2018 QCCQ 8645, 2018 QCCQ 8645

Pouliot c. Rouleau 2018 QCCQ 8645 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-701099-177 DATE : 12 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. (JB5161) ______________________________________________________________________ SIMON POULIOT [...] Lévis (Québec) [...] ET/ CYNTHIA BÉLANGER [...] Lévis (Québec) [...] Demandeurs c.

DANNY ROULEAU [...] Lévis (Québec) [...] ET/ NICOLE BÉLANGER [...] Lévis (Québec) [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Le 15 juillet 2013, les demandeurs Simon Pouliot et Cynthia Bélanger ont acheté des défendeurs Dany Rouleau et Nicole Bélanger une résidence sise au [...], à Lévis. [ 2 ] Les demandeurs allèguent vices cachés et réclament une somme de 5 830,85 $ [1] aux défendeurs. [ 3 ] Les défendeurs opposent qu’ils ont été mis devant un fait accompli, qu’il n’y a pas eu de dommages et qu’aucune urgence ne justifiait les travaux correctifs effectués.

Ils se portent demandeurs reconventionnels et réclament à leur tour un montant de 895 $ pour troubles et inconvénients et perte de salaire.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] L’affaire soulève les questions suivantes : - Les conditions requises à la présence de vices cachés sont-elles ici rencontrées? - Les demandeurs ont-ils dénoncé en temps utile la situation aux défendeurs? - La demande reconventionnelle est-elle recevable? LE CONTEXTE [ 5 ] Au début de l’année 2013, M. Simon Pouliot et Mme Cynthia Gingras sont à la recherche d’une maison. Leur attention est retenue sur une résidence de Lévis annoncée sur le site internet Du Proprio . [ 6 ] Ils rencontrent les défendeurs, la maison leur plaît.

Le 27 mai 2013, ils présentent une promesse d’achat de la maison conditionnelle à une inspection préachat. Celle-ci est effectuée le 31 mai 2013 par M. Robert Perras de l’entreprise Vu Inspection Immobilière Inc. [ 7 ] Se déclarant satisfaits de l’inspection, les demandeurs signent l’acte de vente en date du 15 juillet 2013. [ 8 ] Ces derniers indiquent au Tribunal qu’au cours de l’hiver 2015, plus précisément le 6 janvier, ils ont constaté que de l’eau provenant de la tuyauterie de l’évier de la cuisine s’écoulait le long d’un mur vers le sous-sol.

Ils entreprennent alors d’ouvrir un mur, sur lequel se trouve une trappe, et disent découvrir qu’une réparation avait vraisemblablement déjà été effectuée, « de pauvre façon » ajoutent-ils, en ce que le tuyau de renvoi d’eau de l’évier de cuisine avait été recouvert, à sa jonction avec le drain collecteur vertical, d’une membrane de silicone. [ 9 ] Des photographies illustrant des marques d’humidité sur le bas des panneaux de gypse d’un mur du sous-sol sont déposées en preuve par les demandeurs. [ 10 ] Dans leur demande, ils allèguent qu’il « est important de souligner que la réparation du tuyau avec une membrane de silicone a empiré les dommages ». [ 11 ] Le 1 er juin 2015, les demandeurs effectuent une réparation temporaire.

Le 19 octobre 2016, le tuyau sera réparé par un plombier. Les défendeurs ne sont pas informés de cette problématique. [ 12 ] Le 8 mai 2017, les demandeurs s’affairent à travailler dans la plate-bande située à l’avant de leur maison.

Ils disent avoir alors constaté, derrière un cèdre adossé à la fondation de la maison, une fissure qui affichait les signes d’une réparation antérieure. [ 13 ] Monsieur Pouliot se met à creuser et, constatant que la fissure se prolonge au fur et à mesure de son excavation à la pelle, décide alors d’appeler un entrepreneur, Québec Fissure Inc ., afin de creuser jusqu’à la semelle de fondation. [ 14 ] L’entrepreneur met au jour cette fissure qui élargit jusqu’à 1/8 de pouce.

Les demandeurs écrivent dans leur mise en demeure qu’étant « donné l’ampleur et la gravité de la problématique, les réparations ont dû être effectuées le 9 mai 2017, en urgence ». [ 15 ] Leur mise en demeure indique également qu’ils « avaient constaté des taux d’humidité très élevés depuis leur arrivée ». [ 16 ] Les demandeurs allèguent de plus dans leur demande un « dégât d’eau au sous-sol, causé par une réparation non conforme au (2007-11-13) » ainsi que la découverte « de deux fissures sur la (…) façade sud ». [ 17 ] Ils écrivent dans leur demande qu’ils ont « donc du (sic) enlever le bar pour exposer les fissures.

