2012 QCCA 1826, 2012 QCCA 1826

Société en nom collectif Immobilier 2000 c. Immobilier Estrie inc. 2012 QCCA 1826 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020759-106 (450-22-008091-085) DATE : 10 octobre 2012 CORAM : LES HONORABLES NICHOLAS KASIRER, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. CLÉMENT GASCON, J.C.A. LA SOCIÉTÉ EN NOM COLLECTIF IMMOBILIER 2000 et MARTIN BLANCHETTE et MARCO PICARD et PAUL BEAUCHESNE et STEVE TOUSSAINT et ALAIN POUDRIER APPELANTS - défendeurs c. IMMOBILIER ESTRIE INC.

INTIMÉE - demanderesse ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour du Québec, district de Saint-François, (l'honorable Peter R. Bradley), rendu le 13 mai 2010, qui accueille la requête en réclamation de commissions de l'intimée et condamne les appelants solidairement à lui payer la somme de 55 353,91 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , avec dépens. [ 2 ] Pour les motifs du juge Gascon, auxquels souscrivent les juges Kasirer et Wagner, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l'appel avec dépens; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance et, procédant à rendre le jugement qui aurait dû être prononcé, REJETTE la requête introductive d'instance de l'intimée, avec dépens. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. CLÉMENT GASCON, J.C.A. Me Alain Thivierge THIVIERGE MASSICOTTE Pour les appelants Me Marc Savoie DELORME LEBEL BUREAU SAVOIE Pour l'intimée

Date d’audience : 20 septembre 2012 MOTIFS DU JUGE GASCON [ 5 ] Ce pourvoi concerne une réclamation de commissions d'un courtier immobilier contre des promettants-acheteurs signataires de promesses d'achat conclues avec son mandant, la promettante-vendeuse. [ 6 ] Selon le courtier, par leur comportement fautif et leur non-respect des conditions des promesses d'achat signées avec la promettante-vendeuse, les promettants-acheteurs l'auraient privé des commissions auxquelles il avait droit. Le premier juge lui a donné raison.

Les promettants-acheteurs se pourvoient. [ 7 ] Ils considèrent que le premier juge a erré en taxant leur comportement de contraire à la bonne foi et en leur reprochant de ne pas avoir demandé une autre prolongation du délai prévu aux promesses d'achat pour l'obtention de leur financement. LE CONTEXTE [ 8 ] En décembre 2007, Mary McCallum, la promettante-vendeuse, signe avec l'intimée, son courtier immobilier, deux contrats de courtage pour la vente de deux immeubles. [ 9 ] En mars 2008, les appelants, les promettants-acheteurs, signent une promesse d'achat pour chacun des immeubles.

Suivent des offres et contre-offres qui aboutissent à une entente finale entre les parties pour un prix de vente acceptable pour chaque immeuble. [ 10 ] Les 7 et 31 mai 2008, les promettants-acheteurs demandent de prolonger le délai accordé pour l'obtention du financement jusqu'aux 1 er et 6 juin 2008 respectivement.

Ces demandes de prolongation sont acceptées et confirmées par écrit. [ 11 ] Le 6 juin, le Centre financier aux entreprises Desjardins de l'Estrie informe les promettants-acheteurs que leur projet d'achat d'immeubles ne pourra être financé aux conditions demandées. [ 12 ] Le 11 juin, soit après l'expiration des délais précédents, les parties s'entendent pour repousser à nouveau le délai accordé pour le financement, cette fois jusqu'au 23 juin 2008. Elles modifient alors le taux d'intérêt et conviennent de signer les contrats de vente au plus tard le 1 er août 2008.

Tout est encore consigné par écrit. [ 13 ] Une nouvelle prolongation du délai accordé pour le financement est convenue le 23 juin entre les promettants-acheteurs et le courtier, cette fois oralement et pour quatre jours seulement. [ 14 ] Le 27 juin, les promettants-acheteurs disent avoir communiqué verbalement auprès avec la promettante-vendeuse pour lui expliquer les raisons des délais. Cette dernière ne se souvient pas de cette première discussion. [ 15 ] Dès le 30 juin, le courtier met en demeure les promettants-acheteurs et les tient responsables de la non-conclusion de la vente de chaque immeuble.

