2020 QCCQ 8386, 2020 QCCQ 8386

Rastelli c. 9291-9216 Québec inc. 2020 QCCQ 8386 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL Chambre civile N° : 500-80-037468-189 DATE : 11 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LOUIS RASTELLI et TIFFANY FOSTER Demandeurs c. 9291-9216 QUÉBEC INC. Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR APPEL D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT [1] (Article 91 de la

Loi sur le Tribunal administratif du logement / RLRQ c. R-8.1 ) ______________________________________________________________________ [ 1 ] M. Rastelli et Mme Foster (les Locataires) appellent d’une décision de la Régie du logement [2] (la Régie) qui rejette leur recours en opposition à un avis d’éviction de leur logement. [ 2 ] Leur locatrice, 9291-9216 Québec inc. (la Locatrice), souhaite les évincer pour procéder à un agrandissement et invoque l’

article 1959 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) [3] . [ 3 ] Cet

article prévoit la possibilité d’évincer un locataire selon ce qui suit : 1959. Le locateur d’un logement peut en évincer le locataire pour subdiviser le logement, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation. (Soulignement ajouté) [ 4 ] Les questions suivantes sont en appel : 1. La Régie a-t-elle commis une erreur justifiant l’intervention de cette Cour en tenant compte de la preuve de la superficie totale du logement à laquelle les locataires se sont objectés, sans disposer de l’objection à la preuve? 2.

La Régie a-t-elle commis une erreur justifiant l’intervention de cette Cour en concluant, à la lumière de la preuve, que les travaux envisagés par la Locatrice constituent un agrandissement substantiel au sens de l’

article 1959 C.c.Q. ? [ 5 ] Notons que le logement des Locataires compte six pièces et demie (6 ½) et qu’il est situé au rez-de-chaussée d’un triplex. C’est en projetant isoler et finir un hangar à l’arrière du bâtiment que la Locatrice compte agrandir le logement et aménager une chambre à coucher additionnelle. [ 6 ] Devant la Régie, les Locataires ont fait valoir que la finition du hangar ne peut être considérée comme un agrandissement, celui- ci étant inclus à leur bail à

titre de dépendance et d’accessoire et que l’agrandissement envisagé est trop petit pour être substantiel au sens de l’

article 1959 C.c.Q. [ 7 ] Pour les motifs qui suivent, l’appel des Locataires doit être rejeté. La norme d’intervention [ 8 ] Depuis l’arrêt Canada (Ministre de la Citoyenneté et de l’immigration) c. Vavilov , rendu en 2019 par la Cour suprême du Canada, il est établi que les principes précédemment utilisés lors de contrôle judiciaire ne s’appliquent plus lorsque la Cour du Québec siège en appel [4] . [ 9 ] Le Tribunal siégeant ici en appel de la décision de la Régie, conformément aux articles 91 et suivants de la

Loi sur le tribunal administratif du logement [5] (LAT), doit donc réviser la décision de la Régie en appliquant les normes applicables aux recours en appel.

[ 10 ] En conséquence, la norme d’intervention du Tribunal sera différente selon qu’il s’agisse d’une question mixte de faits et droit ou d’une erreur de droit. [ 11 ] Quant aux questions soulevant une erreur de droit, il s’agit d’appliquer la norme de la décision correcte, c’est-à-dire d’intervenir s’il est démontré l’existence d’une erreur de droit ayant viciée l’analyse et influée sur l’issue du litige [6] .

