2021 QCCQ 915, 2021 QCCQ 915

Mekouar c. Betaplex inc. 2021 QCCQ 915 JA 0833 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-701774-182 DATE : 28 janvier 2021 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE ARCHAMBAULT, JCQ KHALID MEKOUAR et BOUCHRA LAKHLIF Demandeurs c. BETAPLEX INC Défenderesse et ALI KHALAF et HAWA BRAITEH et ISOLATION DANIEL DUBOIS INC.

Défendeurs en garantie JUGEMENT MISE EN SITUATION [ 1 ] Les demandeurs Khalid Mekouar et Bouchra Lakhlif réclament une somme de 15 000,00 $ à la défenderesse Betaplex inc. suite à l’achat d’une résidence située à Laval en date du 29 avril 2002, avec garantie légale, achetée des défendeurs en garantie Ali Khalaf et Hawa Braiteh au prix de 228 000 $ [1] . [ 2 ] La défenderesse Betaplex inc. a construit la résidence en 2001. [ 3 ] Les défendeurs en garantie Ali Khalaf et Hawa Braiteh avaient préalablement acheté la résidence de la défenderesse Betaplex inc. qui venait de construire celle-ci, avec garantie légale, au prix de 198 000 $. tel qu’il appert du contrat d’achat des défendeurs en date du 10 septembre 2001 [2] . [ 4 ] Les demandeurs allèguent que la résidence est entachée de vices cachés, notamment que le système d’isolation de la solive de rive du rez-de-chaussée n’est pas conforme aux normes et aux règles de l’art de l’époque de sa construction, tel qu’il appert de la copie de l’expertise effectuée par Albert Arduini, chef du service de l’inspection et de l’expertise en bâtiment de RMS, SCM Gestion des risques, produite au dossier [3] . [ 5 ] Les demandeurs ont choisi de poursuivre directement Betaplex à

titre de constructeur de ladite résidence en se basant sur l’

article 1730 C.c.Q. et non pas leurs vendeurs Khalaf et Braiteh. [ 6 ] La défenderesse Betaplex conteste cette réclamation. [ 7 ] Les défendeurs en garantie contestent cette réclamation et s’appellent respectivement et réciproquement en garantie, se relançant la responsabilité les uns sur les autres. Contestation de Betaplex [ 8 ] Le représentant de Betaplex déclare que contrairement aux allégations des demandeurs, la construction de la résidence s’est effectuée conformément aux règles de l’art.

[ 9 ] Son représentant Jade Aridi précise que ce sont les défendeurs en garantie Isolation Daniel Dubois inc. et Ali Khalaf et Hawa Braiteh et non Betaplex qui ont procédé à l’isolation de l’intérieur de la maison au moment de l’achat et qui doivent être tenus responsables des vices cachés dénoncés. [ 10 ] Il précise que si des défauts existaient au niveau de l’isolation des solives de rive, les demandeurs en ont pris connaissance le ou vers le 12 décembre 2016, tel qu’il appert de la demande introductive d’instance produite au dossier de la Cour du Québec à la division des petites créances le 7 février 2017 dans le dossier numéro 540-32-700242-173 produite au dossier de la Cour [4] . [ 11 ] Il ajoute que ce sont Ali Khalaf et Hawa Braiteh qui ont vendu la propriété aux demandeurs. [ 12 ] Il déclare que dans les circonstances, si des défauts cachés existent au niveau de l’isolation intérieure de la maison, ils sont attribuables à Ali Khalaf et Hawa Braiteh et/ou à Isolation Daniel Dubois inc. et en conséquence Betaplex les appelle en garantie. [ 13 ] En conséquence, la défenderesse Betaplex demande l’intervention forcée des défendeurs Ali Khalaf et Hawa Braiteh et d’Isolation Daniel Dubois inc.

Contestation d’Isolation Daniel Dubois inc. [ 14 ] Dans sa contestation, Isolation Daniel Dubois inc indique que les travaux exécutés par lui l’ont été selon les normes et selon les règles de l’art et que si tel n’était pas le cas, les vices dénoncés sont attribuables à un électricien sous-traitant ou à un journalier de Betaplex qui a exécuté des travaux après les siens. [ 15 ] Sa contestation allègue également que les problèmes de laine isolante déplacée autour des luminaires sont dus à des travaux d’isolation effectués par les défendeurs Ali Khalaf et Hawa Braiteh au moment où ils ont acheté la maison ou lors des travaux de restauration que ces derniers ont effectués suite à un incendie dans la maison.

Contestation des défendeurs Ali Khalaf et Hawa Braiteh [ 16 ] Les défendeurs en garantie Ali Khalaf et Hawa Braiteh déclarent n’avoir commis aucune faute et ajoutent que contrairement aux allégations d’Isolation Daniel Dubois, ils n’ont jamais fait de travaux de restauration ou d’isolation sur les lieux. [ 17 ] Ils déclarent que ni Betaplex, ni les demandeurs ne leur ont jamais dénoncé les vices allégués dans la présente demande ajoutant que cela les a empêchés de venir examiner les lieux et de les faire expertiser pour évaluer l’étendue des dommages allégués avant d’exécuter les travaux et de produire une défense pleine et entière. [ 18 ] Ils ajoutent que s’il y a des vices cachés au niveau de l’isolation de la résidence, ils sont la responsabilité de Betaplex qui a construit la résidence et/ou d’Isolation Daniel Dubois inc. qui en a fait l’isolation. [ 19 ] En conséquence, les défendeurs Ali Khalaf et Hawa Braiteh appellent en garantie Betaplex qui a construit et leur a vendu la résidence et Isolation Daniel Dubois inc.

