2021 QCCA 626, 2021 QCCA 626

Belzil c. Hôtel et suites Le Lincoln inc. 2021 QCCA 626 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028445-195 (705-17-008348-185) DATE : 20 avril 2021 FORMATION : LES HONORABLES MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. BRIGITTE BELZIL SOCIÉTÉ DE PLACEMENT JEAN CHANDONNET INC. CONSTRUCTION DENIS SIMARD INC. GESTION IMMOBILIÈRE CANADA-MAROC S.E.N.C.

CHRISTINE IMBEAULT SÉBASTIEN LADOUCEUR MARIO LÉGARÉ LUCIE NÉRON RICHARD GOSSELIN ISABELLE SIMARD LISA SKINNER MARTINE ST-GERMAIN BERNARD BÉLAND MIREILLE ST-GELAIS GHISLAIN VALOIS FRANCINE CÉRÉ RONALD RENAUD DIANE LANGEVIN YVAN DESROCHERS ANNIE-CLAUDE DORÉ ALEXANDRE HUOT JEAN-MARC DORÉ HÉLÈNE BOUCHARD PIERRE SANDOR GORDON LEEDLE GLENDA MILLER FERNAND LEBLANC 9116-3188 QUÉBEC INC. VINCENT MASCARO MICHEL LAFOREST DANIELLE MAISONNEUVE MICHELINE BOUCHARD 9248-3205 QUÉBEC INC. PAUL RAYNAULD MARIE-FRANCE LAPERLIER JOHN DORSEY JULIE RUTH MAYEROVITCH SYLVIE NADEAU CARL ANDERSON JUDY JONES APPELANTS – demandeurs c.

HÔTEL ET SUITES LE LINCOLN INC. INTIMÉE – mise en cause et PROCUREURE GÉNÉRALE DU QUÉBEC (Direction de la gestion du domaine hydrique de l’État, direction liée au ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques) MISE EN CAUSE – défenderesse

ARRÊT RECTIFCATIF [ 1 ] Une erreur cléricale s’est glissée dans la rédaction des conclusions de l’arrêt. En effet, les conclusions auraient dû se lire ainsi : [3] ACCUEILLE l’appel ; [4] INFIRME en

partie le jugement de première instance; [5] ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance re-remodifiée ; [6] DÉCLARE que la clause V de la page 16 de l’acte de servitude du 12 juillet 2005 inscrit sous le numéro 12 516 049 dans le Registre foncier de la circonscription foncière de Montcalm, ne constitue pas une servitude réelle ou personnelle, mais crée plutôt des obligations personnelles liant les parties à l'acte et, en conséquence, inopposables aux appelants en vertu de leur acte d’acquisition d’une unité d’hébergement dans le projet de condominium connu comme Cond’Eautel du Manoir, avenue du Manoir, Saint-Donat-de- Montcalm, Québec. [7] LE TOUT avec les frais de justice tant en première instance qu’en appel.

MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. Me Martin Robitaille HOLMESTED & ASSOCIÉS Pour les appelants Me Marc Lanteigne DE GRANDPRÉ JOLI-CŒUR Pour l’intimée Me Jean-Yves Bernard BERNARD ROY (JUSTICE-QUÉBEC) Pour la mise en cause Date d’audience : 23 mars 2021 Belzil c. Hôtel et suites Le Lincoln inc. 2021 QCCA 626 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028445-195 (705-17-008348-185) DATE : 15 avril 2021 FORMATION : LES HONORABLES MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A.

BRIGITTE BELZIL SOCIÉTÉ DE PLACEMENT JEAN CHANDONNET INC.

CONSTRUCTION DENIS SIMARD INC. GESTION IMMOBILIÈRE CANADA-MAROC S.E.N.C. CHRISTINE IMBEAULT SÉBASTIEN LADOUCEUR MARIO LÉGARÉ LUCIE NÉRON RICHARD GOSSELIN ISABELLE SIMARD LISA SKINNER MARTINE ST-GERMAIN BERNARD BÉLAND MIREILLE ST-GELAIS GHISLAIN VALOIS FRANCINE CÉRÉ RONALD RENAUD DIANE LANGEVIN YVAN DESROCHERS ANNIE-CLAUDE DORÉ ALEXANDRE HUOT JEAN-MARC DORÉ HÉLÈNE BOUCHARD PIERRE SANDOR GORDON LEEDLE GLENDA MILLER FERNAND LEBLANC 9116-3188 QUÉBEC INC. VINCENT MASCARO MICHEL LAFOREST DANIELLE MAISONNEUVE MICHELINE BOUCHARD 9248-3205 QUÉBEC INC.