Le cas échéant, le Tribunal a pleine latitude pour rendre sa décision sans déférence à l’égard de l’opinion du décideur administratif [7] . [ 12 ] Quant aux questions mixtes de faits et de droit, il s’agit d’intervenir s’il est démontré une erreur manifeste et déterminante. [ 13 ] La jurisprudence est abondante au sujet de ce qui constitue une erreur manifeste et déterminante et de la déférence à laquelle est tenu un tribunal d’appel quant aux conclusions factuelles d’un décideur initial [8] . [ 14 ] Les critères d’analyse commandent la prudence puisqu’il est reconnu que l’erreur manifeste et déterminante est une « erreur évidente », «qui touche directement à l’issue de l’affaire »; c’est une erreur qui « tient, non pas de l’aiguille dans une botte de foin, mais de la poutre dans l’œil », une erreur qui ne fait pas que « tirer sur les feuilles et les branches en laissant l’arbre debout », mais qui fait « tomber l’arbre tout entier » [9] . [ 15 ] Enfin, notons qu’une question mixte de faits et de droit peut parfois inclure une question de droit isolable nécessitant l’intervention du tribunal d’appel selon la norme de la décision correcte [10] . [ 16 ] Dans tous les cas, le fardeau de démontrer les erreurs révisables est lourd et repose sur l’appelant [11] . [ 17 ] Rappelons que l’appel sur une question mixte de faits et de droit n’est pas une occasion de refaire un procès [12] et qu’une divergence de points de vue ou même la possibilité d’une conclusion différente n’est pas suffisante en soi pour conclure à une erreur manifeste et déterminante [13] . [ 18 ] L’appel ne sert donc pas à tenter d’obtenir un résultat différent, mais bien à permettre un redressement en présence d’une erreur sur une question de droit ou en présence d’une erreur manifeste et déterminante au sujet d’une question mixte de faits et de droit [14] . [ 19 ] Qu’en est-il? 1.

La Régie a-t-elle commis une erreur justifiant l’intervention de cette Cour en tenant compte de la preuve de la superficie totale du logement à laquelle les locataires se sont objectés, sans disposer de l’objection à la preuve? [ 20 ] Devant la Régie, Mme Marilee Beaudoin, experte évaluateur agréée, a témoigné de l’augmentation de la valeur locative de l’appartement des Locataires une fois les travaux de la Locatrice complétés, le tout en comparaison à d’autres logements comparables [15] . [ 21 ] Alors qu’elle témoigne s’être fiée aux informations de superficie du rôle d’évaluation foncière, Mme Beaudoin mentionne une discussion avec un représentant de la Ville de Montréal au sujet de l’inclusion ou non du hangar à la superficie du bâtiment [16] . [ 22 ] L’avocat des Locataires s’objecte alors au motif de ouï-dire. [ 23 ] Il convient de reprendre l’extrait du témoignage de Mme Beaudoin ayant suscité l’objection prise sous réserve [17] : Q: (…) Mais si je comprends bien lorsqu’on parle de surface, ce que je viens de vous qualifier ça de surface habitable ou faire des comparables afin de mettre toutes les comparables et le sujet sur pied d’égalité au niveau de la superficie habitable.

Donc pour ce qui est de la superficie habitable des comparables, c’est aussi celle avec les murs extérieurs. (…) Q : Et les mesures de la Ville de Montréal, vous les avez prises… R : Au rôle d’évaluation. Q : Au rôle d’évaluation. R : Disponibles en ligne. Et pour le calcul de la superficie j’y ai ensuite ajouté les mesures provenant des plans fournis par M. Cucurull concernant la pièce additionnelle qui allait être ajoutée. Q : Et donc le rôle d’évaluation, lui ce qu’il prend c’est… il prend compte l’enveloppe du bâtiment? R : Non, il prend en compte les pièces qui sont chauffées et isolées.

Donc présentement au rôle de la ville le hangar qui est derrière n’est pas considéré dans l’aire habitable puisqu’il n’est pas isolé ni chauffé. Q : Puis c’est ça c’est inscrit où au rôle ? R : Ce n’est pas inscrit, moi j’ai appelé directement afin de m’assurer que … Q : Bon, ben, je vais m’objecter à cette

partie du témoignage, monsieur le Juge, parce que c’est du ouï-dire. Me Serge Laflamme

Un hangar, ce n’est pas considéré comme habitable. D’ailleurs c’est marqué dans le règlement 9.001 de la Ville de Montréal.

