2012 QCCQ 7907, 2012 QCCQ 7907

Auclair c. Dumas 2012 QCCQ 7907 JA0809 COUR DU QUÉBEC Chambre civile CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BAIE-COMEAU LOCALITÉ DE BAIE-COMEAU N° : 655-22-000337-100 DATE : 19 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE AUBRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LINDA AUCLAIR Demandeur c.

LAURENT DUMAS Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Linda Auclair poursuit Laurent Dumas pour un montant de 30 000 $ plus intérêts au taux légal et indemnité additionnelle. [ 2 ] Le 16 octobre 2009, les parties ont signé une entente à l'effet que la

partie défenderesse achetait un terrain et s'engageait à le revendre dans une période de 90 jours à un acheteur désigné par la

partie demanderesse. [ 3 ] Ce contrat a été signé chez le notaire mais pas devant lui, immédiatement après que le défendeur ait acheté un terrain sur la rive sud dans les environs de la Municipalité de Matane. [ 4 ] Les deux parties vivent sur la Côte-Nord (Baie-Comeau) et se sont rencontré chez le notaire pour la première fois à la signature du contrat d'achat du terrain. [ 5 ] Le défendeur Laurent Dumas témoigne qu'il a vu dans les annonces classées que quelqu'un cherchait un acheteur pour un terrain de 117 acres mais aucune annonce a été déposée en preuve. [ 6 ] Dans les faits, Laurent Dumas a acheté de Daniel St-Denis un terrain de 117 acres pour un prix de 30 000 $.

L'acquéreur est le défendeur. La

partie demanderesse n'apparaît à aucun endroit au contrat notarié. Le lendemain de l'achat, la

partie demanderesse faisait visiter les lieux à des acquéreurs potentiels. [ 7 ] Après avoir acheté le terrain, le défendeur n'a jamais voulu revendre le terrain à qui que se soit. La

partie demanderesse réclame donc les 30 000 $ représentant le profit de vente s'il l'avait vendu à d'autres personnes selon le contrat. [ 8 ] Le Tribunal a examiné le contrat entre la

partie demanderesse et la

partie défenderesse qui se résume ainsi. Le défendeur achète un terrain et il s'engage à le revendre dans les 90 jours si le prix de vente est supérieur à 55 000 $. Si cette revente à lieu, la

partie demanderesse devra recevoir un montant représentant la moitié du profit brut avant impôt réalisé par la vente, soit la moitié de la différence de prix de vente et 30 000 $. Le document qualifie premièrement le montant de "commission" qui est rayé et on peut y lire "honoraires professionnels". [ 9 ] La

partie demanderesse plaide qu'il s'agissait d'un contrat qui doit être respecté en vertu des règles de l'article 1425 et suivants du Code civil. La

partie défenderesse, qui se représente seule, a plaidé que selon le contrat, elle n'était pas obligée de revendre le terrain et qu'elle avait la discrétion de le garder. [ 10 ] Aucune des parties n'a évoqué la qualification du contrat. [ 11 ] La seule façon d'obtenir un montant d'argent suite à une transaction immobilière dont la personne a été la cause efficiente est d'avoir un permis auprès de la Chambre d'immeuble du Québec. Cette loi est d'ordre public et tout contrat qui va à son contraire est un contrat invalide. [ 12 ] C'est ce que la Cour d'appel a statué le 30 novembre 1989 dans l'Arrêt Placements Bourget Inc. c. Larivière [1]

«… Or, il est manifeste qu'en application de la Loi, la réclamation de l'intimé était mal fondée. V. Landry c. Cunial,

(1977) C.A. 501 et Stern c. G.S.A. management Inc., C.A. Montréal, 500-09-000485-813 , 19 décembre 1983 , les juges Monet, Beauregard et Tyndale.» Le même raisonnement a été suivi par la Cour supérieure en 2011 sous la décision du juge Louis Crête dans Helen Cane c. Robert D.

Snowdon, Marie-Line Cohen [2] : «[57] Marie-Line Cohen a sollicité Mme Cane pour l'aider à vendre sa maison, elle lui a fait signer une " option d'achat " qui prévoyait qu'elle allait revendre la propriété contre un profit à un tiers, elle a fait une publicité particulièrement intense pour mettre la maison en vente au moyen d'enchères privées qu'elle a elle-même organisées, elle a paraphé l'offre d'achat acceptée par les deux parties, elle a même signé à

titre de " Real Estate Agent " le document de modification de l'offre d'achat signée par M.

Lipari et Mme Cane, elle a acheminé en vue de la vente à son notaire de Ville Saint-Laurent la documentation qu'elle avait reçue de Mme Cane, elle a fait des démarches auprès des institutions financières créancières de Mme Cane pour que celles-ci retardent leurs procédures de prise en paiement et elle a insisté auprès du notaire Snowdon pour qu'il retienne à même le prix de vente la somme à laquelle elle disait avoir droit pour les nombreux services rendus par elle à Mme Cane. [58] En bref, Mme Cohen avait offert son aide à Mme Cane en vue de vendre sa propriété, elle a effectué toutes les démarches requises pour trouver un acheteur, elle s'est interposée entre les deux et exigé son dû avec une insistance accablante.

Que conclure de plus sinon que Mme Cohen a bel et bien agi comme courtier immobilier, mais sans en avoir le statut : "it looks like a duck, it swims like a duck and quacks like a duck…" [59] Comme on l'a vu plus haut, la demanderesse Helen Cane plaide la nullité de l'entente P-2 de même que de la

partie de la feuille d'ajustement du notaire Snowdon qui prévoit le versement de $9,000,00 à Mme Cohen au

chapitre des "Transaction Charges". … [64] Il est maintenant bien établi, depuis au moins l'arrêt de la Cour d'appel du Québec dans l'affaire Belgo-Fisher (Canada) Inc. c. Lindsay, que les dispositions de la

Loi sur le courtage immobilier sont d'ordre public. Il s'ensuit de ce principe que les ententes prévoyant la rémunération d'intermédiaires qui ne détiennent pas les certificats requis par la loi peuvent être frappées de nullité.» [ 13 ] Dans les circonstances de la présent affaire, le Tribunal est convaincu que la

partie demanderesse Linda Auclair voulait obtenir une commission du prix de vente mais masquait cette commission en honoraires professionnels. Dans les circonstances et vu l'application de la

Loi sur le courtage immobilier, cette transaction est nulle de nul effet. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la requête. CHAQUE

PARTIE payant ses frais. __________________________________ NATHALIE AUBRY, J.C.Q. Me Kenneth Gauthier Pour la

partie demanderesse

Partie défenderesse sans procureur