2019 QCCA 1068, 2019 QCCA 1068

6169970 Canada inc. c. Sévigny 2019 QCCA 1068 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026875-179 (500-17-086732-156) DATE : 17 juin 2019 CORAM : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. 6169970 CANADA INC. APPELANTE – Défenderesse/demanderesse reconventionnelle c. YVAN SÉVIGNY INTIMÉ – Demandeur/défendeur reconventionnel ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 24 mai 2017 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Babak Barin), qui accueille en

partie le recours de l’intimé en résolution d’une promesse d’achat et en recouvrement d’acomptes de même que la demande reconventionnelle en dommages-intérêts de l’appelante. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Marcotte, auxquels souscrivent les juges Hilton et Schrager, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel, avec les frais de justice; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance et, statuant de nouveau : [64] REJETTE la demande introductive d’instance modifiée en résolution d’une offre d’achat et en recouvrement d’acomptes, avec les frais de justice; [65] ACCUEILLE la défense et demande reconventionnelle, avec les frais de justice; [66] DÉCLARE que les montants remis à

titre de dépôt au montant total de 142 500 $ par le demandeur à la défenderesse et détenus par le mis en cause, Me Martin Théorêt, en fidéicommis sont la propriété exclusive de la défenderesse, sans obligation de restituer quelque montant au demandeur; [67] ORDONNE au mis en cause Me Martin Théorêt de libérer la somme de 142 500 $ détenue en fidéicommis et de remettre cette somme à la défenderesse dans les 15 jours de la signification du présent jugement. ALLAN R. HILTON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. Me Dominic Bianco MERCADANTE DI PACE Pour l’appelante Me Danielle Oiknine OIKNINE & ASSOCIÉS

Pour l’intimé Date d’audience : 14 mars 2019 MOTIFS DE LA JUGE MARCOTTE [ 5 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 24 mai 2017 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Babak Barin) [1] , qui accueille en

partie le recours de l’intimé en résolution d’une promesse d’achat et en recouvrement d’acomptes de même que la demande reconventionnelle en dommages-intérêts de l’appelante. [ 6 ] En Cour supérieure, l’intimé Yvan Sévigny plaidait que le contrat de vente préliminaire et de garantie conclu avec l’appelante 6169970 Canada inc., pour l’achat d’une unité de condominium (Penthouse) dans un projet résidentiel à Laval, devait être déclaré nul, puisqu’il ne comportait pas de date de livraison précise.

Il réclamait en conséquence le remboursement du dépôt de 190 000 $ versé à l’appelante ainsi que des dommages totalisant 121 795,54 $, découlant de la livraison tardive de son unité. [ 7 ] De son côté, l’appelante réclamait le droit de conserver le dépôt de 190 000 $ (dont 47 500 $ avaient été encaissés et 142 500 $, déposés en fidéicommis chez le notaire), en vertu de la clause pénale contenue dans le contrat.

Elle prétendait à cet égard avoir subi des dommages de 176 748,57 $, ce qui la justifiait de conserver le dépôt de 190 000 $, en raison du refus de l’intimé d’honorer le contrat et de son déguerpissement sournois de l’unité dans laquelle il était hébergé aux frais de l’appelante en attendant que les travaux de son Penthouse soient complétés.

Elle ne demandait toutefois aucun dommage additionnel, contrairement à ce qu’énonce le juge de première instance en début de jugement : [4] L’Entrepreneur, une jeune compagnie ayant, selon ses propres dires, peu d’expérience dans ce type de développement immobilier, conteste la réclamation de Sévigny et allègue avoir le droit de conserver le dépôt. [5] Il réclame également, dans sa demande reconventionnelle, 176 748,57 $ pour ses dommages. [ 8 ] La méprise du juge n’est probablement pas sans lien avec la façon avec laquelle il aborde par la suite l’analyse des dommages.

