2016 QCCQ 8371, 2016 QCCQ 8371

Clermont c. Lavallée 2016 QCCQ 8371 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE LACHUTE « Chambre civile » N° : 725-32-000434-154 DATE : 9 AOÛT 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYLVIE CLERMONT Demanderesse c.

ROGER LAVALLÉE -et- MICHELINE CYR Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Sylvie Clermont réclame 15 000 $ à monsieur Roger Lavallée et madame Micheline Cyr («les vendeurs») pour les dommages qui lui ont été causés en raison de la présence de mazout dans le vide sanitaire de l’immeuble qu’elle a acheté d’eux au mois de mai 2014. [ 2 ] L’ensemble des travaux de décontamination lui a coûté 50 000 $ mais elle accepte de réduire à 15 000 $ sa réclamation pour bénéficier des dispositions relatives à la Division des petites créances. [ 3 ] Madame Cyr et monsieur Lavallée refusent de payer le montant réclamé, affirmant avoir été en tout temps de bonne foi et ne jamais avoir perçu d’odeur de mazout dans le vide sanitaire.

Les faits pertinents à la solution du litige En demande [ 4 ] Madame Clermont s’intéresse à la résidence des vendeurs située à Ste-Marthe-sur-le-lac et une promesse d’achat est signée. L’inspection préachat a lieu le 31 mars 2014. Le vide sanitaire est alors inspecté mais aucun indice ne laisse présager ce qu’elle y découvrira par la suite. [ 5 ] Suite à l’acte notarié, elle prend possession de l’immeuble le 1 er juin 2014.

Dans les jours suivants, elle perçoit une odeur de mazout à l’intérieur de la maison et découvre que cette odeur vient du vide sanitaire. [ 6 ] Elle mandate un technicien en nettoyage de conduit et descend avec lui dans le vide sanitaire. Elle enlève un plastique qui recouvre le sol et constate la présence de sable foncé qui semble avoir été caché par de la chaux ainsi qu’un produit agglomérant. L’odeur de mazout est alors très prononcée. [ 7 ] Elle contacte les vendeurs pour les informer de la problématique.

Monsieur Lavallée vient la rencontrer alors qu’est aussi présent monsieur Michel Nicholson, ami de madame Clermont. [ 8 ] Autant madame Clermont que monsieur Nicholson affirment qu’à cette occasion, après avoir constaté l’odeur de mazout, monsieur Lavallée leur a dit que ça n’avait « jamais senti autant ». Il leur explique alors qu’en 2009, il a sorti un vieux réservoir de mazout et a dû le couper en deux. Il y a eu un certain écoulement de mazout mais il aurait réglé la situation à l’époque. [ 9 ] Madame entreprend alors diverses démarches afin de corriger le problème.

Elle fait effectuer des études de caractérisation du sol, puis sa décontamination, et en assume les coûts, notamment auprès de Enviro-Urgence (décontamination) et de la firme Laforge qui exécute les prélèvements et analyses avant de produire un rapport détaillé [1] de la situation. [ 10 ] Madame Clermont produit tous les détails documentaires de ses démarches, notamment les expertises ainsi que chacune des factures qu’elle a dû assumer, lesquelles s’élèvent à beaucoup plus que les 15 000 $ qu’elle réclame à ses vendeurs.

[ 11 ] Elle attire l’attention du Tribunal sur la déclaration écrite des vendeurs, dans laquelle il leur est demandé à au moins deux endroits s’il y a déjà eu déversement d’huile ou de mazout sur le sol ou dans le sous-sol de l’immeuble, ce à quoi ils ont répondu non. [ 12 ] Elle leur a transmis trois avis et mises en demeure, lesquels sont toujours demeurés sans réponse satisfaisante.

Les vendeurs ont refusé de prendre charge du problème. [ 13 ] Elle produit également le témoignage écrit de madame Sonia Bérubé, une ancienne voisine qui relate un incident de 2009 lors duquel monsieur Lavallée lui a dit qu’il y avait eu écoulement de mazout provenant d’un vieux réservoir dans son vide sanitaire. [ 14 ] Elle fait également entendre madame France Desrosiers, son courtier immobilier, et monsieur Nicholson en ce qui a trait à la rencontre avec monsieur Lavallée. En défense [ 15 ] Monsieur Lavallée témoigne. Il a acheté la maison en 2001 et l’a louée. Ce n’est qu’en 2009 qu’il décide d’y habiter.

Il entreprend alors certaines rénovations. Il sort effectivement un vieux réservoir de mazout du vide sanitaire et pour ce faire, il doit le couper en deux. Une certaine quantité de mazout se déverse alors sur le sol. Il a sorti le sable infecté et l’a remplacé. [ 16 ] À une question du Tribunal à savoir pourquoi il n’avait pas répondu de façon affirmative à la question pertinente de la déclaration du vendeur, il répond que ce n’était pas important pour lui vu la faible quantité.