QUESTIONS EN LITIGE Question 1. La maison construite par Betaplex et vendue par les défendeurs Ali Khalaf et Hawa Braiteh aux demandeurs Khalid Mekouar et Bouchra Lakhlif était-elle entachée de vices cachés au niveau d’une isolation déficiente au moment de la vente ? Question 2. La réclamation des demandeurs Khalid Mekouar et Bouchra Lakhlif pour vices cachés, au montant de 15 000 $ contre Betaplex inc, est-elle bien fondée en faits et en droit ? Question 3. Advenant une réponse affirmative aux questions 1 et 2, quel est le montant des dommages auquel les demandeurs ont droit ? Question 4.

Qu’en est-il des appels en garantie déposés entre les défendeurs ? RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 20 ] Afin de faciliter une meilleure compréhension du jugement par les parties, le Tribunal reproduit ci-dessous les articles pertinents du Code civil du Québec qui reçoivent application dans le présent dossier. [ 21 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce : Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

[ 22 ] Cet

article impose, sur les épaules des demandeurs et des demandeurs en garantie, le fardeau de prouver les allégations contenues respectivement dans leur demande et dans les demandes en garantie, par prépondérance de preuve. [ 23 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute : La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 24 ] Cet

article fait en sorte de permettre au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre, afin de conclure que l'existence d'un fait est plus probable et plausible que son inexistence. [ 25 ] Ces deux articles sont particulièrement utiles au Tribunal lorsqu'il est en présence de versions contradictoires, comme c'est le cas dans le présent dossier. [ 26 ] Comme le précise le professeur Léo Ducharme dans son Précis de la preuve [5] : « S’il est nécessaire de savoir sur qui repose l’obligation de convaincre, c’est pour pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l’absence de preuve.

En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. » [ 27 ] C’est donc en tenant compte de ces dispositions du Code civil et de la jurisprudence que le Tribunal procédera maintenant à l’analyse de la preuve entendue et des pièces déposées lors de l’instruction. ANALYSE ET DÉCISION Question 1.

La maison construite par Betaplex et vendue par les défendeurs Ali Khalaf et Hawa Braiteh aux demandeurs Khalid Mekouar et Bouchra Lakhlif était-elle entachée de vices cachés au niveau d’un manque d’isolation au moment de la vente ? Question 2.

La réclamation des demandeurs Khalid Mekouar et Bouchra Lakhlif au montant de 15 000 $ contre Betaplex inc. est-elle bien fondée en faits et en droit ? [ 28 ] Suite à la preuve testimoniale et documentaire présentée de part et d’autre, le Tribunal retient les faits suivants. [ 29 ] Les demandeurs allèguent que la maison construite par Betaplex en 2001, d’abord vendue aux défendeurs en garantie Ali Khalaf et Hawa Braiteh qu’ils ont achetée de ces derniers, le 29 avril 2002, est entachée de vices cachés et que l’

article 1726 du C.c.Q . s’applique dans les circonstances : Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur, ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par l’acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 30 ] La jurisprudence énonce que l’acheteur qui allègue que le bien qu’il a acheté est entaché d’un vice caché doit démontrer les cinq points suivants : • Le vice est grave • Le vice est un vice caché et non apparent • Le vice était présent au moment de l’achat • Le vice était ignoré de l’acheteur • L’acheteur doit dénoncer le vice par écrit au vendeur [ 31 ] Dans un premier temps, il est admis que les défendeurs en garantie Ali Khalaf et Hawa Braiteh sont les premiers acheteurs de la résidence de la défenderesse Betaplex inc. qui venait de construire celle-ci, avec garantie légale, au prix de 198 000 $, en date du septembre 2001. [ 32 ] Il est admis que la défenderesse en garantie Isolation Daniel Dubois inc. a agi comme sous-traitant pour le constructeur, la défenderesse Betaplex, au niveau des travaux d’isolation de celle-ci. [ 33 ] Il est aussi admis que les demandeurs Khalid Mekouar et Bouchra Lakhlif ont acheté la résidence des défendeurs Ali Khalaf et Hawa Braiteh au prix de 228 000 $ avec garantie légale, en date du 29 avril 2002. [ 34 ] Il est également admis qu’en date du 7 janvier 2017, les demandeurs ont dénoncé des vices cachés visant l’isolation thermique de la résidence au niveau du sous-sol de celle-ci tel qu’il appert de la copie de la mise en demeure transmise à cette date [6] .

[ 35 ] Une demande introductive d’instance fut déposée par les demandeurs devant la division des petites créances de la Cour du Québec, tel qu’il appert de la copie de celle-ci dans le dossier no 540-32-700242-173 [7] , dans laquelle les parties étaient les mêmes que dans le présent dossier. [ 36 ] Tel qu’il appert d’une quittance en date du 9 novembre 2017, produite au soutien des présentes [8] , les parties et leurs assureurs soit Intact assurance qui agissait pour Betaplex et Aviva qui agissait pour Isolation Daniel Dubois ont réglé cette réclamation pour la somme de 15 000 $.