J’y reviendrai. [ 9 ] Toujours est-il qu’au terme du procès, le juge conclut que, « par leurs agissements », l’intimé et son épouse « ont prolongé le délai de livraison » et que « [e]n quittant subrepticement le condo offert par l’Entrepreneur, en procédant à l’achat d’une autre propriété et en refusant de conclure la transaction pour l’achat du Penthouse tel que prévu dans le Premier contrat », l’intimé avait fait défaut de respecter l’obligation qui lui incombait en vertu de ce contrat. [ 10 ] Puisque l’intimé avait accepté la prolongation du délai de livraison, le juge considère, dans un premier temps, qu’il y avait « un motif suffisant pour déclencher l’application de l’article 16 de l’Annexe A (Termes et conditions) du Premier contrat » : 16.

DÉFAUT Si, dans la mesure où chacune ou n’importe quel des éventualités suivantes sont applicables , l’Acquéreur est en défaut de payer le solde des dépôts suivant la date de leur échéance ou est en défaut de signer l’Acte de Vente et/ou l’Acte de Prêt à la date de Clôture, ou est en défaut de payer le montant dû à la Clôture, ou est en défaut de fournir au Vendeur ou au Créancier Hypothécaire les informations requises dans le délai de trois (3) jours de la demande, ou si l’Acquéreur est en défaut de remplir l’un des termes ou conditions de la Lettre d’Engagement, ou est en défaut de respecter l’une ou l’autre des conditions et obligations lui incombant en vertu du Contrat Préliminaire, alors le Vendeur, à son option, pourra annuler le Contrat Préliminaire ipso facto , dans lequel cas le Vendeur conservera tous les dépôts déjà reçus de l’Acquéreur, le Vendeur n’ayant, en ce sens, aucune responsabilité envers l’Acquéreur et le Vendeur pourra disposer de l’Appartement et du Stationnement comme bon lui semblera et pourra demander le paiement de tous les dommages subis, le tout sans préjudice à tous autres droits et/ou recours disponibles au Vendeur dans un tels cas .

Ces stipulations sont de condition essentielle au contrat Préliminaire. […] [Soulignements ajoutés] [ 11 ] Puis, s’appuyant sur les propos de cette Cour dans Robitaille c. Gestion L.

Jalbert inc. [2] , il juge néanmoins que la clause pénale est abusive dans les circonstances et choisit de réduire la pénalité au montant de 15 629,49 $, qu’il établit en fonction de l’écart de 5 209,83 $ entre le prix du Penthouse vendu à l’intimé et le prix payé par le nouvel acheteur en juillet 2015, multiplié par un facteur de trois. [ 12 ] Le juge rejette ensuite la réclamation en dommages-intérêts de l’intimé, jugeant qu’elle n’est pas justifiée en raison de ses agissements, ni soutenue par la preuve.

[ 13 ] Il aborde ensuite la « demande reconventionnelle » de l’appelante qu’il qualifie d’excessive. Il accorde 12 331,07 $ pour les extras (soit 7 500 $ pour les travaux d’extension de la mezzanine + 3 225 $ pour l’installation des planchers chauffants, pour lesquels il estime la preuve suffisante, le tout additionné des taxes).

Puis, il octroie un montant « symbolique » de 5 000 $ pour le loyer et les autres frais reliés au condo que l’appelante a mis à la disposition de l’intimé entre septembre 2014 et janvier 2015, en attendant que son unité soit livrée. [ 14 ] En outre, il condamne l’appelante à rembourser à l’intimé 14 539,44 $ à même le dépôt de 47 500 $ qu’elle avait encaissé. Cette somme représente la différence entre le dépôt de 47 500 $ et l’ensemble des sommes octroyées à l’appelante, soit 15 629,49 $ en guise de pénalité + 12 331,07 $ pour les extras et 5 000 $ pour le loyer.

Il ordonne au notaire de remettre à l’intimé le montant de 142 500 $ conservé en fidéicommis, plus les intérêts générés depuis le dépôt. [ 15 ] En appel, l’appelante plaide que le juge de première instance a commis deux erreurs : 1. Une première erreur de droit, en se prononçant sur le caractère abusif de la clause pénale alors que l’intimé ne l’invoquait pas dans sa procédure et que l’appelante avait fait la preuve prima facie des dommages réellement subis; 2.

