2011 QCCA 580, 2011 QCCA 580

Morand c. Rodrigue 2011 QCCA 580 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-019971-092 (500-80-011678-084) (Comité de discipline de l'ACAIQ 33-07-1024) DATE : 25 mars 2011 CORAM : LES HONORABLES PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. CLAUDE BOUCHARD, J.C.A. (AD HOC) HÉLÈNE MORAND, EN SA QUALITÉ DE SYNDIQUE DE L’ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC APPELANTE – Intimée – Plaignante Et JULIE PINET, EN SA QUALITÉ DE SYNDIQUE-ADJOINTE DE L'ORGANISME D'AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC APPELANTE EN REPRISE D'INSTANCE c.

SYLVAIN RODRIGUE INTIMÉ – Appelant – Intimé Et COMITÉ DE DISCIPLINE DE L’ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] LA COUR; - Statuant sur le pourvoi des appelantes à l’encontre du jugement rendu par la Cour du Québec, district de Montréal, le 30 juillet 2009 (l’honorable Daniel Dortélus), qui a accueilli l’appel de l’intimé et infirmé la décision du Comité de discipline de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, mis en cause, qui, le 21 février 2008, a déclaré l’intimé coupable des infractions aux alinéas a), d), e), f),

i) et

j) du premier chef et de l’infraction au sixième chef de la plainte ainsi libellée : 1. De 2004 à 2006, concernant différents immeubles situés dans la grande région de Montréal, notamment : a) 2620 Des Prairies, Brossard; b) 5270 Terrasse Beaudry, St-Hubert; c) 200 rue Jacques Cartier, Longueuil; d) 290 rue Jacques Cartier, Longueuil, e) 303 rue Jacques Cartier, Longueuil; f) 6105 rue Brodeur, Brossard; g) 450 Place Vimy, Brossard; h) 990 rue Simon, Brossard; i) 5465 rue Bernier, St-Hubert; J) 5260 rue Redmond, Longueuil; (Collectivement désignés « 10 immeubles »)

l’intimé n’a pas fait preuve de probité, a posé des actes dérogatoires à l’honneur et à la dignité de la profession, a participé à des actes ou pratiques en matière immobilière qui peuvent être illégaux ou qui peuvent porter préjudice au public ou à la profession notamment en agissant, à

titre d’agent inscripteur, pour la revente de ces 10 immeubles, alors qu’il savait ou aurait dû savoir que ceux-ci avaient été utilisés pour la culture de cannabis et

a) sans prendre les moyens nécessaires pour que cette information soit dûment portée en temps opportun à la connaissance de tout acheteur pressenti et/ou;

b) en n’informant pas en temps opportun les acheteurs pressentis ou l’agent immobilier qui les représentait que l’immeuble avait été utilisé pour la culture de cannabis, exception faite du 200 rue Jacques Cartier, Longueuil et/ou;

c) en laissant les acheteurs pressentis signer l’acte de vente de ces immeubles sans divulguer ce fait, exception faite du 200 rue Jacques Cartier, Longueuil; le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 6. À Brossard, le ou vers le 27 octobre 2006, l’intimé a fait de fausses déclarations lorsqu’il a fourni des renseignements ou des documents lors d’une enquête tenue par le syndic Hélène Morand, notamment en déclarant à Julie Pinet, enquêteur : a) (retiré)

