2020 QCCQ 857, 2020 QCCQ 857

Barat Condominium c. Nawam 2020 QCCQ 857 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » « Division pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-709662-193 DATE : 27 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ LE BARAT CONDOMINIUM Demanderesse c. ASSEM NAWAM Défendeur et INTACT COMPAGNIE D’ASSURANCE Intervenante volontaire, en qualité d’assureur du défendeur et L’UNIQUE ASSURANCES GÉNÉRALES INC.

Intervenante forcée, en qualité d’assureur des locataires du défendeur ______________________________________________________________________ Jugement ______________________________________________________________________ [ 1 ] Ce jugement dispose de la Demande d’exception déclinatoire et de renvoi formulée par l’Unique Assurances Générales inc., («l’Unique») à l’encontre de la demande d’intervention forcée dirigée contre elle, par le défendeur M.

Nawam. [ 2 ] L’Unique soulève, l’absence de compétence d’attribution de la Division des petites créances, au motif que la Régie du logement, («La Régie»), a compétence exclusive en matière de bail de logement. [ 3 ] Ce jugement dispose aussi de la demande d’intervention volontaire de type conservatoire présentée par Intact compagnie d’assurance, («Intact») qui allègue qu’en vertu de la police d’assurance, elle a le droit et l’obligation de défendre son assuré, M. Nawan.

LE CONTEXTE [ 4 ] La demanderesse «Le Barat», est un syndicat d’une copropriété situé sur la rue Sherbrooke à Montréal, dans laquelle le défendeur, M. Nawam est propriétaire d’une unité de copropriété. [ 5 ] Monsieur Nawam a loué son condo à Min Chen et Yu Hao. Leur bail est un bail de logement, couvert par la

Loi sur la Régie du logement . [ 6 ] Le 26 janvier 2019, survient un sinistre causé par des fuites d’eau provenant de la machine à laver se trouvant dans le condo. Des dommages résultant des dégâts d’eau sont causés au condo et à plusieurs unités de copropriété situées à l’étage inférieure. [ 7 ] Le 25 juillet 2019, le Barat introduit un recours à la Division des petites créances de la Cour du Québec contre M. Nawam pour le montant de 10 330,20 $ à

titre de dommages. [ 8 ] Le Barat fonde son recours sur les obligations prévues dans la Déclaration de copropriété qui lie M. Nawam et le syndicat de copropriété. [ 9 ] À l’encontre de ce recours, M. Nawam produit une contestation dans laquelle il allègue que l’assureur des locataires est responsable de l’incident du 26 janvier 2019 et qu’il doit payer pour les dommages causés aux biens assurés.

Il demande l’intervention forcé de l’Unique Assurances Générales inc., («l’Unique»), l’assureur des locataires. [ 10 ] Le Tribunal est saisi de la Demande de renvoi formulée par l’Unique qui soulève, l’absence de compétence d’attribution de la Division des petites créances, au motif que la Régie a compétence exclusive en matière de bail de logement. [ 11 ] Le Tribunal est aussi saisi d’une demande d’intervention volontaire de type conservatoire présentée par Intact, qui allègue qu’en vertu de la police d’assurance, elle a le droit et l’obligation de défendre son assuré M. Nawam.

Moyen d’exception déclinatoire et demande de renvoi Principes de droit applicables [ 12 ] Il est utile de reproduire ici les dispositions pertinentes de la

Loi sur la Régie du logement, («LR») et du Code de procédure civile , (« C.p.c. ») qui traitent de la question de compétence en matière d’un recours résultant d’un bail de logement. [ 13 ] L’article 28 de la