Les promettants-acheteurs reçoivent la lettre quelques jours plus tard, mais ne réagissent pas. [ 16 ] Entretemps, en début juillet, les promettants-acheteurs apprennent qu'une réponse favorable au sujet de leur financement est imminente. Il n'y sera cependant jamais donné suite en raison des évènements subséquents. [ 17 ] Vers le 4 juillet, ils communiquent en effet avec la promettante-vendeuse pour l'informer des contretemps liés à l'obtention du financement et l'inviter à parler au Centre financier aux entreprises Desjardins à ce sujet.

Ils soutiennent qu'elle leur aurait alors répondu qu'il serait trop tard et qu'elle ne voulait plus leur vendre. À l'audience, elle nie par contre leur avoir dit cela. [ 18 ] Toujours est-il qu'à compter de ce moment, les communications entre les promettants-acheteurs et la promettante-vendeuse cessent définitivement. [ 19 ] Moins d'un mois plus tard, le 25 juillet, le courtier dépose sa requête introductive d'instance où il réclame aux promettants- acheteurs 55 353,91 $ pour ses commissions perdues. Il les tient responsables de la non-conclusion des ventes.

Dans ses procédures, il leur reproche leur refus de conclure la vente. À l'audience, son représentant prétend qu'ils sont de mauvaise foi pour ne pas avoir fourni de réponse dans le délai prévu. [ 20 ] À la mi-juillet 2008, la promettante-vendeuse renouvelle le contrat de courtage du courtier pour les immeubles en question. Des ventes sont finalisées avec d'autres acheteurs dans les mois qui suivent, et ce, par l'entremise de l'intimée. LE JUGEMENT ENTREPRIS [ 21 ] Le juge Peter R. Bradley de la Cour du Québec (district de St-François) rend jugement séance tenante le 13 mai 2010. Ses motifs sont succincts.

Le fil conducteur du raisonnement à l'appui de sa conclusion est, avec égards, difficile à cerner. [ 22 ] Il note d'abord que la jurisprudence reconnaît le recours extracontractuel d'un courtier contre les promettants-acheteurs qui ne donnent pas suite à leur engagement. Il précise qu'il n'y a pas automatisme entre le fait de ne pas donner suite à l'obligation d'acheter et le

droit du courtier à un recours. Il faut que l'omission s'assimile à une faute. [ 23 ] Le juge passe ensuite en revue les échanges de promesses et contre-propositions. Il traite des prolongations de délai convenues et note que la dernière du 11 juin n'est que de 12 jours alors qu'il en faut manifestement plus. Il relate par après les versions opposées des promettant-acheteurs et de la promettante-vendeuse sur leur dernière conversation.

Les premiers disent que la seconde a affirmé n'être plus intéressée à vendre, ce que cette dernière réfute. [ 24 ] Le juge note le problème et insiste sur le fait que le témoignage de M. Picard, le représentant des promettants-acheteurs, n'est pas corroboré. Le juge dit se questionner sur les efforts mis pour donner suite au projet d'achat des immeubles. Il énonce que selon lui, il appartenait aux promettants-acheteurs « de s'assurer d'avoir les délais qu'il fallait dans les circonstances ».

Il revient à nouveau sur l'absence de corroboration de la version des faits avancée par les promettants-acheteurs, avant de référer à l'importance de l'

article 1375 C.c.Q. à deux reprises et d'affirmer que « ici on a péché à mon avis au niveau du comportement de bonne foi qui est requis par la loi en cours de la relation entre les parties ». [ 25 ] Il en conclut que la demande est bien fondée et qu'il y a lieu de l'accorder selon ses conclusions. ANALYSE [ 26 ] Le recours du courtier immobilier contre un promettant-acheteur qui n'est pas son mandant à la suite d'une vente avortée est de nature extracontractuelle. [ 27 ] Pour avoir gain de cause, il ne suffit pas que le courtier établisse un simple manquement contractuel du promettant-acheteur envers son promettant-vendeur.

