2016 QCCA 227, 2016 QCCA 227

Froment c. Repentigny (Ville de) 2016 QCCA 227 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-024670-143 (705-17-000666-030) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 5 février 2016 CORAM : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON , J.C.A. NICHOLAS KASIRER , J.C.A. CLAUDE C. GAGNON , J.C.A. APPELANT AVOCATS GAÉTAN FROMENT M e FRANÇOIS L’HEUREUX (Absent) Me Charles Daviault ( Absent ) ( Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.

l) INTIMÉS AVOCATS VILLE DE REPENTIGNY Me ALAIN-CLAUDE DESFORGES (Absent) Me PASCAL MARCHI (Absent) ( Bélanger, Sauvé SENCRL )

CLINIQUE DERMATO-ESTHÉTIQUE LE GARDEUR ALAIN DANSEREAU INC. ALAIN DANSEREAU MANIVANH SOUKRIDDY Me DANIEL CHÉNARD, AD. E. (Daniel Chénard, Avocat) Me EMILIE-BÉATRICE KOKMANIAN (Absente) (Emilie-Béatrice Kokmanian, Avocate) MIS EN CAUSE AVOCAT L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE L’ASSOMPTION ABSENT En appel d'un jugement rendu le 8 juillet 2014 par l'honorable Nicole-M. Gibeau, de la Cour supérieure, district de Joliette.

NATURE DE L'APPEL : Injonction – biens et propriété – troubles de voisinage – municipal; - aménagement et urbanisme Greffière d’audience : Shirley Thomas Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 30 Suite de l’audience du 2 février 2016. Les procureurs sont dispensés de leur présence à la Cour. 9 h 31 Par la Cour: Jugement – voir page 4. 9 h 32 Fin de l'audience. Shirley Thomas Greffière d’audience PAR LA COUR

ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit à l’encontre d’un jugement rendu le 8 juillet 2014 par la Cour supérieure du district de Joliette (l’honorable Nicole M.

Gibeau), qui rejette sa demande introductive d’instance en injonction permanente et en dommages et intérêts. [ 2 ] Le litige découle de la construction d’une résidence sur un terrain appartenant aux intimés Alain Dansereau, Manivanh Soukriddy (ci-après désignés sous le vocable « Dansereau ») et Clinique dermato-esthétique Le Gardeur Alain Dansereau inc. (désignée ci-après sous le vocable « Clinique »), voisin de celui de l’appelant et situé sur le territoire de l’intimée, la ville de Repentigny (ci-après désignée sous le vocable de « Ville »). [ 3 ] L’appelant recherche la démolition de la résidence et la nullité des règlements et autorisations de la Ville en vertu desquels elle a pu être érigée.

Le contexte [ 4 ] En 1987, l’appelant acquiert le lot 1 754 073 du cadastre officiel du Québec, circonscription foncière de l’Assomption, sur lequel est érigé le bâtiment qui lui sert de résidence et qui porte l’adresse civique de 96, rue Trudeau. [ 5 ] En 2001, Dansereau acquiert le lot 1 754 069 sur lequel se trouve un bâtiment ancestral portant le numéro d’immeuble 2, rue Notre-Dame.

Il s’agit d’un terrain de coin, bordé au nord par la rue Trudeau, à l’ouest par l’emprise du pont Le Gardeur et la rue Notre- Dame, au sud par le fleuve Saint-Laurent et à l’est par la propriété de l’appelant. [ 6 ] Le 27 septembre 2001, la Ville délivre à Dansereau un permis de rénovation et un certificat d’occupation lui permettant de convertir une

partie du bâtiment en clinique médicale. Le zonage en vigueur (RA-212) limite cependant à 30% de la superficie du bâtiment la

partie pouvant être utilisée à des fins professionnelles. La clinique ouvre par la suite ses portes le 1er octobre 2001. [ 7 ] Désirant faire un usage professionnel sur une plus grande superficie du bâtiment, Dansereau demande, en novembre 2001, à la Ville de modifier le règlement de zonage.