PAUL RAYNAULD MARIE-FRANCE LAPERLIER JOHN DORSEY JULIE RUTH MAYEROVITCH SYLVIE NADEAU CARL ANDERSON JUDY JONES APPELANTS – demandeurs c. HÔTEL ET SUITES LE LINCOLN INC.

INTIMÉE – mise en cause et PROCUREURE GÉNÉRALE DU QUÉBEC (Direction de la gestion du domaine hydrique de l’État, direction liée au ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques) MISE EN CAUSE – défenderesse ARRÊT [1] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 11 juin 2019 par la Cour supérieure, district de Joliette (l’honorable Jean-Yves Lalonde), lequel rejette la demande introductive d’instance des appelants et déclare que la clause contenue dans l’acte de servitude du 12 juillet 2005 constitue une servitude réelle leur étant opposable ainsi qu’à leurs acquéreurs subséquents ou cessionnaires et ayants droit, le tout avec les frais de justice.

Le juge déclare également sans objet le pourvoi en contrôle judiciaire ( mandamus ) qui n’est plus demandé en appel. [ 2 ] Pour les motifs du juge Schrager, auxquels souscrivent les juges Vauclair et Rancourt, LA COUR : [ 3 ] INFIRME en

partie le jugement de première instance; [ 4 ] ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance; [ 5 ] DÉCLARE que la clause V de la page 16 de l’acte de servitude du 12 juillet 2005 inscrit sous le numéro 12 516 049 dans le Registre foncier de la circonscription foncière de Montcalm, ne constitue pas une servitude réelle ou personnelle, mais crée plutôt des obligations personnelles liant les parties à l'acte et, en conséquence, inopposables aux appelants en vertu de leur acte d’acquisition d’une unité d’hébergement dans le projet de condominium connu comme Cond’Eautel du Manoir, avenue du Manoir, Saint-Donat-de- Montcalm, Québec. [ 6 ] LE TOUT avec les frais de justice tant en première instance qu’en appel.

MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A.

Me Martin Robitaille HOLMESTED & ASSOCIÉS Pour les appelants Me Marc Lanteigne DE GRANDPRÉ JOLI-CŒUR Pour l’intimée Me Jean-Yves Bernard BERNARD ROY (JUSTICE-QUÉBEC) Pour la mise en cause Date d’audience : 23 mars 2021 MOTIFS DU JUGE SCHRAGER [ 7 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 11 juin 2019 par la Cour supérieure, district de Joliette (l’honorable Jean-Yves Lalonde), lequel rejette la demande introductive d’instance des appelants et déclare que la clause contenue dans l’acte de servitude du 12 juillet 2005 constitue une servitude réelle leur étant opposable ainsi qu’à leurs acquéreurs subséquents ou cessionnaires et ayants droit, le tout avec les frais de justice [1] .

Le juge déclare également sans objet le pourvoi en contrôle judiciaire ( mandamus ) qui n’est plus demandé en appel. [ 8 ] L’ensemble des erreurs reprochées par les appelants repose sur la qualification de la clause V comprise dans l’acte de servitude du 12 juillet 2005. La plupart des faits ne sont pas contestés par les parties. I. LES FAITS [ 9 ] Les appelants sont copropriétaires indivis d’un terrain adjacent à une

partie du domaine hydrique de l’État, en l’espèce le Lac Archambault, dans le Village de St-Donat. [ 10 ] La mise en cause est quant à elle responsable de l’application et du respect du Règlement sur le domaine hydrique de l’État [2] . Les articles pertinents à la présente cause sont ainsi rédigés : 3. Le ministre ne peut octroyer ou céder un droit sur une

partie du domaine hydrique qu’après avoir avisé de son intention le propriétaire du terrain riverain adjacent et lui avoir permis de présenter ses observations. 3. The Minister may grant or transfer rights with respect to a part of the water property only after notifying the owner of the adjacent riparian land of that intent and allowing the owner to present observations. Toutefois, dans le cas d’un permis d’occupation, d’une servitude ou d’un acte de tolérance, le ministre n’est pas tenu de donner cet avis préalable si aucune construction ni ouvrage n’est susceptible d’être établi.

