2023 QCCA 350, 2023 QCCA 350

Ville de Montréal c. Collège rabbinique du Canada 2023 QCCA 350 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029872-223 (500-22-253343-191) DATE : 16 mars 2023 FORMATION : LES HONORABLES MARK SCHRAGER, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A. VILLE DE MONTRÉAL APPELANTE – demanderesse/défenderesse reconventionnelle c.

COLLÈGE RABBINIQUE DU CANADA INTIMÉ – défendeur/demandeur reconventionnel ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu par l’honorable Henri Richard de la Cour du Québec (district de Montréal), lequel rejette l’action en perception de taxes foncières de l’appelante – subséquemment modifiée en action en perception de compensations pour services municipaux (« compensations ») – et accueille en

partie la demande reconventionnelle de l’intimé, condamnant ainsi l’appelante à rembourser la somme de 10 771,07 $, somme que l’intimé avait payée sous protêt [1] . [ 2 ] Le juge conclut que dans les circonstances très particulières de l’espèce, en l’absence de réception d’un nouveau compte, l’intimé n’était pas obligé de payer les compensations pour services municipaux réclamées par l’appelante.

CONTEXTE [ 3 ] En décembre 2015, la Ville de Montréal appelante se rend tardivement compte que le Collège rabbinique du Canada, un organisme à but non lucratif (« OBNL ») exploitant un centre de la petite enfance (« CPE »), une école religieuse et deux synagogues dans son immeuble, n’a plus de permis d’école privée, de sorte qu’elle n’a plus droit à l’exemption de taxes municipales dont elle bénéficie depuis de nombreuses années en vertu de la

Loi sur la fiscalité municipale [2] ( LFM ). Jusqu’alors, l’intimé payait annuellement environ 600 $ de compensation pour services municipaux. [ 4 ] Réalisant qu’elle perdra le droit de réclamer son dû pour l’année 2014 si rien n’est fait pendant la période du temps des fêtes 2015, l’appelante modifie le rôle d’évaluation et inscrit l’immeuble de l’intimé comme faisant

partie de la catégorie des immeubles non résidentiels – Classe 10, sans plus de vérifications, et sans consulter l’intimé. [ 5 ] Cette modification au rôle d’évaluation a eu pour effet de faire passer la facture de taxes annuelle de l’intimé d’une somme de 590,14 $ à environ 180 000 $. Plus précisément, les montants dus à l’appelante passent à 175 715,26 $ pour 2014, 179 365,11 $ pour 2015, 181 816,12 $ pour 2016, 179 749,65 $ pour 2017 et 182 971,71 $ pour 2018. À cela s’ajoute un montant non négligeable d’intérêts de 285 980,75 $.

La facture s’élève ainsi à plus d’un million de dollars [3] . [ 6 ] Le 17 mars 2016, l’intimé dépose une demande de révision du rôle de l’évaluation foncière 2014-2016.

Le 15 juillet 2016, l’appelante, par le biais de son évaluateur, répond qu’elle n’a « aucune modification à proposer à la suite de la révision effectuée » puisque l’intimé ne détient pas de permis d’établissement d’enseignement et n’est pas non plus un établissement religieux. [ 7 ] Le 12 septembre 2016, l’intimé dépose une demande introductive d’instance devant le TAQ, y alléguant notamment qu’elle « est une institution religieuse qui utilise cet immeuble dans la poursuite immédiate de ses objets constitutifs de nature religieuse ». [ 8 ] Le 15 février 2017, la Cour, sous la plume de notre collègue le juge Mainville, rend l’arrêt Fondation internationale Azzahra inc. , dans lequel elle fait une revue de la jurisprudence et conclut qu’une interprétation large et libérale doit être adoptée en matière d’exemptions de taxes municipales pour les institutions religieuses [4] : [53] Si on applique cette même approche au par. 204

(17) LFM , le concept d’institution religieuse n’a pas à recevoir une interprétation pointilleuse et stricte qui déjoue l’objectif de l’exemption. Une approche flexible et contextuelle qui tient compte de l’objet de l’exemption doit plutôt être favorisée. Cette approche mène indubitablement à la conclusion que dans la mesure où une institution poursuit des objets de nature religieuse, le fait qu’elle poursuive aussi des objets charitables ou éducatifs ne peut lui faire perdre son statut d’institution religieuse si la religion teinte son œuvre.