Le 8 octobre 2002, il vend l’immeuble à Clinique. [ 8 ] Le 10 décembre 2002, la Ville adopte le Règlement no 1044-166 qui a pour effet de détacher la propriété de Clinique de la zone résidentielle RA-212 pour l’intégrer à une nouvelle zone CJ-787 qui permet à la fois l’usage à des fins résidentielles ainsi que l’usage de services administratifs et professionnels. [ 9 ] Le 7 mai 2003, la Ville délivre un permis à Clinique autorisant celle-ci à agrandir le bâtiment dans le but d’y adjoindre une résidence dans laquelle Dansereau entend vivre. [ 10 ] Constatant le début des travaux, l’appelant expédie une mise en demeure à Clinique lui enjoignant d’y mettre fin et saisit ensuite la Cour supérieure qui refuse cependant de faire droit à ses demandes d’injonction provisoire et interlocutoire. [ 11 ] Le 14 octobre 2003, Clinique effectue une opération cadastrale par laquelle le lot 1 754 069 est remplacé par trois lots (3 075 883, 3 075 884 et 3 075 885). [ 12 ] Le 10 novembre 2003, Clinique signe une déclaration de copropriété qui est publiée le 15 septembre 2005. [ 13 ] Le 16 novembre 2003, Clinique cède à Dansereau le lot sur lequel est érigée la nouvelle résidence ainsi que la moitié de celui qu’occupent les parties communes.

La cession ne sera toutefois inscrite au registre foncier que le 19 août 2008. Moyens d’appel [ 14 ] Des dix questions que soulevait son inscription en appel, l’appelant n’en reprend que trois dans son mémoire :

(1) Le tribunal a-t-il erré en déterminant que le bâtiment utilisé comme résidence principale par Dansereau n’est pas un bâtiment distinct du bâtiment original?

(2) Le tribunal a-t-il erronément confondu la profondeur d’un terrain et la marge arrière au sens des règlements de zonage applicables lorsqu’il a déterminé que la marge arrière du terrain des intimés se calculait à partir du fleuve Saint-Laurent?

(3) Le tribunal a-t-il erré en déterminant que la création de la zone CJ-787 subséquemment remplacée par la zone C8-315 ne constituait pas un zonage parcellaire illégal? Analyse

(1) Le tribunal a-t-il erré en déterminant que le bâtiment utilisé comme résidence principale par Dansereau n’est pas un bâtiment distinct du bâtiment original ?

[ 15 ] L’appelant invoquait au soutien de sa thèse selon laquelle deux bâtiments avaient été érigés sur le même terrain que chacun de ceux-ci avait des toitures, des fondations et des architectures tout à fait distinctes.

Pour étayer son argument, il a produit un rapport d’expertise préparé par un architecte qu’il a également fait entendre au procès et les intimés ont répliqué de la même façon. [ 16 ] Il reproche maintenant à la juge d’avoir tranché cette question en se fondant sur une expertise non pertinente, en s’en remettant au sens technique et architectural des termes de la réglementation plutôt que de s’en tenir à leur sens usuel et ordinaire et en ne prenant pas en compte des éléments déterminants de la preuve. [ 17 ] La question de déterminer si la nouvelle résidence constitue un bâtiment distinct ou un agrandissement du bâtiment existant relève d’une appréciation de la preuve et est essentiellement factuelle. [ 18 ] L’appelant le reconnaît lorsqu’il énonce dix circonstances destinées à soutenir sa proposition selon laquelle deux bâtiments distincts ont été érigés sur le même lot et que la juge aurait erronément ignorées :

a) David Legault l’aurait reconnu en témoignant;

b) Les plans déposés le démontrent clairement;

c) Les deux bâtiments ont des vocations distinctes;

d) Dansereau a affirmé qu’advenant une séparation, son épouse garderait l’un des bâtiments et lui l’autre;

e) Les deux bâtiments ont des installations (électriques, sanitaires, électromécaniques et de chauffage) distinctes;

f) Les deux sont taxés de façon distincte par la Ville;

g) Les deux sont grevés d’hypothèques distinctes;

h) Leur apparence les distingue;

i) Le bâtiment récent a une volumétrie et une valeur plus grande que l’ancien. [ 19 ] Après avoir entendu les experts des deux parties sur cette question et considéré l’ensemble de la preuve, notamment le témoignage de David Legault, la juge a retenu l’opinion émise par l’expert des intimés, Normand Pratte, selon laquelle il s’agit d’un seul et même bâtiment, développé en pavillons pour répondre aux besoins d’organisation et d’intimité entre les activités résidentielles et professionnelles qui s’exercent dans l’immeuble.