Il n’y est pas non plus tenu si la construction ou l’ouvrage prévu est destiné à demeurer complètement enfoui. However, for an occupation licence, a servitude or

an act of sufferance, the Minister is not required to give advance notice if no structure or work is likely to be established. The same applies if the planned structure or work is intended to remain completely buried.

4. Le ministre est autorisé à prévoir toute clause, toute condition ou toute servitude nécessaire pour protéger le public ou les droits des riverains , dans tout acte ou toute convention visant l’octroi ou la cession de droits sur le domaine hydrique. 4. The Minister is authorized to provide for any clause, condition or servitude necessary to protect the public or the rights of riparian owners , in any deed or any agreement governing the granting or transfer of rights in the water property. 20. Le ministre est autorisé à consentir la location d’une

partie du domaine hydrique s’il a obtenu le consentement du propriétaire du terrain riverain adjacent si ce terrain est une propriété privée ou, si ce terrain est compris dans le domaine de l’État et fait l’objet d’un bail de villégiature, du locataire. 20. The Minister is authorized to grant a lease of a part of the water property with the agreement of the owner of the adjacent riparian land if the land is under private ownership or, if the land is in the domain of the State and is the subject of a lease for resort purposes, with the agreement of the lessee.

Le ministre n’est pas tenu d’obtenir ce consentement si la location permet le maintien d’un ouvrage ou d’une construction affecté à l’utilité publique. The Minister is not required to obtain the agreement if the lease allows for the maintenance of a work or structure for public use. [Soulignements ajoutés] [ 11 ] Le 25 juin 1944, le site de villégiature hôtelière « Le Manoir des Laurentides » voit le jour.

Ce site comprend un hôtel et des chalets bénéficiant d’un accès à une plage et à une marina. [ 12 ] En 2000, les propriétaires du Manoir des Laurentides décident de construire des unités de condominium afin de remplacer les chalets devenus vétustes. Les lots 74 et 75 appartenant au promoteur, détenus aujourd’hui par l’intimée, représentent la majorité décisionnelle selon la déclaration de copropriété. [ 13 ] Le jour précédant l’acte constitutif de copropriété, soit le 12 juillet 2005, les promoteurs et la municipalité de St-Donat conviennent d’un acte de servitude.

Celui-ci comprend une clause par laquelle les propriétaires du « fonds servant » renoncent à tous les droits, titres et intérêts sur le « lot de grève » (le lot situé entre le Lac Archambault et le lot 73) comprenant la plage et la marina. Il est à noter que les appelants ne sont pas parties à l’acte puisqu’ils ne sont tout simplement pas encore propriétaires de leur condominium respectif. C’est cette clause particulière qui fait l’objet du présent litige. Cet acte est inscrit dans le registre foncier de la circonscription foncière de Montcalm sous le numéro 12 516 049.

La clause en question (à la page 16 de l’acte) est rédigée comme suit : V. Une servitude réelle et perpétuelle servant à garantir que les propriétaires du "fonds servant numéro 7" renonce à tous les droits titres intérêts et prétentions sur tout le terrain situé entre le Lac Archambault et le lot numéro 73, rang 3, canton de Lussier, circonscription foncière de Montcalm, "le lot de grève" .

La présente servitude garantie de plus l'obligation de tous les propriétaires du "fonds servant numéro 7" de signer tous documents auprès de toute autorité compétente afin que le propriétaire du "fonds dominant numéro 5" puisse acquérir tous les droits sur "le lot de grève", le cas échéant.

La p r ésentes servitude affecte le "fonds servant numéro 7" comme fonds servant en faveur du "fonds dominant numéro 5" comme fonds dominant. [Reproduction textuelle] [ 14 ] Le 7 juin 2007, le ministère du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs, aujourd’hui le ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (ci-après « le Ministère ») consent au Manoir des Laurentides un bail pour la plage et la marina (ci-après « le Bail »).

Le bail consenti pour une période de 1 an prévoit notamment qu’il sera reconduit tacitement d’année en année aux mêmes conditions, à moins que les parties ne manifestent leur intention de ne pas le renouveler, et ce, dans les 90 jours précédant l’expiration de celui-ci. [ 15 ] Pendant la gestion des activités hôtelières par Manoir des Laurentides, les appelants bénéficient de la piscine commune, de la plage et de la marina. Ceux-ci s’acquittent alors des dépenses liées aux opérations de la piscine, de la plage et de la marina au prorata de la valeur détenue par chacun selon l’acte de copropriété.