Demande de rejet [ 37 ] Demandant le rejet de la présente réclamation, le représentant de Betaplex, Jade Aridi allègue que suite au paiement de cette somme de 15 000,00 $, les demandeurs ont donné une quittance complète et finale à la défenderesse Betaplex dans le dossier 540-32- 700242-173 pour toute réclamation présente et future et que ceci comprend la présente réclamation. [ 38 ] D’entrée de jeu et avant même d’examiner les questions en litige afin de déterminer si les vices dénoncés par les demandeurs dans le présent dossier sont des vices cachés, le Tribunal se doit de répondre à cette demande de rejet ou d’irrecevabilité qui allègue qu’en signant cette quittance, les demandeurs ont renoncé à toute demande future contre les défendeurs. [ 39 ] Dans un premier temps, le Tribunal doit examiner la quittance qui se lit comme suit : « QUITTANCE SE RAPPORTANT À DES DOMMAGES MATERIELS ET/OU PRIVATION DE JOUISSANCE En contrepartie de la somme de 15 000,00 $ dont j’autorise le paiement comme suit : Khalid Mekouar et Bouchra Lakhlif …….7 500,00 $ par Intact Assurance Khalid Mekouar et Bouchra Lakhlif …… 4 500,00 $ par Construction Betaplex inc Khalid Mekouar et Bouchra Lakhlif …… 2 750,00 $ par Aviva compagnie d’assurance Je, soussigné, tant en mon nom qu’en celui de mes ayants droit, libère et décharge Construction Betaplex inc et Isolation Daniel Dubois inc et Intact Assurance et Aviva compagnie d’assurance du Canada de toutes réclamations passées, présentes et futures pour les dommages figurant en regard de la case cochée ci-dessus et découlant d’un défaut de construction constaté le ou vers le 12 décembre 2016 sur la résidence du 257 Boudrias à Laval.

i) Je m’engage à m’abstenir de toute réclamation contre quiconque pourrait être en droit de réclamer au renonciataire une contribution ou une indemnité; ii) Je conviens que le paiement ci-dessus ne saurait constituer une reconnaissance de responsabilité de la part du renonciataire; iii) Je suis parfaitement au courant du sens et de la portée du présent document, et je reconnais que la somme ci-dessus constitue la seule cause de cette quittance et que je l’accepte de mon plein gré en règlement complet et définitif de tous les dommages susdits. iv)… LIRE AVANT DE SIGNER Fait le 9 novembre 2017 à Laval Signé par Khalid Mekouar et Bouchra Lakhlif » (Notre soulignement) [ 40 ] Le Tribunal a examiné la mise en demeure transmise par les demandeurs à Betaplex en date du 6 janvier 2017 [9] ainsi que la demande introductive d’instance dans ce dossier [10] , mais il a aussi examiné le dossier et l’expertise produite par les demandeurs dans le dossier en question par le même expert que dans le présent dossier, Albert Arduini en date du 15 mars 2017 [11] . [ 41 ] Le Tribunal constate que la première réclamation pour vices cachés des demandeurs visait effectivement un problème d’isolation thermique du sous-sol de la résidence et non l’ensemble des autres vices d’isolation ici, allégués de la résidence. [ 42 ] La quittance D-4 fait référence non seulement au dossier 540-32-700242-173, mais aussi à la mise en demeure précitée qui énonce que c’est en décembre 2016 que les demandeurs ont constaté pour la première fois ce problème. [ 43 ] Par ailleurs, rien dans ladite quittance ne permet au Tribunal de constater qu’en donnant cette quittance, les demandeurs ont donné une quittance complète et finale aux défendeurs pour toute autre réclamation pour vices cachés pouvant résulter de l’achat de leur résidence. [ 44 ] En conséquence, la demande de rejet et d’irrecevabilité est rejetée.

Le tribunal examinera si les vices dénoncés par les demandeurs dans le présent dossier dans leur mise en demeure du 23 juillet 2018 qui fait état de d’autres vices cachés encore une fois reliés à l’isolation de leur résidence et qu’ils allèguent avoir découverts le 3 février 2018 sont des vices cachés au sens de l’

article 1726 C.c.Q. Chronologie des faits

[ 45 ] Les demandeurs ont acheté la résidence qui fait l’objet du présent dossier le 29 avril 2002. [ 46 ] Le demandeur déclare que le ou vers le 3 février 2018, soit presque 16 ans plus tard, il a constaté du froid en marchant pieds nus sur le plancher de la chambre située du côté gauche du deuxième étage de la résidence, soit plus précisément au pied du mur extérieur face à la porte d’entrée de la chambre. [ 47 ] Il ajoute qu’il a alors effectué une autre vérification au rez-de-chaussée et a constaté que le haut du mur extérieur et le plafond de la salle familiale située directement sous la chambre étaient également froids et que de l’air froid s’échappait des luminaires encastrés au plafond de la cuisine. [ 48 ] Il précise qu’il n’a pas constaté les vices qu’il dénonce avant cette date puisqu’il n’y avait aucun indice pour attirer son attention ajoutant que c’est en changeant la configuration de la chambre de son enfant qu’il a constaté ces faits. [ 49 ] Il est admis que la résidence qui fait l’objet du présent dossier fut construite en 2001 par Betaplex et que sa construction était soumise au Code de la construction de 1990. [ 50 ] Le demandeur Mekouar a retenu les services d’Albert Arduini, chef du service de l’inspection et de l’expertise en bâtiment de RMS, SCM Gestion des risques. [ 51 ] Ce dernier a procédé à l’expertise P-4 en date du 23 juillet 2018 et son inspection a porté sur trois endroits spécifiques de la résidence: 1) le plafond de la salle familiale. 2) le mur à proximité de la fenêtre du mur arrière. 3) le plafond de la cuisine. [ 52 ] Tel qu’il appert de ladite expertise, le demandeur Mekouar déclare que le Code de la construction de 1990 exigeait notamment la mise en place d’un pare-vapeur. [ 53 ] L’expertise précise à la recommandation 4.9 : ‘’ Faire faire tous les travaux le plutôt (sic) possible avant la période hivernale.’’ [ 54 ] Le demandeur déclare qu’il a alors effectué les travaux d’urgence suivants avant la période hivernale suite à la recommandation de son expert : 1.