Loi sur la Régie du logement énonce : 28 . La Régie connaît en première instance, à l'exclusion de tout tribunal, de toute demande: 1° relative au bail d'un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l'intérêt du demandeur dans l'objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; 2° relative à une matière visée dans les articles 1941 à 1964 , 1966 , 1967 , 1969 , 1970 , 1977 , 1984 à 1990 et 1992 à 1994 du Code civil ; 3° relative à une matière visée à la

section II, sauf aux articles 54.5, 54.6, 54.7 et 54.11 à 54.14. Toutefois, la Régie n'est pas compétente pour entendre une demande visée aux articles 645 et 656 du Code de procédure civile (chapitre C-25 ). [1] [ 14 ] En matière de petites créances, l’

article 537 du Code de procédure civile prévoit : 537. Le présent

titre ne s’applique pas aux demandes résultant du bail d’un logement, portant sur une pension alimentaire ou alléguant une diffamation. Il ne s’applique pas non plus aux demandes soumises par une personne, une société ou une association ou un autre groupement sans personnalité juridique qui a acquis à

titre onéreux la créance d’autrui. [2] [ 15 ] L’interprétation par les tribunaux de l’expression « relative au bail d’un logement » indiquée à l’article 28 L.R., est large et vise tous les éléments du contrat de bail [3] . [ 16 ] La Régie est compétente pour les demandes relatives au bail lorsque celles-ci découlent d’une inexécution de nature contractuelle et la Régie possède à cet égard une compétence exclusive [4] . [ 17 ] Dans l’arrêt Veer c.

Boardwalk Real Estate Investment Trust [5] , la Cour d’appel traite de l’application de l’article 28 L.R., elle précise que le contenu obligationnel d’un bail de logement s’étend au-delà des clauses du bail. Il inclut notamment les obligations contenues dans les articles du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), applicables aux baux. [ 18 ] La Cour d’appel a retenu dans l’arrêt Veer , que les obligations dont l’appelante veut se réclamer n’existent qu’en raison de la relation contractuelle avec le locateur.

Chacun des gestes reprochés aux intimés sont des manquements contractuels survenant dans le cadre de la relation locateur et locataire. Les demandes étant des recours en responsabilité contractuelle, l’

article 1458 C.c.Q . empêche une

partie à un contrat de se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui pourraient lui être plus profitables. [ 19 ] À la question si la Cour supérieure peut se saisir d’actions collectives visant des demandes relatives à des baux de logement, la Cour d’appel dans l’arrêt Veer répond par la négative.

La Régie du logement possède la compétence nécessaire, à cet égard selon la Cour d’appel, le juge d’instance n’a commis aucune erreur en accueillant les trois demandes en rejet de demandes d’autorisation d’action collective et son analyse est bien motivée. [ 20 ] Au soutien de sa demande, l’Unique produit quatre jugements rendus par la Cour du Québec dans les causes Barron c. Moutinho , 2017 QCCQ 8095 ; Erolph c. Di Genova , 2017 QCCQ 2243 ; Gestion Biltimore Inc. c. La Capitale assurances générales inc. , 2017 QCCQ 11572 ; Guerette c. Desjardins , 2017 QCCQ 5541 . [ 21 ] Dans la cause Guerette c.

Desjardins [6] , Mme Guerette réclame à son locateur, M. Desjardins, 15 000,00 $ en dommages- intérêts à la suite d’une chute dans l’escalier de la galerie menant à son logement en raison d’une marche instable. Le Tribunal a soulevé d’office la question de la compétence de la Division des petites créances de la Cour du Québec pour entendre le litige et après avoir permis aux parties de s’exprimer sur la question de la compétence, il conclut que la Cour du Québec n’a pas compétence pour entendre le litige, puisqu’il repose sur les relations découlant du bail d’un logement. [ 22 ] Dans la cause de Barron c .

Moutinho [7] , le demandeur prétend qu'il y a eu entente pour une compensation sous la forme d'une réduction de loyer après l'achèvement des travaux. Monsieur Barron réclame à son propriétaire 10 000,00 $ en dommages et intérêts, 3 700,00 $ pour dommages moraux et 6 300,00 $ pour les travaux de rénovation qu’il a effectué dans deux logements appartenant au propriétaire. S’appuyant sur l'article 537 C.p.c., voulant que le

titre relatif au recouvrement des petites créances ne s'applique pas aux demandes résultant d'un bail d'un logement, la réclamation de M. Barron étant une demande relative au bail d'un logement, la Cour du Québec a décliné compétence pour entendre cette affaire. [ 23 ] Dans la cause Erolph c. Di Genova [8] , le demandeur réclame 8 500,00 $ pour des dommages causés par des dégâts d’eau, manque de sécurité et troubles de voisinage causé par le bruit des voisins.

