2014 QCCQ 8706, 2014 QCCQ 8706

Guillemette c. Fortin 2014 QCCQ 8706 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-22-061507-117 DATE : 4 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. [JG-2320] ______________________________________________________________________ YANICK GUILLEMETTE Demandeur c.

PIERRE FORTIN et BRIGITTE HARVEY Défendeurs solidaires ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Condamné à payer à Richard Robitaille, courtier immobilier agréé, (« RRCI ») une commission de 14 222,25 $ pour la vente de son immeuble situé au […] à St-Augustin-de-Desmaures (« l'immeuble »), M.

Yanick Guillemette demande à ce que les défendeurs Brigitte Harvey et Pierre Fortin soient condamnés à lui rembourser solidairement le montant de cette condamnation, les honoraires extrajudiciaires encourus et des dommages-intérêts. [ 2 ] M. Guillemette fonde sa demande sur le fait que M. Fortin lui a promis que la commission de RRCI serait réduite à 0 % s’il vendait l’immeuble sans l'intervention de M. Fortin. [ 3 ] M. Fortin reconnaît qu'il était disposé à réduire la commission à 0 % dans la mesure où M. Guillemette lui confiait la vente de trois autres immeubles, ce qu’il n’a pas fait.

Questions en litige : [ 4 ] M. Fortin a-t-il conclu une promesse du fait d'autrui ( art. 1443 C.c.Q. ) par laquelle il a promis que RRCI ne facturerait pas de commission à M. Guillemette dans l'hypothèse où ce dernier vendait l'immeuble par lui-même? [ 5 ] Si oui, quel est le montant du préjudice que M. Guillemette subit du fait que RRCI ne s'est pas engagée conformément à la promesse? Les faits : [ 6 ] À l'automne 2008, M. Guillemette désire vendre l'immeuble. À cette fin, il l'affiche sur LesPAC, utilise les médias sociaux et finalement, recourt à DuProprio.com. [ 7 ] M.

Pierre Fortin est alors agent immobilier [1] . M. Guillemette a déjà eu recours à ses services. M. Guillemette, âgé de 25 ans, désire faire carrière à

titre de promoteur immobilier. [ 8 ] Le 25 novembre 2008, M. Guillemette rencontre les défendeurs. Il signe un contrat de courtage exclusif par lequel il retient les services de RRCI pour que celle-ci agisse comme intermédiaire exclusif pour la vente de l'immeuble (le « contrat de courtage exclusif »). C'est Mme Harvey qui signe le contrat pour RRCI. À cette date, M. Fortin est en transition pour se joindre au courtier RRCI. Il s’y joindra officiellement le 1 er décembre 2008. [ 9 ] Le contrat de courtage exclusif prévoit que le prix de vente demandé est de 295 000 $. La commission du courtier est fixée à

5 % du prix de vente de l'immeuble. Le contrat prend fin le 1 er juillet 2009. [ 10 ] Le contrat de courtage exclusif prévoit que M. Guillemette s'engage, pendant toute la durée du contrat, à ne pas, directement ou indirectement : 1 e offrir l'immeuble en vente par lui-même ou par l'intermédiaire d'une personne autre que le courtier; 2 e devenir

partie à une entente visant la vente, l'échange ou la location de l'immeuble sans l'intermédiaire du courtier; [2] [ 11 ] Les parties livrent des versions divergentes quant au contexte de la signature du contrat de courtage exclusif. [ 12 ] M. Guillemette affirme qu'aucune commission n'était payable s’il trouvait l'acheteur et vendait lui-même l'immeuble. Ce n'était que si M. Fortin trouvait un acheteur ou vendait l'immeuble que M. Guillemette lui payait une commission. [ 13 ] M. Fortin affirme au contraire que le contrat reflète bien l'intention des parties. [ 14 ] Le même jour, M.

Guillemette confie également à M. Fortin la vente d'un des deux jumelés dont Axis i mmobilier inc. (« Axis ») est propriétaire à Cap Rouge (« les jumelés »). M. Guillemette est le président et seul actionnaire de Axis. [ 15 ] Dans les jours qui suivent la conclusion du contrat de courtage exclusif, M. Fortin se rend à l'immeuble, enlève la pancarte à vendre identifiée à DuProprio.com et installe celle de Mme Harvey. Dans les jours qui suivront son arrivée chez RRCI, M.

