2012 QCCA 1243, 2012 QCCA 1243

Argayova c. Fernandez 2012 QCCA 1243 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020846-101 (500-17-039329-076) DATE : 4 JUILLET 2012 CORAM : LES HONORABLES MARC BEAUREGARD, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. ANNA ARGAYOVA APPELANTE – Défenderesse c.

JOSÉ MANUEL FERNANDEZ et SANDRA DOUYON DE AZAVEDO INTIMÉS – Demandeurs ARRÊT [ 1 ] L'appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure (Montréal, 17 juin 2010, la juge Danielle Turcotte) qui a accueilli contre elle une action pour vice caché dans un immeuble qu'elle avait vendu aux intimés et qui l'a condamnée à payer à ceux-ci le coût de l'enlèvement du vice ainsi que des dommages-intérêts. [ 2 ] La lecture du dossier ne fait pas voir que la juge a erré en droit en décidant que plusieurs questions posées par l'avocat de l'appelante n'étaient pas pertinentes; aussi, n'a pas le moindre fondement et est abusive la proposition de l'avocat de l'appelante selon laquelle, en accueillant les oppositions à ces questions faites par l'avocat des intimés et en faisant certaines observations à cet égard, la juge a été partiale et injuste.

La juge a fait montre d'une patience exemplaire. On ne doit pas accuser un juge d'être injuste et partial du simple fait qu'on n'est pas d'accord avec ses décisions. [ 3 ] La lecture du dossier fait également voir que l'appelante n'a pas démontré que la juge a commis une ou des erreurs de droit ou une ou des erreurs manifestes et dominantes de fait quant à l'existence d'un vice caché.

Il est manifeste que les hydrocarbures trouvés à divers endroits dans le sol de l'immeuble constituaient un vice et que les hydrocarbures qui auraient émané de trois vieux réservoirs, dont l'un avait été enlevé en 1996 et dont les deux autres ne servaient plus depuis longtemps, étaient présents dans le sol lors de la vente.

Quant aux hydrocarbures qui auraient fui du réservoir hors terre, après la vente, cela eut lieu, selon l'ingénieur Dickson, dont le témoignage n'a pas été contredit, à cause du fait que ce réservoir, qui avait été installé aussi récemment qu'en 2001, était l'objet de corrosion avant la vente. [ 4 ] Et il est également manifeste que ce vice était caché.

L'architecte des intimés qui a fait une inspection de l'immeuble avant la vente n'a pu découvrir ce vice malgré une inspection non fautive et, par surcroît, l'appelante, qui était propriétaire de l'immeuble depuis plusieurs années, affirme qu'elle n'était elle-même pas au courant que son terrain était contaminé par du mazout.

Même si l'appelante leur a fait voir une facture qui indiquait qu'en1996 un vieux réservoir (qui ne servait plus depuis1976) enfoui dans le sol et contenant du mazout avait été retiré en même temps qu'un drain français était installé autour de la semelle des fondations du bâtiment, les intimés n'avait pas l'obligation d'imaginer que ce réservoir avait coulé avant d'être enlevé du sol ou que, s'il y avait eu fuite, les sols n'avaient pas été décontaminés lorsqu'il fut retiré du sol.

Il est manifeste que cette facture fut exhibée aux intimés pour prouver l'existence du drain français et non pour les mettre en garde contre la possibilité que le sol fût contaminé par des hydrocarbures. Les intimés n'avaient pas l'obligation de procéder à une caractérisation des sols avant d'acheter l'immeuble. [ 5 ] Soucieux de faire tout ce qui était possible afin que sa cliente ne soit pas appelée à indemniser les intimés, l'avocat de l'appelante a proposé plusieurs arguments de fait et de droit, mais aucun de ceux-ci n'était pertinent, assez pertinent ou probant pour masquer l'existence du vice caché.

Par exemple, selon l'avocat de l'appelante, le fait que, après la vente, les intimés ont décidé d'agrandir le bâtiment vers la cour arrière ne leur permet pas de plaider que les hydrocarbures qui se trouvaient dans le sol de cette cour arrière constituaient un vice caché, ceci parce qu'ils ont modifié la destination de l'immeuble! L'avocat est allé aussi loin que de prétendre qu'une

partie des hydrocarbures trouvés dans les sols pouvait être de l'essence diesel utilisée par la machinerie des entrepreneurs engagés par les intimés pour faire la décontamination! [ 6 ] Le cheval de bataille de l'appelante est que le recours des intimés est irrecevable parce que ceux-ci, en violation de l'

article 1739 C.c.Q. , n'ont pas dénoncé, dans un délai raisonnable, « deux des trois vices ». Selon la thèse de l'appelante, le terrain aurait

été en

partie contaminé en trois occasions par suite de l'écoulement de mazout de trois réservoirs différents qui n'étaient pas étanches. Or, l'appelante ne fut avisée que de la présence d'hydrocarbures qui auraient émané d'un seul réservoir, soit celui qui fut installé en 2001 et qui était utilisé lors de la vente. Voyons les faits. [ 7 ] En avril 2005, les intimés sentent une odeur de mazout près de l'endroit où se trouve le réservoir installé en 2001 et qui alimente les appareils de chauffage du bâtiment.