Une seconde erreur manifeste et déterminante dans l’appréciation de la preuve des dommages subis par l’appelante. [ 16 ] Elle demande à la Cour d’infirmer le jugement de première instance afin de déclarer que le dépôt de 190 000 $ est sa propriété exclusive, sans obligation de restituer quelque somme à l’intimé, et d’ordonner la remise des sommes détenues par le notaire en sa faveur. 1. La qualification de la clause pénale à

titre de clause abusive [ 17 ] D’entrée de jeu, l’appelante souligne que l’intimé n’a jamais plaidé le caractère abusif de la clause pénale. L’intimé l’a d’ailleurs reconnu lors de l’audience en appel, tout en soutenant que le juge avait le pouvoir de soulever cet argument d’office. [ 18 ] Il a tort, puisqu’un tribunal ne peut invoquer d’office le caractère abusif d’une clause pénale [3] . À ce sujet, le professeur Vincent Karim écrit : 2440.

Pour que le tribunal se permette une révision de la clause pénale, le débiteur doit non seulement alléguer tous les faits qui justifient une telle intervention, mais aussi en faire la preuve . Il appartient au débiteur de prouver que la perte du créancier ou les gains manqués sont bien inférieurs au montant de la pénalité, rendant celle-ci disproportionnée par rapport au préjudice subi . En l’absence de preuve du caractère déraisonnable ou abusif du montant de la pénalité, le tribunal ne peut exercer son pouvoir de révision de façon abstraite et doit condamner le débiteur à payer ce montant.

Le créancier qui tient à l’application de la clause pénale, peut cependant être contraint de faire une contre-preuve de sa perte ou de ses gains manqués . [4] [Soulignements ajoutés] [ 19 ] La Cour a par ailleurs eu l’occasion de confirmer qu’il appartient au débiteur de la clause pénale de soulever et de démontrer son caractère abusif [5] . [ 20 ] Dans un autre arrêt, la Cour ajoutait ceci à l’égard du fardeau de démonstration du caractère abusif de la clause pénale [6] : Cette circonstance, l'absence relative ou complète de préjudice pour l'intimée, et donc l'existence en fait d'une disproportion suffisamment importante entre la peine stipulée par contrat et le dommage subi par la

partie qui l'a stipulée, aurait dû être établie par une preuve prépondérante dont la charge incombait à l'appelant .

Or, non seulement il ne s'est pas acquitté de ce fardeau, mais rien au dossier ne permet de dire si un tel écart existe en fait. [Soulignement ajouté] [ 21 ] Dans ce contexte, il paraît pour le moins étonnant que le juge ait choisi de s’aventurer de son propre chef sur l’analyse du caractère abusif de la clause de pénalité en l’absence de quelque allégation formulée à cet égard dans les procédures et sans qu’une preuve soit mise de l’avant par l’intimé pour soutenir le caractère disproportionné du montant de la pénalité par rapport au préjudice subi par l’appelante. [ 22 ] Bien que, dans sa défense reconventionnelle, l’intimé emploie le terme « abusif » lorsqu’il allègue qu’il est « totalement abusif pour [l’appelante] de vouloir retenir le dépôt appartenant à [l’intimé], puisque c'est elle qui a commis une faute envers [l’intimé] et qui n'a pas été en mesure de remplir ses propres obligations envers [l’intimé] [7] », il ne fait que reprocher à l’appelante d’être à l’origine de ses propres dommages.

Sa thèse repose sur la prémisse que les retards de livraison, qui sont imputables à l’appelante, invalident le contrat, de sorte qu’il est en droit de recouvrer son dépôt.

Sa défense reconventionnelle dépend par ailleurs entièrement du sort de sa demande principale et il ne formule nulle part quelque demande de réduction de la pénalité en raison d’une disproportion entre le préjudice réellement subi et le montant des dommages liquidés. [ 23 ] En fait, lorsqu’on examine le déroulement du premier jour d’audience, le 2 mai 2017, on constate que c’est l’avocat de l’appelante qui soulève pour la première fois la question du caractère abusif de la clause pénale.

