2017 QCCQ 7206, 2017 QCCQ 7206

Noël c. Giasson 2017 QCCQ 7206 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MINGAN LOCALITÉ DE SEPT-ILES « Chambre civile » N° : 650-32-002939-168 Jugement rectifié le 30 octobre 2017 DATE : 23 mai 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q. BERTRAND NOËL Demandeur c.

ROBIN GIASSON et KATIA MARCEAU Défendeurs JUGEMENT RECTIFIÉ [ 1 ] Le demandeur prétend que les défendeurs n’ont pas respecté une entente afin d’annuler une offre d’achat avec droit d’occupation et il leur réclame la somme de 5 000 $. [ 2 ] Les défendeurs prétendent que cette entente est un bail de logement et, subsidiairement, s’il s’agit d’un contrat pour le paiement d’une indemnité, cette indemnité prenait fin à la date de la vente de la maison, soit le 27 avril 2016. Cependant, le demandeur les ayant empêchés de sous-louer la maison, ils ne lui doivent rien.

LES FAITS [ 3 ] De la preuve, le Tribunal retient les faits pertinents suivants. [ 4 ] Le demandeur était propriétaire d’une maison située au 34, rue Beaudin à Sept-Îles. [ 5 ] En novembre 2015, la maison du demandeur est à vendre via le courtier immobilier, monsieur Alain Chevarie. [ 6 ] Le 18 novembre 2015, les défendeurs offrent d’acheter l’immeuble du demandeur pour la somme de 297 000 $. [ 7 ] Cette offre d’achat est, entre autres, conditionnelle à ce qui suit : Conditionnel à une pré-occupation des lieux à partir du 15 décembre 2015 à 800 par mois non chauffé non éclairé.

Et ce jusqu’à que le 16 av Laurier à Baie-Comeau soit vendu. (Reproduit intégralement) [ 8 ] Un document intitulé : «Occupation avant signature de l’acte de vente» (P-2) est annexé à l’offre d’achat et en fait

partie intégrante. [ 9 ] Il est prévu à cette entente, entre autres, que les défendeurs occuperont l’immeuble à compter du 15 décembre 2015 et, en plus du prix d’achat, ils devront verser un montant de 800 $ pour toute la durée de leur occupation. Même si ce n’est pas inscrit à l’entente, il est clair que les parties ont convenu que le montant de 800 $ devait être versé mensuellement. [ 10 ] Cette entente (P-2) contient également la condition suivante : L’acheteur reconnaît que l’occupation avant la date de la signature de l’acte de vente, n’est que dans le but de l’accomoder et qu’il devra agir, comme s’il était propriétaire, en bon père de famille. (Reproduit intégralement)

[ 11 ] L’offre d’achat est également conditionnelle à ce que les défendeurs vendent leur maison située au 16, avenue Laurier à Baie- Comeau avant le 30 novembre 2016. [ 12 ] Cette offre d’achat est acceptée par le demandeur le 21 novembre 2015. [ 13 ] En février, la défenderesse, Katia Marceau, apprend qu’elle est sur le point de perdre son emploi à Sept-Îles. [ 14 ] Les défendeurs veulent annuler la promesse d’achat intervenue en novembre 2015. Selon l’aveu même de Robin Giasson, il veut se sortir de cette situation et prendre entente pour annuler l’offre d’achat.

Il veut également que le demandeur soit dédommagé suite à l’annulation de cette offre d’achat. [ 15 ] Il communique avec le demandeur, lequel le réfère à son courtier, monsieur Alain Chevarie. [ 16 ] Les parties concluent une entente (P-3) le 11 mars 2016 qui s’intitule : «Proposition pour bris de contrat du 34 Beaudin Sept- Îles».

Cette entente se libelle comme suit : À la seule condition que le contrat d’offre d’achat soit détruit et déclaré nul par le vendeur les deux parties s’engagent à respecter les conditions suivantes : • L’acheteur s’engage à payer un montant de 850.00$ / mois jusqu’au 2016-11-01 inclusivement ou jusqu’à ce que la propriété du 34 Beaudin Sept-Îles soit vendue. l’acheteur se décharge de tout frais d’électricité, d’assurance et de frais pour bris pouvant être causée à la propriété à partir du déménagement de l’acheteur qui se fera le 2016-03-04. • Si l’acheteur vend sa propriété du 16 laurier Baie-Comeau avant le 2016-11-01, Il s’engage à payer en totalité le montant des loyers restant. • Advenant que les propriétés soit le 34 Beaudin Sept-Îles ou du 16 Laurier Baie-Comeau ne soit pas vendues avant le 2016-11-01 l’acheteur se décharge de tout contrat le reliant à la propriété du 34 Beaudin. • Cette proposition si accepté sera effective à partir du 2016-03-01. (Reproduit intégralement) [ 17 ] Alain Chevarie témoigne que les défendeurs l’ont informé qu’ils n’avaient pas d’objection à ce que le demandeur réintègre sa maison suite à leur départ. [ 18 ] Monsieur Chevarie leur a confirmé également que le demandeur remettait sa maison à vendre. [ 19 ] Selon les défendeurs, l’entente intervenue pour annuler la promesse d’achat constitue un nouveau bail au loyer mensuel de 850 $ par mois. [ 20 ] Les défendeurs sont déménagés au début du mois de mars 2016 en apportant tous leurs effets personnels.