Leurs contributions respectives s’évaluent alors à environ 390 $ par année. [ 16 ] En décembre 2012, le Manoir des Laurentides est vendu à 9265-9374 Québec inc. Cette dernière fait faillite le 14 décembre 2015. L’ensemble des lots est alors racheté par l’intimée.

Celle-ci a démoli le Manoir des Laurentides avec l’intention d’y construire un nouvel hôtel. [ 17 ] Le Bail consenti par le Ministère est également transféré en faveur de l’intimée le 21 octobre 2016 et a depuis été renouvelé annuellement, comme le prévoient les termes de celui-ci. [ 18 ] À la suite de ce transfert, les relations entre l’intimée et les appelants s’enveniment. Depuis l’été 2017, ces derniers se voient refuser l’accès à la plage et à la marina puisqu’ils refusent de payer la facture que leur présente l’intimée pour l’utilisation de la plage et de la marina.

Les appelants soutiennent néanmoins détenir des droits à cet égard à

titre de propriétaires d’un terrain riverain adjacent en vertu du Règlement . [ 19 ] Le 22 février 2018, les appelants s’adressent à la mise en cause afin qu’elle se conforme à ses obligations en les ajoutant à

titre de colocataires sur le Bail dans le but de protéger leurs droits en tant que propriétaires riverains adjacents. [ 20 ] Tout en reconnaissant que les appelants sont effectivement des propriétaires riverains adjacents au sens de la loi, la mise en cause

refuse de s’exécuter invoquant la « servitude de renonciation » prévue dans l’acte de servitude du 12 juillet 2005. Vu l’impasse, les appelants ont intenté des procédures judiciaires. II.

LE JUGEMENT [ 21 ] Après avoir identifié les six conditions nécessaires [3] à l’établissement d’une servitude, le juge de première instance conclut que l’ensemble des conditions est rempli et détermine que la clause constitue une servitude réelle [4] . [ 22 ] Il constate la présence de deux fonds de terre appartenant à deux propriétaires différents, voisins l’un de l’autre [5] , et conclut que le fait que les propriétaires du fonds servant se sont engagés à ne pas exercer certains droits procure un avantage économique au lot dominant puisque cela permet de conserver le contrôle sur la destination du projet (i.e. l’exploitation d’un complexe hôtelier) [6] . [ 23 ] Le juge souligne également que la clause constitue une clause restrictive d’usage aux termes de laquelle les appelants se sont obligés à s’abstenir d’exercer certains droits inhérents à leur propriété au bénéfice du fonds dominant [7] .

Il affirme ainsi que l’engagement de ne pas exercer des droits réels leur étant conférés en vertu du Règlement constitue une servitude négative [8] . [ 24 ] Il note finalement que la clause ne comporte pas de terme quant à sa durée et conclut donc que celle-ci est donc perpétuelle de manière implicite [9] . [ 25 ] Le juge détermine ensuite que l’intention des parties, leur comportement subséquent de même que l’examen du libellé de l’acte de servitude permettent de conclure à la présence d’une servitude réelle [10] .

Il rejette ainsi l’argument voulant que l’engagement ne lie que les propriétaires originaires puisque l’avantage octroyé est de nature réelle et constitue un droit inhérent à la propriété des appelants conformément au deuxième alinéa de l’

article 1177 C.c.Q. [11] . [ 26 ] Il rejette donc la demande introductive d’instance des appelants et déclare que la clause contenue dans l’acte de servitude du 12 juillet 2005 constitue une servitude réelle opposable aux appelants et aux acquéreurs subséquents ou cessionnaires et ayants droit [12] . Il déclare également du même souffle sans objet le pourvoi en contrôle judiciaire ( mandamus ) [13] . III. DISCUSSION [ 27 ] Même si les appelants proposent plusieurs moyens d’appel, ceux-ci sont plutôt autour d’arguments selon lesquels le juge a erré en fait et en droit en concluant que la clause en question est constitutive d’une servitude au sens de l’

article 1177 C.c.Q. [ 28 ] La servitude est un démembrement du droit de propriété (

article 1119 C.c.Q. ). Elle est donc un droit réel qui s’exerce directement sur un bien par opposition à un droit personnel qui permet à son titulaire d’exiger d’une autre personne l’exécution d’une prestation [14] . Ses contours sont ainsi établis : 1177. La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. 1177. A servitude is a charge imposed on an immovable, the servient land, in favour of another immovable, the dominant land, belonging to a different owner.

Cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété. Under the charge the owner of the servient land is required to tolerate certain acts of use by the owner of the dominant land or himself abstain from exercising certain rights inherent in ownership. La servitude s’étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice. A servitude extends to all that is necessary for its exercise. 1181.

La servitude s’établit par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l’effet de la loi. 1181. A servitude is established by contract, by will, by destination of the owner or by operation of law. Elle ne peut s’établir sans

titre et la possession, même immémoriale, ne suffit pas à cet effet. It may not be established without title, and possession, even immemorial, is insufficient for this purpose. 1182. Les mutations de propriété du fonds servant ou dominant ne portent pas atteinte à la servitude. Celle-ci suit les immeubles en quelques mains qu’ils passent, sous réserve des dispositions relatives à la publicité des droits. 1182. Servitudes are not affected by the transfer of ownership of the servient or dominant land.

They remain attached to the immovables through changes of ownership, subject to the provisions relating to the publication of rights. [ 29 ] En sus de la servitude dite « réelle » établie par le Code civil , le droit québécois accepte maintenant ce que la jurisprudence et la

[ 29 ] En sus de la servitude dite « réelle » établie par le Code civil , le droit québécois accepte maintenant ce que la jurisprudence et la doctrine ont convenu d’appeler la « servitude personnelle ». D’origine prétorienne [15] , celle-ci présente trois caractéristiques : 1 o Droit réel grevant un fonds. 2 o En faveur d'une personne indépendamment des immeubles qu'elle peut ou non posséder. 3 o Établi pour une période limitée. [16] [ 30 ] Deux distinctions principales peuvent être faites entre ces deux institutions.

D’une part, la servitude réelle profite à un fonds (ce que prévoit expressément l’ art. 1177 al. 1 C.c.Q. ), alors que la servitude personnelle bénéficie à une personne [17] même si le droit dont jouissent les bénéficiaires est un droit réel. D’autre part, la première est perpétuelle alors que la seconde a une durée limitée. [ 31 ] L’intention des parties peut être prise en compte afin de déterminer si une servitude est une servitude réelle ou personnelle [18] . Toutefois, bien que celle-ci soit importante, les parties ne peuvent décréter qu’il y a servitude alors que tel n’est pas le cas [19] .

Autrement dit, si l’étude de la volonté commune des parties permet de définir la portée des droits et obligations qu’elles créent, c’est la portée de ces droits qui, à son tour, détermine si ces droits constituent cette servitude réelle ou personnelle, et non la seule qualification qu’en font les parties [20] . [ 32 ] La délimitation entre ces deux institutions a, par ailleurs, semblé poser problèmes à bien des égards, particulièrement dans le cas de la clause de non-concurrence libellée comme contraignante non pas des personnes, mais des fonds. La Cour, dans Épiciers Unis Métro-Richelieu Inc. c.

The Standard Life Assurance Co. [21] , a constaté que la clause qui prohibait l’exploitation d’une épicerie sur le site ne bénéficiait pas au fonds dominant comme tel, mais plutôt à son occupant, qui lui, exploitait le supermarché sur le fonds dominant. Elle a conclu qu’en exploitant son commerce, le bénéficiaire de la clause exerçait des droits personnels plutôt que des droits réels [22] . [ 33 ] L’intimée soutient à tort que la jurisprudence la plus récente de la Cour a atténué ses enseignements.

En effet, dans Société immobilière Duguay inc. c. 547264 Ontario Limited [23] , tout comme dans l’affaire Unis Métro-Richelieu et contrairement aux prétentions de l’intimée, la Cour a décidé que les clauses de restriction d’usage d’un terrain n’étaient pas constitutives d’une servitude, mais créaient plutôt des obligations personnelles. Par ailleurs, dans Granby (Ville de) c.

Poulin (Succession de) [24] , la clause dans un acte de cession en faveur de la municipalité exigeait de cette dernière qu’elle utilise le terrain en question uniquement comme parc de repos et, à cet effet, défendait l’installation de bancs, de poubelles, supports à vélos, lampadaires ou balançoires.