Fortin ajoute sur le terrain sa pancarte à celle de Mme Harvey. [ 16 ] RRCI inscrit l'immeuble sur le réseau du service inter-agences de la Chambre immobilière de Québec, autrefois connue sous le nom de chambre d'immeubles de Québec [3] . [ 17 ] M. Fortin a quelques contacts avec des acheteurs potentiels et fait visiter l'immeuble. [ 18 ] Parallèlement, M. Guillemette continue ses efforts de vente. [ 19 ] Le 27 janvier 2009, M. Fortin et M. Guillemette signent un formulaire de modifications du prix de vente de l'immeuble lequel est désormais fixé à 280 000 $. [ 20 ] Le 27 février 2009, à 9h40, M.

Guillemette transmet un courriel à M. Fortin : Salut Pierre, Annonce la maison sur Pierre-Couture avec un prix de 229’999 à finir autoconstructeur ou par entrepreneur. Gypse est fait, primer, brique électricité et plomberie manque finition peinture et recouvrement planchers. Je pense que ca va sortir plus vite, on ajustera le prix final plus tard si le client veut avec la finition. Svp effectue les changements le plus rapidement possible il faut que ca sorte ! Merci. (PS) En passant j'ai deux clients potentiels sur le 289… Un M.

Blanchet et un autre de Val-Bélair, peux-tu me confirmer qu'on va annuler ta commission la-dessus vu que je sort le projet moi-même? J'ai vraiment pas les moyens cette fois-ci (on perds 20'000$)… en t- k juste pour être certain qu'on va faire tel que négocié ensemble ! (

S) Yanik Guillemette Axis immobilier inc. (reproduction intégrale) [ 21 ] Le même jour à 11h06, M. Pierre Fortin répond ainsi à M. Guillemette : OK Yannick je vais annuler ma commission (0%) si ils achètent, on se reprendra sur autre chose ! t'es rendu ou avec les jumelés? Faut se voir pour la signature du mandat Pierre (reproduction intégrale) [ 22 ] Comme suite de la demande de rencontre « pour la signature du mandat », M. Guillemette se rend au bureau de M. Fortin le même jour.

Il y signe un formulaire de modifications prévoyant que le prix de vente sera désormais de 229 999 $, sans aucune autre indication. [ 23 ] Le 23 avril 2009, M. Guillemette vend à M. Denis Blanchet et Mme Hélène Veilleux l'immeuble pour un prix de 252 000 $. M. Guillemette témoigne qu’il fixe le prix de 252 000 $ en prenant pour acquis qu’il n’a pas de commission à payer. En outre, la somme de 27 000 $ sur le prix de vente est conservée en fidéicommis par le notaire jusqu'à la finalisation des travaux sur l'immeuble. [ 24 ] M. Denis Blanchet est l'un des deux clients potentiels que dénonce M.

Guillemette dans son courriel du 27 février 2009. M. Guillemette n'informe pas M. Fortin de la vente de l'immeuble.

[ 25 ] Le 26 mai 2009, M. Fortin se rend à l'immeuble pour le faire visiter. L'agent Re/Max, Lise Hardy et sa cliente se présentent pour la visite. M. Fortin constate que la clef laissée normalement sur le cadre de la porte n'y est plus. Il voit que l'immeuble est habité. Il tente de joindre par téléphone M. Guillemette, sans succès. [ 26 ] Après vérification au registre foncier, M. Fortin constate que l'immeuble est vendu. [ 27 ] Le 29 mai 2009, RRCI transmet à M.

Guillemette une facture pour la rétribution payable en vertu du contrat de courtage exclusif (14 222,25 $) et une mise en demeure de la payer. [ 28 ] Le 3 juin 2009, M. Guillemette contacte M. Fortin par téléphone. Selon M. Guillemette, M. Fortin lui dit qu'il voulait le faire réagir mais de ne pas s'en faire, qu'il parlerait à RRCI pour régler le tout. M. Fortin affirme plutôt lui avoir dit que ce n'est que dans la mesure où M. Guillemette lui confie la vente de ses deux jumelés à Cap Rouge et de sa résidence sur Jacques-Marette qu'il pourra faire annuler la commission. [ 29 ] Le 8 juillet 2009, M.