Me Marc-André Émard Bien ultimement monsieur le Juge… (…) Me Marc-André Émard C’est bon, je comprends que c’est sous réserve, alors. (Soulignements ajoutés) [ 24 ] Les Locataires reprochent donc à la Régie de ne pas avoir tranché l’objection dans sa décision et d’avoir conséquemment tenu compte d’une preuve par ouï-dire. [ 25 ] Soulignons que l’enjeu en appel pourrait comporter plusieurs facettes et questions de nature différente. [ 26 ] En effet, d’une part, la question de déterminer si le témoignage comporte effectivement du ouï-dire et ne profite d’aucune exception à l’interdiction du ouï-dire est une question mixte de droit et de faits. [ 27 ] D’autre part, la question de n’avoir donné aucun motif ou de ne pas avoir tranché l’objection en est une de justice naturelle. [ 28 ] Ceci étant, la question en l’espèce est théorique et sans pertinence puisque cet aspect de la preuve n’a vraisemblablement pas été retenu par la Régie pour fonder sa décision. [ 29 ] La Régie s’est effectivement demandée si le hangar devait être inclus dans la superficie du logement des Locataires pour déterminer si sa finition entraînait ou non un agrandissement, mais sa conclusion de ne pas l’inclure ne découle pas du témoignage de Mme Beaudoin. [ 30 ] La Régie a plutôt décidé que l’espace, non isolé et non habitable, n’ajoute rien aux dimensions du logement loué.

Le Tribunal reviendra sur cet aspect en traitant de la seconde question en litige. [ 31 ] On peut lire aux paragraphes 12 et 13 de la décision de la Régie : [12] Le Tribunal ne peut que constater que la superficie du logement sera plus grande lorsque les travaux seront exécutés et qu’il s’agit d’un agrandissement, tel que prévu par la loi. [13] Le tribunal considère que la présence d’un hangar ne donne pas des dimensions accrues au logement, celui-ci n’étant pas isolé ni habitable. [ 32 ] On peut penser que la Régie n’a pas tranché l’objection par mégarde n’ayant pas retenu l’élément de preuve en question pour fonder sa décision. [ 33 ] À tout événement, bien que la Régie soit tenue de motiver par écrit ses décisions [18] , tous les arguments des parties ne doivent pas nécessairement être traités [19] . [ 34 ] Tenant compte de l’importance négligeable de la preuve sous objection et de l’apparente absence d’impact de cette preuve, une réponse négative s’impose à la question de savoir si cette lacune justifie l’intervention du Tribunal. 2.

La Régie a-t-elle commis une erreur justifiant l’intervention de cette Cour en concluant, à la lumière de la preuve, que les travaux envisagés par la Locatrice constituent un agrandissement substantiel au sens de l’

article 1959 C.c.Q. ? [ 35 ] Cette question comporte plusieurs aspects. [ 36 ] Tout comme la première question en litige, elle soulève la suffisance des motifs de la décision de la Régie. [ 37 ] De plus, la question soulève l’inclusion ou non du hangar au bail pour déterminer s’il s’agit d’un agrandissement ou d’une transformation du logement, et celle de la substantialité exigée aux termes de l’

article 1959 C.c.Q.

L’absence de motifs intelligibles au sujet de la superficie du logement et de l’agrandissement [ 38 ] Les Locataires reprochent à la Régie d’avoir rendu un jugement inintelligible au sujet de la superficie de l’agrandissement projeté. [ 39 ] Ce reproche est fondé sur le paragraphe 5 de la décision de la Régie : [5] Bertrand Tremblay, expert, témoigne à l’effet que l’ajout d’une chambre agrandira le logement de 160 pieds carrés à l’extérieur et 113 pieds à l’intérieur qu’il aura une superficie de 1 242 pieds carrés alors qu’antérieurement elle était de 1 082 pieds carrés, soit une augmentation de superficie près de 15 %. [ 40 ] Selon les Locataires, les motifs de la décision de la Régie sont incompréhensibles puisque la Régie attribue erronément à M.

Tremblay la preuve de la superficie du logement alors que c’est Mme Beaudoin qui l’aurait vérifié.

[ 41 ] Les locataires soutiennent aussi que les données de superficie en preuve ne permettent pas de comprendre le calcul de 15 % auquel la Régie conclue. Selon eux, l’agrandissement serait, dans le meilleur des cas, de l’ordre d’environ 10 % de la superficie actuelle du logement [20] . [ 42 ] Tout d’abord, il faut noter que M. Tremblay travaille avec Mme Beaudoin et qu’il est cosignataire de l’expertise produite. [ 43 ] Par ailleurs, il appert de la lecture de la transcription de l’instruction devant la Régie ce qui suit: • Le rapport d’expertise de M.