Il exprime qu’il le fait sur une base préventive, en raison de l’absence de quelque allégation de cette nature dans les procédures de l’intimé. Il prétend vouloir éviter une mauvaise surprise. Il indique alors vouloir mettre en preuve les dommages réellement subis par sa cliente, de manière à prouver son préjudice prima facie [8] , le cas échéant. [ 24 ] S’ensuit une discussion entre les avocats et le juge [9] durant laquelle l’avocate de l’intimé annonce qu’elle plaidera l’enrichissement injustifié, sans toutefois formuler à quelque moment que ce soit une demande de modification de sa procédure afin de

réclamer une réduction de la pénalité stipulée. [ 25 ] Or, l’enrichissement injustifié est une notion distincte. On ne peut y avoir recours qu’en démontrant un appauvrissement et un enrichissement corrélatif en l’absence de toute justification légale ou contractuelle [10] .

La seule présence d’une clause pénale au contrat, semble à première vue, faire échec à la démonstration d’une telle absence de justification, à moins de démontrer que la clause est illégale. [ 26 ] Les professeurs Baudouin, Jobin et Vézina écrivent d’ailleurs que la thèse de l’enrichissement injustifié ne peut à elle seule permettre de réduire la pénalité au point de faire échec au caractère comminatoire de la clause pénale.

Ils s’expriment ainsi : Enfin, on dit parfois que la mise en œuvre de la clause pénale ne doit pas procurer au créancier un bénéfice supérieur à celui qu'il retirerait s'il n'y avait eu aucune faute et que le contrat avait été exécuté comme prévu, au motif que cela violerait le principe de l'enrichissement injustifié. On remarquera d'abord que l'affirmation n'est exacte que pour une pénalité largement supérieure au bénéfice que retirerait le créancier de l'exécution du contrat.

À notre avis, une réduction de la pénalité selon cette approche ne doit pas faire disparaître le caractère comminatoire de la clause, moyen de pression sur le débiteur ; il paraît acceptable que parfois le créancier, grâce à la clause, reçoive un peu plus que ce que lui aurait apporté le contrat dûment exécuté. [11] [ 27 ] L’avocat de l’appelante réagit néanmoins en modifiant verbalement sa demande reconventionnelle afin de référer à la preuve des dommages réellement subis par sa cliente [12] .

Il ne modifie toutefois pas les conclusions de sa procédure pour réclamer des dommages. [ 28 ] À mon avis, dans un tel contexte, après avoir conclu que l’intimé a, par ses agissements, contrevenu à ses obligations contractuelles et déclenché l’application de l’article 16 du contrat, le juge ne pouvait de son propre chef déclarer la clause abusive, en l’absence de quelque allégation à cet égard. Ceci, d’autant que l’intimé n’avait pas mis en preuve la disproportion entre le dommage réellement subi et le montant de la pénalité.

Il ne pouvait a fortiori imposer à l’appelante le fardeau de démontrer par preuve prépondérante les dommages subis, non plus qu’ordonner la réduction de la pénalité, sans courir le risque de prononcer une telle conclusion ultra petita .

Dans les circonstances, il devait appliquer la clause pénale telle que rédigée. [ 29 ] Cette clause prévoyait que l’appelante « pourra annuler le Contrat Préliminaire ipso facto, dans lequel cas le Vendeur conservera tous les dépôts déjà reçus de l’Acquéreur , le Vendeur n’ayant, en ce sens, aucune responsabilité envers l’Acquéreur et le Vendeur pourra disposer de l’Appartement et du Stationnement comme bon lui semblera et pourra demander le paiement de tous les dommages subis , le tout sans préjudice à tous autres droits et/ou recours disponibles au Vendeur dans un tel cas ». (Soulignements ajoutés) [ 30 ] Selon les termes de la clause, l’appelante pouvait dès lors conserver le dépôt de 190 000 $, disposer de l’unité, de même que réclamer par la suite à l’intimé les dommages subis.

Dans les faits, elle a réclamé le versement du dépôt détenu en fidéicommis, après que l’intimé eut fait défaut de se présenter chez le notaire, et elle a procédé à la vente du Penthouse dans les meilleurs délais. Elle n’a pas réclamé de dommages additionnels. [ 31 ] À mon avis, le juge de première instance n’avait pas à se prononcer sur le caractère abusif de la clause qu’il aurait plutôt dû appliquer dans son intégralité, vu sa conclusion à l’égard des agissements de l’intimé et de son défaut d’honorer le contrat.