Guillemette fait un suivi auprès de M. Fortin l’informant qu’il entend mettre en vente sa résidence et remettre en marché l’immeuble. Il suggère à M. Fortin « d’augmenter ton pourcentage pour combler notre "différent"(sic) ». [ 30 ] Le 24 septembre 2009, RRCI dépose une requête introductive d'instance contre M. Guillemette réclamant sa rétribution de courtier dans le dossier 200-22-052095-098 (le « dossier RRCI »). [ 31 ] L'audience du dossier RRCI a lieu le 29 avril 2011 et le jugement est rendu le 16 mai 2011. [ 32 ] Dans son jugement [4] , le juge André Cloutier, j.c.Q. rejette les moyens de défense de M.

Guillemette en ces termes : [10] C'est dans ce contexte que s'est signé le contrat P-1. Et contrairement à ce qui est plaidé au paragraphe 33 de la défense, la preuve ne permet pas de conclure qu'un contrat de prête-nom est intervenu entre les parties entre qui il n'y a aucune contre-lettre. [11] Monsieur Guillemette a confié un mandat exclusif au demandeur par l'intermédiaire de l'agente Brigitte Harvey en toute connaissance de cause. [12] Monsieur Pierre Fortin demeure un tiers qui n'est pas

partie au contrat P-1 et ce, même s'il a par la suite tenté de vendre l'immeuble du défendeur étant devenu agent affilié au demandeur et même si en cette dernière qualité, il est intervenu pour préparer les modifications M0 23429 et M0 23426 (P-5) du contrat de courtage P-1. [13] Dès lors que monsieur Fortin ait indiqué qu'il acceptait de réduire à "0" sa commission si le défendeur vendait lui-même sa maison (D-4) le 27 février 2009, n'a pas pour effet de modifier le contrat P-1 auquel il n'est pas partie.

Et si cette renonciation devait être interprétée comme une promesse du fait d'autrui (1443 C.c.Q. ), une telle promesse n'engage que son auteur et non le demandeur dont le contrat n'a jamais été modifié concernant la rétribution réclamée. [ 33 ] Conséquemment, le juge André Cloutier condamne M. Guillemette à payer à RRCI la somme de 14 222,25 $ avec intérêts au taux légal de 5 % depuis l'assignation, le tout avec dépens. [ 34 ] M. Guillemette tente d'en appeler mais la Cour d'appel rejette sa demande de permission d'en appeler par jugement du 19 août 2011 [5] . [ 35 ] Le 23 novembre 2011, M.

Guillemette, par l'intermédiaire de ses procureurs, transmet une mise en demeure aux défendeurs de payer la somme de 30 000 $. Le 21 décembre 2011, il dépose sa requête introductive d'instance. [ 36 ] Entre-temps, il paie la somme totale de 16 917 $ en satisfaction du jugement dans le dossier RRCI. [ 37 ] C'est cette somme qu'il réclame maintenant des défendeurs. En plus, il leur réclame des honoraires extrajudiciaires totalisant 11 477,30 $ pour la défense de ses droits. Enfin, il réclame des dommages-intérêts de 5 000 $ pour ennuis et inconvénients généraux. Analyse et motifs : ➢ M.

Fortin a-t-il conclu une promesse du fait d'autrui ( art. 1443 C.c.Q. ) par laquelle il a promis que RRCI ne facturerait pas de commission à M. Guillemette dans l'hypothèse où ce dernier vendait l'immeuble par lui-même? [ 38 ] M. Guillemette fonde sa demande sur la promesse du fait d'autrui : 1443.

On ne peut, par un contrat fait en son propre nom, engager d'autres que soi-même et ses héritiers; mais on peut, en son propre nom, promettre qu'un tiers s'engagera à exécuter une obligation; en ce cas, on est tenu envers son cocontractant du préjudice qu'il subit si le tiers ne s'engage pas conformément à la promesse. [ 39 ] Pour réussir dans sa demande, M. Guillemette doit prouver, selon la prépondérance de preuve [6] , que M. Fortin lui a promis que RRCI ne lui facturerait pas de commission dans le cas où il vendait l'immeuble par lui-même. [ 40 ] M.

Fortin ne nie pas cette promesse, mais la rend conditionnelle à ce que M. Guillemette lui confie le mandat de vendre trois autres immeubles : 25. Le défendeur Pierre Fortin n'a jamais accepté de diminuer la commission à 0% sur le 289, Pierre-Couture;

26. Il avait plutôt été convenu qu'il ne réclamerait pas de commission sur cette propriété si le demandeur lui donnait le mandat pour la vente de trois autres immeubles; [7] [ 41 ] Or, puisque cette condition ne s'est jamais matérialisée, M. Fortin nie que sa promesse ait pris effet. [ 42 ] Le Tribunal doit décider si la promesse de M. Fortin était conditionnelle. De l'ensemble de la preuve, il conclut que non. [ 43 ] D'abord, le témoignage de M. Guillemette est clair et constant.