Les parties étant liées par un bail de logement, la Cour du Québec décline compétence pour entendre la cause et elle renvoi le dossier à la Régie du logement, ce, en application de l’article 547 C.p.c. [ 24 ] Dans Gestion Biltimore Inc. c. La Capitale assurances générales inc. [9] , Gestion Biltmore a poursuivi son locataire, pour 15 000,00 $ en dommages pour des dégâts d’eau.

Se fondant sur l'article 28 de la L.R. et l’article 537 C.p,c., la Cour du Québec décline compétence pour entendre la cause et en application de l’article 547 C.p.c., elle renvoi le dossier à la Régie du logement. [ 25 ] Il ressort de cette revue de la jurisprudence, que le contenu obligationnel d’un bail de logement s’étend au-delà des clauses du

bail. Il inclut notamment les obligations contenues dans les articles du Code civil du Québec applicables aux baux. Quand les obligations dont une

partie veut se réclamer n’existent qu’en raison de la relation contractuelle entre locateur et locataire d’un bail de logement et que les manquements reprochés sont des manquements contractuels survenant dans le cadre de la relation locateur et locataire, le Tribunal compétent pour entendre le litige est La Régie du logement, ce qui est le cas ici. [ 26 ] Essentiellement la demande d’intervention forcée de l’Unique formulée par M. Nawam trouve assise dans le bail qui le lie avec les locataires qui sont les assurés de l’Unique.

En dehors de l’existence du bail, il n’existe pas de lien contractuel ni extra contractuel pour soutenir le recours en intervention forcée dirigée contre l’Unique par M. Nawam. [ 27 ] Les dommages causés par les dégâts d’eau, qui font l’objet de couverture dans la police d’assurance liant les locataires et l’Unique, sont survenus dans le cadre des relations contractuelles en vertu du bail entre M.

Nawam et ses locataires. [ 28 ] Appliquant les principes qui se dégagent de la jurisprudence et de la doctrine cités précédemment, le Tribunal conclut que le régime contractuel du bail s’étend à l’intervention forcée dirigée contre l’Unique par M. Nawam pour être compensé pour les dommages causés par ses locataires. En conséquence, la Division des petites créances de la Cour du Québec n’est pas le Tribunal compétent pour entendre une telle réclamation résultant d’un bail.

Un tel recours relève de la compétence exclusive de la Régie du logement, ce, en application de l’article 28 L.R. [ 29 ] Vu que le recours intenté par Le Barat contre M. Nawam trouve assise dans les obligations prévues dans la Déclaration de copropriété qui est un contrat au sens de l’

article 1378 C.c.Q. [10] et que les dommages réclamés ne se rapportent pas aux obligations résultant du bail d'un logement, ce recours qui relève de la compétence de cette Cour ainsi que l’intervention volontaire d’Intact doivent être entendus à la Division des petites créances. [ 30 ] Vu la conclusion à laquelle le Tribunal est arrivée, le moyen déclinatoire soulevé par l’Unique, doit être accueilli. [ 31 ] Quant à la demande de renvoi, considérant que la demande d’intervention forcée contre l’Unique est en réponse au recours entre Le Barat et M.

Nawam, qui pour les motifs déjà exprimés, doit être entendu à la Cour du Québec qui a compétence pour l’entendre, le renvoi à la Régie de «l’intervention forcée» ne peut pas être accordée, vu l’inexistence devant la Régie de recours principal auquel peut se greffer ladite intervention forcée. [ 32 ] Il appartient à M. Nawam d’entreprendre un recours distinct contre l’Unique, devant la Régie du logement, s’il a des droits à faire valoir contre l’assureur de ses locataires. Intervention volontaire de type conservatoire [ 33 ] Considérant qu’en tant qu’assureur de M.

Nawam, Intact a en vertu de la police d’assurance liant ces parties le droit et l’obligation de défendre son assuré, en conséquence, le Tribunal permet l’intervention volontaire conservatoire d’Intact en l’instance. [ 34 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] Décline compétence pour entendre la demande d’intervention forcée du défendeur contre l’Unique Assurance générales inc.; [ 36 ] permet l’intervention volontaire conservatoire d’Intact compagnie d’assurances en l’instance. _________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Date d’audience : 11 février 2020