Ils ont payé un montant de 850 $ en mars 2016. [ 21 ] Par la suite, le défendeur, Robin Chiasson, discute avec monsieur Chevarie sur la possibilité qu’il puisse sous-louer la maison suite à leur départ. [ 22 ] Monsieur Chevarie lui aurait répondu qu’il pourrait louer la maison, mais que la personne devait être acceptée au préalable par le demandeur. [ 23 ] Les défendeurs trouvent une personne qui serait prête à louer la maison.

Cependant, Alain Chevarie les informe de ne pas confirmer cette location, puisqu’une offre d’achat a été déposée et que le demandeur a réintégré sa maison. [ 24 ] Ne pouvant sous-louer la maison et en apprenant que le demandeur l’a réintégré, les défendeurs ont décidé d’arrêter de payer le montant de 850 $ par mois prévu à l’entente (P-3). [ 25 ] Dans les faits, ils ont payé 850 $ en mars 2016 et 425 $ en avril 2016. [ 26 ] Finalement, la maison du demandeur a été vendue le 13 mai 2016.

ANALYSE [ 27 ] Contrairement à ce que prétendent les défendeurs, ils n’occupaient pas la maison du demandeur du 15 décembre 2015 au 4 mars 2016 en vertu d’un bail de logement, mais bien en vertu d’un droit d’occupation consenti dans le cadre d’une promesse d’achat acceptée par le demandeur. [ 28 ] En effet, la promesse d’achat était conditionnelle à ce que les défendeurs puissent occuper les lieux jusqu’à la signature de l’acte de vente et les conditions de cette préoccupation des lieux étaient détaillées dans un document annexé à la promesse d’achat et qui faisait

partie intégrante de cette promesse d’achat. [ 29 ] L’entente intervenue le 11 mars 2016 (P-3) a eu pour effet d’annuler la promesse d’achat acceptée par le demandeur le 21 novembre 2015 et, par le fait même, le droit d’occupation consenti. [ 30 ] D’ailleurs, en vertu de cette entente, les défendeurs se déchargent de tous frais d’électricité, d’assurances et de frais pour bris pouvant être causés à la propriété à partir de leur déménagement du 4 mars 2016.

[ 31 ] Les défendeurs prétendent que cette entente (P-3) constitue un nouveau bail et qu’ils étaient, tant qu’ils payaient un montant de 850 $ par mois, locataires de la maison du demandeur. [ 32 ] Le Tribunal ne peut faire droit à cette prétention.

Il apparaît clairement à l’entente (P-3) que non seulement il s’agit d’une entente pour annuler la promesse d’achat intervenue et pour dédommager le demandeur, mais que les défendeurs se dégageaient de toutes leurs obligations consenties dans le cadre de leur droit d’occupation. [ 33 ] Il n’y a rien dans cette entente qui leur permet d’occuper les lieux ou qui laisse supposer qu’ils sont toujours locataires de ces lieux avec tous les droits et obligations dévolus à un locataire d’un logement. [ 34 ] Ils ne pouvaient donc louer cette maison à une tierce

partie à moins, bien entendu, que le demandeur l’autorise.

Ce dernier a envisagé la possibilité de les autoriser à louer la maison, mais s’est ravisé, puisqu’une offre d’achat a été acceptée et qu’il a décidé de retourner dans sa maison le temps que cette dernière soit vendue. [ 35 ] La preuve révèle que la maison du demandeur a été vendue le 13 mai 2016 et aux termes de l’entente intervenue (P-3), les défendeurs devaient verser au demandeur la somme de 850 $ par mois jusqu’à la vente de la maison. [ 36 ] À compter du 1 er avril 2016, les défendeurs ont payé une somme de 425 $, de sorte qu’ils sont endettés envers le demandeur d’un montant de 781,45 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 37 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 38 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme de 781,45 $ avec les intérêts au taux légal majorés de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis la mise en demeure du 26 avril 2016 et les frais de justice de 100 $. FRANÇOIS BOISJOLI, J.C.Q.