Malgré ce que semble sous-entendre un auteur [1] , il faut plus que cela. [ 28 ] Dans l'arrêt Ibrahim c. Groupe Sutton Immobilia inc. [2] , la Cour le rappelle en termes clairs. Il est erroné en droit de conclure que dès qu'il y a faute contractuelle du promettant-acheteur envers son promettant-vendeur, il y a nécessairement faute extracontractuelle à l'égard du courtier.

Autrement dit, il n'y a pas d'automatisme entre faute contractuelle du promettant-acheteur envers son promettant- vendeur et faute extracontractuelle du promettant-acheteur envers le courtier immobilier. [ 29 ] Dans cet arrêt Ibrahim , la Cour souligne que les tribunaux doivent plutôt examiner le comportement du promettant-acheteur pour déterminer s'il a agi en personne raisonnable envers le tiers. Sous ce rapport, la Cour applique au contexte les enseignements de l'arrêt Banque de Montréal c.

Bail ltée [3] de la Cour suprême. [ 30 ] Cela dit, une certaine jurisprudence en conclut que le courtier immobilier doit alors démontrer la mauvaise foi, l'insouciance, l'incurie, la désinvolture, l'erreur de jugement ou le manque de perspicacité du promettant-acheteur. Dans ses motifs, le premier juge semble adhérer à cette vision. [ 31 ] Dans la mesure où il considère cela comme étant l'illustration d'un comportement fautif ou d'une faute extracontractuelle, il a raison. Ce qui importe en définitive, c'est de savoir si les promettants-acheteurs ont eu un comportement fautif envers le courtier immobilier.

La clause 9.5 des promesses d'achat signées par les promettants-acheteurs confirme ces principes : 9.5 Advenant que, par sa faute, aucun acte de vente n'est signé pour l'IMMEUBLE, l'ACHETEUR s'engage à dédommager directement le courtier lié au VENDEUR par contrat de courtage en lui versant la rétribution que le VENDEUR aurait autrement eu à lui payer. [ 32 ] En l'espèce, le premier juge semble, d'une part, reprocher aux promettants-acheteurs d'avoir manqué à leurs obligations contractuelles envers la promettante-vendeuse en ne demandant pas une nouvelle prolongation du délai pour l'obtention de leur financement.

Il semble, d'autre part, les taxer de mauvaise foi en leur tenant rigueur d'avoir agi en ayant « péché par rapport au comportement de bonne foi ». [ 33 ] À mon avis, en concluant comme il le fait, tant sur la faute contractuelle qu'extracontractuelle des promettants-acheteurs, le premier juge fait d'abord erronément abstraction de la présomption de bonne foi dont ils bénéficient, sans expliquer pourquoi il conclut à leur mauvaise foi. Ensuite, il impose erronément le fardeau de la preuve aux appelants plutôt qu'à l'intimée en insistant sur le manque de corroboration de leur version des faits.

Enfin, il commet une erreur manifeste et déterminante en leur imposant une obligation que les promesses convenues ne contiennent pas. Sans ces erreurs, le premier juge n'aurait pu en arriver à la conclusion retenue. Par conséquent, je considère qu'il y a lieu d'intervenir. 1.

La faute contractuelle reprochée [ 34 ] L'on comprend du jugement entrepris que les promettants-acheteurs auraient commis une faute contractuelle envers la promettante-vendeuse en ne demandant pas une prolongation du délai prévu aux promesses d'achat pour l'obtention du financement. [ 35 ] La clause pertinente des promesses d'achat à cet égard est la clause 6. Elle prévoit que le promettant-acheteur doit entreprendre de bonne foi, dans les plus brefs délais et à ses frais, les démarches nécessaires pour obtenir un emprunt.

