2020 QCCQ 7817, 2020 QCCQ 7817

Martel c. Municipalité de Bristol 2020 QCCQ 7817 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE PONTIAC LOCALITÉ DE CAMPBELL’S BAY « Chambre civile » N° : 555-32-700041-193 DATE : 20 octobre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-PIERRE MARTEL [...] Bristol (Québec) [...] Demandeur c.

MUNICIPALITÉ DE BRISTOL 32, chemin Aylmer Bristol (Québec) J0X 1G0 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Monsieur Martel réclame le remboursement de la somme de 3 000 $ versée à la Municipalité de Bristol à

titre de droit de mutation. Il soutient pouvoir bénéficier de l’exemption prévue à l’

article 17.1 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières « Loi » [1] . [ 2 ] La Municipalité soutient que la transaction ne peut pas bénéficier de cette exemption, puisque la réclamation du demandeur s’est faite en février 2018 alors que la transaction immobilière avait eu lieu en février 2017. [ 3 ] La Municipalité soumet également que son année financière se déroule du 1 er janvier au 31 décembre, en conséquence la réclamation aurait dû être faite au courant de l’année 2017. [ 4 ] De plus, la Municipalité soulève le fait que le notaire instrumentant a omis d’inclure le motif de l’exemption dans le contrat notarié, tel que spécifié dans la Loi . [ 5 ] Le Tribunal doit déterminer si le demandeur a droit à l’exemption de son droit de mutation au motif que l’immeuble fera partie, dans l’année qui suit l’inscription du transfert, d’une exploitation agricole enregistrée à son nom. [2] ANALYSE [ 6 ] La transaction a lieu le 17 février 2017 et effectivement, le notaire omet de mentionner dans l’acte notarié le motif d’exemption de paiement des droits de mutation. [ 7 ] La preuve démontre que le demandeur, après l’acquisition de l’immeuble en question, fait des démarches auprès du ministère de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation du Québec (MAPAQ) afin que l’immeuble soit enregistré comme exploitation agricole, et ce, dans le but, entre autres, de bénéficier de l’exemption du paiement des droits de mutation. [ 8 ] Le demandeur reçoit sa facture pour les droits de mutation.

Constatant qu’il n’a pas encore reçu la confirmation du MAPAQ lui permettant de bénéficier de l’exemption, il choisit, en date du 18 octobre 2017, de payer le 3 000 $ de droit de mutation. [ 9 ] Le 2 février 2018, le demandeur reçoit la confirmation que son immeuble fait

partie d’une exploitation agricole. [ 10 ] Dès le 5 février 2018, soit moins d’un an après l’acquisition de l’immeuble, il rencontre la directrice générale de la Municipalité afin de lui remettre le document reçu du MAPAQ, afin de bénéficier du droit à l’exemption du paiement du droit de mutation. [ 11 ] Le 7 mars 2018, soit plus d’un an après la transaction, le notaire prépare un affidavit du demandeur, faisant part de la demande d’exemption et du motif à l’appui. [ 12 ] L’

article 2 de la Loi consacre l’obligation pour toute municipalité de percevoir un droit de mutation et détermine la façon de le calculer en fonction de la base d’imposition. L’objet de la Loi est de permettre aux municipalités de percevoir un droit sur le transfert des immeubles situés sur leur territoire, sous réserve des exonérations applicables.

[ 13 ] En ce qui a trait aux cas d’exonération prévus par la Loi , puisqu’ils constituent une exception au principe général, ils doivent s’interpréter restrictivement. [ 14 ] Suite à la demande d’exemption du demandeur, la Municipalité invoque le fait que la réclamation ne s’est pas faite dans l’année fiscale de la transaction. [ 15 ] Ce premier motif de refus de remboursement, soit le fait que la réclamation ne s’est pas faite dans la même année fiscale que la transaction, ne tient pas la route. [ 16 ] La Loi ne fait aucune référence à ce critère. Au contraire, l’

article 17.1 parle bien de « …dans l’année qui suit l’inscription du transfert, … » par opposition à « dans la même année fiscale que la transaction ». [ 17 ] Toute autre interprétation pourrait rendre le droit d’exonération illusoire lors de transaction faite en fin d’année fiscale, vu les délais reliés aux demandes auprès des ministères respectifs. [ 18 ] Qu’en est-il du fait que l’exonération n’apparaît aucunement au contrat d’achat préparé par le notaire Marion le 17 février 2017 ? [ 19 ] Les exonérations font

partie des exceptions à la Loi puisque le droit de mutation fait

partie des coûts dont l’acheteur d’un immeuble doit tenir compte et dont il doit normalement assumer le fardeau. D’ailleurs, ce n’est pas la municipalité qui impose le droit de mutation, mais bien la Loi adoptée sous l’autorité de la législature provinciale. La municipalité ne fait que percevoir le droit imposé par la Loi . L’objectif de cette Loi , permettre aux municipalités de se procurer une source de financement. [ 20 ] Dans l’affaire Hypothèques Trustco Canada c.