Sa version est la même dans ses procédures et dans ses témoignages, tant à l'audience dans le dossier RRCI qu’à l'audience dans ce dossier. [ 44 ] M. Guillemette désirait d'abord et avant tout vendre l'immeuble par lui-même. Il utilise Les Pac , les médias sociaux et le site DuProprio.com pour ce faire. [ 45 ] Il en informe M. Fortin avant la conclusion du contrat de courtage exclusif. Il ne désire pas payer de commission s’il vend par lui-même l’immeuble. Il fixe le prix de vente par l'intermédiaire de RRCI à 295 000 $ alors qu'il maintient son prix de 272 000 $ sur le site DuProprio.com.

Il tient ainsi compte du montant de commission qu'il serait appelé à payer à RRCI si M. Fortin est le responsable effectif de la vente. [ 46 ] Ensuite, son courriel du 27 février 2009 rappelle à M. Fortin qu'il veut être « certain qu'on va faire tel que négocié ensemble », ce qui laisse supposer une entente préalable. M. Fortin répond positivement à la demande de confirmation de M. Guillemette lorsqu'il écrit « OK Yannick je vais annuler ma commission (0%) si ils achètent, on se reprendra sur autre chose! ». [ 47 ] Dans son témoignage à l’audience, M.

Fortin questionne l'authenticité de sa réponse au courriel de M. Guillemette du 27 février 2009. Le Tribunal n'a d'autre choix que de le tenir pour avéré. En effet, les défendeurs ne soulèvent pas que ce courriel est un faux, ni dans la défense ni au procès dans le dossier RRCI. D'ailleurs, M. Fortin témoigne sur ce document et le commente à l'audience dans le dossier RRCI [8] . En l’instance, les défendeurs admettent que cette pièce est dûment produite au dossier de la Cour et que sa confection est admise. [ 48 ] Enfin, M.

Guillemette affirme à l’audience que la réduction de la commission à 0 % n’a jamais été conditionnelle à quoique ce soit. [ 49 ] En contrepartie, la version des faits de M. Fortin évolue au gré des procédures et du temps. [ 50 ] D'abord, dans son témoignage à l'audience du dossier RRCI, M. Fortin nie être au courant que l'immeuble était déjà affiché sur DuProprio.com. lorsque M. Guillemette signe le contrat de courtage exclusif : CONTRE-INTERROGÉ PAR Me PIERRE-ALAIN ROY Procureur de la défense : Q.

Quand vous avez décidé de signer par l'entremise de madame Brigitte Harvey, là, le…bien, en fait, vous n'avez pas signé, là, mais vous avez fait signer pour vous Brigitte Harvey le vingt-cinq (25) novembre, là, vous étiez au courant que la maison de la rue 298 était déjà affichée sur duproprio.com? R. Ça n'a aucune pertinence. Q. Je vous demande de répondre à la question, pas de juger la pertinence. R. Je n'ai… j'ai… Q. Le saviez-vous, oui ou non? R. Je n'étais pas au courant, non. [9] [ 51 ] Pourtant, dans son interrogatoire préalable, il déclare qu'il est au courant que M.

Guillemette tentait de vendre son immeuble par lui-même : Q. O.K. Vous saviez à ce moment-là, quand vous avec accepté un contrat de courtage, que Yanik tentait déjà de vendre son immeuble par lui-même? R. Oui. Q. Ou vous ne le saviez pas, oui? R. Oui, oui… Q. O.K. R. … il y avait une enseigne, je pense, de DuProprio quand je suis arrivé, oui… Q. O.K. R. … sur les lieux, je l'ai enlevée, j'ai mis la mienne. Q. O.K. Celle… la vôtre ou celle de Brigitte Harvey?

R. À l'époque, j'ai mis celle de Brigitte Harvey Q. O.K. R. … jusqu'à temps que moi je m'en aille pour Richard Robitaille, après ça j'ai mis la mienne. Q. O.K. Puis c'est quand ça que vous avec changé les… R. J'ai laissé celle à madame Harvey et j'ai rajouté la mienne. [10] [ 52 ] À l'audience, il affirme qu'il aurait même expliqué à M. Guillemette que s'il vend par l'intermédiaire de DuProprio.com, la commission demeure payable compte tenu de la nature exclusive du contrat de courtage. [ 53 ] Ensuite, la défense de M. Fortin consiste à prétendre que sa promesse était conditionnelle à ce que M.