Elle stipule le délai dans lequel l'acheteur doit fournir au vendeur l'engagement du prêteur hypothécaire à consentir l'emprunt. En l'absence d'une preuve de cet engagement dans le délai prévu, les conséquences sont les suivantes : 6.3 En l'absence d'une preuve de cet engagement, le VENDEUR pourra, dans les 5 jours suivant l'expiration du délai prévu en 6.2 ou suivant la réception d'un avis de refus, aviser l'ACHETEUR, par écrit.

a) qu'il exige de celui-ci qu'il fasse immédiatement et à ses frais, auprès d'un prêteur hypothécaire qu'il lui désigne, une nouvelle demande d'emprunt hypothécaire conforme aux conditions énoncées en 6.1. Advenant que l'ACHETEUR ne réussisse pas à obtenir, dans

le délai stipulé à l'avis du VENDEUR, l'engagement écrit de ce prêteur hypothécaire à lui consentir l'emprunt recherché, cette promesse deviendra nulle et non avenue. Par ailleurs, la réception d'un tel engagement dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement aux engagements contenus à cette clause 6; ou

b) qu'il rend cette promesse nulle et non avenue. Dans le cas où le VENDEUR ne se serait pas prévalu des dispositions des paragraphes

a) ou

b) dans le délai stipulé, cette promesse deviendra nulle et non avenue. [ 36 ] La preuve au dossier n'établit pas qu'il y a eu manquement des promettants-acheteurs à cet engagement. Bien au contraire, les démarches auprès du financier hypothécaire envisagé sont multiples. Les efforts consentis sont nombreux. À trois reprises, il y a eu prolongation écrite du délai prévu afin de faciliter l'obtention du financement.

Il y a eu aussi une prolongation orale, sinon deux. [ 37 ] Prétendre qu'au-delà de cela, les promettants-acheteurs avaient en plus l'obligation de demander et obtenir une prolongation de délai additionnelle ajoute à ce que la clause 6 prévoit. Dans la mesure où les promettants-acheteurs font des démarches de bonne foi de façon assidue et continue, ils respectent leur engagement contractuel. [ 38 ] Ici, les promettants-acheteurs ont cessé leurs démarches pour une raison bien identifiée. Selon le témoignage de M.

Picard, l'un des appelants, il aurait parlé à la promettante-vendeuse pour obtenir un délai supplémentaire d'une semaine, ce à quoi cette dernière aurait répondu qu'il était trop tard, qu'ils étaient hors délai et qu'elle ne voulait plus leur vendre. [ 39 ] Dans son témoignage, la promettante-vendeuse a nié cela en précisant que jamais elle n'aurait indiqué que ses immeubles n'étaient plus à vendre. [ 40 ] Dans son jugement, le premier juge insiste à deux reprises sur le fait que l'explication fournie par les promettants-acheteurs ne fait pas l'objet de quelque corroboration.

Il souligne que la promettante-vendeuse nie leur assertion. Il n'explique cependant pas pourquoi il préfère sa version à celle des premiers, dans un contexte où aucune preuve ne corrobore l'une ou l'autre. Il se borne à reprocher aux appelants le manque de corroboration de ce qu'ils affirment. [ 41 ] À mon avis, en analysant la preuve de cette façon, le premier juge se retrouve à faire supporter aux promettants-acheteurs le fardeau de la preuve puisqu'il conclut qu'en l'absence de corroboration, il ne peut retenir leurs explications.

Or, ici, le fardeau de prouver une faute repose sur les épaules du courtier immobilier qui présente la réclamation. Devant une prépondérance de preuve insatisfaisante, c'est à ce dernier à succomber, non aux appelants (

article 2803 C.c.Q .). [ 42 ] J'ajouterai qu'à tout événement, il y avait dans la preuve une corroboration partielle de la version avancée par M.

Picard dans le témoignage du représentant du financier hypothécaire approché, Mme Morin. [ 43 ] J'ajouterai également que si la version de la promettante-vendeuse n'est guère plus corroborée que celle des promettants- acheteurs, son comportement postérieur soulève des interrogations à deux points de vue. [ 44 ] Dans la mesure où, comme elle l'affirme, elle a toujours eu l'intention de vendre les propriétés aux promettants-acheteurs et que jamais elle ne leur aurait dit que les délais étaient expirés et qu'il était trop tard, il est surprenant de constater qu'elle ne fait aucun suivi face à ce qui serait alors un défaut de leur part de donner suite à leur engagement relatif à l'obtention du financement. [ 45 ] De la même manière, il étonne tout autant de constater qu'elle n'entreprend aucune démarche pour exiger que les promettants- acheteurs fassent une nouvelle demande d'emprunt auprès d'un prêteur hypothécaire qu'elle leur désigne comme la clause 6.3 des promesses d'achat l'autorise. 2.

