2018 QCCQ 8780, 2018 QCCQ 8780

Toledano c. Goulet Chaussée 2018 QCCQ 8780 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-155174-164 DATE : Le 22 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ILAN TOLEDANO et DINA SZYNKARSKY Demandeurs c.

EMMA GOULET CHAUSSÉE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Ilan Toledano et Dina Szynkarsky ( les Acheteurs ) réclament 9 991,59 $ à Emma Goulet Chaussée, alléguant la présence d’un vice caché lié aux fondations de l’immeuble qu’ils ont acheté et qui a été l’objet de diverses infiltrations. [ 2 ] Mme Goulet Chaussée nie devoir tout montant et invoque l’absence de dénonciation des Acheteurs dans un délai raisonnable. QUESTIONS EN LITIGE

a) La tardiveté alléguée quant à la dénonciation donnée par les Acheteurs est-elle fatale à leur recours?

b) Dans la négative, les Acheteurs ont-ils établi la présence d’un vice caché?

c) Dans l’affirmative, quels sont les dommages auxquels les Acheteurs ont droit? CONTEXTE ET ANALYSE [ 3 ] En matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [1] . La charge de la preuve [2] repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités, aussi appelée preuve prépondérante [3] .

Ceci signifie que pour avoir gain de cause, la demande doit démontrer que ses prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence [4] . [ 4 ] Le 31 octobre 2013, les Acheteurs achètent l’immeuble de Mme Goulet Chaussée [5] . [ 5 ] Au fil des ans, au printemps, lors de la période du dégel, ils notent des problèmes d’infiltration. [ 6 ] L’historique de leurs constats est d’ailleurs déposé [6] . [ 7 ] Ainsi, au printemps 2014, les Acheteurs notent une première petite infiltration.

Ils ne donnent aucun avis à Mme Goulet Chaussée à cet égard. [ 8 ] Au printemps 2015, l’infiltration est plus importante et l’eau entre dans la salle de lavage située au sous-sol. [ 9 ] Le 12 mai 2015, un courriel des Acheteurs à Mme Goulet Chaussée indique [7] : Bonsoir! J’espere que vous allez bien et que vous avez passé un hiver agreable.. J’ai une question.. Nous Avons eu des problemes avec des fuites d’eau au sous sol..

Pouvez vous me dire si les drains francais sont tout autour de la maison ou juste sur les cotes?nous Avons quelqu’un qui viendra avec une camera pour voir sil y a un bloquage etc.. (reproduction intégrale)

[ 10 ] Suite à ce courriel, les Acheteurs ne reçoivent aucune réponse, n’envoient aucune dénonciation et ne téléphonent pas à Mme Goulet Chaussée. [ 11 ] À leur historique, les Acheteurs écrivent [8] : 1. WE DIDN’T KNOW FROM WHERE THE WATER WAS INFILTRATING 2. TRIED TO CONTACT DANIEL CHAUSSÉE BY EMAIL, no response [...] (NO BOUNCE BACK). 3. HIRED PLUMBER WHO PUT FRENCH DRAINS IN THE REAR OF HOUSE (thinking at that point it was the source of the problem). PLUMBER ALSO CHANGED THE GRADING NEAR THE HOUSE TO RESLOPE AWAY FROM THE HOUSE (in the rear of house) 4.

THEN WE RENOVATED THE INTERIOR FLOORS (we had no choice especially with the kids sleeping in the basement) (reproduction intégrale) [ 12 ] Un plombier effectue des travaux pour un montant de l’ordre de 2 000 $ qu’ils ne réclament pas à Mme Goulet Chaussée. [ 13 ] Les Acheteurs remplacent le plancher et produisent la facture du 24 mai 2015 [9] à cet égard.

Ils veulent en obtenir le remboursement, mais aucun avis, aucune dénonciation ou mise en demeure n‘est envoyé à cet égard à Mme Goulet Chaussée à cette période-là. [ 14 ] Au printemps 2016, l’infiltration à la salle de lavage et au sous-sol est maintenant majeure [10] . [ 15 ] Du 12 au 16 septembre 2016 [11] , les Entreprises S. Laurin réparent les fondations et bouchent les trous qui s’y retrouvent et qui sont dépeints aux photographies [12] . [ 16 ] Les Acheteurs notent alors : EXCAVATION - Hired excavator to check wall of 1 side of the house.