Monsieur Rouleau et Madame Bélanger [les défendeurs] ont été contactés immédiatement afin qu’il puisse venir constater les deux fissures ». [ 18 ] Les demandeurs mentionnent que « le camouflage des fissures, ainsi que les réparations

sommaires prouvent que ces vices existaient déjà avant la mise en vente » de l’immeuble. [ 19 ] Les demandeurs affirment qu’il ne leur était pas possible, avant les travaux précités dans la plate-bande, de constater la présence de la fissure en façade de la résidence puisque « de nombreux arbustes et la terre » la recouvraient, écrivent-ils. [ 20 ] Le 5 juin 2017, les demandeurs font parvenir une mise en demeure aux défendeurs dont des extraits ont été cités plus haut dans les présents motifs. [ 21 ] Le 26 juin 2017, M. Rouleau se déplace chez les demandeurs afin de constater la réparation de la fissure.

Il indique dans sa contestation ainsi que lors de l’audience qu’il a constaté qu’il « n’y

a pas eu de dégât d’eau à l’intérieur de la maison ». Puis il ajoute « l’isolation de mon sous-sol en polyuréthane effectuée par Isolation Franco inc. avait contenu l’eau en provenance de l’extérieur par ladite fissure, ne causant ainsi aucune infiltration d’eau ni aucun dommage à l’intérieur de la maison ». [ 22 ] Lors de cette visite du 26 juin 2017, M. Rouleau désire prendre des photographies afin d’illustrer ses constatations, mais M. Pouliot le lui interdit.

Devant pareille situation, il écrit « c’est pour cette raison que nous aurons un témoin expert qui nous accompagnera pour venir expliquer les caractéristiques et les avantages du polyuréthane ». [ 23 ] Le 28 juin 2017, les défendeurs répondent aux demandeurs.

S’agissant du tuyau de renvoi de l’évier de cuisine, ils écrivent que celui-ci « entièrement visible en ouvrant simplement le panneau d’armoire », ajoutant qu’il « était facile pour votre inspecteur de voir cette réparation et de la rapporter comme douteuse ». [ 24 ] Les défendeurs ajoutent alors, quant à la « microfissure qui s’est transformée en fissure majeure avec le temps, si elle était bel et bien présente lors de la vente de la maison, en 2013, elle a été vue et constatée au même

titre que toutes les autres microfissure (sic) qui pouvait (sic) se trouver » sur le solage de la maison. [ 25 ] Les défendeurs terminent en indiquant « vous nous avez avisés par mise en demeure presque deux mois après la fin des travaux concernant la fissure, nous plaçant ainsi devant un fait accompli ». [ 26 ] Les demandeurs déposent leur demande introductive d’instance au greffe de la Cour en date du 7 août 2017.

Ils allèguent deux problématiques, l’une concernant la plomberie dans la cuisine, l’autre relative à la fissure en façade de la maison. [ 27 ] Les défendeurs déposent leur contestation conjointe en date du 28 août 2017.

Ils y réitèrent d’une part que le tuyau de renvoi de l’évier de cuisine fut réparé en 2007 lors de la réfection de la cuisine et qu’il n’était aucunement caché. [ 28 ] Les défendeurs se portent par ailleurs demandeurs reconventionnels, demandant le remboursement des frais de leur expert ainsi qu’un montant de 895 $ « en dommages et intérêts pour troubles et inconvénients ainsi que pour perte de salaire ». [ 29 ] D’autre part, ils réitèrent qu’ils furent placés devant un fait accompli en ce qui concerne la fissure en façade.

Ils écrivent que les demandeurs « invoquent l’état d’urgence afin d’essayer d’obtenir une (sic) échappatoire à la loi face au manquement qu’ils ont eu à notre égard. Il est important de noter que nous demeurons à moins de dix minutes » des demandeurs. [ 30 ] Le 16 novembre 2017, M. Rouleau et M. Pouliot se rencontrent. Ce dernier montre alors à M. Rouleau deux autres fissures situées sur la façade sud de la maison. Monsieur Pouliot explique à M. Rouleau qu’une infiltration d’eau a eu lieu le 13 novembre 2017 et qu’il attribue celle-ci à la présence de ces deux fissures. [ 31 ] À l’audience, M.