Guillemette lui confie le mandat de vendre trois immeubles, soit les deux jumelés et sa résidence. Or, à l'audience du dossier RRCI, M. Fortin déclare que sa condition était limitée aux deux jumelés : Q. Vous indiquez : «O"K", je vais annuler ma commission, zéro pour cent (0 %), s'ils achètent et il se reprendra sur autre chose». Dans quel contexte vous avez ces messages courriels-là avec monsieur Guillemette? R. On a eu contact téléphonique avant, puis ça, il m'a envoyé le e-mail.

Par la suite, j'ai demandé à monsieur Guillemette de venir me rencontrer à mon bureau, ce qu'on a fait dans les alentours de deux heures (2 h 00) dans la même journée pour se parler de ce dossier-là complètement, parce que cette commission-là, même ses rétributions, était toujours conditionnelle à ce que monsieur Guillemette me donne les contrats que j'avais signés avec lui en date du mois de novembre pour deux (2) jumelés à Saint-Augustin et qui était en à ce moment-là au

titre d'Axis Immobilier , et monsieur Guillemette était président d'Axis immobilier, donc avait la permission de signer. Sauf que, dans nos documents, ce qu'on a besoin à ce moment-là, on a besoin d'une résiliation de compagnie qui nous dit que monsieur Guillemette est autorisé à signer pour la compagnie, ce que je n'ai jamais eu depuis le mois de novembre avec monsieur Guillemette.

Donc, quand je lui ai dit : «Bien, viens me rencontrer à mes bureaux, parce que la condition que je ne te charge rien, c'était parce que je voulais avoir les deux (2) autres contrats qui allaient couvrir la rétribution de ce contrat-là ». [11] (nous soulignons) [ 54 ] En outre, M. Fortin témoigne qu'au moment de la signature du contrat de courtage exclusif, il aurait pris le temps d'expliquer de long en large le contenu du contrat de courtage exclusif à M. Guillemette. Son affirmation faite en contre-interrogatoire survient après que M.

Fortin ait évalué dans un premier temps la durée de la rencontre pour la signature du contrat à 10 minutes, et ensuite à 60 minutes. [ 55 ] Bref, le Tribunal croit la version des faits de M. Guillemette plus probable que celle de M. Fortin, d’autant plus que M. Fortin confirme une promesse sans condition dans son courriel du 27 février 2009. [ 56 ] Les défendeurs opposent au témoignage de M. Guillemette le contrat de courtage exclusif qu'il a dûment signé et les modifications sur le prix survenues subséquemment qu'il a également signées. [ 57 ] À cet égard, même si l'on prenait pour acquis que la promesse de M.

Fortin n’est survenue qu’après la signature du contrat de courtage exclusif et qu’elle était conditionnelle, force est de constater que M. Fortin n'a pas consigné par écrit cette nouvelle entente entre les parties. Pourtant, M. Fortin reconnaît à plusieurs reprises la nécessité que toute modification à l'entente de courtage soit consignée par écrit [12] . [ 58 ] Le matin du 27 février 2009, lorsque M. Guillemette demande à M. Fortin de réduire le prix de vente de l'immeuble à 229 000 $, M.

Fortin accepte de réduire sa commission à 0 % conditionnellement, selon son témoignage, à la conclusion des trois autres mandats. Il invite M. Guillemette à passer à ses bureaux signer à cette fin, ce que M. Guillemette fait. Or, contrairement à ses obligations d’agent immobilier, M. Fortin n'indique pas sur le formulaire de modifications la nouvelle entente sur la commission intervenue entre les parties. Il se contente d'indiquer la réduction du prix de vente. [ 59 ] Pourtant, M.

Fortin reconnaît à l'audience du dossier RRCI que cette nouvelle entente aurait dû être consignée mais n'explique pas pourquoi le formulaire de modifications est silencieux à cet égard : Ce que j'ai donc dit à monsieur Guillemette : «Viens me rencontrer à mes bureaux».

Dans ce temps-là, j'avais une maison modèle sur la rue de L'Échiquier, j'ai demandé à monsieur Guillemette de venir me rencontrer à cet endroit-là justement pour signer le document et faire la deuxième baisse de prix, car on en avait fait une au mois de janvier de deux cent quatre-vingt-quinze (295) à deux cent quatre-vingts (280), là, si ma mémoire est bonne.