Ils communiquent avec la société Ultramar qui avait installé ce réservoir et qui fournissait le mazout aux intimés.

Au départ, Ultramar mentionne qu'elle va s'occuper de tout, mais, le 9 juin 2005, elle nie responsabilité. [ 8 ] Le 22 juin 2005, la société Sanexen, dont les services avaient été retenus par les intimés pour décontaminer le sol en surface (les intimés croyaient qu'il y avait eu un déversement accidentel lors d'une livraison de mazout), a constaté que le réservoir était percé : ils ont tout de suite avisé verbalement l'appelante de la situation et ils ont évidemment remplacé le réservoir. [ 9 ] Dans une lettre du 18 octobre 2005 les intimés avisaient l'appelante que le réservoir qui avait coulé allait faire l'objet d'une expertise par un ingénieur (Dickson), le 10 novembre 2005, à 10 h, à une adresse précise à Granby.

Les intimés avisaient l'appelante qu'il se pourrait que sa responsabilité fût engagée, et ils l'invitaient à obtenir une étude de son propre expert. [ 10 ] Dans une lettre du 11 novembre 2005 l'appelante niait responsabilité.

Avisée par son avocat, elle ajoutait que, si elle était poursuivie par les intimés, elle leur réclamerait des dommages-intérêts pour atteinte à sa réputation! [ 11 ] Le 23 novembre 2005, les intimés, qui avaient des raisons de croire que le terrain était plus contaminé qu'il ne leur avait au départ paru, réécrivaient à l'appelante pour l'aviser qu'ils avaient retenu les services de Sanexen pour faire une caractérisation d'une

partie des sols du terrain. Il était mentionné à l'appelante que cette société percerait des trous dans le sol autour du bâtiment à partir du 29 novembre 2005. Ici encore, les intimés invitaient l'appelante à retenir les services d'un autre spécialiste. [ 12 ] Dans une lettre du 30 novembre 2005, l'appelante réitérait qu'elle n'avait aucune responsabilité et qu'elle ne désirait pas engager des frais pour retenir les services d'un spécialiste.

Elle ajoutait qu'elle attendrait néanmoins qu'on lui communique le rapport de Sanexen avant de décider de ce qu'elle ferait. [ 13 ] Le 9 mars 2006, l'ingénieur Dickson remettait son rapport aux intimés : le réservoir était percé par de la corrosion provenant de l'intérieur, corrosion résultant du fait qu'il y avait eu de l'eau dans le réservoir, puis de la rouille. L'ingénieur ajoutait qu'il était presque certain que la corrosion avait commencé avant l'achat de l'immeuble par les intimés.

Comme il a été mentionné plus haut, son témoignage n'a pas été contredit. [ 14 ] Le 20 mars 2006, les intimés avisaient l'appelante que, à cause du gel, Sanexen n'avait pas encore fait la caractérisation des sols. Ils ajoutaient qu'ils allaient l'aviser du résultat de l'étude. [ 15 ] Dans la même lettre, les intimés priaient l'appelante de les aider dans leur désir d'éventuellement faire une réclamation à Ultramar qui, comme il fut mentionné plus haut, avait, aussi récemment qu'en 2001, installé le réservoir qui laissa fuir le mazout.

Les intimés demandaient à l'appelante de leur fournir copie des contrats qui avaient pu être passés entre elle et Ultramar en juillet 2001. [ 16 ] Dans une lettre du 10 avril 2006, l'appelante répondait aux intimés que le contrat avec Ultramar leur avait déjà été remis. Toujours avisée par son avocat, elle ajoutait que, si les intimés désiraient obtenir d'autres informations concernant les relations qu'elle avait pu avoir avec Ultramar, ils devaient s'adresser aux tribunaux!

