2020 QCCA 1441, 2020 QCCA 1441

Karaziwan c. Jovin 2020 QCCA 1441 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-027728-187 ( 500-17-094871-160 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 4 novembre 2020 FORMATION : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT Jalil Karaziwan Me CHRISTOPHER ATCHISON ( Atchison Perrault Avocats inc. ) PARTIES INTIMÉES AVOCATES Joséphine Jovin Johanna Jovin Me MARIE MÉLISSA CHARLES Me SARAH HOLLOWAY En appel d’un jugement rendu le 5 juillet 2018 par l’honorable Jérôme Frappier de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Louage de choses – Bail commercial – Obligations du locateur – Délivrance des lieux loués en bon état de réparation – Travaux préalables à l'aménagement. Greffière-audiencière : Anne Dumont Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 31 Début de l’audience et commentaires introductifs d’instance.

9 h 32 Argumentation de Me Atchison. 9 h 36 Échanges entre la Cour et Me Atchison. 9 h 47 Me Atchison reprend ses représentations. 9 h 50 Suspension de l’audience. 10 h 04 Reprise de l’audience. La Cour indique à Me Charles qu’il ne sera pas nécessaire d’entendre ses représentations. PAR LA COUR : Arrêt rendu séance tenante – voir page 3. 10 h 05 Fin de l’audience. Anne Dumont, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Dix mois après la signature d’un bail commercial qui leur aurait permis d’ouvrir une clinique de soins infirmiers au début du mois de décembre 2015, l’appelant n’a toujours pas livré les lieux loués.

Diverses excuses ont été avancées pour ne pas livrer les locaux, soit infiltrations d’eau, problèmes à la fondation qui a dû être refaite, effondrement d’un mur de briques, divers problèmes à l’intérieur de la bâtisse, ennuis de santé et surtout, problèmes de financement.

De toutes ces difficultés, aucune ne s’apparente à un cas de force majeure, ce qui aurait pu permettre à l’appelant de se soustraire à son obligation de procurer la libre jouissance des lieux loués [1] . [ 2 ] Les intimées ont donc subi les délais et, de promesse en promesse, ont espéré prendre possession des lieux loués jusqu’en juin 2016, moment où elles se sont mises à douter de la bonne foi de l’appelant. [ 3 ] Après l’avoir mis en demeure de résilier le bail le 23 juin 2016, celui-ci répond par sa propre mise en demeure, le 5 juillet 2016, affirmant qu’il serait en mesure de livrer les locaux le 15 septembre 2016. [ 4 ] Le juge décide que le délai de presque onze mois pour livrer les locaux loués est déraisonnable et incompatible avec la convention expresse des parties qui prévoyait que le local devait être prêt trois mois après la signature du bail intervenu le 6 août 2015. [ 5 ] Il a donc condamné l’appelant à verser aux intimées 46 281,67 $ avec intérêts et indemnité additionnelle, considérant l’inexécution de l’obligation de délivrance des lieux loués.

Cette condamnation représente 26 281 $ pour compenser les dépenses engagées et 20 000 $ pour troubles et inconvénients. Il rejette aussi la demande reconventionnelle de l’appelant. *** [ 6 ] L’appelant plaide que le juge a commis une erreur déterminante en affirmant qu’il s’était engagé à livrer les locaux loués dans un délai de trois mois de la signature du bail. Selon l’appelant, il n’y aurait eu aucune date de délivrance prévue.

Cet argument est mal fondé. [ 7 ] Lors des discussions précédant la signature du contrat, l’appelant a confirmé par courriel, envoyé le 23 juillet 2015, que les travaux débuteraient dès la signature du bail pour une durée maximale de trois mois. Le juge ne se trompe pas lorsqu’il affirme que les locaux devaient être livrés au plus tard le 6 novembre 2015. [ 8 ] D’ailleurs, les clauses 3.1 et 3.2 du bail sont révélatrices quant au fait que les travaux devaient être terminés en 2015.

La clause 3.1, prévoyant le loyer à payer en 2015, l’établit à 1 000 $ par mois pour la durée des travaux et à 2 144 $ par mois, dès que la clinique sera opérationnelle. Cela démontre que les travaux devaient être terminés avant la fin de l’année 2015. La clause 3.2, quant à elle, établit le loyer pour les années 2016 à 2020, sans toutefois prévoir la possibilité que la clinique ne puisse être opérationnelle. La possibilité que les travaux puissent empêcher l’exploitation de la clinique après 2015 n’était pas envisagée.

Les lieux devaient être délivrés, rénovés et en bon état avant le début de la nouvelle année. [ 9 ] Le fait que les travaux se sont avérés plus importants que ceux estimés au départ par l’appelant et qu’il ait manqué de financement ne lui permettent pas de se libérer de son obligation de procurer la libre jouissance des lieux loués dans les trois mois de la signature du bail. [ 10 ] L’appelant soutient également que le juge a commis une erreur manifeste en concluant que les intimées n’ont pas accepté le report de la délivrance du local loué.

Le juge retient que les intimées, qu’il croit, ont manifesté leur mécontentement en novembre et décembre 2015 et qu’ensuite, elles ont tenté de mobiliser l’appelant, sans succès. Il conclut ainsi : [75] Ainsi, les demanderesses n’ont jamais renoncé à exiger la délivrance du Local ni perdu leurs droits en raison de leur confiance erronément placée dans les représentations d’un locateur de mauvaise foi.

[ 11 ] Par ailleurs, les clauses 15.5 et 21.2 prévoient expressément que toute renonciation à une obligation prévue au bail doit être exprimée par écrit. [ 12 ] L’argument de l’appelant doit donc échouer. [ 13 ] Par ailleurs, le juge a eu raison d’affirmer que les intimées n’avaient pas à mettre l’appelant en demeure de livrer les locaux loués avant d’entreprendre des procédures. Conformément à l’

article 1594 al. 1 C.c.Q . , l’appelant était en demeure d’exécuter son obligation de livrer les locaux loués par les termes mêmes du contrat. Le juge pouvait décider que la clause 15.3 du bail faisait en sorte que le seul écoulement du temps a eu pour effet de constituer l’appelant en demeure de livrer les locaux. D’ailleurs, l’appelant a consenti à mettre un terme au bail, dès le début des procédures. [ 14 ] Finalement, le juge bénéficiait d’un grand pouvoir discrétionnaire dans l’adjudication des dommages.

Il a tenu compte que les intimées auraient pu mitiger leurs dommages en demandant la résiliation plus tôt. L’appelant n’identifie aucune erreur justifiant l’intervention de la Cour à ce chapitre. [ 15 ] Le juge était aussi bien fondé à rejeter la demande reconventionnelle de l’appelant, compte tenu de ses conclusions sur la demande principale. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 16 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. JULIE DUTIL, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A.