Puis c'est ça, je lui ai demandé de revenir me voir pour une autre modification pour qu'on puisse changer le prix puis que, en même temps , on fasse l'entente pour la rétribution . [13] [nous soulignons] [ 60 ] En écrivant son courriel du 27 février 2009 et en ne consignant pas la nouvelle entente par écrit contrairement à ses obligations, M. Fortin laisse croire à M. Guillemette qu'il n'aura pas de commission à payer s’il vend l'immeuble à M. Blanchet. Le manquement de M.

Fortin de consigner la nouvelle entente dans le formulaire de modifications du 27 février 2009 est fautif et est causal de l'imbroglio qui suivra.

[ 61 ] De l’ensemble de la preuve, le Tribunal conclut que M. Fortin a conclu une promesse du fait d’autrui avec M. Guillemette, sans condition, par laquelle il s'est engagé à ce que RRCI ne facture pas de commission à M. Guillemette dans l'hypothèse où ce dernier vend directement l'immeuble à M. Blanchet. ➢ Quel est le montant du préjudice que M. Guillemette subit du fait que RRCI ne s'est pas engagée conformément à la promesse? [ 62 ] Selon l’

article 1443 C.c.Q. , M. Fortin est tenu envers M. Guillemette du préjudice que M. Guillemette subit parce que RRCI ne s’est pas engagée à réduire la commission payable à 0 %. [ 63 ] Il va de soi que si elle s’était engagée conformément à la promesse de M. Fortin, RRCI n’aurait pas entrepris sa poursuite dans le dossier RRCI. M. Fortin doit donc rembourser à M. Guillemette la somme totale de 16 917 $ payée afin de satisfaire le jugement dans le dossier RRCI. [ 64 ] M.

Guillemette réclame également des honoraires extrajudiciaires totalisant 11 477,30 $ pour la défense de ses droits, tant dans le dossier RRCI que dans le dossier en l’instance. [ 65 ] Dans son arrêt Viel , la Cour d’appel limite au cas d’abus du processus judiciaire le droit aux honoraires extrajudiciaires d’avocat : 76. Je formule la question qui nous est posée comme suit : la conduite répréhensible, abusive et de mauvaise foi d'une

partie sur le fond du litige permet-elle en soi à la

partie adverse de réclamer les honoraires extrajudiciaires de son avocat à

titre de dommages-intérêts? 77. Soit dit avec égards, les principes de la responsabilité civile m'incitent à apporter une réponse négative à la question posée. En principe et sauf circonstances exceptionnelles, les honoraires payés par une

partie à son avocat ne peuvent, à mon avis, être considérés comme un dommage direct qui sanctionne un abus sur le fond. Il n'existe pas de lien de causalité adéquat entre la faute (abus sur le fond) et le dommage. La causalité adéquate correspond à ou aux événements ayant un rapport logique, direct et immédiat avec l'origine du préjudice subi. Seul l'abus du droit d'ester en justice peut être sanctionné par l'octroi de tels dommages. Il m'apparaît erroné de transformer l'abus sur le fond en un abus du droit d'ester en justice dès qu'un recours judiciaire est entrepris. Quelques explications s'imposent. 78. Il est acquis au débat qu'une

partie ne peut, règle générale, être compensée des honoraires payés à son avocat pour faire valoir ses droits. Le justiciable devra payer ces honoraires extrajudiciaires qu'il y ait ou non abus sur le fond. Les honoraires ne seraient d'ailleurs pas encourus si la

partie adverse reconnaissait, dès le début des procédures judiciaires, sa faute même si cette dernière peut être qualifiée d'abus sur le fond (conduite abusive, répréhensible, scandaleuse, outrageante, de mauvaise foi). Dans ce cas, malgré la conduite abusive sur le fond, la

partie n'aurait pas à débourser inutilement des honoraires à son avocat. Cet exemple démontre l'absence de lien de causalité suffisant entre la faute et le dommage. 79. À l'inverse, peu importe qu'il y ait abus ou non sur le fond, une

partie qui abuse de son droit d'ester en justice causera un dommage à la

partie adverse qui pour combattre cet abus paie inutilement des honoraires judiciaires à son avocat. Il y a, dans ce cas, un véritable lien de causalité entre la faute et le dommage. [14] [ 66 ] M. Guillemette n’a pas prouvé selon la prépondérance de preuve [15] que M. Fortin a abusé de son droit d’ester en justice. [ 67 ] D’une part, le jugement dans le dossier RRCI est favorable à RRCI et le juge Cloutier ne note pas que RRCI a abusé du processus judiciaire. [ 68 ] En l’instance, le Tribunal ne constate pas que M. Fortin a abusé de son droit d’ester en justice de sorte que M.