b) que jamais il n’avait été prévenu que la propriété du 1590 du Portage à Laval, avait servi à la culture de cannabis; le tout contrairement à l’article 55 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. [ 2 ] Considérant que l’intimé a agi comme courtier, entre 2004 et 2006, dans dix ventes de résidences ayant servi à la culture de cannabis; [ 3 ] Considérant que le Comité de discipline mis en cause a conclu, relativement au premier chef de la plainte, après six jours d’audience lors desquels 25 personnes ont témoigné et où une preuve documentaire abondante a été produite, que l’intimé n’a pas agi de façon professionnelle par rapport à ce qu'aurait raisonnablement fait un agent immobilier, placé dans les mêmes circonstances, ce qui lui aurait permis de découvrir que les résidences avaient servi à la culture de cannabis et ainsi divulguer cette information pertinente aux acheteurs; [ 4 ] Considérant que le Comité de discipline reproche plus particulièrement à l’intimé d'avoir vendu des résidences sans les visiter, de n'avoir posé aucune question au vendeur sur l’état des lieux, d'avoir fait peu de cas de la recherche de la vérité, de n'avoir fait aucune vérification, d'avoir manqué de rigueur et de professionnalisme, bref d’avoir fait preuve d’aveuglement volontaire, et ce à l'égard de résidences qui avaient été acquises par son entremise moins de deux ans plus tôt pour des fins résidentielles; [ 5 ] Considérant que, relativement au sixième chef, le Comité de discipline ne croit pas les explications de l’intimé, mais plutôt celles de l’acheteur et de son agent qui affirment qu’il savait qu’il y avait eu culture de cannabis dans la résidence située au 1590, du Portage, à Laval, et, de conclure le Comité, que l’intimé a fait des fausses déclarations à la syndique contrairement à l’article 55 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ; [ 6 ] Considérant que l’intimé a porté en appel à la Cour du Québec la décision du Comité de discipline; [ 7 ] Considérant que sur le premier chef, la Cour du Québec a appliqué à tort la norme de la décision correcte, étant d’avis que le Comité a évalué la conduite de l’intimé au moment de l’audience disciplinaire en 2008 et non au moment des événements pertinents, époque où il n’y avait pas d’obligations ou de normes reconnues visant à établir qu’une résidence a servi à la culture de cannabis; [ 8 ] Considérant que les agents immobiliers, il est vrai, entre 2004 et 2006, n’étaient pas sensibilisés par leur ordre professionnel à la problématique des résidences servant à la culture de cannabis; [ 9 ] Considérant cependant que le Comité de discipline, après avoir fait une revue exhaustive de la preuve et souligné de nombreux faits troublants et contradictoires, la concomitance de certains événements et les liens entre les personnes impliquées, conclut que l’intimé n’a pas respecté le minimum que lui imposaient ses devoirs déontologiques à l’époque pertinente et, l'eut-il fait, il aurait su que les résidences avaient été utilisées pour la culture du cannabis; [ 10 ] Considérant que la décision du Comité de discipline méritait de la déférence de la part de la Cour du Québec, laquelle aurait dû juger que celle-ci faisait

partie des issues possibles et acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit; [ 11 ] Considérant que sur le sixième chef, relativement à l’intention de tromper, le Comité de discipline a rejeté la version de l’intimé pour préférer celle de deux autres témoins, ce qui dispensait le Comité de discuter de l’intention de l’intimé dans son analyse puisqu’elle ne le croyait pas; [ 12 ] Considérant dès lors que la décision du Comité de discipline à l’égard du sixième chef de la plainte est également raisonnable en ce qu’elle constitue une appréciation de la crédibilité de l’intimé et de sa version des événements par rapport à celle de deux autres témoins, une issue possible et acceptable à laquelle la Cour du Québec devait montrer de la déférence; Pour ces motifs, la Cour : [ 13 ] ACCUEILLE l’appel; [ 14 ] INFIRME le jugement du 30 juillet 2009;

[ 15 ] CONFIRME la décision sur culpabilité rendue par le Comité de discipline le 21 février 2008; [ 16 ] RETOURNE le dossier à la Cour du Québec pour qu’elle statue sur l’appel de l’intimé de la décision sur sanction prononcée par le Comité de discipline le 14 juillet 2008; [ 17 ] Le tout avec dépens. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. CLAUDE BOUCHARD, J.C.A. (AD HOC) Me Josée Bouret Organisme du courtage immobilier du Québec (OACIQ) Savoie, LeGoff, Bouret Procureure de l’appelante Me Sophie Perron Irving, Mitchell, Kalichman Procureure de l’intimé Date d’audience : 22 mars 2011