Cette conclusion trouve par ailleurs appui dans la preuve qui démontre : - Une nouvelle tendance, lors de l’agrandissement d’un immeuble, d’ajouter à un bâtiment ancestral un pavillon de style contemporain. - Un branchement d’aqueduc et d’égout unique pour la résidence et la clinique. - Le plan des fondations fait voir un ancrage entre celles du bâtiment d’origine et de l’agrandissement. - La présence de deux entrées et de deux compteurs électriques n’est pas inhabituelle lorsque, comme en l’espèce, il est nécessaire de départager les dépenses de nature résidentielle de celles à caractère commercial. [ 20 ] L’appelant a choisi de ne produire qu’une

partie de la preuve administrée au procès. Un tel choix stratégique empêche la Cour, sauf dans les rares cas où l’erreur est manifeste, ce qui n’est pas le cas ici, d’intervenir sur des questions de faits [1] . [ 21 ] Les définitions réglementaires des termes « bâtiment », « agrandissement » et « travaux d’agrandissement » font appel par ailleurs à des notions techniques qui peuvent dépasser l’expérience et la connaissance des tribunaux.

C’est pour aider la juge à interpréter ces concepts que les parties ont fait appel à des experts en architecture. [ 22 ] Contrairement à ce qu’affirme par ailleurs l’appelant, l’expertise de Normand Pratte était pertinente et constituait un élément de la preuve factuelle que la juge devait soupeser pour déterminer si la construction nouvelle constituait un agrandissement d’un bâtiment existant. [ 23 ] Tel que souligné précédemment, la juge a retenu l’opinion de l’expert des intimés qu’elle a estimé plus crédible que celui mandaté par l’appelant.

En l’absence, comme en l’espèce, d’une erreur manifeste et déterminante, une cour d’appel ne peut intervenir pour remettre en question la crédibilité des témoins [2] . [ 24 ] Finalement, s’agissant d’un seul bâtiment, il importe peu qu’il soit érigé sur un terrain s’étendant sur un ou plusieurs lots cadastrés. [ 25 ] Ce moyen d’appel doit en conséquence être rejeté.

(2) Le tribunal a-t-il erronément confondu la profondeur d’un terrain et la marge arrière au sens des règlements de zonage applicables lorsqu’il a déterminé que la marge arrière du terrain des intimés se calculait à partir du fleuve Saint-Laurent? [ 26 ] Pour l’appelant, la ligne qui sépare sa propriété de celle des intimés constitue la ligne arrière à partir de laquelle la marge arrière de 7.5 mètres doit être calculée. Construite à seulement 1.47 mètre de cette ligne, la résidence des intimés contreviendrait au règlement de zonage. Il invoque au soutien de son point de vue les éléments suivants :

- La façade principale, là où se trouve le principal accès au bâtiment, est située sur la rue Notre-Dame. - Dans l’acte de vente, le bâtiment est désigné comme portant le numéro civique 2, rue Notre-Dame à Repentigny. - Si la façade n’avait pas été considérée comme étant située sur la rue Notre-Dame, le terrain des intimés n’aurait pu être zonécommercial, ce qui aurait empêché l’adoption du règlement 1044-166. [27] L’appelant ajoute en effet que la Ville a elle-même reconnu que la ligne séparant sa propriété de celle de Clinique constituait laligne arrière de celle-ci en y autorisant un usage commercial.

Il invoque au soutien de sa position le paragraphe 6.10 du Règlement 1044qui prévoit : 6.10 [...] Dans les zones commerciales adjacentes à la rue Notre-Dame, les usages commerciaux prévus dans ces zones ne sont autorisésque sur les terrains ayant façade sur la rue Notre-Dame... [Nous soulignons] [28] Or, cette disposition ne lui est d’aucun secours. La preuve révèle en effet clairement que la façade principale du bâtiment est enfront de la rue Trudeau où est également aménagée son entrée principale.

Le terrain et le bâtiment ont également une autre façadedonnant sur la rue Notre-Dame qui justifie l’usage commercial, mais qui n’a aucun impact sur la situation de la ligne arrière de lapropriété et par voie de conséquence, sur le calcul de la marge arrière. [29] C’est donc à bon droit que la juge n’a pas retenu ces arguments et a plutôt conclu que : - La profondeur d’un terrain est l’espace qui sépare sa ligne avant de sa ligne arrière. - La largeur de toutes les propriétés de la rue Trudeau se situe dans le même axe que celle de l’appelant. - Conformément à l’article 1.17 du Règlement no 1044, lorsqu’un terrain est riverain d’un cours d‘eau, la profondeur d’un terrain esttoujours calculée perpendiculairement à la ligne naturelle des hautes eaux de ce cours d’eau, soit en l’espèce entre la rue Trudeau (ligneavant) et le fleuve St-Laurent (ligne arrière). [30] L’interprétation retenue par la juge, selon laquelle la résidence respecte les marges prescrites par les règlements en vigueur àtoute époque pertinente et la norme appliquée par la Ville à toutes les propriétés riveraines du fleuve Saint-Laurent, est en conséquencefondée. [31] Ce second moyen d’appel doit en conséquence être rejeté.