Rouleau indique avoir lui-même réparé ces deux fissures avant la vente de l’immeuble aux demandeurs et soutient qu’il n’y avait jamais eu d’infiltration d’eau dû à ces fissures du temps où il était propriétaire de la maison, à compter de 1993. [ 32 ] Cela étant, M. Rouleau indique au Tribunal lors de l’audience qu’une pluie diluvienne s’était abattue sur la région en 2011 et que l’immeuble avait alors souffert d’une infiltration d’eau. Des travaux substantiels furent effectués au sous-sol, en grande

partie par M. Rouleau lui-même, supervisé en cela par l’assureur dit-il. Il mentionne que cela fut dénoncé aux demandeurs lors de la vente. Il précise que les murs de béton du solage furent alors mis à nu de telle sorte qu’il a pu constater, tout comme le témoin Robert Dubois, lequel œuvre dans le domaine de l’isolation, qu’il n’y avait alors aucune microfissure visible depuis l’intérieur de la résidence. [ 33 ] Monsieur Dubois témoigne en outre que les deux microfissures situées sur la façade extérieure du mur de fondation ne furent pas colmatées par lui, M.

Rouleau lui ayant dit qu’il s’en occupait lui-même. [ 34 ] Le 3 décembre 2017, les demandeurs écrivent aux demandeurs, leur indiquant qu’ils ne signeront « aucune quittance pour les garanties légales que nous avons acquise (sic) en achetant la propriété ». [ 35 ] Les défendeurs répondent en date du 8 décembre 2017 aux demandeurs en leur faisant une offre, laquelle sera refusée trois jours plus tard. [ 36 ] Le 21 février 2018, les demandeurs déposent une demande modifiée [datée du 5 février 2018] au greffe de la Cour, dont plusieurs extraits ont été cités ci-haut.

Ils y ajoutent la problématique des deux fissures mentionnées ci-haut. Leur réclamation se chiffre maintenant à 5 830,85 $ [2] et se ventile comme suit :

Travaux d’urgence 640 $ Réparations à l’intérieur 850 $ Dommages au

titre d’une perte de travail et perte de jouissance du sous-sol durant plusieurs semaines 2 000 $ Réparation de la fissure le 13 novembre 2017 843,35 $ Peinture et gypse 197,50 $ Temps du demandeur Pouliot afin d’effectuer des travaux 300 $ Redressement de la plate-bande et de l’interbloc (effectué par le demandeur Pouliot et un ami 1 000 $ [ 37 ] Les défendeurs déposent leur contestation modifiée en date du 4 mars 2018. Ils y écrivent que « les deux micros fissures (sic) rapportées dans cet acte de procédure modifié avaient été déclarées de notre part et inspecté (sic) avant achat par M.

Pouliot et son ami qui était dans la construction à l’époque ». [ 38 ] Les défendeurs ajoutent que « deuxièmement M. Pouliot et Mme Gingras avaient la responsabilité, suite à l’achat de la maison, de surveiller ses (sic) dites micros fissures (sic) afin de s’assurer qu’ils (sic) ne progressent pas au fil des années ». ANALYSE [ 39 ] La réclamation de M. Pouliot et de Mme Bélanger est basée sur la garantie de qualité, soit celle concernant les vices cachés. [ 40 ] À ce sujet, les articles 1726 , 1728 et 1739 du Code civil du Québec [ci-après « C.c.Q »] énoncent ce qui suit : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728 .

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur. 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 41 ] Les demandeurs ont le fardeau de la preuve d’établir leurs prétentions selon les paramètres établis aux articles 2803 et 2804 C.c.Q. , lesquels se lisent ainsi : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 42 ] À la suite de la preuve présentée par chacune des parties lors de l’audition, le Tribunal conclut que la réclamation des demandeurs doit être rejetée pour les motifs suivants. [ 43 ] D’entrée de jeu, la preuve présentée à l’audience illustre bien que les demandeurs n’ont pas dénoncé aux défendeurs par écrit, ni même verbalement, que l’immeuble était affecté selon eux de vices cachés en regard des deux problématiques mentionnées ultérieurement dans leur mise en demeure et dans leur première procédure. [ 44 ] La dénonciation du vice au vendeur permet à ce dernier de faire ses propres constatations et de protéger ses droits, que ce soit par la production d’une contre-expertise ou par l’exécution de réparations à un moindre prix que celui qui peut être exigé par l’acheteur [3] .

[ 45 ] Le Tribunal rappelle ici que la preuve révèle que les défendeurs habitaient à proximité des demandeurs, à une distance de « dix minutes » aux dires de M. Rouleau. [ 46 ] En l’espèce, ce défaut, qui a placé les défendeurs devant un fait accompli, s’avère fatal aux demandeurs en ce qui a trait à la plomberie de la cuisine ainsi qu’à la fissure située en façade de la résidence. [ 47 ] À l’audience, M. Pouliot dira, le Tribunal reprenant les mots qu’il a employés : « Ça c’est mon erreur, j’ai pris le motif d’urgence ». [ 48 ] Or, preuve ne fut pas faite, outre le seul témoignage de M.

