2018 QCCQ 8016, 2018 QCCQ 8016

9351-6342 Québec inc. c. Centre de mécanique routier LR inc. 2018 QCCQ 8016 COUR DU QUÉBEC « Pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-22-084298-181 DATE : 10 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9351-6342 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse c. CENTRE DE MÉCANIQUE ROUTIER L.R. INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT Sur demande d’ordonnance de sauvegarde ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse 9351-6342 Québec inc. est une personne morale qui exploite une entreprise de location et de services pour les entreprises. [ 2 ] Le 5 décembre 2017, la demanderesse signe un bail avec la défenderesse pour lui louer une

partie d’un terrain dont elle est propriétaire. La défenderesse va y exploiter une entreprise d’entretien et réparation de camions. Le bail débute le 1 er décembre 2018 et doit se terminer au 30 novembre 2020. [ 3 ] Le 19 septembre 2018, la demanderesse dépose un recours en résiliation de bail pour obtenir l’expulsion de la défenderesse. Ce recours est complété par diverses conclusions en dommages. [ 4 ] Dans le cadre de ce recours, elle demande maintenant l’émission d’une ordonnance de sauvegarde pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion immédiate de la défenderesse. [ 5 ] À

titre subsidiaire, elle demande au Tribunal d’émettre les ordonnances de sauvegarde suivantes : • Que la défenderesse cesse de déverser tout contaminant sur le terrain; • Que la défenderesse respecte les limites des lieux loués; • Que la défenderesse transmette la police d’assurance responsabilité civile; • Que la défenderesse paye les loyers dus aux termes du bail; • Que la défenderesse donne aux représentants de la demanderesse un libre accès aux lieux loués; [ 6 ] Bien que la défenderesse ait reçu signification par huissier de la demande introductive d’instance et de l’ordonnance de sauvegarde qui prévoit un avis de présentation de cette demande au 27 septembre 2018, elle est absente à l’audience.

QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Le Tribunal identifie les questions suivantes à

titre de questions en litige, qui s’inscrivent toutes dans le cadre d’une demande d’ordonnance de sauvegarde : • La demanderesse peut-elle obtenir la résiliation du bail ?

• La demanderesse peut-elle exiger que la défenderesse respecte les limites des lieux loués ? • La demanderesse peut-elle obtenir une preuve que la défenderesse détient une police d’assurance responsabilité civile pour les lieux loués ? • La demanderesse peut-elle obtenir que la défenderesse acquitte les loyers pendant l’instance ? • La demanderesse peut-elle exiger que la défenderesse donne aux représentants de la demanderesse un libre accès aux lieux loués ? • La demanderesse peut-elle exiger que la défenderesse cesse de déverser tout contaminant sur le terrain ?

LE CONTEXTE [ 8 ] Pour les fins de l’examen de la demande d’ordonnance de sauvegarde, le Tribunal retient les éléments qui suivent comme étant les plus pertinents. [ 9 ] Le 5 décembre, la demanderesse a conclu un bail pour louer à la défenderesse une

partie d’un terrain dont elle est propriétaire. Le bail vient à échéance le 30 novembre 2020. [ 10 ] La défenderesse y exploite une entreprise d’entretien et réparation de camions. [ 11 ] Pour les années 2017 et 2018, le loyer annuel est de 6 900 $ auquel s’ajoutent également les taxes.

Le loyer doit être acquitté en quatre (4) versements de 1 983,32 $, selon le calendrier prévu au bail. [ 12 ] À la signature du bail, la défenderesse devait fournir une preuve d’assurance responsabilité civile. [ 13 ] Pour plus de précisions, les parties ont joint au bail un plan pour délimiter l’espace (« la Zone ») que la défenderesse peut utiliser pour ses activités.

