du possesseur.

Il ajoute que le possesseur n'a plus à établir sa bonne foi pour bénéficier de la prescription décennale : 2542 - En outre, et c'est là une des grandes nouveautés du Code, pas plus qu'il ne doit faire la preuve d'un titre, le possesseur d'un immeuble n'a plus à établir sa bonne foi, c'est-à-dire qu'il ignorait ne pas être véritablement titulaire du droit réel qu'il exerçait ( art. 932 C.c.Q. ). Cet élément n'est plus pertinent en matière de prescription acquisitive immobilière . Il suffit au réclamant de démontrer qu'il était en possession de ce droit il y a dix ans, rien de plus.

Le possesseur de bonne foi et celui de mauvaise foi prescrivent dorénavant tous les deux par dix ans. De toute manière, comme on l'a déjà vu, avec la présomption de connaissance des inscriptions publiées au registre foncier en vertu de l'

article 2943 C.c.Q., la plupart des possesseurs d'immeuble seront considérés de mauvaise foi. (Accentué dans l'original) [ 39 ] Le professeur François Brochu [9] s'exprime ainsi : À compter du 1 er janvier 2004, la mauvaise foi et l'absence de

titre d'un possesseur n'ont plus de conséquence sur la durée de la prescription acquisitive immobilière, laquelle est péremptoirement fixée à dix ans. Les présomptions simples d'existence et de connaissance d'un droit publié au registre foncier n'empêchent donc aucunement un possesseur d'acquérir un immeuble par prescription décennale, même si elles laissent entendre qu'il est de mauvaise foi. […] (Références omises) [ 40 ] Pourtant, l'

article 2920 C.c.Q. prévoit spécifiquement la nécessité pour un possesseur d'être de bonne foi au début de sa possession, sans faire de distinction entre la prescription acquisitive en matière mobilière ou immobilière : 2920. Pour prescrire, il suffit que la bonne foi des tiers acquéreurs ait existé lors de l'acquisition, quand même leur possession utile n'aurait commencé que depuis cette date. Il en est de même en cas de jonction des possessions, à l'égard de chaque acquéreur précédent. Voici d'ailleurs les commentaires du ministre concernant cette disposition : Cet

article reprend en substance l'article 2253 C.c.B.-C. et complète les articles 925 à 927 et l'

article 932 ; Le premier alinéa est le pendant du premier alinéa de l'article 926, de la première

partie de l'article 927 et de l'article 932; En matière de prescription acquisitive, la bonne foi du possesseur lors de l'acquisition est la règle fondamentale;

L'article 925 autorise le possesseur actuel à joindre sa possession à celle de ses auteurs. En vertu de l'

article 2920 , ces auteurs doivent cependant avoir été de bonne foi au moment de leur acquisition; Cette règle évite qu'un ayant cause ne profite, par jonction, de la possession viciée de son auteur, ôtant ainsi tout effet au premier alinéa de l'article 926 et à la première

partie de l'article 927. [ 41 ] Comment concilier l'

article 2920 C.c.Q. et les commentaires du ministre avec l'opinion des auteurs selon laquelle la bonne foi n'est plus requise pour prescrire par dix ans en matière immobilière? [ 42 ] Certains auteurs [10] estiment que l'

article 2920 C.c.Q. ne trouve application qu'en matière mobilière, malgré le silence du législateur sur cette distinction et malgré les commentaires du ministre à l'effet contraire. [ 43 ] Dès 1993, le professeur François Frenette se disait d'avis que l'

article 2920 C.c.Q. s'appliquait uniquement en matière mobilière, car la bonne foi n'est pas une condition pour prescrire ni un vice de possession en matière immobilière. [ 44 ] Le professeur Denys-Claude Lamontagne traite de cette disposition au

chapitre de la prescription mobilière [11] . [ 45 ] Le professeur Lafond traite également de l'

article 2920 C.c.Q. relativement à la prescription triennale, soit en matière mobilière [12] . [ 46 ] Dans un texte publié précisément sur cette question [13] , la professeure Élise Charpentier apporte un éclairage très utile sur le sens à donner à l'

article 2920 C.c.Q. qui, selon elle, ne reprend pas en substance, à cause du contexte législatif mis en place, l'ancien

article 2253 C.c.B.-C. Cette disposition faisait

partie de la

section portant spécifiquement sur la prescription des immeubles par les tiers de bonne foi, tandis que 2920 C.c.Q. fait

partie d'une

section touchant l'ensemble des délais requis pour prescrire.

[ 47 ] La professeure estime que le sens à donner au premier alinéa de l'

article 2920 C.c.Q. n'est pas de conclure que, pour prescrire, il faille que la bonne foi ait existé au moment de l'acquisition, car cela exclurait que le possesseur de mauvaise foi puisse acquérir par l'effet de la prescription.