Il aurait dû accorder la conclusion recherchée par l’appelante et ordonner la remise en sa faveur des sommes déposées chez le notaire sans obligation de restituer quelque montant que ce soit à l’intimé. [ 32 ] Cela dit, si tant est qu’il ait eu raison d’évaluer le caractère abusif de la clause, il ne pouvait imposer à l’appelante un fardeau plus lourd que celui d’établir prima facie l’existence d’un préjudice pour conclure à une disproportion significative entre le montant des dommages liquidés de 190 000 $ et le préjudice réellement subi qui puisse justifier la réduction qu’il a choisi d’appliquer. 2.

L’évaluation des dommages réellement subis [ 33 ] À cet égard, en supposant même que le juge ait été habilité à analyser le caractère abusif de la clause, l’appelante reproche au juge d’avoir appliqué un fardeau de preuve trop élevé, soit la prépondérance des probabilités, alors qu’elle avait produit une preuve prima facie du préjudice subi selon le fardeau applicable en semblable matière [13] .

Elle réitère que son préjudice réel se chiffrait à 176 758,57 $, soit pratiquement le montant du dépôt de 190 000 $ que la clause pénale lui permettait de conserver. [ 34 ] Comme je l’ai mentionné plus tôt, en tant que créancière de la clause pénale, l’appelante n’avait qu’à prouver l’existence de son préjudice prima facie .

Il appartenait à l’intimé de contester l’étendue du préjudice réellement subi et à démontrer la disproportion entre celui-ci et la pénalité. [ 35 ] D’abord, en établissant la pénalité qu’il estime adéquate à 15 629,49 $, le juge se fonde sur l’écart de 5 209,83 $ entre le prix de revente du Penthouse en juillet 2015 au prix de 821 056,75 $ et le prix prévu dans le contrat de l’intimé, soit de 826 266,58 $, qu’il a multiplié par trois.

Il donne alors pour seule explication que « ce montant est non seulement justifié et équitable dans les circonstances particulières de ce dossier, mais proportionnel et représentatif du préjudice réellement subi par l’Entrepreneur après la revente du Penthouse en juillet 2015 » [14] . [ 36 ] Il ne fournit pas davantage d’explications au soutien de son évaluation des dommages « réclamés à la demande reconventionnelle modifiée » [15] , se contentant d’affirmer que la preuve était insuffisante pour la vaste majorité des chefs de dommage, à l’exception de deux « extras » (soit l’extension de la mezzanine et l’installation de planchers chauffants) : [60] Dans sa demande reconventionnelle amendée , l’Entrepreneur réclame, à

titre de dommages, 176 748,57 $, incluant le montant de 77 675,83 $ représentant les « extras » demandés par Sévigny. [61] Après avoir examiné la preuve, le Tribunal accorde, pour cet item, 10 725 $, plus les taxes (soit 12 331,07 $). Ce montant est

composé de 7 500 $ pour l’extension de la mezzanine et de 3 225 $ pour les planchers chauffants, soit les seules réclamations pour lesquelles l’Entrepreneur a fourni une preuve suffisante à l’audience . [Soulignements ajoutés] [ 37 ] Il accorde par ailleurs un montant symbolique de 5 000 $ pour le loyer et autres charges liées à l’unité dans laquelle l’intimé a été hébergé gratuitement par l’appelante durant les travaux, sans autre motif. [ 38 ] Cette Cour a écrit ceci au sujet de l’insuffisance des motifs d’un jugement [16] : [9] L'insuffisance des motifs d'un jugement ne signifie pas nécessairement que le juge s'est trompé ni qu'il n'a pas apprécié toute la preuve devant lui.