La demanderesse garde toutefois le droit d’entreposer dans cette Zone des biens pour ses activités commerciales personnelles. [ 14 ] Le bail prévoit également que l’espace réservé à la demanderesse dans la Zone doit être accessible en tout temps et non encombré. [ 15 ] Le bail est également complété par certaines conditions particulières dont les plus importantes sont les suivantes : • La défenderesse est responsable de la remise en état du terrain à la fin du bail; • La défenderesse s’engage à ne jamais bloquer l’accès au terrain ou à changer le cadenas sans avertir la demanderesse; • La défenderesse doit fournir à chaque année une preuve d’assurance responsabilité civile; [ 16 ] À l’audience, Julien Charland « monsieur Charland », représentant de la demanderesse, a témoigné.

Les principaux points de son témoignage se résument ainsi : • La défenderesse n’a toujours pas fourni la preuve qu’elle détient une police d’assurance responsabilité civile; • Au printemps 2018, il a constaté deux (2) coulées de ce qu’il pense être de l’huile qui ont fui sur les terrains voisins; • Plusieurs photographies démontrent que les équipements de la défenderesse perdent de l’huile sur le terrain; • La défenderesse a déjà changé le cadenas et a tardé à lui remettre la clé; • La défenderesse a également bloqué avec des véhicules l’entrée du terrain loué et aussi rendu impraticable l’accès aux matériaux que la demanderesse laisse dans sa Zone; • La défenderesse n’a pas fait les versements du 1 er juin 2018 et du 1 er septembre 2018.

Le montant en retard totalise é3 966,64 $; • La défenderesse stationne sans droit de la machinerie et des véhicules lourds hors de la Zone prévue dans le bail (soit dans la

section encadrée « neige – ville + terrain sur le plan); ANALYSE L’ordonnance de sauvegarde – les principes [ 17 ] L’article 49 du Code de procédure civile (« C.p.c. ») permet aux tribunaux de prononcer des ordonnances de sauvegarde des droits des parties, pour le temps et aux conditions qu’il détermine. [ 18 ] Dans 4258606 Canada inc . c. 9137-6780 Québec inc. [1] , le juge Richard explique ainsi la nature de l’ordonnance de sauvegarde : [14] Qu'est-ce qu'une ordonnance de sauvegarde ? L'ordonnance de sauvegarde est une mesure judiciaire, discrétionnaire, émise pour des

fins conservatoires, pour une durée limitée et vise à protéger les droits des parties pendant l'instance ou à l'étape de l'exécution avec comme objectif principal de rétablir un certain équilibre et maintenir l'intérêt des parties à résoudre rapidement leur litige. Elle s'inscrit dans le cadre d'un dossier incomplet et se veut le redressement nécessaire d'une situation qui devra être réévaluée dans un court délai.L'ordonnance de sauvegarde se déploie entre deux axes: d'une

part les mesures de gestion de l'instance et du litige qui se traduisent par des interventions conservatoires et administratives; d'autre

part les mesures déterminatives du droit des parties qui visent à rétablir provisoirement l'équilibre des intérêts opposés et à minimiser les violations alléguées et ce, dans les cas urgents et exceptionnels [2] . [ 19 ] Dans ce dernier cas, les critères dont le Tribunal doit tenir compte pour accorder une telle mesure sont les mêmes que ceux d’une injonction provisoire, même s’il s’agit d’un recours différent [3] .

Ainsi, le Tribunal doit apprécier : • L’apparence de droit en regard du sérieux des motifs de défense; • L’existence d’un préjudice grave ou irréparable; • L’urgence; • La balance des inconvénients; [ 20 ] Les critères d’application de l’apparence de droit, du préjudice sérieux ou irréparable et la question de la balance des inconvénients sont connus et ont été amplement discutés par les Tribunaux [4] . [ 21 ] L’essence de l’ordonnance de sauvegarde est de rétablir l’équilibre des forces entre les parties en attendant le jugement final [5] . [ 22 ] Ainsi, l’objectif d’une ordonnance de sauvegarde est donc de maintenir ou de rétablir le statu quo , sans plus.