[ 9 ] Se fondant sur cet arrêt, la Cour du Québec rend un jugement dans l’affaire Académie Beth Esther inc. c.

Ville de Montréal [5] , reconnaissant alors les écoles religieuses similaires à celle de l’intimé comme étant des « institutions religieuses » au sens de la LFM . [ 10 ] Selon le témoignage de Martine Giguère, régisseuse des exemptions de taxes au Service de l’évaluation foncière de la Ville, l’appelante doit alors se résigner à modifier son approche restrictive puisque les Tribunaux viennent de rappeler que les OBNL comme l’intimé sont considérés comme des organisations religieuses [6] qui se qualifient pour des exemptions de taxes municipales. [ 11 ] Par conséquent, le litige dans la présente affaire ne s’est poursuivi que sur la question relative aux compensations municipales et aux intérêts afférents à celles-ci depuis 2014. [ 12 ] Plus précisément, la question en litige était celle de savoir si l’appelante devait transmettre un nouveau compte de taxes à l’intimé pour pouvoir lui réclamer ces compensations. [ 13 ] Le montant réclamé initialement par l’appelante dépassait le million de dollars et l’intimé ne pouvait payer cette somme. [ 14 ] Le 27 avril 2017, l’intimé dépose une demande de révision du rôle d’évaluation foncière (« rôle ») des années 2017-2019.

L’appelante répond encore une fois, par le biais de son évaluateur, de la même façon que pour le rôle précédent et refuse de modifier le rôle. L’intimé dépose donc une nouvelle requête introductive devant le TAQ le 21 décembre 2017. [ 15 ] Le 30 avril 2018, des représentants de l’appelante visitent l’immeuble et constatent la présence d’un CPE, d’une école religieuse et de deux synagogues.

Une entente de principe est alors conclue par les avocats des parties : l’évaluateur de l’appelante soumettra au TAQ une recommandation visant l’exemption complète de toute taxe sur l’immeuble. [ 16 ] Le 27 avril 2018, soit à peine trois semaines plus tard, et malgré cette entente, l’appelante envoie à l’intimé un « Avis pour taxes » valant mise en demeure et lui réclame par le fait même la somme de 913 566,87 $ en taxes foncières pour les années 2014 à 2017, menaçant également de vendre l’immeuble pour taxes impayées. [ 17 ] Le 11 mai 2018, le procureur de l’intimé écrit à Mme Giguère et à l’avocate de l’appelante, Me Proulx.

Il leur demande essentiellement de communiquer avec les personnes responsables de la perception afin que l’entente de principe soit mise en application uniformément chez l’appelante. Le 16 mai 2018, Mme Giguère informe le procureur de l’intimé par courriel que l’évaluateur travaille sur le dossier afin de recommander l’exemption de taxes, ajoutant qu’elle a demandé au Service des finances de suspendre l’avis de vente pour taxes. [ 18 ] Le 12 septembre 2018, le procureur de l’intimé demande à nouveau à l’avocate de l’appelante de suspendre l’avis pour vente de l’immeuble puisque cela n’est toujours pas fait.

Le 19 septembre 2018, l’appelante publie l’avis de vente pour taxes impayées au registre foncier. [ 19 ] Le 5 octobre 2018, une avocate de l’intimé écrit à l’appelante, lui demandant de finaliser le dossier et de radier enfin l’inscription de vente pour taxes sur l’immeuble.

L’avocate de l’appelante répond le jour même, affirmant qu’elle vient de communiquer avec le service de perception afin de confirmer « le retrait de la liste des immeubles inscrits à la vente pour taxes ». [ 20 ] Le 24 octobre 2018, l’avocate de l’appelante écrit au procureur de l’intimé que l’inspecteur s’apprête à recommander que l’immeuble soit exempté de taxes.