L'insuffisance de motifs ne donne pas un droit automatique à un nouveau procès en première instance. [10] Il pourra arriver, en cas d'omission par le juge d'analyser ou encore de tenir compte de la preuve apportée devant lui, qu’une cour d’appel puisse et doive, dans l'intérêt des parties, pallier la difficulté en évaluant elle-même la preuve, pour ensuite disposer du litige . À

titre d'exemple, dans l'affaire Droit de la famille - 091541 , malgré l'absence d'une motivation convenable, la Cour a été en mesure d'évaluer la preuve faite en première instance et de rendre les ordonnances qui auraient dû être rendues. [Soulignement ajouté; renvois omis] [ 39 ] Plus récemment, elle a eu l’occasion de réitérer ces principes dans l’affaire Camko Alignement Pneus et Mécanique inc. c.

Société de transport de Montréal [17] : [14] L’intervention d’une cour d’appel n’est justifiée que dans les cas où les motifs sont à ce point laconiques qu’ils font obstacle à un examen valable en appel de la justesse de la décision [18] . Cet « examen valable » s’avère difficile lorsqu’il est impossible de déterminer quels faits le juge retient pour en arriver à l’issue finale. Dans une telle situation, tant les parties que les juges en appel se retrouvent dans une situation fort délicate où ils doivent spéculer sur les raisons ayant mené le juge à ses conclusions [19] .

Pour pallier la difficulté, une cour d’appel est alors exceptionnellement justifiée d’évaluer elle-même la preuve, pour ensuite disposer du litige [20] . C’est ce que la Cour a fait dans Comité d’environnement Ville-Émard (CEVE) c. Domfer Poudres métalliques ltée [21] , une affaire dans laquelle le juge de première instance n’avait procédé à aucune analyse du droit applicable et de la preuve, se limitant à des commentaires d’ordre général.

Le juge Forget écrit [22] : [24] Les appelants avaient droit à un jugement qui ne se limite pas, pour l'essentiel, à une énumération des noms des témoins et à quelques commentaires. Loin de moi l'idée qu'un juge d'instance doive rendre compte de chaque témoignage et répondre à chaque prétention. Un jugement peut être concis et rendre parfaitement justice aux parties s'il comporte une analyse de la preuve qui leur permet d'en comprendre les conclusions.

Avec égards, ce n'est pas le cas en l'espèce. [25] En principe, l'un des rôles d'une cour d'appel est de vérifier si les conclusions de fait du juge de première instance trouvent appui dans la preuve.

Vu les circonstances particulières, je crois nécessaire de procéder à une analyse un peu plus poussée de la preuve. [Soulignement ajouté] [ 40 ] Aussi, au terme d’une réévaluation de la preuve, j’estime que le juge a erré dans l’évaluation du préjudice, d’abord en concluant sans autre détail que la preuve était insuffisante sous certains chefs et, par ailleurs, en octroyant une somme symbolique visant à compenser les coûts afférents à l’hébergement de l’intimé et de son épouse dans le complexe immobilier pour la période de septembre 2014 à janvier 2015. [ 41 ] En ce qui concerne l’écart entre le prix d’achat que devait verser l’intimé et celui payé par le nouvel acheteur, l’appelante soutient que le juge a omis de considérer les « extras » demandés par l’intimé de l’ordre de 72 466 $.

Or, en incluant ces extras, la différence avec le prix de revente du Penthouse se chiffrerait à 77 675,83 $ plutôt qu’à 5 209,83 $. [ 42 ] Le juge de première instance n’en traite pas autrement qu’en référant aux deux seuls extras totalisant 12 331,07 $, qu’il estime soutenus par une preuve suffisante et qui concernent l’extension de la mezzanine et l’installation des planchers chauffants. [ 43 ] L’appelante soutient pourtant avoir soumis le détail des changements requis par l’intimé à hauteur de 72 466 $, lesquels ont été corroborés par le témoignage de son représentant, M.

Valentino, ainsi que par la preuve documentaire. Il souligne que cette preuve qui se voulait une preuve prima facie , n’a pas été contredite. [ 44 ] L’intimé prétend que le juge a écarté tous les extras réclamés (sauf deux) en raison de l’absence d’une approbation écrite de sa part.