Le Tribunal ne peut pas se prononcer sur le fond du débat. L’on ne peut court-circuiter le déroulement normal d’une instance en tentant d’obtenir une ordonnance de sauvegarde équivalant à un jugement prématuré sur le fond [6] . [ 23 ] Par ailleurs, la notion de l’urgence dans le contexte d’une demande de sauvegarde doit s’apprécier dans son juste contexte. [ 24 ] Dans Centre commercial Plaza Centennial (2001) inc. c. 9146-8934 Québec inc. et al [7] , le juge Riordan rappelle en ces termes la notion d'urgence en matière d'ordonnance de sauvegarde.

Il précise : [7] En ce qui concerne l'urgence, nous continuons à être d'avis que la notion d'urgence en matière d'ordonnance de sauvegarde varie de celle applicable aux injonctions provisoires. Nous avons exprimé nos pensées à cet égard comme suit dans un jugement antérieur : [10] Concerning urgency, while admitting that urgency is an essential condition for the issuance of such orders, the Court sees a distinction to be made between that notion in the context of a provisional or interim injunction versus that of a safeguard order. [11] In the former, the urgency is more pressing, more immediate.

The goal is to react quickly before an impending, irremediable act occurs. In the latter, the presence of an emergency is not so important. It appears to be more a question of whether it makes good sense, in the overall context of events, for the Court to intervene at this point in time, assuming that there has been no obvious negligence on the petitioner's part to act earlier. [12] This difference can be clearly seen in cases similar to this one dealing with the non-payment of a rent.

In Trizechahn Place Ville Marie Inc. c. 2959-6319 Québec inc., Judge Dalphond, then of the Superior Court, noted that "Même si on parle ici d'urgence, il s'agit plutôt de la nécessité d'une ordonnance afin de sauvegarder les droits des parties pendant l'instance.» [13] There is another fundamental difference in these two types of "injunctive" files as relates to the notion of urgency: the tendency to allow examinations on affidavit before the hearing on the safeguard order. One rarely sees such procedures in the context of a provisional injunction.

The fact that the hearing on the application can be delayed in this manner is a clear indication that the notion of urgency in the present context is quite different from the case of a pure injunction. [14] That being said, the discretionary nature of a safeguard order requires that a petitioner act with dispatch and "at the right time".

He cannot sit on his rights. » [citations retirées] [ 25 ] Dans Entreprise Zouki's inc. c. 9267-9190 Québec inc. [8] , la juge Claude Dallaire fait ressortir que l’urgence au stade de l’ordonnance de sauvegarde doit être comprise comme l’urgence de rétablir un certain équilibre entre les parties : [3] Considérant qu’il y a urgence à intervenir, au sens où ce mot est interprété dans le contexte d’une ordonnance de sauvegarde, c’est-à- dire pour rétablir un certain équilibre entre les parties durant l’instance, assurer un certain statu quo afin qu’une

partie ne subisse pas davantage de préjudice que l’autre, durant l’instance et que les parties réalisent qu’elles ont intérêt à régler rapidement leur litige. [ 26 ] Dans l’exercice de sa discrétion, le Tribunal tient compte des procédures, des pièces et de toute autre preuve déposée par les parties au dossier [9] . [ 27 ] Par ailleurs, la défenderesse, dans ses conclusions subsidiaires, demande plusieurs ordonnances distinctes. De l’avis du Tribunal, chacune de ces demandes doivent rencontrer les critères d’émission d’une sauvegarde. Application des principes La résiliation du bail au stade de l’ordonnance de sauvegarde

[ 28 ] La demande d’ordonnance de sauvegarde afin d’obtenir la résiliation du bail n’est pas fondée. [ 29 ] En effet, il peut avoir ouverture à la résiliation du bail au stade de la sauvegarde lorsque le bail contient une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut du locataire de payer le loyer convenu [10] .