Elle terminait sa lettre comme suit : At this time, I cannot be of any further help and somehow cannot but conclude that your efforts are ungrounded and seek simply to improperly disturb and inconvenience me as a former seller of an immoveable who acted with full transparency and an absolute good faith. [ 17 ] Après avoir fait la caractérisation d'une

partie des sols du terrain, Sanexen remit aux intimés un rapport portant la date du 19 septembre 2006. Le rapport indiquait qu'il y avait des sols contaminés non seulement alentour du réservoir défectueux qui avait été installé en 2001 (à l'est du bâtiment), mais ailleurs, à l'endroit où un ancien réservoir installé sous terre avait été enlevé en 1996 (également à l'est du bâtiment, mais un peu plus au nord).

Sanexen avisa les intimés que les sols qui étaient contaminés par des hydrocarbures devaient, selon la réglementation en vigueur, être enlevés et remplacés. [ 18 ] Dans une lettre du 6 octobre 2006 les intimés avisaient l'appelante que, selon Sanexen, les sols du terrain à l'est du bâtiment étaient contaminés et qu'ils avaient retenu les services de cette dernière pour gérer les travaux de décontamination et de restauration des sols.

Ils mettaient l'appelante en demeure de lui faire part de ses intentions dans les dix jours, sans quoi ils procéderaient aux travaux dont l'estimation du coût était de l'ordre de 16 000 $ en plus de 6 700 $ qu'ils avaient déjà dépensés pour faire faire la caractérisation d'une

partie du terrain et pour remplacer le réservoir défectueux et en plus du coût des travaux de terrassement. L'appelante savait donc à ce moment-là que sa responsabilité pouvait être engagée à concurrence d'une somme d'environ 30 000 $. Mais ce n'était qu'une estimation fondée sur des sondages. [ 19 ] Les intimés ne précisèrent pas à l'appelante que la contamination avait probablement une deuxième source, soit le réservoir qui avait été enfoui dans le sol et qui avait été retiré par l'appelante et son mari en 1996, et ils ne lui remirent pas un exemplaire du rapport de Sanexen.

De son côté l'appelante ne leur fit aucune demande à cet égard, et elle ne retint pas les services d'un spécialiste pour constater la présence et l'étendue du vice et s'assurer de la nécessité de la décontamination et du fait que les coûts prévus n'étaient pas exorbitants. [ 20 ] Devant le silence de l'appelante, les intimés ont retenu les services d'entrepreneurs pour faire la décontamination. Au fur et à mesure que les travaux avançaient, on trouvait toujours un peu plus de sols contaminés, ce qui allait faire doubler le coût de la décontamination.

Les travaux furent terminés à la fin de novembre 2006. [ 21 ] Par l'entremise du notaire qui avait reçu l'acte de vente, les intimés prièrent l'appelante de négocier avec eux pour régler le litige, mais l'appelante refusa en ajoutant qu'elle avait retenu les services d'un avocat.

[ 22 ] Même si les intimés n'ont pas avisé l'appelante que la contamination avait probablement une deuxième source, la Cour, à l'instar de la juge, conclut que l'

article 1739 C.c.Q. ne vient pas au secours de l'appelante. Celle-ci a été avisée que les sols du terrain à l'est du bâtiment étaient contaminés par du mazout et que des travaux coûteux seraient réalisés. Que la contamination eût probablement deux sources ne faisait pas que les intimés devaient conclure qu'il y avait deux vices pour chacun desquels ils devaient aviser l'appelante. Le but de l'

article 1739 a été atteint : l'appelante a été avisée d'un vice caché (la contamination du terrain) avant que les travaux de décontamination ne fussent exécutés, et elle a eu l'occasion de faire vérifier la nécessité et le coût de la décontamination. [ 23 ] C'est alors que les intimés voulurent faire une rallonge à leur bâtiment dans la cour arrière.

En faisant des travaux d'excavation pour ériger le mur de fondation de la rallonge, on constata qu'ici encore le sol était contaminé et qu'il y avait également de la contamination sous la dalle de béton du garage qui se trouvait sous le rez-de-chaussée du bâtiment. [ 24 ] Les intimés n'ont pas cru bon d'aviser l'appelante de la contamination des sols dans la cour arrière et sous la dalle de béton du garage du bâtiment avant de décontaminer les sols dans la cour arrière. [ 25 ] Quant aux travaux de décontamination sous la dalle de béton, lors de la signification de la Requête introductive d'instance, et aussi lors de l'instruction, ils n'avaient pas encore été exécutés, si bien que l'appelante pouvait en faire vérifier la nécessité et le coût. [ 26 ] Il y a cependant lieu de se demander si, pour ne pas avoir avisé l'appelante de la contamination des sols dans la cour arrière et pour avoir réalisé les travaux de décontamination à cet endroit avant que l'appelante ne fût avisée de cette nouvelle découverte, les intimés sont forclos de recouvrer le coût de cette décontamination. [ 27 ] À cet égard il faut savoir que, lors de l'instruction, l'appelante apprendra aux intimés que deux réservoirs à mazout étaient autrefois installés dans la cour arrière, près du bâtiment, qu'il y avait eu fuite de mazout de l'un ou des deux et que, en 2001, les réservoirs furent enlevés et remplacés par un autre qui fut installé à l'est du bâtiment.