Il a refait l’isolation de la rive du plancher, le long de la ceinture des solives de rive du rez-de-chaussée avec de l’uréthane giclé pour atteindre un facteur isolant selon les exigences d’aujourd’hui. 2. Il a réparé le pare-vapeur du comble de toit de la cuisine en faisant une ouverture au plafond de la cuisine. 3. Il a ajouté un ventilateur au toit de la cuisine (un Maximum). 4. Il a remplacé les luminaires encastrés par des luminaires de type « DEL » à zéro dégagement de chaleur et remplacer les interrupteurs actuels pour assurer une conformité avec les lumières « DEL ». 5.

Il a refait la peinture au complet des murs et des plafonds là où il y avait des dommages suite aux travaux. [ 55 ] Le 16 août 2018, la défenderesse Betaplex mandate ses avocats pour répondre à la mise en demeure des demandeurs dans laquelle ceux-ci précisent que les normes auxquelles les demandeurs font référence sont celles du Code de 2012 soit plus de 10 ans après la livraison de la résidence et que Betaplex considère toute réclamation de la part des demandeurs comme mal fondée en faits et en droit. [12] [ 56 ] Les demandeurs produisent deux soumissions pour les travaux, la première d’A.M.

Construction et Rénovation inc., au montant de 15 702,37 $, en date du 26 août 2018 [13] et une deuxième Construction Sekani en date du 22 août 2018 au montant de 14 063,74 $ [14] . [ 57 ] Les demandeurs ont finalement retenu les services de Les entreprises J.S.

Whitton inc. tel qu’il appert d’une facture en date du 3 septembre 2018 au montant de 9 261,18 $ pour l’exécution des travaux ainsi qu’une facture d’Isolation Majeau et frère au montant de 563,38 $ [15] pour de l’uréthane giclé qu’ils réclament à la défenderesse Betaplex. [ 58 ] En plus du remboursement de ces travaux, les demandeurs réclament une somme de 3 500 $ pour les troubles et inconvénients qu’ils ont subis. [ 59 ] La jurisprudence énonce que l’acheteur qui allègue que le bien qu’il a acheté est entaché d’un vice caché doit démontrer les cinq points suivants : • Le vice est grave : C’est le cas du vice qui rend le bien acheté impropre à l’usage ou qui en diminue considérablement l’utilité au point où l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou payé un prix aussi élevé.

La jurisprudence reconnaît trois formes de vices compromettant l’utilité du bien acheté ou en empêche l’usage. • Le vice est un vice caché et non apparent : Le tribunal apprécie la preuve de façon objective en appréciant le degré d’inspection en se basant sur la notion d’acheteur prudent et diligent. [16] • Le vice était présent au moment de l’achat : Encore une fois, une expertise constitue généralement la meilleure preuve de cet état

de fait. Mais, la jurisprudence n’exige pas que le vice se soit entièrement manifesté avant la conclusion du contrat de vente, mais, seulement qu’il existe à ce moment. [17] • Le vice était ignoré de l’acheteur : S’il a été dénoncé par le vendeur au moment de l’achat, l’acheteur ne peut s’en plaindre.

Par ailleurs, l’acheteur est toujours présumé de bonne foi et il incombe donc au vendeur de faire la preuve que l’acheteur connaissait l’existence du vice. • L’acheteur doit dénoncer le vice par écrit au vendeur : Cette dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable à partir de sa découverte ( art. 1739 et 1595 C.c.Q. ).

Le vice est un vice caché et non apparent Le vice était présent au moment de l’achat [ 60 ] Dans le présent dossier, la preuve démontre clairement que les vices dénoncés sont des vices cachés et non des vices apparents puisqu’on a dû ouvrir les murs et le plafond pour les découvrir. [ 61 ] Elle démontre également qu’ils étaient présents au moment de l’achat de la propriété par les demandeurs, mais qu’ils étaient également présents au moment de l’achat de la résidence par les défendeurs en garantie Ali Khalaf et Hawa Braiteh. [ 62 ] Pour leur part, la défenderesse Betaplex conteste la réclamation des demandeurs en alléguant que la dénonciation qui a été faite est tardive, car selon eux, les demandeurs étaient au courant du fait que leur résidence était affectée d’un vice caché dès décembre 2016 et suite à l’expertise effectuée par monsieur Arduini en février 2017 lorsqu’il les a informés que leur résidence était affectée d’un sérieux problème au niveau de son isolation thermique. [ 63 ] Ce dernier avait déjà procédé à une expertise des solives de rive, des murs et de l’isolation du sous-sol le 15 mars 2017 et avait conclu « …que le système d’isolation des murs du sous-sol est affecté d’un vice de construction important. ». [ 64 ] Dans son rapport de 2017, monsieur Arduini faisait aussi référence à un problème d’isolation thermique de la résidence en précisant notamment que le pare-vapeur de l’isolant de la solive de rive n’était pas scellé. [ 65 ] Dans son rapport en date du 18 juillet 2018 déposé dans le présent dossier monsieur Arduini indique à nouveau une problématique au niveau de l’isolation des solives de rive et du pare-vapeur qu’il dénonce à nouveau comme un vice de construction. [ 66 ] Peut-être que la première expertise aurait dû amener les demandeurs à se poser des questions en ce qui concernait l’isolation du reste de leur résidence, mais ils ne l’ont pas fait à ce moment, préférant attendre. [ 67 ] Le Tribunal constate que les vices dénoncés dans la première réclamation des demandeurs dans le dossier 540-32-700242-173 visent des problèmes d’isolation au niveau du sous-sol alors que dans le présent dossier, la réclamation vise des vices au niveau de l’isolation du rez-de-chaussée et de l’étage, donc deux problèmes localisés à deux endroits différents. [ 68 ] Dans les circonstances et avec respect pour l’opinion contraire.