Or, il n’y a pas une telle clause au bail ici. [ 30 ] Dans les faits, la demanderesse tente d’obtenir une ordonnance de sauvegarde équivalant à un jugement prématuré sur le fond. [ 31 ] Une telle ordonnance de la Cour équivaudrait à conclure, avant même que la demande ne soit instruite, que la demanderesse a le droit d'agir et d'être traitée comme si elle avait gagné sa cause. [ 32 ] Or, le but d'une ordonnance de sauvegarde est de maintenir ou de rétablir le statu quo entre les parties et non d'accorder un redressement équivalent au jugement final [11] .

Activité dans les limites des lieux loués [ 33 ] La preuve démontre que la défenderesse empiète sur une

partie de terrain hors des lieux visés par le bail, en stationnant des véhicules lourds sur une portion du terrain de la demanderesse, soit l’emplacement identifié par les mots « neige- ville + terrain » sur le plan annexé au bail. [ 34 ] La demanderesse est bien fondée de réclamer une sauvegarde afin de respecter les limites des lieux loués visés par le bail. [ 35 ] En effet, elle a un droit apparent clair au respect des limites de l’utilisation de son terrain. Par cette occupation, elle perd la jouissance d’une

partie de sa propriété, ce qui représente un préjudice qui ne peut être véritablement compensé.

En présence d’un droit clair et d’un préjudice sérieux, il n’est pas nécessaire de considérer la question de la balance des inconvénients. [ 36 ] Au surplus, la demande permet d’assurer le maintien du statu quo en assurant le respect des limites permises par le bail. [ 37 ] Le Tribunal va donc ordonner à la défenderesse de limiter ses activités à l’emplacement prévu et ne pas stationner des véhicules sur la portion du terrain de la demanderesse identifié par les mots « neige – ville + terrain » sur le plan annexé au bail.

Le droit d’obtenir une preuve de l’existence d’une police d’assurance responsabilité civile [ 38 ] La demande d’obtenir confirmation de l’existence d’une police d’assurance responsabilité civile est essentiellement une mesure de gestion de l'instance et du litige qui est de nature conservatoire et administrative. Elle ne relève pas proprement dit de la grille d’analyse d’une injonction. [ 39 ] La défenderesse est en défaut de transmettre une preuve d’assurance responsabilité civile depuis la signature du bail.

Il s’agit d’un manquement important pour la demanderesse, qui ne peut valider si la défenderesse est effectivement assurée pour ses activités et si elle a été désignée aux termes de la police d’assurance. [ 40 ] Même si cette demande devait être tranchée sur les bases d’une mesure déterminative du droit des parties, la demande de sauvegarde doit être accueillie.

La demanderesse a un droit apparent clair au respect de cette obligation prévue au bail. [ 41 ] En l’absence d’une confirmation de l’existence d’une police d’assurance responsabilité civile, la demanderesse s’expose à un préjudice sérieux, car elle ne peut s’assurer que la défenderesse détient une assurance responsabilité civile pour ses activités.

Or, si un incident devait se produire, la demanderesse pourrait ne pas être indemnisée. [ 42 ] En présence d’un droit clair et d’un préjudice sérieux, il n’est pas nécessaire de considérer la question de la balance des inconvénients. [ 43 ] Soulignons également que la jurisprudence accorde couramment la communication de la preuve d’assurance par ordonnance de sauvegarde [12] . Le versement du loyer au stade de la sauvegarde [ 44 ] Présentement, la défenderesse exploite son entreprise sans payer la contrepartie du loyer. [ 45 ] La demanderesse a un droit clair au paiement du loyer.