La faute extracontractuelle reprochée [ 46 ] Pour conclure à une faute extracontractuelle des promettants-acheteurs envers le courtier, le premier juge opine qu'ils auraient « péché au niveau de leur comportement de bonne foi ». Deux fois, il fait référence à l'

article 1375 C.c.Q. à cet effet : 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. [ 47 ] Pour conclure à une responsabilité potentielle des promettants-acheteurs, le premier juge ne devait pas nécessairement être convaincu d'une mauvaise foi de leur part. Il lui suffisait de déterminer qu'ils avaient commis une faute. [ 48 ] Sa conclusion voulant qu'il y ait mauvaise foi des promettants-acheteurs est, avec respect, erronée. Les motifs du premier juge n'articulent pas en quoi il y aurait ici mauvaise foi.

Son absence d'explications fait fi de la présomption de bonne foi dont bénéficient les promettants-acheteurs (

article 2805 C.c.Q .). [ 49 ] À ce chapitre, l'on cherche en vain dans la preuve la démonstration de l'exercice d'un droit en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable allant à l'encontre des exigences de la bonne foi.

En l'espèce, le comportement des promettants- acheteurs semble plutôt aux antipodes de cette description. [ 50 ] Le prétendu défaut de demander une prolongation du délai d'obtention de financement ne peut être taxé de mauvaise foi dans un contexte où les promettants-acheteurs expliquent avoir fait des démarches infructueuses avec la promettante-vendeuse pour trouver une solution. [ 51 ] En outre, la mauvaise foi dont le premier juge taxe les promettants-acheteurs ne se concilie pas avec leur comportement. Dans cette perspective, la preuve révèle plutôt :

a) qu'ils ont entamé et poursuivi assidûment leurs démarches auprès du Centre financier aux entreprises Desjardins de l'Estrie;

b) qu'ils ont demandé et obtenu à trois reprises des prolongations écrites du délai d'obtention de ce financement et, à au moins une occasion, une prolongation verbale;

c) qu'ils ont continué leurs démarches pour l'obtention du financement même après l'expiration du délai prévu aux promesses d'achat;

d) que si des délais ont été encourus, c'est en raison de la complexité du dossier que devait évaluer le Centre financier;

e) que de fait, au moment où tout a avorté, le financement était presque confirmé; et

f) qu'ils ont tenté de joindre une sinon deux fois la promettante-vendeuse pour obtenir un délai additionnel. [ 52 ] Loin d'établir une mauvaise foi des promettants-acheteurs, la preuve démontre plutôt des efforts réels et soutenus pour l'obtention du financement et des démarches concrètes pour avoir des prolongations du délai stipulé. Si les démarches ont avorté, c'est en raison d'une absence de prolongation additionnelle de ce délai. Pour les promettants-acheteurs, cela s'est produit après leurs démarches infructueuses auprès de la promettante-vendeuse et sa réponse voulant qu'il était trop tard.

Selon cette dernière, elle n'aurait jamais dit cela. [ 53 ] Toutefois, quitte à le redire, elle n'a rien fait par la suite dans la mesure où, selon ses dires, tout aurait achoppé sans qu'elle en soit avisée. [ 54 ] Sur ce point précis, il appartenait au courtier de se décharger de son fardeau d'établir, de façon prépondérante, la faute des promettants-acheteurs.

Ils ont failli sur la démonstration d'une mauvaise foi, soit la base retenue par le premier juge pour accueillir le recours. [ 55 ] Si tant est que ce soit nécessaire de l'ajouter, il en va de même quant à un comportement prétendument déraisonnable ou fautif des promettants-acheteurs. Au mieux, la prépondérance de la preuve ne l'appuie pas. Il n'y a pas d'automatisme entre le défaut de passer

titre et le droit du courtier à un recours contre le promettant-acheteur. [ 56 ] À l'audience devant nous, bien que le premier juge n'ait pas élaboré sur cet élément, l'intimée insiste sur les démarches parallèles poursuivies à l'époque par les appelants relativement à d'autres projets immobiliers. Avec égards, en soi, il n'y a rien de fautif à cela. [ 57 ] Somme toute, en l'absence à la fois de faute contractuelle des promettants-acheteurs envers leur promettante-vendeuse, ou de faute extracontractuelle de leur part envers le courtier immobilier, le recours intenté contre les appelants est sans fondement.