Tremblay et Mme Beaudoin mentionne que la valeur locative du logement est fonction d’un logement ayant une superficie habitable d’environ 1 242 pieds carrés [21] ; • M. Cucurull, président de la société Locatrice et ingénieur en structure, témoigne d’un agrandissement de 160 pieds carré pour aménager une chambre supplémentaire. En utilisant un plan d’architecture de l’aménagement de la pièce additionnelle, il explique que la mesure concerne la superficie intérieur excluant les murs extérieurs [22] ; • En contre-interrogatoire, se référant au plan d’architecture, M.

Cucurull maintient projeter un agrandissement de 160 pieds carrés. L’avocat des Locataires insiste pour sa part pour suggérer que les dimensions indiquées au plan donnent plutôt une superficie de 112 pieds carrés [23] ; • Alors que M. Cucurull témoigne à nouveau, les parties se questionnent sur la superficie du logement avant et après les travaux. M. Tremblay intervient pour mentionner la donnée de 1 242 pieds carrés indiqués à son rapport. Soustrayant la superficie de 160 pieds carrés dont M.

Cucurull témoigne pour l’agrandissement, l’avocat de la Locatrice soumet que la grandeur du logement actuel est de 1082 pieds carrés [24] ; • M.

Cucurull témoigne ensuite d’un agrandissement de 14,7 % par rapport à la superficie actuelle des lieux [25] ; [ 44 ] La preuve comporte donc effectivement une certaine imprécision quant à la superficie du logement calculée au brut ou au net, avec ou sans le hangar et avant ou après les travaux. [ 45 ] Ceci étant, le paragraphe 5 de la décision de la Régie est intelligible et repose sur la preuve soumise. [ 46 ] La superficie actuelle du logement et celle du hangar, telle que la Locatrice projette de l’aménager sont de l’ordre de ce qu’a retenu la Régie. [ 47 ] Il ne s’agit pas ici d’un cas où l’insuffisance des motifs de la décision de la Régie fait obstacle à sa compréhension et sa révision, donnant ainsi droit à l’intervention du Tribunal [26] .

La Régie a-t-elle commis une erreur manifeste et déterminante en décidant que le hangar n’ajoute pas à la superficie du logement des Locataires? [ 48 ] Tel que déjà énoncé, un des enjeux devant la Régie concernait la possible inclusion du hangar au bail des Locataires à

titre d’accessoire ou de dépendance au logement [27] . [ 49 ] Selon les Locataires, le hangar faisant

partie de leur logement, l’aménagement d’une chambre dans cet espace ne constitue pas un agrandissement mais plutôt une transformation des lieux. [ 50 ] Il est vrai qu’un hangar, même non isolé et non habitable, peut faire

partie intégrante d’un logement. [ 51 ] Il s’agit d’une question mixte de faits et droit qui nécessite que l’on tienne compte des termes du bail et des faits au cas par cas. [ 52 ] Selon les circonstances et les termes d’un bail, l’usage d’un espace de rangement, d’un garage ou d’un hangar sera ou non considéré comme un accessoire du logement loué [28] . [ 53 ] En l’espèce, la Régie n’a pas considéré le hangar comme étant

partie intégrante du logement des Locataires et le Tribunal n’y voit aucune erreur justifiant son intervention. [ 54 ] La Régie a tranché cette question après avoir entendu les témoignages des deux parties. [ 55 ] Notons que M. Cucurull a témoigné de l’historique d’utilisation du hangar par sa famille et les autres résidents de l’immeuble, de la condition des lieux et du fait que le hangar ne fut jamais inclus au bail des Locataires [29] .