Il est nécessaire de remettre un équilibre entre les parties qui découle du non-paiement du loyer. [ 46 ] La jurisprudence reconnait le droit pour un locateur d’obtenir le versement du loyer, même dans le cadre d’une demande de sauvegarde [13] . [ 47 ] Toutefois, la remise du loyer à la demanderesse serait l’équivalent d’un jugement au fond ou d’une saisie avant jugement pour le montant réclamé [14] . Le Tribunal adoptera donc la même solution que celle préconisée dans l’arrêt 9189-6092 Québec inc . c.

Commerce universel Canada inc. [15] , où la Cour d’appel a ordonné le dépôt dans le compte en fidéicommis de l’avocat de la demanderesse. [ 48 ] Par ailleurs, la demanderesse n’allègue pas des circonstances particulières qui justifieraient que le montant du loyer lui soit remis avant le jugement final.

[ 49 ] Également, la demanderesse propose que le Tribunal indique dans son ordonnance que la défenderesse sera forclose si elle omet de déposer les loyers dans le délai prévu. [ 50 ] Le Tribunal n’imposera pas la forclusion sur simple défaut de paiement. En effet, comme le rappelle la juge Marcotte, j.c.a., dans l’arrêt 9189-6092 Québec inc . c. Commerce universel Canada inc . [16] , il est préférable qu’une déclaration de forclusion passe par une demande à la Cour, qui aura le bénéfice d’un portrait complet de la situation et de laisser la

partie défenderesse s’exprimer avant d’imposer une sanction si sévère : [25] Par ailleurs, en ce qui concerne la déclaration de forclusion sur simple défaut de paiement prévue aux conclusions du jugement et dont la juge ne traite pas dans ses motifs, j’estime qu’il y a lieu de modifier cette conclusion de manière à ce que la déclaration de forclusion demeure tributaire d’un jugement éventuel du tribunal, une fois ce dernier saisi d’une telle demande, après le constat du défaut de paiement des appelants.

Ceci évitera la forclusion automatique ordonnée à l’avance sans que les parties aient eu l’occasion d’être entendues et de faire valoir les circonstances entourant le défaut de paiement. À cet égard, même si une certaine jurisprudence admet qu’il est approprié d’ordonner la forclus ion en cas de défaut de paiemen t, il est également reconnu que « la forclusion ne peut pas être affaire de routine » d’autant plus que celle-ci a pour effet de priver une

partie du droit de faire valoir ses moyens sur le fond. Droit d’accès [ 51 ] Le bail confère un droit d’accès à la demanderesse à la Zone. Elle a donc un droit clair à l’émission de l’ordonnance recherchée. [ 52 ] La preuve démontre que la défenderesse a limité la demanderesse dans l’exercice de son droit d’accès pour accéder à son espace personnel dans la Zone visée par le bail. L’espace personnel est clairement délimité par le plan au bail. [ 53 ] Or, monsieur Charland témoigne qu’il doit avoir un accès ininterrompu à son espace personnel dans la Zone pour les fins de ses propres activités commerciales.

Il entrepose en effet à cet endroit des matériaux de construction sur des palettes qu’il doit fournir à des tiers. [ 54 ] Également, la preuve démontre que la défenderesse a déjà changé le cadenas permettant à la demanderesse d’accéder aux lieux loués. [ 55 ] Monsieur Charland a témoigné que cette situation a créé des problèmes pour satisfaire ses clients. Pour ces motifs, la demanderesse a établi un préjudice sérieux. [ 56 ] Il n’est pas nécessaire de traiter de la question de la balance des inconvénients considérant que le droit est clair et que le préjudice sérieux est démontré.