La lettre rappelle à l’intimé qu’en vertu de la LFM , il aurait quand même dû payer ses taxes municipales, et ajoute ce qui suit : Toutefois, considérant que les parties sont à mettre sur pieds un règlement hors cour du dossier de la contestation au TAQ, nous avons été informés ce matin que le service des finances accepterait de retirer cet immeuble de la vente pour non-paiement de taxes du 5 novembre prochain, si le Collège paie le montant de compensation à l’égard du terrain visé par l’exemption prévue à l’ article 204 (12) LFM , plus les frais et intérêts pour les exercices financiers 2014, 2015 et 2016, car cette créance sera prescrite le 17 février 2019 . [7] [Soulignement ajouté] [ 21 ] En d’autres termes, l’appelante rend conditionnel au paiement des compensations le retrait de l’immeuble de la vente pour non- paiement des taxes.

Le montant dû en vertu des compensations serait de 52 877,51 $ en date du 2 novembre 2018, selon un tableau « estimatif » préparé par l’appelante qui est joint à la lettre (Pièce D-14).

L’intimé n’a alors toujours pas reçu de compte pour compensations et l’exemption de taxes n’est toujours pas en vigueur. [ 22 ] Le 29 octobre 2018, une avocate de l’appelante écrit au procureur de l’intimé pour l’informer que l’immeuble a été retiré du processus de vente pour taxes impayées confirmant par le fait même la volonté de l’intimé de renoncer à la prescription pour le paiement des compensations dues depuis près de trois ans.

En somme, on comprend que l’appelante craint de perdre les taxes et les compensations qui les remplaceraient et l’intimé renonce à la prescription triennale. [ 23 ] Le 28 novembre 2018, l’évaluateur de l’appelante formule enfin ses recommandations pour les deux rôles triennaux (2014-2016 et 2017-2019) afin d’exempter l’immeuble des taxes foncières. [ 24 ] Le 11 février 2019, le TAQ, prenant acte de ces recommandations, modifie les inscriptions au rôle et exempte ainsi l’immeuble de taxes foncières rétroactivement à compter du 1 er janvier 2014. [ 25 ] Le 15 février 2019, l’appelante initie la présente affaire, et ce, malgré les décisions du TAQ, réclamant à l’intimé un montant qui ne tient pas compte de l’exemption de taxes applicable à l’immeuble puisque l’avis de modification des rôles d’évaluation n’est toujours pas envoyé.

L’objectif de l’appelante était alors de protéger sa créance puisque la prescription approchait à grands pas. [ 26 ] Les 6 et 7 mars 2019, l’appelante délivre enfin les avis de modification des rôles d’évaluation.

[ 27 ] Le 7 avril 2019, malgré l’absence de réception d’un compte, l’intimé paie sous protêt la somme de 10 771,07 $ pour les compensations de l’année 2019. [ 28 ] Le 3 juin 2019, l’appelante modifie sa demande pour ne réclamer que le montant des compensations municipales exigées. [ 29 ] Le 20 septembre 2019, l’intimé dépose une demande reconventionnelle, demandant des dommages et intérêts pour troubles et inconvénients, ses honoraires extrajudiciaires, ainsi que le remboursement du paiement fait sous protêt. [ 30 ] Le 8 décembre 2021, le juge de première instance rend le jugement entrepris. Il conclut que bien que l’intimé soit obligé de payer des compensations en vertu de l’

article 205 LFM , ces dernières ne peuvent d’aucune façon être liées aux comptes de taxes maintenant annulés. Ainsi, l’appelante devait expédier un nouveau compte afin de lui réclamer les montants dus en vertu des compensations puisque ni les relevés de compte (Pièce P-9) ni le tableau estimatif (Pièce D-14) ne constituaient un compte de taxes [8] . [ 31 ] Le juge tranche ensuite la demande reconventionnelle de l’intimé.