D’ailleurs, il est admis que le bail ne fait aucune mention du hangar [30] . [ 56 ] Que les Locataires aient remisé au hangar des bicyclettes ou quelques pots de peinture avec la tolérance de la Locatrice n’a pas été suffisant pour que la Régie conclu à l’inclusion du hangar au bail [31] . [ 57 ] Cela n’apparait nullement constituer une erreur manifeste et déterminante justifiant l’intervention du Tribunal. Le critère de la substantialité de l’

article 1959 C.c.Q. [ 58 ] Les Locataires reprochent à la Régie de ne pas avoir tenu compte du critère de substantialité, essentiel à l’application de l’

article 1959 C.c.Q . [ 59 ] Selon eux, la Régie a ignoré l’exigence que l’agrandissement soit substantiel et n’a tranché que sur la base du projet d’agrandissement sans tenir compte de son ampleur.

[ 60 ] S’ils ont raison, il s’agirait là d’une erreur de droit isolable à l’occasion du traitement des faits puisque la Régie aurait omis d’appliquer un critère essentiel au droit de la Locatrice à l’éviction des Locataires. [ 61 ] En effet, il est incontestable que tout agrandissement ne permet pas l’éviction d’un locataire et qu’il faille pour ce faire un agrandissement substantiel. [ 62 ] Il convient de reprendre certains extraits de la décision de la Régie [32] : [1] Les locataires suite à une demande d’éviction dans le but d’agrandir substantiellement le logement produisent une demande pour que le Tribunal statue sur leur opposition à la demande d’agrandissement, l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel et les frais. (…) [4] Le représentant du locateur, pour satisfaire aux exigences dudit article, indique qu’il est propriétaire de l’immeuble depuis deux ans, et qu’il a l’intention d’ajouter une chambre au logement et l’agrandir ainsi. [5] Bernard Tremblay, expert, témoigne à l’effet que l’ajout d’une chambre agrandira le logement de 160 pieds carrés à l’extérieur et 113 pieds à l’intérieur et qu’il aura une superficie de 1 242 pieds carrés alors qu’antérieurement, elle était de 1 082 pieds carrés, soit une augmentation de superficie près de 15 % . (…) [11] La loi ne permet pas au Tribunal de vérifier l’opportunité du projet mais plutôt sa vraisemblance et sa conformité légale.

Aucune preuve ne permet de conclure que le locateur n’a pas réellement l’intention de mettre son projet à exécution. [12] Le Tribunal ne peut que constater que la superficie du logement sera plus grande lorsque les travaux seront exécutés et qu’il s’agit d’un agrandissement tel que prévu par la loi . (Soulignements ajoutés) [ 63 ] Au paragraphe 1 de la décision, la Régie mentionne donc que la demande d’éviction de la Locatrice est faite dans le but d’agrandir substantiellement le logement en cause. [ 64 ] Par la suite, la Régie s’attarde à l’objectif recherché, soit l’ajout d’une chambre, tient compte des dimensions de l’agrandissement puis conclut que les travaux projetés constituent un agrandissement tel que prévu par la loi . [ 65 ] Bien que la Régie ne reprenne pas le mot substantiel au paragraphe 12 de sa décision, l’on peut conclure de l’ensemble de sa décision qu’elle a tenu compte de ce critère.

La Régie a-t-elle commis une erreur manifeste et déterminante en concluant à un agrandissement substantiel? [ 66 ] Les Locataires soutiennent que la preuve ne permettait pas à la Régie de conclure à un agrandissement de l’ordre de 15 %, mais plutôt d’environ 9 % [33] . [ 67 ] Selon eux, ce pourcentage est insuffisant pour que l’agrandissement soit qualifié de substantiel. [ 68 ] La détermination d’un agrandissement se qualifiant de substantiel, au sens de l’ art. 1959 C.c.Q. , est elle aussi une question mixte de faits et de droit. [ 69 ] Il est reconnu que les mots « agrandissement substantiel » doivent recevoir leur sens usuel et qu’ils signifient l’ajout d’une superficie importante, non négligeable, par opposition à un ajout mineur [34] . [ 70 ] Le législateur a ainsi voulu pondérer le droit fondamental du propriétaire de jouir de son bien et celui, aussi fondamental, du locataire au maintien dans les lieux loués; l’éviction est possible, mais relève de l’exception [35] . [ 71 ] La jurisprudence de la Régie fournit plusieurs exemples de ce qui est considéré ou non comme un agrandissement substantiel [36] .