Il est urgent d’assurer un libre accès à la demanderesse, pour rétablir l’équilibre entre les parties. [ 57 ] Le Tribunal va donc émettre une ordonnance afin d’assurer le droit d’accès de la demanderesse à son espace personnel dans la Zone. L’ordonnance de cesser de faire tout déversement [ 58 ] La demanderesse demande, par ordonnance de sauvegarde, que le Tribunal ordonne à la défenderesse de cesser de faire tout déversement. Au soutien de cette demande, elle soulève les dispositions de la

Loi sur la qualité de l’environnement (« LQE ») [17] . [ 59 ] Le Tribunal considère que cette demande dépasse la portée d’une sauvegarde en vertu de l’article 49 C.p.c. En effet, il s’agit d’une demande purement mandatoire qui relève de la procédure d’injonction et donc, ultimement de la Cour supérieure. [ 60 ] L oin d'être l'accessoire d'une réclamation monétaire [18] , cette demande s'apparente complètement à une ordonnance de faire ou de cesser de faire une chose ou encore d'accomplir un acte ou une opération déterminée, ce qui constitue la définition pure de l'injonction [19] .

Elle ne tire pas sa source de la relation contractuelle entre les parties, mais bien de la LQE. [ 61 ] Cette demande n’a pas aussi pour objet de maintenir le statu quo entre les parties pendant l’instance. [ 62 ] Également, le bail permet que la défenderesse y exploite son activité de réparation et entretien de camions. Il prévoit aussi une obligation de remise en état du terrain par la défenderesse à la fin de son bail. [ 63 ] Or, celui-ci prévoit également que la demanderesse pourra effectuer les travaux de remise en état aux frais de la défenderesse si elle omet de se conformer à son obligation.

En conséquence, il n’y a pas de préjudice irréparable pour la demanderesse. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande d’ordonnance de sauvegarde; ORDONNE à la défenderesse de déposer au compte en fidéicommis de l’avocat de la demanderesse, au plus tard dans les dix (10) jours de la signification du présent jugement sur la demande d’ordonnance de sauvegarde, une somme de 3 966,64 $ jusqu’à jugement final sur la demande introductive d’instance ou jusqu’à ce qu’un nouveau jugement intervienne dans cette affaire, en cas de changement de circonstances, selon la date la plus rapprochée; ORDONNE à la défenderesse de déposer au compte en fidéicommis de l’avocat de la demanderesse tous les versements de loyer selon les échéances prévus au bail jusqu’à jugement final sur la demande introductive d’instance ou jusqu’à ce qu’un nouveau jugement intervienne dans cette affaire, en cas de changement de circonstances, selon la date la plus rapprochée; DÉCLARE que si la défenderesse fait défaut de déposer l’une ou l’autre des sommes ainsi indiquées dans les délais impartis, la

demanderesse pourra demander que la défenderesse soit déclarée forclose de plaider; DÉCLARE que les montants déposés en vertu du présent jugement pourront être retirés seulement sur autorisation du Tribunal ou suivant le consentement écrit de la défenderesse; ORDONNE à la défenderesse de transmettre au plus tard dans les dix (10) jours de la signification du présent jugement sur la demande d’ordonnance de sauvegarde une preuve d’assurance -biens et responsabilité civile relativement à l’immeuble occupé.

Cette preuve devra être transmise à l’avocat de la demanderesse dans le délai prescrit; ORDONNE à la défenderesse, ses officiers, mandataires ou locataires, employés et à toute personne sous sa direction ayant connaissance de la présente ordonnance de ne pas stationner de véhicules dans la zone délimitée par les termes « neige – ville + terrain » au plan annexé au bail et dont copie est joint comme

partie intégrante au jugement; ORDONNE à la défenderesse, ses officiers, mandataires ou locataires, employés et à toute personne sous sa direction ayant connaissance de la présente ordonnance de ne pas entraver, restreindre ou empêcher le libre accès, le libre passage ou la libre circulation des représentants de la demanderesse jusqu’à l’espace personnel de la demanderesse identifiée sur le plan joint au bail et dont copie est joint comme

partie intégrante au jugement ; LE TOUT frais à suivre . __________________________________ FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. Me Jean Nobert Dion Rhéaume avocats inc. (casier 184) Avocat de la demanderesse Date d’audience : 27 septembre 2018