Bien qu'elle constate qu'une première lecture conduit à cette interprétation, elle la rejette pour plusieurs raisons : • La volonté du législateur du nouveau Code n'est pas d'abolir la possibilité que le possesseur de mauvaise foi puisse prescrire, car aucun texte n'indique que le droit antérieur a été changé; • L’ensemble de la doctrine s'accorde pour dire que rien dans le régime juridique relatif à la possession qui se trouve aux articles 921 à 933 C.c.Q. n'exclut le droit du possesseur de mauvaise foi de bénéficier des effets de sa possession; • L’interprétation voulant que l'

article 2920 C.c.Q. soumette le droit d'acquérir la propriété par prescription à une exigence de bonne foi remettrait en cause la cohérence des textes législatifs. En effet, si la bonne foi est toujours nécessaire pour prescrire, tant en matière mobilière qu'immobilière, pourquoi le législateur a-t-il pris la peine de préciser que la bonne foi est requise en matière mobilière et qu'il ne l'a pas fait en matière immobilière? De plus, à quoi pourrait s'appliquer l'

article 2917 C.c.Q. qui prévoit que le délai de prescription acquisitive est de dix ans, s'il n'est autrement fixé par la loi? [ 48 ] Ces trois arguments, très convaincants, conduisent l'auteure à dire que le premier alinéa de l'

article 2920 C.c.Q. a une portée assez limitée et ne s'applique qu'au possesseur de bonne foi qui désire acquérir la propriété d'un bien. Pour avoir un sens, le premier alinéa de l'article 2920 C.c.Q. doit être interprété comme un texte qui complète l'

article 2919 C.c.Q. [ 49 ] Quant au deuxième alinéa de l'

article 2920 C.c.Q. , la professeure Charpentier est d'avis, tout comme le professeur Lamontagne, que sa portée est à tout le moins énigmatique.

Malgré ses efforts d'interprétation, elle conclut que le second alinéa est sans effet utile. Le professeur Lamontagne estime quant à lui que le législateur aurait tout simplement omis de supprimer le second alinéa lorsqu'il a modifié l'avant-projet de loi présenté en 1988. [ 50 ] Il ne faut pas donner à l'

article 2920 C.c.Q. un sens qui va à l'encontre de l'ensemble des dispositions qui concernent la prescription acquisitive en matière immobilière. Le principe de la cohérence de la loi nécessite que ses éléments forment un tout cohérent et que l'on évite, tant que faire se peut, la contradiction ou le résultat absurde [14] . Comme le rappelle le juge Beetz [15] : l'interprète des lois doit tendre à leur intégration en un système cohérent plutôt qu'à leur morcellement et à leur discontinuité. D'ailleurs, l'

article 41.1 de la Loi d'interprétation [16] a codifié le principe que les dispositions d'une loi s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui découle de l'ensemble et qui lui donne un effet. [ 51 ] En modifiant ces dispositions en 1994, le législateur n'a pas voulu modifier le droit, si ce n'est pour diminuer le délai à dix ans pour prescrire en matière immobilière, que le possesseur soit de bonne ou de mauvaise foi.

Il n'a certes pas voulu faire disparaître la prescription acquisitive pour les possesseurs de mauvaise foi, car dans ce cas, un tel changement aurait été apporté clairement. C'est plutôt l'inverse qui a été fait, et cela s'explique par le fait que le législateur avait l'intention, au même moment, de réformer le registre foncier en lui accordant une force probante considérable. Cette réforme a été abandonnée [17] . [ 52 ] Il faut donc conclure que l'

article 2920 C.c.Q. n'a pas le même effet qu'avait l'article 2253 C.c.B.-C. qui avait pour objet de déterminer l'époque à laquelle la bonne foi devait exister [18] . [ 53 ] Cela étant dit, les appelants, à la condition de démontrer qu'eux-mêmes ou leurs auteurs ont possédé les trois parcelles de terrain durant le temps requis pour prescrire, peuvent être déclarés propriétaires de ces parcelles. La remise [ 54 ] Depuis l'entrée en vigueur du nouveau Code civil du Québec , le délai de prescription acquisitive d'un immeuble est de dix ans [19] .

Les règles transitoires prévoient qu'il faut examiner la situation juridique en cours au 1 er janvier 1994. À cette date, si le nouveau délai a pour effet de prolonger l'ancien, on maintient l'ancien délai [20] . [ 55 ] Depuis 1994, il faut démontrer avoir possédé l'immeuble pendant dix ans, à

titre de propriétaire, et avoir déposé une demande en justice [21] .