Pouliot, qu’une véritable situation d’urgence prévalait. Aucun témoin ne fut cité à ce sujet, et cela sans compter que les demandeurs s’adonnaient alors à du jardinage en cette journée « d’urgence ». [ 49 ] La déclaration précitée, spontanée de la part de M. Pouliot, révèle que c’est après coup que l’urgence fut invoquée comme motif justifiant l’absence d’avis, voire même d’appel téléphonique ou autre, aux défendeurs. [ 50 ] Les défendeurs furent placés devant un fait accompli, sans pouvoir examiner, discuter, réparer. Tout au plus M.

Rouleau a pu se rendre à la résidence après avoir reçu la mise en demeure, celle-ci n’ayant été précédée d’aucun avis. [ 51 ] Le Tribunal ajoute que l’

article 1595 C.c.Q. prévoit que la mise en demeure doit accorder au débiteur un délai d’exécution suffisant. [ 52 ] Cela dispose de la portion de la réclamation relative aux deux premières problématiques soulevées par les demandeurs. [ 53 ] Reste la troisième problématique, c’est-à-dire celle relative aux deux fissures ayant, selon les demandeurs, entraîné l’infiltration d’eau du 13 novembre 2017. [ 54 ] Celui qui entend démontrer l’existence d’un vice caché doit, en principe, établir les cinq éléments suivants, à savoir : 1. que le vice présente une certaine gravité; 2. que le vice est antérieur à la vente; 3. que le vice lui était inconnu au moment de ladite vente; 4. que le vice était caché au moment de la vente; 5. que le vice a été dénoncé en temps opportun au défendeur. [ 55 ] Monsieur le juge Richard Landry résumait de la façon suivante les éléments se rattachant à chacun de ces 5 critères dans l’affaire Lévesque c.

Harvey [4] : 1) le vice doit posséder une certaine gravité L'acheteur doit prouver que le vice caché rend le bien « impropre à l'usage auquel on le destine » ou « diminue son utilité » au point où l'acheteur « ne l'aurait pas acheté » ou « n'aurait pas donné si haut prix ». Est donc écarté le vice mineur ou de peu d'importance qui n'aurait pas empêché un acheteur raisonnable d'acquérir le bien ou n'aurait pas entraîné une réduction significative du prix convenu.

Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal peut tenir compte du coût des travaux de réparations, l'importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l'acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l'acheteur a pris pour le faire réparer. 2) le vice doit être antérieur à la vente L'acheteur doit démontrer que le vice était présent au moment où il a acquis le bien, ce qui comprend le vice qui existait à l'état latent (« en germe ») avant la vente, mais dont la manifestation ne survient qu'après la vente.

Par contre, cela exclut le vice qui prend naissance après la vente et dont seul l'acheteur assume le risque. La survenance d'un vice peu après la prise de possession de l'acheteur peut créer une présomption de l'existence antérieure d'un vice. 3) le vice doit être inconnu de l'acheteur Si l'acheteur a été informé de l'existence d'un vice avant la vente, ce vice ne peut être « caché ». C'est le cas où le vendeur, l'agent d'immeuble, les documents contractuels, la fiche descriptive de l'immeuble ou le rapport d'inspection préachat dénonce l'existence d'un vice quelconque. La

connaissance suffisante du vice par l'acheteur doit être prouvée par le vendeur. 4) le vice doit être caché (occulte) Par « caché », on entend un vice qui ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent malgré un examen raisonnable, attentif et sérieux de l'objet de la vente. Bien que l'

article 1726 du Code civil du Québec n'exige pas que l'acheteur ait recours à un expert, il demeure que, dans certaines circonstances, l'acheteur « prudent » doit obtenir de l'aide. C'est le cas de l'acheteur qui possède peu ou pas de connaissances en matière de construction et qui perçoit l'indice d'un problème (ex: cernes suggérant des infiltrations d'eau, fissures dans les fondations). En l'absence d'indices révélateurs, on n'exigera pas de l'acheteur, par exemple, qu'il défasse les murs ou qu'il creuse autour des fondations pour en vérifier l'état.

Ainsi, un vice n'est pas « caché » du seul fait que l'acheteur ne l'a pas aperçu ou n'en a pas apprécié la gravité. Le vice qui aurait pu être constaté par un acheteur consciencieux sera considéré comme apparent. La détermination de ce qui est « caché » ou « apparent » sera influencée par l'ensemble des circonstances particulières à chaque cas.