Il insiste que lui et sa conjointe ont toujours été de bonne foi. [ 17 ] Il ajoute qu’il n’y a jamais eu d’odeur de mazout, notamment lorsque l’inspecteur préachat est descendu. [ 18 ] Il a offert son aide à madame Clermont pour un nettoyage du site mais il n’avait pas les moyens de payer les tests que celle-ci a décidé de commander. [ 19 ] Madame Cyr confirme son témoignage et ajoute que monsieur Lavallée aurait déclaré à madame Clermont, avant l’achat, qu’il y avait déjà eu déversement de mazout. [ 20 ] Étrangement, ce dernier n’a jamais fait mention de cette déclaration verbale lors de son témoignage, déclaration qui est par ailleurs fortement contredite par madame Clermont.

Analyse et décision [ 21 ] Le Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur d'un bien, afin qu'il en assure à l'acheteur la jouissance paisible. Une de ces garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 22 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec précise: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 23 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, il est maintenant bien établi que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire : 1. que le bien est affecté d’un vice ; 2. que ce vice est grave ; 3. qu’il est antérieur à la vente ; 4. qu’il est inconnu de l’acheteur ; 5. qu'il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. [ 24 ] Le caractère occulte ou caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [2] . * * * [ 25 ] Madame Clermont allègue également fausses représentations équivalent à dol de la part des vendeurs.

Elle aurait donc achetée en n’ayant pas en mains toutes les informations pertinentes, telle erreur ayant été provoquée par ces fausses représentations. [ 26 ] Eut-elle connu la vérité, elle n’aurait pas acheté cet immeuble. Elle plaide donc que ce dol est la cause des dommages qu’elle réclame aujourd’hui. [ 27 ] Selon l’

article 1401 C.c.Q. , l'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le

consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. [ 28 ] L'

article 1375 C.c.Q. nous enseigne par ailleurs que la bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. [ 29 ] Les auteurs Vincent Karim et Benoit Moore s'expriment comme suit en ce qui a trait à la définition du dol ainsi qu'au fardeau de preuve de celui qui l'allègue: Le dol est le fait de provoquer volontairement une erreur dans l'esprit d'autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes. [3] [ 30 ] Tout comme la mauvaise foi, le dol ne se présume pas.

La loi part du principe que la bonne foi des contractants constitue la règle générale et la mauvaise foi ou le dol , l'exception. La

partie qui allègue le dol doit donc prouver l'existence de l'erreur dont elle a été victime, l'intention de tromper, son caractère déterminant et le fait que le dol a émané du cocontractant ou a été connu de lui. [4] * * * [ 31 ] Afin d’avoir gain de cause, madame Clermont doit donc démontrer par prépondérance les différents éléments donnant ouverture au mécanisme de la garantie de qualité, ou encore ceux touchant l’erreur provoquée par le dol. [ 32 ] Afin de faciliter la compréhension du présent jugement par les parties, le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec qui reçoivent ici application en matière de fardeau de preuve. [ 33 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 34 ] Cet

article impose au demandeur le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande, et ce, par prépondérance de preuve. [ 35 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute: « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 36 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence.

Application contextuelle [ 37 ] Le témoignage clair et précis de madame Sylvie Clermont, appuyé de l’abondante preuve documentaire qu’elle a constituée, convainc le Tribunal que l’immeuble était affecté d’un vice grave, caché et antérieur à la vente. [ 38 ] Le problème a par ailleurs été dénoncé aux acheteurs en temps opportun et ceux-ci ont refusé d’en prendre charge. [ 39 ] De leur propre aveu, les vendeurs étaient au courant du déversement de mazout survenu en 2009 dans le vide sanitaire.

Le Tribunal conclut également qu’ils l’ont caché à madame Clermont en répondant de façon négative aux questions à ce sujet dans la déclaration du vendeur. [ 40 ] Peut-être n’avaient-ils pas conscience de l’importance ou de la gravité de la situation, mais ils ne pouvaient répondre ainsi par la négative. [ 41 ] Considérant la preuve hautement prépondérante, le Tribunal n’a aucune hésitation à retenir la responsabilité des vendeurs et à octroyer à madame Clermont le montant de 15 000 $ qu’elle réclame. [ 42 ] POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 43 ] ACCUEILLE la demande; [ 44 ] CONDAMNE Roger Lavallée et Micheline Cyr à payer à Sylvie Clermont la somme de 15 000 $ avec intérêts au taux légal de 5% l’an majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 29 mai 2015 ainsi que les frais de justice de 200 $. __________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q. Date d’audience : 21 JUILLET 2016

[3] KARIM, Vincent, « Les obligations » Les Éditions Wilson & Lafleur, 2 e édition, pp. 186 à 203 [4] MOORE, Benoît « Les Obligations », Les Éditions Thémis, volume 1, pp. 338à 383 «Le dol du mandataire du contractant»