Le Tribunal ne retient pas ce moyen de défense.

Le vice est grave [ 69 ] Dans un premier temps, le Tribunal constate que les demandeurs occupaient déjà leur résidence depuis 29 avril 2002 soit depuis presque 16 ans quand le demandeur Mekouar déclare avoir senti du froid le long du mur de l’étage dans la chambre de sa fille pour la première fois alors qu’il était pieds nus. [ 70 ] Il déclare avoir alors poussé ses recherches au rez-de-chaussée dans la salle familiale se trouvant sous la chambre de sa fille et dans la cuisine où il déclare avoir ressenti aussi du froid, notamment autour des luminaires encastrés au plafond de la cuisine. [ 71 ] Il fait alors appel à Albert Arduini, celui-là même qui avait procédé à l’expertise du sous-sol de la résidence le 15 mars 2017. [ 72 ] Le Tribunal constate que dans son rapport d’expertise qui a servi de base à la demande des demandeurs dans leur première réclamation contre les défendeurs en février 2017, l’expert Albert Arduini conclut à la présence de moisissures au sous-sol et constate qu’une décontamination complète du sous-sol a été nécessaire en raison de problèmes au niveau de l’isolation thermique du sous-sol. [ 73 ] Dans le présent dossier, il n’a décelé aucune contamination, constatant seulement ce qu’il décrit comme un vice de construction au niveau de l’absence de pare-vapeur et de l’épaisseur insuffisante de l’isolation. [ 74 ] Lors de sa nouvelle expertise en date du 23 juillet 2018, il retient trois endroits spécifiques et problématiques soulevés par le demandeur Mekouar soit : 1) le plafond de la salle familiale. 2) le mur à proximité de la fenêtre du mur arrière. 3) le plafond de la cuisine. [ 75 ] Suite à l’examen dudit rapport d’expertise, le Tribunal retient les commentaires et conclusions suivantes: • ‘ Le mur à proximité de la fenêtre du mur arrière (point 3.2) [ 76 ] À la lecture de cette

partie de l’expertise, le Tribunal constate que contrairement aux prétentions des demandeurs, l’expert n’a

ressenti aucun froid au niveau du mur arrière et dans la chambre de sa fille. [ 77 ] Les commentaires et conclusions de monsieur Arduini sont clairs sur le point 3.2 de son expertise portant sur le mur à proximité de la fenêtre du mur arrière: • ‘ ‘Le mur est isolé avec de la laine de 6 pouces ‘’ • ‘’Le pare-vapeur est installé’’ • ‘’Nous n’avons pas d’indice qu’il y a passage d’air froid par le mur.’’ • ‘’Nous n’avons pas vu de déficiences en conformité avec les règles de l’art et des normes et Codes de l’époque de la construction de ce bâtiment du système d’isolation qui était visible dans l’ouverture pratiquée dans le mur.’’ (Notre soulignement) [ 78 ] De plus, de toute évidence, le froid n’a pas causé problème aux demandeurs et à leur famille pendant les 16 ans où ils ont habités la résidence, car ils s’en seraient plaints bien avant. [ 79 ] Le Tribunal est d’opinion que l’expertise de monsieur Arduini produite par les demandeurs démontre qu’il n’y avait aucun vice caché ou déficience à cet endroit. [ 80 ] En conséquence, le Tribunal rejette cette

partie de la réclamation des demandeurs.

Le plafond de la cuisine (point 3.3) [ 81 ] Tel qu’il appert de l’expertise de monsieur Arduini, au sujet du plafond de la cuisine celui-ci précise que: • ‘ ’ le pare-vapeur est déchiré et non scellé autour des luminaires’’ • ‘’ que la laine est soulevée autour des luminaires et l’isolation est déplacée, tassée et inégale ‘’ • … ‘’nous constatons l’absence de ventilateur de toit pour assurer une ventilation du comble efficace ‘’ [ 82 ] Avec respect, le Tribunal est d’opinion que le fait que l’isolant autour des luminaires encastrés ait été déplacé et que le pare- vapeur ait été déchiré ne constitue pas un vice caché grave justifiant l’ampleur des travaux proposés dont l’enlèvement et le remplacement des luminaires. [ 83 ] Cela est fréquent qu’il en soit ainsi lorsque les électriciens procèdent à installer ou à remplacer des luminaires au plafond. [ 84 ] De plus, cela n’a pas empêché et n’a pas diminué la jouissance de la résidence par les demandeurs et leur famille durant les 16 années où ils ont occupé la maison. [ 85 ] D’ailleurs, tel qu’il appert de la facture de Les entreprises J.S.