Le juge n’en discute pas. [ 45 ] La preuve démontre que les parties n’ont pas suivi une procédure formelle pour l’approbation des extras au fur et à mesure de l’avancement des travaux et que l’intimé et son épouse ont toujours participé aux différents choix de finition et d’appareils, qu’ils étaient au fait des items qui n’étaient pas inclus dans le prix de base, selon la pièce D-13 paraphée par l’intimé en début de projet, auxquels se sont ajoutées leurs multiples demandes au cours de l’automne 2014, à la lumière des nombreux échanges de courriels déposés en preuve.

L’intimé a de plus reconnu à l’audience qu’il s’attendait à ce que des extras lui soient facturés. [ 46 ] Le représentant de l’appelante a témoigné à l’égard du déroulement des travaux et des nombreuses demandes particulières formulées par l’intimé jusqu’à la mi-décembre 2014, ainsi que de ses tentatives pour rencontrer l’intimé afin de finaliser la liste des extras et leur coût au courant des mois de décembre 2014 et janvier 2015. [ 47 ] Quant aux montants déboursés pour la vente de l’unité au nouvel acheteur, par la production de factures et le témoignage non contredit de M.

Valentino, l’appelante a réussi à démontrer prima facie des coûts additionnels d’au moins 41 500 $ liés à la revente du

Penthouse, afin de mitiger la perte liée au refus de l’intimé de passer titre. [ 48 ] L’appelante a par ailleurs démontré, à tout le moins sur une base prima facie , que des frais de condo avaient été payés de la mi- février 2015 à juillet 2015, pour une somme de 2 791,92 $, soit 581,65 $ par mois à compter de la date de livraison du 15 février 2015, versés au syndicat des copropriétaires durant cette période en raison du défaut de l’intimé de passer titre.

Cette preuve n’a pas non plus été contredite. [ 49 ] Quant aux taxes municipales, la pièce D-14 fait état d’une somme de 2 448,07 $, calculée au prorata de la période s’étalant de la mi-février 2015 au 9 juillet 2015 (146 jours). Au soutien de cette réclamation, un compte de taxes municipales totalisant 6 120,18 $ pour l’année 2015 a été produit. Il est au nom du nouvel acheteur du Penthouse. Néanmoins, dans le contrat d’achat conclu entre ce dernier et l’appelante, une clause indique que l’appelante assume les taxes qui sont dues jusqu’au 10 juillet 2015 [23] .

Cette preuve est également non contredite. [ 50 ] Quant au loyer pour l’unité prêtée à l’intimé entre septembre 2014 et janvier 2015, le juge accorde « un montant symbolique de 5 000 $ à

titre de loyers et autres frais reliés au condo 206 […]. La balance de la réclamation de l’Entrepreneur à ce sujet est donc rejetée » [24] . [ 51 ] Or, la preuve non contredite révèle que l’intimé a été hébergé par l’appelante du mois de septembre 2014 à janvier 2015. L’intimé a expliqué qu’il n’avait payé aucune charge afférente au condo, puisqu’il s’agissait d’« une compensation pour essayer d’accepter la problématique » et que l’entente entre les parties était conditionnelle à ce qu’il achète le Penthouse.

L’intimé ayant refusé d’honorer son engagement, l’appelante était justifiée de réclamer des dommages sous ce chef. L’octroi d’un montant symbolique n’est ni motivé ni justifié dans les circonstances [25] . [ 52 ] Le témoin Giuseppe Valentino affirme que le loyer mensuel pour l’unité 206, meublée, était de 2 100 $.

Cette preuve n’est pas contredite et suffit à établir prima facie le prix du loyer que l’appelante réclame du 20 septembre 2014 au 23 janvier 2015, ce qui lui donne droit à 8 400 $. [ 53 ] Elle réclame également des dommages de 480,18 $ pour les services de Vidéotron du 20 septembre 2014 au 23 janvier 2015, en produisant les factures à l’appui et réclame le remboursement d’un montant de 577,31 $ versé à Hydro-Québec pour le Penthouse et l’unité 206, pièces justificatives à l’appui.

