2016 QCCQ 973, 2016 QCCQ 973

JL-3918 Lussier c. Langlois 2016 QCCQ 973 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-033834-152 DATE : 5 février 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE CLAUDE LAPORTE ______________________________________________________________________ JEAN-FRANÇOIS LUSSIER et MARC LALONDE

Partie demanderesse c. STÉPHANE LANGLOIS

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Jean-François Lussier et Marc Lalonde réclament du défendeur une réduction de prix de 8 948,52 $ à la suite de la découverte de vices cachés affectant la propriété achetée de ce dernier. [ 2 ] Le défendeur nie que les vices dont il est question soient cachés. LES FAITS [ 3 ] Le ou vers le 12 février 2014 les demandeurs font l'acquisition d'une propriété située au […] rue Ste-Hélène à Longueuil, un immeuble à revenus de quatre logements.

Il s'agit d'une propriété construite en 1949. [ 4 ] La propriété est visitée par les demandeurs à plusieurs reprises avant l'achat. Les demandeurs sont des personnes particulièrement versées dans le domaine. La bâtisse est aussi examinée par monsieur Halcine Maldji, un contracteur général, qui leur transmet son rapport pré-achat le 17 août 2013. [ 5 ] Au mois de mars suivant l'achat, à la suite de l'appel d'un des locataires qui se plaignait d'une infiltration d'eau au plafond de sa salle de bain, ils découvrent la présence d'une quantité importante de moisissures au plafond.

Ils attribuent cette fuite d'eau à un défaut dans le trop plein du bain situé dans la salle de bain de l'appartement du dessus. [ 6 ] Un autre problème est découvert plus tard, soit l'absence de solin sur la base du mur de briques situé en façade. [ 7 ] Des dénonciations sont transmises au vendeur dans les deux cas. [ 8 ] Ils estiment que ces déficiences constituent des vices cachés et qu'il leur en coûtera 1 460,20 $ (infiltration d'eau) et 7 300,93 $ (solin) pour y remédier. [ 9 ] Le défendeur soumet qu'il n'y a jamais eu de problème d'infiltration d'eau sur la façade avant et il conteste la cause des installations d'eau.

ANALYSE ET DÉCISION [ 10 ] Le recours des demandeurs est fondé sur l'

article 1726 C.c.Q. :

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 11 ] Pour réussir dans leur recours Lussier et Lalonde doivent démontrer que la propriété achetée du défendeur était affectée, au moment de l'achat, de vices cachés, que ces vices étaient importants et qu'ils n'en avaient pas une connaissance préalable. [ 12 ] Les demandeurs ont convaincu le Tribunal que les infiltrations d'eau sont la cause des moisissures dans un des appartements et que ces moisissures ont été causées par un vice qui était présent au moment de l'achat et que ce vice était caché.

La preuve démontre que ce vice est en lien direct avec le mécanisme du trop-plein de la baignoire du logement du dessus. [ 13 ] Le Tribunal évalue à 1 000,00 $ le montant auquel ont droit les demandeurs à ce titre, compte tenu qu'il y a lieu de tenir compte d'une certaine dépréciation. [ 14 ] En ce qui concerne l'absence de solin à la base du mur de briques, le Tribunal estime qu'il existait suffisamment d'indices, lors des visites effectuées avant l'achat, pour que les demandeurs soupçonnent sérieusement la présence d'une problématique à ce niveau. [ 15 ] M.

Maldji leur a d'ailleurs fait la recommandation suivante dans son rapport : "FONDATION" : faire inspecter les fondations et la structure de l'immeuble par un ingénieur en structure et faire les réparations nécessaires" [ 16 ] Les demandeurs transmettent le 13 décembre 2013 la lettre suivante au représentant du défendeur : "Tel qu'annoncé hier, nous demandons une baisse du prix pour le […] à Longueuil.

Suite à la visite des lieux avec l'entrepreneur en construction et à l'étude des documents qui nous ont été soumis, plusieurs éléments nouveaux se sont révélés, qui sont de nature à diminuer le valeur de la propriété : 1- Toute la couronne (jonction entre le haut de la fondation et la base de la structure de bois) de la propriété est sévèrement abîmée et doit être réparée à très court terme (printemps 2014). Les dommages affectent le béton de la fondation, les solives et rive sur tout le pourtour de l'immeuble et compromettent l'étanchéité de l'immeuble et l'intégrité de sa structure .

Les multiples traces d'infiltrations en font foi. De plus, la

partie arrière de l'immeuble se trouvant près d'un pied sous le niveau du sol et étant très mal isolée et mal conçue, il est nécessaire d'enlever le balcon et de refaire la

partie supérieure de sa structure de fondation pour assurer une étanchéité et une isolation appropriées." (soulignement ajouté) [ 17 ] Ce document est très révélateur et démontre que les demandeurs étaient au courant que la propriété qu'ils se proposaient d'acheter était en mauvaise condition. [ 18 ] Les demandeurs savaient pertinemment – ou ne pouvaient ignorer – qu'il fallait investiguer d'avantage. [ 19 ] Dans ces circonstances, il ne saurait être question d'un vice "caché" pour ce qui est de l'absence d'un solin. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 20 ] FAIT DROIT pour

partie à l'action du demandeur; [ 21 ] CONDAMNE le défendeur Stéphane Langlois à payer aux demandeurs Jean-François Lussier et Marc Lalonde la somme de 1 000,00 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. depuis la mise en demeure du 15 septembre 2014; [ 22 ] AVEC LES DÉPENS S'ÉLEVANT À 200,00 $. __________________________________ CLAUDE LAPORTE, J.C.Q.