Whitton inc. ces travaux ont coûté 240,00 $ et il ne semble pas que les 10 ou 11 luminaires aient été remplacés tel que le suggérait l’expert. [ 86 ] En effet, on peut y lire : ‘’Réparation du coupe-vapeur à chaque encastré et replacé la laine. (Si impossible prévoit un ajustement pour accéder par l’entretoit)’’ . [ 87 ] À la lecture de la facture de Les Entreprises J.S. Whitton inc. qui totalise 9 261,18 $, le Tribunal constate que la majorité des items qui forment cette facture à

part l’installation d’un maximum sur le toit de la cuisine (420 $) et la réparation du coupe-vapeur à chaque encastré (240 $), les autres items qui y apparaissent concernent soit enlever le gypse et peinturer, soit la cuisine, la salle de lavage, le salon arrière et le salon avant, le garage, le couloir, tirer les joints, la décontamination. [ 88 ] De plus, le Tribunal est d’opinion que l’absence d’un maximum au-dessus du plafond de la cuisine ne constitue pas un vice caché, et ce, après plus de 16 ans d’occupation de la résidence. [ 89 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d’opinion que le problème dénoncé ici par les demandeurs au niveau de la cuisine au point 3.3 ne constitue pas un vice caché ou une déficience grave au sens de la loi et la jurisprudence. [ 90 ] En conséquence, le Tribunal rejette cette

partie de la réclamation des demandeurs. Le plafond de la salle familiale (point 3.1) [ 91 ] Suite à l’examen dudit rapport d’expertise, le Tribunal retient les commentaires et les conclusions suivantes sur ce point: • ‘ ’3.1 Plafond de la salle familiale • Le plafond a été ouvert pour exposer la solive de rive du mur côté gauche et du plancher de l’étage, ainsi que les solives de plancher de l’étage. • … L’épaisseur de la laine isolante est de 4 po avec un facteur isolant R-12, ce qui est insuffisant pour la solive de rive de l’étage du bâtiment. Le facteur isolant de R-12 ne rencontre pas les exigences du Code de construction et d’efficacité énergétique applicables en 2001.

• Aucun pare-vapeur n’a été installé sur la laine isolante de la solive de rive.

Il s’agit d’un vice de construction qui doit être corrigé selon les règles de l’art… • À partir de l’ouverture qui a été pratiquée au plafond nous pouvons également observer l’isolant entre les solives de plancher sur le mur arrière et l’isolant est également dépourvu d’un pare-vapeur. • Conclusion • …À la lumière des constats faits lors de notre visite et des informations obtenues, nous sommes d’avis que le système d’isolation de la solive de rive de l’étage est affecté d’un vice de construction important qui devra être corrigé le plutôt possible.’’ • Par conséquent nous recommandons d’ouvrir le plafond afin de vérifier et refaire au besoin l’isolant sur la totalité du périmètre du bâtiment en conformité des règles de l’art.

Nous soulignons que les exigences en matière énergétique ont été modifiées depuis quelques années et il est recommandé de refaire l’isolant selon les exigences des normes à jour. • … nous recommandons fortement d’isoler avec l’uréthane giclé. • De toute évidence, il faudra réparer les dommages au gypse ainsi que les autres dommages après l’installation de l’isolant.

La nouvelle peinture des plafonds qui seront touchés ainsi que celle des murs qui seront endommagés ne pourra pas être uniforme avec la peinture existante et il faudra prévoir refaire la peinture à neuf selon les besoins. ’’ [ 92 ] Dans les faits, ni les défendeurs en garantie Ali Khalaf et Hawa Braiteh qui ont vendu la résidence aux demandeurs le 29 avril 2002, ni la défenderesse Betaplex qui avait construit la résidence et leur avait préalablement vendu la même résidence le 10 septembre 2001, ni la défenderesse Isolation Alain Dubois qui a procédé à l’isolation de ladite résidence n’ont présenté de preuve pour contester les affirmations de l’expert Arduini sur le point 3.1 à l’effet qu’il a détecté un vice de construction à cet endroit. [ 93 ] Les seuls moyens de défense qu’ils soulèvent sont qu’ils tentent de faire porter la responsabilité de l’isolation de la résidence les uns sur les autres. [ 94 ] Ainsi, Betaplex appelle en garantie Ali Khalaf et Hawa Braiteh et Isolation Daniel Dubois inc. pour tenter de les tenir responsables des vices allégués alors que ces derniers nient catégoriquement ces allégations et déclarent que la responsabilité des travaux incombe à Betaplex et/ou à l’autre partie. [ 95 ] Le Tribunal est d’opinion que dans les circonstances, la preuve prépondérante soit le rapport de l’expert Arduini est à l’effet qu’il y avait un vice de construction au niveau l’isolation des solives de rive dans le plafond de la salle familiale. [ 96 ] En conséquence, le Tribunal les considère comme avérées et elles démontrent effectivement la présence d’un vice de construction. [ 97 ] À ce sujet, l’

article 1730 C.c.Q. précise : « Art. 1730. Sont également tenus à la garantie du vendeur, le fabricant, toute personne qui fait la distribution du bien sous son nom ou comme étant son bien et tout fournisseur du bien, notamment, le grossiste et l’importateur. » [ 98 ] Dans son ouvrage, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois , le juge Jeffrey Edwards déclare que l’entrepreneur vendeur est assimilé au fabricant auquel l’

article 1730 fait référence [18] : • « Le vendeur-entrepreneur, par ses activités, imite effectivement un vendeur déjà soumis à la présomption; pour la construction de l’immeuble, le vendeur-entrepreneur n’est autre chose qu’un fabricant. » [ 99 ] En conséquence la présomption prévue à l’

article 1729 C.c.Q. et qui vise le vendeur professionnel s’applique aussi à lui: • Art.