La demande en justice a été déposée le 12 juillet 2004. [ 56 ] Rappelons que la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir le droit de propriété par l'effet de la possession [22] qui, pour produire des effets, doit être paisible, continue, publique et non équivoque [23] . [ 57 ] La possession se définit d'abord comme un exercice de fait, d'un droit dont on se veut titulaire; la possession s'exprime par la maîtrise physique ou matérielle du bien [24] . [ 58 ] Le législateur prévoit qu'en plus de la maîtrise physique du bien, un élément intentionnel doit être présent, élément que les auteurs reprennent sous le vocable d' animus [25] , soit l'intention d'avoir cette chose pour soi, comme propriétaire.

En présence de la possession matérielle de l'immeuble, cette intention se présume [26] . [ 59 ] Avec beaucoup de respect pour la juge de première instance, il est possible de connaître l'existence d'un empiètement et d'avoir malgré tout l'intention de posséder l'immeuble à

titre de propriétaire. [ 60 ] Dans le présent cas, les appelants et leurs auteurs ont toujours agi comme les véritables propriétaires du bâtiment et ils le sont.

Ils ont possédé la remise et, en conséquence, le terrain situé sous celle-ci, de façon paisible, continue, publique et non équivoque durant plus de trente ans (entre 1971 et 2002), selon l'aveu même de l'intimée. [ 61 ] Selon Lafond, l' animus s'apprécie in abstracto , de telle sorte que l'on ne doit pas chercher à sonder l'état d'âme du possesseur, mais plutôt à examiner sa conduite en la comparant à celle d'une autre personne placée dans la même situation [27] .

Le professeur Martineau [28] estime qu'il est quasi impossible de sonder les pensées et les intentions d'une personne et que c'est pour cette raison que le

législateur a établi une présomption qu'un possesseur possède à

titre de propriétaire. [ 62 ] Les faits du dossier ne laissent subsister aucune ambiguïté sur la volonté des appelants de se considérer propriétaires de la remise et du terrain situé en dessous. [ 63 ] Il appartenait à l'intimée de renverser la présomption selon laquelle, depuis le 18 janvier 1971, les différents propriétaires n'avaient pas l' animus requis. L'intimée n'a pas renversé cette présomption, témoignant plutôt qu'aucune discussion n'est intervenue au sujet de la remise entre le 17 janvier 1971 et l'année 2002.

Étant donné les règles transitoires, les appelants ont donc acquis, en janvier 2001, le terrain qui est sous la remise, par prescription. Ils l'auraient aussi acquis le 1 er janvier 2004, en vertu du nouveau Code. L'enclos à chiens [ 64 ] Dès leur acquisition en 1987, les appelants ont érigé une clôture sur une deuxième parcelle de terrain située à côté de la remise et ont érigé un enclos pour leurs chiens. [ 65 ] La juge a refusé de reconnaître la prescription, retenant que nous sommes en présence d'un acte de simple tolérance et que les appelants ne peuvent prétendre posséder la parcelle de terrain à

titre de propriétaires, puisque le certificat de localisation démontre clairement la ligne séparatrice des deux lots. [ 66 ] Pour les mêmes motifs qu'exprimés plus haut et avec égards, il s'agit là d'une erreur. [ 67 ] Nous l'avons vu, la possession est un état de fait. Rien dans la preuve ne démontre que l'état de fait en place depuis 1987 ait été modifié entre le 1 er janvier 1994 et le 1 er janvier 2004. [ 68 ] Il ne peut non plus s'agir d'une possession équivoque.

Le professeur Pierre Martineau [29] a précisé ce qu'il faut entendre par possession équivoque, définition retenue par notre Cour [30] : La possession est, précisément, équivoque lorsqu'il y a doute sur son caractère, lorsque les actes du possesseur peuvent s'interpréter différemment et révéler aussi bien une détention pour autrui qu'une possession comportant l' animus . [ 69 ] La mise en demeure qui aurait été envoyée avant le 1 er janvier 2004 n'a pas eu pour effet d'interrompre la prescription. Selon l'

article 2892 C.c.Q. , seule une demande en justice, déposée avant l'arrivée du terme, forme l'interruption civile [31] . La troisième parcelle [ 70 ] Quant à la troisième parcelle de terrain, la juge a décidé, avec raison, que la possession est devenue équivoque en 2002, empêchant ainsi la prescription. [ 71 ] Je suggère donc d'accueillir partiellement l'appel, de déclarer que la parcelle de terrain sous la remise et la parcelle où est situé l'enclos à chiens ont été acquises par prescription et de casser l'ordonnance de démolition de ladite remise. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A.