La Cour a décidé qu’il s’agissait d’une servitude de non-usage puisque la clause était assimilable à une servitude de non-construction. [ 34 ] En l’espèce, la clause litigieuse, bien que qualifiée par les parties à l’acte de servitude réelle et perpétuelle, ne constitue pas une servitude réelle, mais prévoit plutôt une obligation personnelle. [ 35 ] Le principal problème de la qualification faite par le juge de première instance réside dans le fait que la clause en question ne porte aucunement sur un droit réel dont bénéficierait le fonds dominant. [ 36 ] Tel que précédemment mentionné, la servitude réelle est une charge imposée sur un immeuble en faveur d’un autre immeuble [25] .

Une servitude peut porter sur le non-usage d’un immeuble à certaines fins et peut permettre d’attribuer l’usage d’un immeuble ou encore d’en stériliser l’usage [26] . Dans tous les cas, la servitude doit comporter un avantage pour l’un des fonds [27] . Or, tel n’est pas le cas en l’espèce. [ 37 ] En effet, il est tout simplement impossible d’affirmer que le fonds servant (qui désigne selon les termes de la clause, les terrains des appelants) est ici au service d’un autre fonds, le fonds dominant (qui serait selon les termes de la clause le terrain de l’intimée).

Dans les faits, la clause est plutôt destinée à forcer les propriétaires du « fonds servant » à accomplir ou à s’abstenir d’accomplir certains actes au profit de ceux qui occupent le fonds dominant, mais leur fonds ne se trouve affecté d’aucune charge. Autrement dit, ce n’est pas le fonds servant qui rend le service, mais bien les propriétaires de l’époque. Ce n’est qu’à

titre de propriétaires d’un fonds adjacent que ceux-ci s’engagent à renoncer à leurs droits dans le « lot de grève ». De surcroît, ce lot de grève n’est pas contigu aux fonds servants. Le but ultime était de créer une renonciation perpétuelle au droit d’assujettir tout bail du terrain servant à l’exploitation d’une marina et d’une plage au consentement des propriétaires des condos, tel que prévu par l’article 20 du Règlement . Le juge constate qu’il est devant un engagement « à ne pas exercer certains droits… » [28] .

Or, il s’agit de droits éminemment personnels. [ 38 ] Le juge commet ainsi une erreur de droit en qualifiant les droits conférés aux propriétaires « des terrains riverains » (les condos) par le Règlement comme des droits réels. Un bail est constitutif de droits personnels et non réels [29] . Alors, le droit d’être

partie à un bail prévu dans le Règlement , ou d’y consentir, est lui aussi un droit personnel. [ 39 ] En somme, en dépit des termes employés dans l’acte, la clause en litige ne fait qu’avantager le propriétaire actuel de l’hôtel (l’intimé

e) en imposant une obligation personnelle aux propriétaires des condos de ne pas exercer leurs droits en vertu du Règlement . En ce sens, elle ne saurait être opposable aux appelants (propriétaires actuels des terrains désignés comme « fonds servant ») [30] . [ 40 ] Pour tous ces motifs, je propose d’infirmer en

partie le jugement de première instance pour accueillir en

partie la demande introductive d’instance et déclarer que la clause V en question ne constitue pas une servitude réelle ou personnelle, mais crée plutôt des obligations personnelles liant les parties à l'acte et, en conséquence, inopposables aux appelants en vertu de leur acte d’acquisition. Les appelants auront droit à leurs frais de justice en première instance et en appel. MARK SCHRAGER, J.C.A.

[2] Règlement sur le domaine hydrique de l'État, RLRQ, c. R-13, r. 1 [Règlement]. [14] Centre de recherche en droit privé et comparé du Québec, Dictionnaire de droit privé et lexiques bilingues – Les obligations,Cowansville, Yvon Blais, 2003, p. 230 et 254. Voir aussi : Anglo Pacific Group PLC c. Ernst & Young inc., 2013 QCCA1323, paragr. 39. [15] Voir : Matamajaw Salmon Club c. Duchaine, [1921] 2 A.C. 426, (1921) (UK JCPC), 59 D.L.R. 391, p. 394-399;Boucher c. R., (1982) 22 R.P.R. 310, paragr. 8-12; A.G. Quebec c. Club Appalaches Inc., (QC CA), [1999] R.J.Q.2260 (C.A.), p. 11-16.