Canada [3] , on peut lire : Qu’en matière d’interprétation des lois « qu’il faut lire les termes d’une loi dans leur contexte global en suivant le sens ordinaire et grammatical qui s’harmonie avec l’esprit de la loi, l’objet de la loi et l’intention du législateur ». [ 21 ] L’objet de la Loi , percevoir des droits de mutation sauf certaines exonérations, qui selon les règles d’interprétation, devront être interprétées d’une façon restrictive. [ 22 ] Dans la

section II de la Loi intitulé Réquisition d’inscription et avis de divulgation , l’article 9 stipule : 9. Mentions - La réquisition d’inscription d’un transfert doit contenir les mentions suivantes : a) … b) … c) … d) … e.1)… f) …

g) le cas échéant, la disposition de l’un ou l’autre des articles 17 à 20 en vertu de laquelle, selon le cessionnaire, celle-ci est exonéré du paiement du droit de mutation : … [ 23 ] Le Règlement sur la manière de faire les mentions requises dans un acte de transfert immobilier (RLRQ, c. D-15.1, r.1 ) stipule : R èglement sur la manière de faire les mentions requises dans un acte de transfert immobilier Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (

chapitre D-15.1, a. 24 ) 0.1. Les obligations prévues par le présent règlement s’appliquent lorsque la réquisition d’inscription d’un transfert est faite au moyen de l’acte de transfert. D. 1230-94, a. 1. 1. Les mentions que doit contenir l’acte de transfert en vertu des paragraphes e à g du premier alinéa de l’

article 9 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (chapitre D-15.1 ), ou en vertu d’un règlement visé au paragraphe h du premier alinéa de cet article, doivent être regroupées à la fin de l’acte de transfert immédiatement avant la clôture de l’acte sous la rubrique: «Mentions exigées en vertu de l’

article 9 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières ». Il en est de même:

a) des mentions requises en vertu des paragraphes a à c du premier alinéa de cet article, si elles ne sont pas inscrites dans la comparution à l’acte de transfert;

b) de la mention requise en vertu du paragraphe d du premier alinéa de cet article, si elle n’est pas inscrite dans la description de l’immeuble contenue dans l’acte de transfert. R.R.Q., 1981, c. M-39, r. 1, a. 1; D. 1094-92, a. 1; D. 1230-94, a. 2. 2. La mention requise en vertu du paragraphe g du premier alinéa de cet

article doit indiquer l’article et, le cas échéant, le paragraphe en vertu desquels l’exonération du paiement du droit de mutation est invoquée. R.R.Q., 1981, c. M-39, r. 1, a. 2; D. 1230-94, a. 3. [ 24 ] L’

article 9 de la Loi établit clairement le contenu obligatoire de la réquisition d’inscription.

Il est complété par les dispositions du Règlement [4] . [ 25 ] Il a été établi dans l’affaire Jacob-Thibault [5] que les objectifs visés par la présence obligatoire de ces informations est d’assurer la publicité des transactions immobilières et de certaines de leurs modalités ainsi que de produire l’avis de mutation à la Municipalité afin que soit établi avec justesse le compte de droits de mutation. [ 26 ] La jurisprudence établit que la demande d’exonération doit apparaître à l’acte tel qu’exigé par la loi [6] , mais également qu’il n’y a pas lieu pour le Tribunal d’accorder une exonération non mentionnée à l’acte de transfert. [7] [ 27 ] L’omission d’en faire mention à son acte d’acquisition fait perdre au demandeur son droit à l’exonération du droit de mutation.

À cet égard, la Loi ne prévoit pas que ce vice puisse être corrigé par la simple production d’un affidavit du demandeur. [ 28 ] Quant aux frais de justice, le premier aliéna de l’article 340 du Code de procédure civile énonce : Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n’en décide autrement. (…) [ 29 ] En l’espèce, le Tribunal considère se retrouver dans une situation pouvant justifier de s’écarter de la règle habituelle. [ 30 ] En effet, le demandeur aurait pu bénéficier de l’exonération du droit de mutation puisque que l’immeuble qu’il a acquis fait

partie d’une exploitation agricole, n’eut été qu’il n’a pas respecté l’obligation légale de l’indiquer dans l’acte d’acquisition. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 31 ] REJETTE la demande, chaque

partie assumant ses frais de justice. __________________________________ PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. Date d’audience : 9 juillet 2020