Le juge ne pouvait écarter ces factures sans justification, comme il l’a fait. [ 54 ] En ce qui concerne le coût de location d’une grue pour l’installation du spa et son déplacement subséquent (1 056,88 $), le représentant de l’appelante explique que cet équipement a été installé à la demande de l’intimé. Or, le nouvel acheteur du Penthouse ne voulait pas du spa et l’appelante a été forcée de déplacer le spa hors des lieux.

Les factures ont été déposées à l’appui de la réclamation. [ 55 ] Il ne reste alors que les deux postes de réclamation liés aux intérêts versés sur le prêt au montant de 16 664,44 $ et aux frais d’administration de 23 054,16 $. Le juge n’en traite pas. Il aurait été possible pour lui de les rejeter si ces postes avaient été réclamés à

titre de dommages, considérant que la Cour a décidé que le paiement d’intérêts n’est pas une suite directe et immédiate du refus de l’acheteur de procéder à la vente [26] , alors que dans le cas des frais d’administration réclamés, l’appelante n’a fourni aucune pièce justificative détaillant les frais d’administration. [ 56 ] Cela dit, il semble indéniable que l’intimé, par sa volte-face quelque deux semaines avant la date de livraison, a causé des tracas financiers et administratifs à l’appelante qui étaient susceptibles d’être considérés au moment de décider du caractère comminatoire de la clause pénale.

J’y reviendrai. [ 57 ] C’est en tenant compte de l’ensemble de ces montants que l’appelante prétend avoir subi une perte de près de 175 000 $ (174 930,99 $) qui se détaille comme suit : • Le prix inférieur de la revente du Penthouse ( 5 209,83 $); • Les changements requis par la nouvelle acheteuse (41 500 $ avant taxes); • Les extras à la demande de l’intimé (72 466,80 $ avant taxes); • L’installation du spa et son déplacement en vue de la revente (1 056,88 $); • Les frais de condo (2 791,92 $); • Les taxes municipales (2 448,07 $); • Le loyer et les autres charges (9 457,49 $); • Les intérêts versés sur le prêt (16 664,44 $); • Les frais d’administration (23 054,16 $). [ 58 ] La doctrine et la jurisprudence reconnaissent généralement qu’une clause pénale peut remplir deux fonctions : elle peut avoir un caractère compensatoire ou un caractère comminatoire (ou dissuasif) [27] .

Ces objectifs ne sont pas mutuellement exclusifs [28] et le poids à accorder à chacun dépend des circonstances [29] .

[ 59 ] Les professeurs Lluelles et Moore suggèrent pour leur part que, dans l’exercice de sa discrétion de réduire le montant de la pénalité lorsqu’il est appelé à examiner le caractère abusif d’une clause pénale au sens de l’

article 1623 C.c.Q. , le tribunal devrait accorder des dommages plus élevés que le préjudice réellement subi, afin de conserver le caractère comminatoire de la clause [30] . [ 60 ] Les professeurs Baudouin, Jobin et Vézina ajoutent que certaines circonstances, y compris celles prévalant au moment de la faute, doivent être prises en compte pour apprécier le caractère abusif d’une clause pénale.

Ils citent la gravité de la faute, son caractère intentionnel et les répercussions financières de la pénalité sur le débiteur [31] . [ 61 ] Dans les circonstances de l’affaire, le préjudice subi (lorsqu’on considère les frais d’intérêts et les frais d’administration pour tenir compte des répercussions financières et administratives sur l’appelante) se situe à environ 175 000 $, soit 15 000 $ de moins que le montant de la pénalité. [ 62 ] Le juge ne pouvait donc réduire la pénalité comme il l’a fait sans contrevenir à cet égard aux principes établis, c’est-à-dire sans occulter le montant du préjudice réellement subi qui avait fait l’objet d’une preuve prima facie , ni le caractère comminatoire de la clause.

J’estime que, ce faisant, il a commis une erreur révisable. [ 63 ] Je propose donc d’accueillir l’appel avec les frais de justice et d’infirmer le jugement de première instance afin de rejeter la demande introductive d’instance modifiée en résolution d’une offre d’achat et en recouvrement d’acomptes avec les frais de justice et d’accueillir la défense et demande reconventionnelle, le tout avec les frais de justice. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.