Ce qui fait dire à l'avocat de l'appelante que nous sommes en présence d'une troisième source de contamination, d'un troisième vice qui n'a pas été porté à la connaissance de l'appelante avant la réalisation des travaux de décontamination. [ 28 ] Sur le sujet, la juge s'est exprimée comme suit : [38] Bien qu'avisée verbalement dès la découverte du problème, la défenderesse avance que les divers écrits qui lui sont envoyés ne remplissent pas les critères requis en pareille situation.

Notamment, elle n'est informée du deuxième rapport de Sanexen qu'après signification de la requête introductive d'instance. [39] Cet argument surprend. L'attitude intransigeante que la défenderesse adopte au départ est sans équivoque : elle n'est pas responsable. Elle invite les demandeurs à s'adresser au fournisseur d'huile à chauffage. [40] Elle refuse l'ouverture à un possible règlement à l'amiable que les demandeurs lui proposent par l'entremise du notaire instrumentant. [41] Elle ne se montre nullement intéressée à connaître la source véritable du problème.

Elle est davantage préoccupée à annoncer que s'il y a une poursuite, elle n'hésitera pas à réclamer des dommages pour atteinte à sa réputation. [42]

Malgré tout, les demandeurs continuent de tenir la défenderesse au courant de toutes les étapes des travaux.

Que le dernier rapport ne soit remis que six mois après sa confection ne cause aucun préjudice à la défenderesse qui a déjà choisi de ne rien faire. [43] En outre, celui qui répudie sa responsabilité ne peut ultérieurement se plaindre de ne pas avoir été informé de la progression du dossier. [ 29 ] Avec égards, il ne faut pas conclure que, avant la signification de la Requête introductive d'instance, les intimés avaient avisé l'appelante de l'existence des sols contaminés dans la cour arrière et sous la dalle de béton du garage. [ 30 ] On peut cependant très bien comprendre que les intimés n'ont pas cru nécessaire d'aviser l'appelante que les sols de la cour arrière et sous la dalle du garage (coin sud-est du bâtiment) étaient aussi contaminés.

Pour eux, il s'agissait de la même contamination que celle qui fut trouvée à l'est du bâtiment et non pas d'une contamination provenant d'une troisième source. Comme il est mentionné plus haut, c'est seulement lors de l'instruction qu'ils apprirent de la bouche même de l'appelante que deux réservoirs avaient autrefois été installés dans la cour arrière pour être par la suite condamnés parce qu'il y avait eu écoulement de mazout dans le sol.

Puisque l'appelante avait nié responsabilité pour la contamination des sols situés à l'est du bâtiment et puisque les intimés pouvaient raisonnablement présumer que la contamination dans la cour arrière ne provenait pas d'une nouvelle source, il ne leur vint pas à l'idée de communiquer de nouveau avec l'appelante qui avait nié responsabilité pour la contamination des sols.

L'appelante ne fait donc pas voir que la conclusion de la juge sur cette question est mal fondée. [ 31 ] Même s'il est acquis que l'appelante n'était pas au courant de l'existence du vice caché, la juge l'a condamnée à des dommages- intérêts de 5 000 $.

Ceci en application d'une clause selon laquelle prétendument l'appelante garantissait d'une façon absolue aux intimés que l'immeuble n'était pas contaminé. [ 32 ] La clause mentionnait : « L'immeuble ne déroge pas aux Lois et Règlements relatifs à la protection de l'environnement ». [ 33 ] Cette clause ne signifie pas que si, à l'insu de l'appelante, l'immeuble contenait des sols contaminés, l'appelante serait responsable non seulement du coût de la décontamination, mais des dommages subis par les intimés. [ 34 ] Cependant, la somme de 5 000 $ accordée par la juge doit être ajoutée aux coûts de la décontamination puisque l'intimé a lui- même travaillé durant des heures à cette fin, heures dont la valeur en argent dépasse cette somme. [ 35 ] POUR CES MOTIFS, LA COUR :

[ 36 ] REJETTE le pourvoi, avec dépens. MARC BEAUREGARD, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. M e Thomas Kiriazis ANGELOPOULOS & KIRIAZIS Pour l'appelante M e Jean-Simon Cléroux De GRANDPRÉ CHAIT Pour les intimés Date d’audience : Le 19 avril 2012