(3) Le tribunal a-t-il erré en déterminant que la création de la zone CJ-787 subséquemment remplacée par la zone C8-315 neconstituait pas un zonage parcellaire illégal? [32] Le zonage parcellaire n’est illégal que s’il favorise des intérêts privés au détriment de l’intérêt public. Dans ces cas, le contrôlejudiciaire s’exerce par l’évaluation des avantages publics d’une politique qui imposent des inconvénients à quelques-uns.

Ainsi lestribunaux n’interviendront pas s’il appert que la modification réglementaire adoptée par une ville se justifie par des motifs d’intérêtpublic[3]. [33] Dans Congrégation des témoins de Jéhovah de St-Jérôme-Lafontaine c. Lafontaine (Village), la Cour suprême rappelle au sujetde la notion d’intérêt public en droit municipal : 6 […] La latitude dont jouit la municipalité dans l’exercice de son pouvoir décisionnel est par ailleurs limitée par son obligationd’agir dans l’intérêt public : Toronto (City) c. Trustees of the Roman Catholic Separate Schools of Toronto, (UKJCPC), [1926] A.C. 81 (C.P.), p. 86.

Ce qui relève de l’intérêt public est une question discrétionnaire que seule la municipalité peuttrancher. Pourvu que la municipalité agisse honnêtement et dans les limites des pouvoirs que la loi lui confère, la cour siégeant enrévision ne doit pas modifier sa décision à moins que [TRADUCTION] « l’on ait établi l’existence de motifs valables et suffisants de lefaire » : Kuchma c.

Rural Municipality of Tache, (SCC), [1945] R.C.S. 234, p. 243 (le juge Estey); voir aussi Norfolk c.Roberts (1914), (SCC), 50 R.C.S. 283, p. 293; In re Glover and Sam Kee (1914) (BC SC), 20 B.C.R.219 (C.S.), p. 221-222; Re Howard and City of Toronto, (ON CA), [1928] 1 D.L.R. 952 (C.S. Ont., Div. App.), p.965.[4] [Nous soulignons] [34] L’appelant soutient dans un premier temps que la juge lui a erronément imposé le fardeau de démontrer que le Règlement 1044-166 n’avait pas été adopté dans l’intérêt public.

L’argument cible particulièrement le paragraphe [105] du jugement entrepris : [105] Or, Froment n’a pas démontré une collusion ou une connivence entre la Ville et les Dansereau comme il l’a laissé sous-entendredepuis l’institution des procédures. [35] Lorsqu’une ville réglemente une activité ou un usage, elle est présumée agir dans l’intérêt public et de bonne foi[5]. Ilappartient donc à celui qui invoque la mauvaise foi, l’abus de pouvoir ou le fait qu’un règlement est déraisonnable d’en faire ladémonstration[6].

Force est donc de conclure que la juge n’a pas imposé un fardeau de preuve indu à l’appelant. [36] Cela dit, les parties ont, en l’espèce, eu l’opportunité de présenter toute la preuve pertinente et toute leurs observationsrelativement à la légalité du zonage parcellaire. Au terme de l’exercice, la juge a conclu que la preuve prépondérante démontrait :

a) la modification du règlement de zonage avait pour objectif de permettre aux citoyens de bénéficier des services professionnels dispensés par Clinique;

b) la nouvelle zone se situe dans la continuité de la trame commerciale du secteur où se trouvent déjà un centre commercial et un édifice à bureaux sis en front de la propriété de l’appelant;

c) la

partie résidentielle de l’immeuble constitue une « zone tampon naturelle » avec la zone résidentielle;

d) le changement ne modifie pas l’usage déjà permis selon lequel un bâtiment résidentiel puisse aussi abriter une clinique médicale;

e) l’appelant n’a pas fait la preuve de collusion, mauvaise foi, incohérence ou de favoritisme de la part de la Ville. [ 37 ] L’appelant ne démontre pas que ces constats ne trouvent pas appui dans la preuve ni que la conclusion de la juge selon laquelle le zonage parcellaire était en l’espèce légal comporte une erreur révisable justifiant l’intervention de la Cour. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 38 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice. ALLAN R. HILTON, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A.