Cela suffit à accueillir le pourvoi. Une remarque additionnelle s'impose toutefois dans les circonstances en regard des dommages réclamés. 3. Les dommages [ 58 ] La preuve au dossier indique qu'à la suite des promesses d'achat avortées entre les promettants-acheteurs et la promettante- vendeuse, les propriétés ont néanmoins été vendues, par l'entremise du même courtier, dans la continuité du même mandat, à peine quelques mois plus tard.

Tant le courtier que la promettante-vendeuse le confirment. [ 59 ] Il s'ensuit qu'en définitive, le courtier a vraisemblablement touché une commission pour la vente de ces immeubles [4] . Or, dans l'arrêt Ibrahim c.

Groupe Sutton Immobilia inc. , la Cour aborde justement cette question. [ 60 ] Dans ses motifs, et quoi qu'en dise à nouveau un auteur qui semble en faire fi [5] , la Cour écarte comme erroné en droit le courant jurisprudentiel voulant que la deuxième vente soit la suite d'un tout autre travail et d'un tout autre contrat, si bien que le préjudice découlant de l'avortement de la première vente devrait être compensé par l'octroi de dommages sans égard aux montants perçus par le courtier à la suite de la revente de l'immeuble. [ 61 ] La Cour rappelle plutôt qu'en ce domaine comme en tout autre, l'évaluation des dommages doit viser une juste compensation.

Dans cette optique, la Cour indique qu'un tribunal ne peut omettre de considérer la commission reçue par le courtier à la suite de la revente de l'immeuble.

La Cour souligne que dans l'évaluation des dommages, le tribunal doit considérer tous les faits pertinents pour établir une juste compensation, ce qui doit tenir compte notamment de la commission alors reçue [6] : [58] Lorsque l'immeuble faisant l'objet d'une offre d'achat qui ne mène pas à la conclusion d'un contrat par la faute du promettant- acheteur est par la suite vendu par le même courtier inscripteur, le tribunal ne peut omettre de considérer la commission ainsi reçue .

En effet, si l'immeuble visé par le litige avait été vendu à la suite de la première offre, il n'aurait certainement pas pu l'être une deuxième fois. Comment prétendre alors que le courtier a droit à deux commissions, sans autre analyse? [59] Quand un tribunal évalue les dommages subis, il lui faut considérer tous les faits pertinents pour en arriver à établir une juste compensation. Dans ce but, il doit tenir compte non seulement de la commission reçue lors de la revente de l'immeuble, mais également de toutes les circonstances pertinentes .

Il est donc possible que la commission reçue ne soit pas prise en compte dans le calcul des dommages accordés ou qu'elle le soit en partie, mais il peut également arriver qu'elle le soit entièrement. (Je souligne) [ 62 ]

Malgré ces enseignements, ni le premier juge ni les parties elles-mêmes d'ailleurs n'ont considéré la commission potentiellement reçue par le courtier dans l'évaluation des dommages octroyés. C'est une erreur de droit d'en faire ainsi abstraction. Cette erreur n'a toutefois pas d'incidence en l'espèce car je conclus à l'absence à la fois de faute contractuelle et de faute extracontractuelle, ce qui fait

échec à l'octroi de quelque dommage. [ 63 ] J'estime malgré tout important de le noter puisque, dans les circonstances de ce dossier, alors que la revente des immeubles s'est faite à court terme dans la continuité du même mandat, la commission vraisemblablement touchée par le courtier aurait fort probablement influencé de façon importante la juste compensation à laquelle il aurait pu avoir droit. [ 64 ] Sur le tout, je suis d'avis d'accueillir l'appel, d'infirmer le jugement de première instance et de rejeter le recours du courtier immobilier, avec dépens. CLÉMENT GASCON, J.C.A.