Il accueille uniquement la demande de remboursement du paiement que l’intimé avait effectué sous protêt [9] . *** [ 32 ] Le litige dans la présente affaire ne porte que sur les compensations municipales et les intérêts afférents à celles-ci depuis 2014, et plus précisément sur la question de savoir si l’appelante devait transmettre un nouveau compte de taxes à l’intimé pour pouvoir lui réclamer ces montants. [ 33 ] L’appelante reproche à l’intimé de ne pas avoir payé les taxes qui lui étaient erronément réclamées. Plus précisément elle plaide que l’

article 252.1 LFM s’applique même si elle a envoyé les avis de taxation de décembre 2015 à l’aveuglette, sans effectuer les démarches requises pour vérifier quel nouveau statut devait être attribué à l’intimé. Ainsi, elle voudrait que les dispositions de la LFM qui encadrent la façon de faire dans les cas de contestation d’un rôle municipal s’appliquent (245 LFM et s.) même s’il n’y avait ni supplément à payer ni trop-perçu à rembourser.

Selon elle, le juge a erré en mettant ces dispositions de côté dans le contexte de la présente affaire. [ 34 ] Les montants originalement réclamés par l’appelante pour taxes dépassant le million de dollars, l’intimé était incapable de payer cette somme et une entente a donc été conclue entre les parties. [ 35 ] En vertu de cette entente, l’intimé n’avait pas à payer les sommes réclamées par l’appelante. En effet, cette dernière a accepté de réviser le montant devant être versé par l’intimé en vertu du nouveau poste de réclamation qu’est la compensation pour services municipaux ( art. 205 LFM ).

L’effet concret fut donc d’éliminer toute possibilité qu’il y ait un trop-perçu à être remboursé par l’appelante ou un supplément devant être payé par l’intimé . L’entente aurait eu pour effet de soustraire les parties (ou l’intimé) de l’application de 252.1 LFM puisqu’il n’était plus question de refus de payer, l’appelante s’apprêtant à recommander l’exemption complète de l’immeuble de l’intimé de toute taxe foncière, municipale ou scolaire. [ 36 ] Ce faisant, le litige ne s’est continué entre les parties que sur la question des compensations et des intérêts sur celles-ci.

L’appelante voulait que l’intimé les paie sans qu’il soit en mesure de connaître exactement la somme qui lui était réclamée puisque le tableau accompagnant la lettre du 24 octobre 2018 (Pièce D-14) ne présentait qu’une simulation. Il ne s’agissait pas d’un compte en bonne et due forme ni même d’un état de compte. [ 37 ] La Cour est d’avis que dans les circonstances très particulières de l’espèce, il n’y a pas lieu d’intervenir pour infirmer la conclusion du juge selon laquelle l’appelante devait expédier un compte à l’intimé pour être en droit de lui réclamer ces compensations. [ 38 ] En effet, l’

article 248 LFM est inapplicable puisqu’il n’y avait ni supplément à payer ni trop-perçu à rembourser. L’entente ayant rendu inapplicables les articles 248 et 252.1 LFM , l’obligation incombant à la Ville d’envoyer un nouveau compte trouvait sa source dans l’article 98 de l’annexe C de la Charte de la Ville qui prévoit que les sommes dues à la Ville sont exigibles 30 jours après l’expédition d’un compte. Par conséquent, l’appelante ne pouvait se réfugier derrière l’

article 252.1 LFM pour exiger le paiement de ces montants par l’intimé, alors qu’elle demandait à l’intimé de payer ces compensations sur la seule base d’une simulation (Pièce D-14). POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 39 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. MARK SCHRAGER, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A. M e Anne-Marie Lemieux M e Caroline Proulx GAGNIER GUAY BIRON Pour l’appelante

M e Sébastien Dorion M e Julien Merleau-Bourassa DUNTON RAINVILLE Pour l’intimé Date d’audience : 7 février 2023