When nothing found that was problematic, asked him to check the front wall of the house. There he found a square shaped cutout in the concrete wall (below ground level).

Excavator explained that the square shape was directly below the sceptic tank pipe and it appeared that the square shape cutout was a first attempt that was never corrected before closing the wall of the house. (it remained open, unsealed - which is where the water was infiltrating into the house). (reproduction intégrale) [ 17 ] Les Acheteurs éprouvent des difficultés à retracer Mme Goulet Chaussée, tentent d’obtenir les informations pertinentes du voisin et du notaire à ce sujet. [ 18 ] Ils expliquent n’avoir eu d’autre choix que de faire refermer l’excavation, avant l’envoi de tout avis à Mme Goulet Chaussée. [ 19 ] Le 26 septembre 2016, les Acheteurs dénoncent le problème à Mme Goulet Chaussée [13] : Bonjour Mme Chausse, Je vous écris au sujet de la propriété au [...] que nous avons acheté en 2013.

Nous avons constaté qu’il y avait une infiltration d’eau au sous-sol. Nous avons du effectuer des travaux d’urgence pour corriger cette situation . En faisant l’excavation (coté en dessous de la porte et coté du stationnement), nous avons découvert 2 trous importants qui étaient, ni bouché, ni scellé depuis la construction du solage. Nous avons obtenu un avis légal pour ce problème. Selon la loi, le problème d’infiltration d’eau causé par les trous dans le solage constitue un vice caché.

Nous sommes aussi dans les délais prescrits par la loi (5 ans) et sommes donc en droit de vous présenter une réclamation en dédommagement pour la totalité des frais encourus. Vous trouverez ci-joints la facture détaillée des travaux effectués et les photos qui ont étés prises par le spécialiste en fondation. Nous nous adressons à vous parce que nous avons eu du mal à retrouver les coordonnées actuelles de Mme Chaussé .

Nous vous demandons de bien vouloir lui transmettre sans délai. (reproduction intégrale et notre soulignement) [ 20 ] Suite à ce travail, l’immeuble des Acheteurs ne subit pas d’infiltration au printemps 2018.

a) La tardiveté alléguée quant à la dénonciation donnée par les Acheteurs est-elle fatale à leur recours? [ 21 ] Les Acheteurs doivent dénoncer le vice dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’Acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue [14] . [ 22 ] Cette exigence de dénonciation est une condition de fond à l’exercice du recours pour la garantie de qualité, aussi appelée garantie pour vice caché. [ 23 ] L’objectif de la dénonciation vise à permettre au vendeur de réparer le vice, le cas échéant, d’en vérifier la teneur et de déterminer s’il est attribuable ou non à une mauvaise utilisation par les Acheteurs.

[ 24 ] Le Code civil du Québec prévoit que le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. Or, la preuve présentée ne permet pas de tirer cette conclusion. [ 25 ] De fait, dès le printemps 2016, les Acheteurs savent qu’ils sont confrontés à un problème récurrent d’infiltration lequel survient lors du dégel printanier. [ 26 ] Ils décident de faire effectuer les travaux d’excavation en septembre 2016, corrigent et referment l’excavation sans que Mme Goulet Chaussée n’ait pu constater l’état des lieux.

Par le fait même, les Acheteurs causent un préjudice réel au vendeur qui n’a pu constater la gravité du vice et le réparer, le cas échéant. [ 27 ] L’exception liée à l’urgence des travaux ne peut être invoquée. [ 28 ] Force est de constater que l’avis donné par les Acheteurs l’a été tardivement. Ceci est fatal à leur recours. [ 29 ] Par le fait même, les deux autres questions deviennent académiques.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’action des demandeurs Ilan Toledano et Dina Szynkarsky contre la défenderesse Emma Goulet Chaussée; SANS frais de justice. __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. Date d’instruction : Le 24 septembre 2018.