Ainsi, le Tribunal prend en considération le statut du vendeur (vendeur spécialisé ou non), le statut de l'acheteur (profane ou qualifié en construction), la nature du bien acheté (maison, commerce, industrie), son âge, le prix payé, la nature du vice et le comportement des parties. Par exemple, on sera plus exigeant envers le vendeur si celui-ci est le constructeur de la maison. À l'inverse, si l'acheteur est un professionnel de la construction, on exigera un examen plus poussé de sa part que s'il s'agissait d'un profane. De même, on exigera un examen plus

sommaire d'une maison presque neuve que s'il s'agit d'une maison âgée de 40 ans. D'autre part, l'ignorance du vice par le vendeur ne constitue pas un moyen de défense valable pour décider de son caractère caché ou pour repousser la poursuite de l'acheteur. Cette ignorance limite cependant les compensations auxquelles il peut être condamné (

article 1728 C.c.Q. ). (…) 5) la dénonciation du vice

L'article 1739 exige que l'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte afin de permettre à ce dernier de faire ses propres constatations et protéger ses droits (contre-expertise, réparations à un prix moindre que celui exigé par l'acheteur). Cette règle ne s'applique cependant pas s'il est prouvé que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice (

article 1739 C.c.Q. ). (…) [ 56 ] Qu’en est-il en l’espèce?; [ 57 ] Il ne fait pas de doute selon la preuve présentée que les deux fissures existaient avant la vente. Monsieur Rouleau l’a admis, ayant indiqué qu’il les avait réparées après s’être informé relativement à la façon de ce faire. [ 58 ] Nous avons vu que M. Rouleau ainsi que le témoin Dubois affirment que les deux fissures se trouvaient exclusivement sur la façade extérieure du solage et n’avaient pas traversé celui-ci.

À tout événement, les fissures étaient présentes lors de la vente. [ 59 ] Par ailleurs, les fissures devaient présenter une certaine gravité en ce que M. Rouleau les a réparées, contrairement à d’autres fissures qu’il a laissées sans retouche sur le solage de sa maison. [ 60 ] Il est vrai que les traces de réparation de ces deux fissures présentaient une certaine apparence.

Toutefois, elles semblaient justement réparées et rien ne laissait présager aux acheteurs une problématique éventuelle à ce sujet. [ 61 ] Le Tribunal rappelle ici que l’acheteur doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu’il propose d’acquérir, mais sans avoir besoin de recourir à un expert [5] . [ 62 ] Cela étant, il est vrai qu’il y a eu une infiltration d’eau en novembre 2017 dans le sous-sol de la résidence des demandeurs. Toutefois et en définitive, la source exacte de celle-ci n’a toutefois pas été identifiée précisément.

S’agissait-il des deux fissures précitées? [ 63 ] Aucun expert ne fut invité à témoigner en demande, ce qui d’une part aurait pu éclairer le Tribunal quant à la conformité des réparations effectuées par M. Rouleau ainsi que des travaux faits après la pluie diluvienne précitée et, d’autre part, préciser la cause de l’infiltration de novembre 2017.

[ 64 ] Le Tribunal ne peut malheureusement supputer ou émettre des hypothèses à ce sujet. Il doit juger au vu de la preuve qui lui est soumise. [ 65 ] Pour ces motifs, la

partie de la réclamation ayant trait aux deux fissures précitées doit également être rejetée.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de traiter de la question des dommages. [ 66 ] Reste la demande reconventionnelle des défendeurs, par laquelle ceux-ci réclament le remboursement des frais de leur expert ainsi qu’un montant de 895 $ pour troubles et inconvénients et pour perte de salaire. [ 67 ] Aucune preuve n’a toutefois été apportée relativement à la perte de salaire alléguée, que ce soit sous la forme d’un talon de chèque de paie, d’une lettre d’employeur, d’un extrait de déclaration fiscale ou autre. [ 68 ] Quant à la demande de remboursement des frais de l’expert, le Tribunal doit noter qu’aucune preuve de déboursé ne fut soumise et que ce fut le choix des défendeurs d’assigner le témoin afin de faire leur preuve.

La demande reconventionnelle sera donc rejetée, sans frais de justice toutefois considérant l’ensemble des circonstances de l’affaire. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : QUANT À LA DEMANDE INTRODUCTIVE D’INSTANCE : REJETTE la demande introductive d’instance; LE TOUT avec les frais de justice de la contestation, à savoir 100 $. QUANT À LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE : REJETTE la demande reconventionnelle; LE TOUT sans frais de justice. CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. Date d’audience : 27 août 2018