En cas de vente par un vendeur professionnel, l’existence d’un vice au moment de la vente est présumée, lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce; cette présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l’acheteur. » [ 100 ] En conséquence, le Tribunal est d’opinion que la défenderesse Betaplex est responsable de ce vice de construction à

titre de premier vendeur et constructeur de la résidence. [ 101 ] Par ailleurs, le Tribunal doit répondre à la question : s’agit-il ici d’un vice grave qui diminue ou pouvait diminuer l’usage de la résidence ou en diminuer la valeur. [ 102 ] Cette fois, le juge Jeffrey Edwards vient préciser la notion de déficit d’usage [19] : « Le déficit d’usage, qu’il s’agisse d’une simple diminution ou d’une carence majeure s’y présente comme une condition de la qualification du vice au sens de la garantie… La première conséquence juridique de cette conception, bien connue d’ailleurs, est que tout vice ne peut être un vice au sens de la garantie, à moins d’entraîner un déficit d’usage du bien.

Or tout fait n’est pas un vice pour la simple raison qu’il est grave, antérieur, inconnu ou occulte. En revanche, tout fait provoquant un déficit d’usage constitue un vice au sens de la garantie… Il ne s’agit pas d’un vice de construction ou de fabrication dont la finalité peut être bénigne ou anodine.

Au Québec, … Le vice a toujours été entendu comme le fait qui engendre un déficit d’usage vérifiable in abstracto.

Le déficit d’usage doit être réel non seulement pour l’acheteur en cause mais pour tout acheteur raisonnable. » (Notre soulignement et caractères gras) [ 103 ] Dans le présent dossier, le demandeur Mekouar dit avoir ressenti du froid en se promenant pieds nus à cet endroit et il a alors retenu les services de monsieur Arduini pour faire des ouvertures à divers endroits de sa résidence qui ont résulté dans la production du rapport de ce dernier. [ 104 ] De plus, alors que les demandeurs avaient déjà retenu les services de monsieur Arduini en 2017 et que ce dernier avait dénoncé un problème majeur au niveau de l’isolation thermique de leur résidence aux demandeurs, ces derniers n’ont pas cru bon de pousser plus loin leurs recherches à ce moment et ni de procéder à l’expertise des autres étages de leur résidence par monsieur Arduini. [ 105 ] Mais, nulle part dans sa demande introductive d’instance, le demandeur Mekouar n’a indiqué ou démontré un problème de déficit d’usage de sa résidence causé par le vice de construction précité, à part d’avoir ressenti du froid pour la première fois en février 2018. [ 106 ] Or, la preuve révèle que pendant plus de 16 ans, les demandeurs ont habité leur résidence sans ressentir ou se plaindre d’un problème de froid. [ 107 ] De toute évidence, il ne s’agissait pas d’un problème grave, car les demandeurs s’en seraient plaints bien avant. [ 108 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d’opinion que les demandeurs n’ont pas démontré une réelle perte d’usage résultant du vice de construction dénoncé et qu’en conséquence ils n’ont pas démontré que le problème dénoncé était un problème grave tel que défini par la jurisprudence. [ 109 ] Cette perte d’usage doit réellement exister, non seulement pour l’acheteur visé, mais pour tout autre acheteur placé dans les mêmes circonstances [20] .

Elle doit être telle que l’acheteur s’il l’avait connu n’aurait pas acheté le bien ou n’en aurait pas payé le prix qu’il a payé [21] . [ 110 ] Il suffit que le vice réduise l’utilité du bien de façon importante que voulait en faire un acheteur prudent et diligent [22] . [ 111 ] Dans le présent dossier, il semble que de toute évidence, les demandeurs n’ont jamais ressenti la problématique et que la déficience découverte en ouvrant les murs et le plafond n’a aucunement réduit l’utilité de la maison pendant les 16 ans que les demandeurs et leur famille ont habité la résidence. [ 112 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d’opinion que bien qu’étant une déficience ou un vice de construction, ceci ne constitue pas un vice grave couvert par la garantie de qualité à l’

article 1726 C.c.Q. [ 113 ] En conséquence, le Tribunal est d’opinion que les demandeurs n’ont pas démontré le bien-fondé de leur réclamation à l’effet qu’il s’agissait d’un vice de construction grave qui donnait ouverture à la garantie de qualité de l’

article 1726 du C.c.Q. [ 114 ] Compte tenu de cette décision sur les questions en litige 1 et 2 que dans les circonstances le Tribunal n’a pas à se prononcer sur les appels en garantie intentés entre les parties et le Tribunal fait les commentaires suivants. Appels en garantie contre les défendeurs Ali Khalaf et Hawa Braiteh et Isolation Daniel Dubois inc. [ 115 ] Le Tribunal rappelle que les demandeurs n’ont pas poursuivi leurs vendeurs Ali Khalaf et Hawa Braiteh. [ 116 ] Ils n’ont pas non plus poursuivi le sous-traitant qui a fait l’isolation de leur résidence, Isolation Daniel Dubois inc. [ 117 ] Se basant sur l’