Guillemette n’a pas payé inutilement des honoraires à son avocat. [ 69 ] D’autre part, le fait que deux instances aient été nécessaires afin de résoudre entièrement le litige impliquant M. Fortin et M. Guillemette découle entre autres de la décision de M. Guillemette de ne pas appeler M. Fortin en garantie dans le dossier RRCI, ce qui aurait vraisemblablement permis une résolution complète du litige en une seule instance. [ 70 ] Par ailleurs, M. Guillemette réclame la somme de 5 000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients.

Il explique que le jugement dans le dossier RRCI entache son dossier de crédit et qu’il a une incidence sur son taux d’emprunt. Il a dû se défendre dans deux instances, ce qui lui a occasionné une perte de temps et d’argent. [ 71 ] Comme il le reconnaît, M. Fortin « tire les ficelles » de la poursuite de RRCI contre M. Guillemette. RRCI l’entreprend sous l’initiative de M. Fortin, alors que ce dernier a promis à M. Guillemette 0 % de commission, sans condition. Ainsi, M. Fortin abuse de son droit sur le fond. Sa faute consiste à initier un recours en contravention flagrante avec sa promesse envers M. Guillemette.

Sa faute donne droit à l’octroi de dommages-intérêts. [ 72 ] Par appréciation souveraine, le Tribunal fixe la valeur des dommages-intérêts de M. Guillemette à la somme de 3 000 $. [ 73 ] Toutefois, le Tribunal constate que le comportement de M. Guillemette est également fautif. [ 74 ] Son défaut d’informer M. Fortin de la vente de l’immeuble laisse ce dernier sous l’impression qu’il doit toujours le vendre d’où sa visite inutile du 26 mai 2009. [ 75 ] De plus, même si la promesse de M. Fortin n’est pas conditionnelle, elle est faite sur la base de l’attente raisonnable que M. Guillemette octroie à M.

Fortin d’autres contrats de courtage. C’est d’ailleurs ce que M. Fortin exprime dans son courriel du 27 février 2009 lorsqu’il écrit « on se reprendra sur autre chose ». Or, M. Guillemette laisse croire à M. Fortin qu’il donnera suite à cette attente

raisonnable, en particulier dans son courriel du 8 juillet 2009. [ 76 ] Bref, les ennuis et inconvénients de M. Guillemette découlent en

partie de son propre comportement. L’imbroglio découle en

partie de son absence de collaboration avec M. Fortin et d’un jeu de « cache-cache ». Il doit supporter une part de 25 % de responsabilité. Le Tribunal accorde donc à M. Guillemette une somme totale de 2 250 $ (75% de 3 000 $) en dommages-intérêts. [ 77 ] M. Guillemette voudrait que le Tribunal condamne solidairement Mme Harvey et M. Fortin, parce qu’ils ont une « entreprise commune » [16] . Mme Harvey est l’épouse de M. Fortin et l’assiste dans son travail. [ 78 ] Mme Harvey signe le contrat de courtage exclusif comme représentante de RRCI. Elle est un agent d’immeuble autonome.

Elle n’a pas contracté de « promesse » envers M. Guillemette. Elle n’a pas commis de faute commune avec M. Fortin. Elle n’a pas bénéficié du résultat du jugement dans le dossier RRCI. Bref, M. Guillemette n’a pas prouvé son droit à la solidarité. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : rejette la demande à l’égard de Mme Brigitte Harvey, avec dépens; Accueille en

partie la demande contre M. Pierre Fortin; Condamne M. Pierre Fortin à payer à M. Yanick Guillemette, la somme de 19 167 $ avec l’intérêt au taux légal à compter du 21 décembre 2011 et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date de ce jugement, avec dépens. __________________________________ PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. Me Christopher-William Dufour-Gagné Morency Société d'Avocats (casier no 49) Procureurs du demandeur Me Valérie Vaillancourt (casier 151) Procureure des défendeurs Date d’audience : 4 avril 2014