À

titre illustratif, notons ce qui suit: • a été considéré substantiel l’ajout d’une pièce à un logement de trois pièces et demie (3 ½) [37] , l’ajout de deux pièces à un logement de cinq pièces et demie (5 ½) [38] et l’ajout d’une chambre à un quatre et demie (4 ½) représentant une augmentation de superficie de 25 % [39] ; • n’a pas été considéré comme substantiel un agrandissement d’un bungalow avec sous-sol représentant une augmentation de superficie de 20 % [40] , et l’agrandissement d’une petite chambre pour en augmenter la superficie de 5 % [41] . [ 72 ] Le législateur n’ayant pas déterminé un pourcentage minimal d’augmentation de la superficie d’un logement pour évincer un locataire, la solution ne relève pas de l’automatisme. [ 73 ] La substantialité d’un agrandissement doit donc s’apprécier au cas par cas, selon la situation et en comparaison du logement existant. [ 74 ] Par exemple, l’agrandissement d’une maison de banlieue ou d’un appartement d’un quartier densément peuplé de Montréal ne peut être abordé de la même manière.

En d’autres mots, ce qui peut être petit dans un cas peut être substantiel dans un autre. [ 75 ] Soulignons que le fait qu’il s’agisse ici d’un logement situé dans le secteur Mile-End de l’arrondissement Plateau Mont-Royal de

la Ville de Montréal ne peut être ignoré et doit faire

partie des considérations devant être soupesées. [42] [ 76 ] De plus, la nature d’un projet d’agrandissement doit avoir un certain poids dans sa qualification de substantiel ou non.

L’ajout d’un placard, l’agrandissement d’une salle de bain pour y ajouter un lavabo supplémentaire ou l’agrandissement pour aménager une chambre supplémentaire ne peut avoir le même impact. [ 77 ] L’on sait ici qu’il s’agit d’un agrandissement pour ajouter une pièce supplémentaire. [ 78 ] Qu’il s‘agisse d’un agrandissement de l’ordre de 112 pieds carrés ou de 160 pieds carrés, de 10 % ou 15 %, ne permet pas de conclure à une erreur manifeste et déterminante pour justifier une révision. [ 79 ] Tenant compte de toutes les données mises en preuve pour apprécier la substantialité du projet, le Tribunal ne peut conclure que la décision de la Régie est renversable et procéder à une nouvelle appréciation du caractère substantiel de l’agrandissement. [ 80 ] Au mieux, le Tribunal aurait pu avoir une autre perspective du projet de la Locatrice et une autre opinion que celle de la Régie, mais cela ne l’aurait pas autorisé pour autant à décider différemment. [ 81 ] Comme la Cour d’appel l’écrit dans l’arrêt Donaldson c.

Autorité des marchés financiers : [89] (…) le fait qu’une conclusion différente aurait pu être tirée sur la base du poids attribué à différents éléments de preuve ne signifie pas qu’une erreur de manifeste et déterminante a été commise [43] . [ 82 ] Dans la même veine, on peut lire dans l’arrêt Parizeau c.

Barreau du Québec : [91] (…) L’erreur manifeste et dominante est l’erreur qui, étant telle indiscutablement – il ne s’agit donc pas d’une divergence de vues sur l’appréciation de la preuve -, détermine l’issue du litige en ce que la conclusion du décideur des faits, c’est-à-dire le dispositif de sa décision, ne peut tenir, rendant ipso facto cette décision déraisonnable [44] . (Soulignement ajouté) [ 83 ] Le Tribunal n’est donc pas justifié d’intervenir et de renverser la décision de la Régie.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel; LE TOUT, AVEC LES FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. Me Marc-André Émard BAJ Centre-Sud Avocats des demandeurs Me Serge Laflamme Laflamme Nadeau, Avocats Avocats de la défenderesse [2] Maintenant désignée le Tribunal administratif du logement; Loi visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l’amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la

Loi sur la Société d’habitation du Québec et diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal , LQ 2019, c 28 .