article 1730 C.c.Q. , ils ont choisi de poursuivre directement l’entrepreneur général qui a construit la résidence, soit la défenderesse Betaplex. [ 118 ] C’est cette dernière qui a appelé en garantie les défendeurs en garantie Ali Khalaf et Hawa Braiteh et Isolation Daniel Dubois inc. [ 119 ] Lors de l’instruction, le représentant de Betaplex déclare qu’effectivement, les travaux d’isolation étaient prévus pour le 20 juin 2001 tel qu’il appert de la copie de la cédule générale des travaux sur la résidence des défendeurs Ali Khalaf et Hawa Braiteh qui indique que la pose de laine finale qui devait se faire le 20 juin serait faite par le client le 21 juin. [23] [ 120 ] Il dépose également la copie d’une transmission par télécopieur adressée à Daniel Dubois en date du 16 juin 2001 qui indique que ce dernier doit procéder à l’isolation du garage et du sous-sol de la résidence le 20 juin, mais que le client, c’est-à-dire les défendeurs Ali Khalaf et Hawa Braiteh procéderont à l’isolation du plafond et des divisions intérieures et qui mentionne: ‘’ Mais, le client isole lui-même toutes les divisions intérieures et le plafond.’’ [24] [ 121 ] Il déclare que ce sont les défendeurs en garantie Ali Khalaf et Hawa Braiteh ou Isolation Daniel Dubois inc qui ont procédé à l’isolation de la résidence des demandeurs et qu’en conséquence ce sont eux qui doivent être tenus responsables de déficiences et vice de construction à l’isolation des solives de rives et à l’absence de coupe-vapeur. [ 122 ] Il produit des copies de trois rapports d’inspection immobilière de la maison par la Caisse populaire en vue de procéder aux décaissements des sommes sur l’hypothèque, respectivement datés du 25 mai, du 4 juillet et du 5 septembre 2001 accompagnés de photographies de la résidence montrant l’intérieur de la résidence. [ 123 ] Celles-ci montrent notamment que les murs extérieurs à l’étage et au niveau de la cuisine étaient isolés et recouverts d’un pare-

vapeur alors que les divisions intérieures et le plafond ne l’étaient pas et que de plus les luminaires n’étaient pas installés [25] . [ 124 ] Lors de son témoignage, Daniel Dubois corrobore le témoignage de monsieur Aridi à ce sujet et ajoute qu’il ignore qui a fait l’isolation des murs avec de l’isolant R-12 précisant qu’il n’installe jamais cela. [ 125 ] Il ajoute que celui qui a fait cela ne connaît pas l’isolation et qu’il ne s’agit sûrement pas d’un professionnel. [ 126 ] Il précise que dans tous les cas, il installe de l’isolant R-20 de six pouces, avec un pare-vapeur par-dessus précisant que c’est ce qu’il a fait au deuxième étage et tel que décrit par l’expert Arduini dans son rapport, et sur le rapport d’inspection de la Caisse populaire et les photographies l’accompagnant. [ 127 ] Le défendeur Ali Khalaf nie catégoriquement avoir procédé à l’installation de la laine et de l’isolant à ces endroits. [ 128 ] Il précise que les seuls travaux qu’il a exécutés sont l’installation des luminaires pour lesquels il a retenu les services d’un électricien et la pose du plancher de bois au deuxième étage. [ 129 ] Le Tribunal se retrouve donc avec des versions contradictoires en ce qui concerne l’installation de l’isolant des solives de rive et d’absence de pare-vapeur et rien dans la preuve présentée ne permet au Tribunal de déterminer qui a vraiment installé l’isolation.

Le vice doit être dénoncé [ 130 ] Dans leur contestation à la demande en garantie, les défendeurs en garantie Ali Khalaf et Hawa Braiteh déclarent que les demandeurs ne leur ont jamais dénoncé ce vice avant de procéder à l’exécution des travaux correctifs. [ 131 ] De plus et tel qu’il appert du dossier, suite à la réception de la mise en demeure P-1 en date du 23 juillet, ils ajoutent que Betaplex n’a pas elle non plus dénoncé le vice caché allégué contre Betaplex par les demandeurs et sur lequel cette dernière se base pour les poursuivre en garantie. [ 132 ] En conséquence, les défendeurs précisent que la réclamation contre eux doit être rejetée parce qu’à la fois les demandeurs et la demanderesse en garantie Betaplex ont fait défaut de leur transmettre une mise en demeure pour dénoncer ce nouveau vice que les demandeurs alléguaient avoir découvert contrairement aux articles 1739 et 1595 C.c.Q. [ 133 ] Ils ajoutent que dans les circonstances, ils n’ont pas été en mesure de procéder à leur propre expertise et ils concluent que la réclamation des demandeurs contre eux doit être rejetée tel que le prévoit la jurisprudence [26] . [ 134 ] Le Tribunal est d’opinion que leur défense est bien fondée en faits et en droit, car dans les faits ni les demandeurs ni la demanderesse en garantie Betaplex n’ont jamais transmis de mise en demeure aux défendeurs Ali Khalaf et Hawa Braiteh. [ 135 ] Le Tribunal note également que ni les demandeurs ni Betaplex n’ont pas non plus transmis de dénonciation ou de mise en demeure à l’autre défenderesse en garantie Isolation Alain Dubois inc. [ 136 ] De la même manière, la demande en garantie de Betaplex contre les défendeurs en garantie Ali Khalaf et Hawa Braiteh et Isolation Daniel Dubois inc. n’est pas accueillie en raison du fait que Betaplex ne leur a pas transmis de dénonciation ou de mise en demeure à ces derniers. [ 137 ] Dans les circonstances, les divers appels en garantie sont rejetés.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation des demandeurs. REJETTE les divers appels en garantie entre les parties. LE TOUT , chaque

partie payant ses frais. _________________________________ JEAN-PIERRE ARCHAMBAULT, JCQ Date de l'audience : 17 décembre 2020