2020 QCCQ 8943, 2020 QCCQ 8943

Polonovski c. Agence du revenu du Québec 2020 QCCQ 8943 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N os : 500-80-035780-171 500-80-035781-179 DATE : 16 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Dossier 500-80-035780-171 FABIENNE POLONOVSKI Demanderesse c.

L’AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Défenderesse Dossier 500-80-035781-179 JEAN-PIERRE POLONOVSKI Demandeur c. L’AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ 1.

L’APERÇU [ 1 ] Les demandeurs appellent des avis de cotisation émis à la suite de la transformation, dans trois immeubles distincts, de logements en unités indivises, qui ont par la suite été vendues : - un premier immeuble semi-commercial de cinq logements, dont un duplex situé au 5111-5113 rue Garnier et un triplex au 1451- 1455 rue Laurier, à la suite d’une division horizontale, le duplex a été transformé en cottage et vendu (ci-après l’immeuble Garnier ). Les demandeurs ont déclaré le profit comme gain en capital alors que Revenu Québec détermine qu’il est en

partie du gain en capital et en

partie du revenu d’entreprise; - le deuxième immeuble est composé de deux duplex contigus de quatre logements, le 3732 et 3734 et le 3736 et 3738 rue de Mentana. Ces deux duplex ont aussi fait l’objet d’une transformation, par la suite vendus comme propriétés indivises (ci-après l’immeuble Mentana ). Les demandeurs à nouveau déclarent le profit comme gain en capital que Revenu Québec requalifie de revenu d’entreprise; - finalement, un immeuble semi-commercial situé au 3780 à 3784 rue de Mentana et 924 à 938 rue Roy (l’immeuble Roy/Mentana ).

Plusieurs logements sont réunis et convertis en quatre unités indivises distinctes, le 3780 et le 3782/3782A rue de Mentana, le 926/928 et le 936/938 rue Roy, qui ont par la suite été vendues. Le gain en capital déclaré par les demandeurs fut requalifié par Revenu Québec en revenu d’entreprise. [ 2 ] Des avis de cotisation ont été émis pour les années d’imposition 2011 et 2012 en ce qui concerne le demandeur, mais 2012 seulement pour la demanderesse, celle-ci n’ayant pas renoncé à la prescription pour l’année d’imposition 2011. [ 3 ] Par leur appel, les demandeurs contestent les avis d’imposition par lesquels une

partie du gain en capital déclaré pour l’immeuble Garnier a été modifié en revenus d’entreprise et pour les immeubles Mentana et Roy/Mentana, le gain en capital a été requalifié en revenu d’entreprise. [ 4 ] Les demandeurs reprochent aussi à Revenu Québec d’avoir réattribué le prix de base rajusté (le PBR ) pour l’immeuble Roy/Mentana, d’avoir modifié les pourcentages de répartition et ainsi modifié le montant des dépenses déduit. Ils lui reprochent aussi d’avoir refusé plusieurs dépenses en capital. [ 5 ] Les demandeurs se pourvoient en appel des décisions du 30 mai 2017 [1] qui rejettent leur opposition du 1 er août 2016 [2] .

[ 6 ] Les deux dossiers ont été réunis et ont fait l’objet d’une instruction commune. 2. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] La principale question en litige consiste à déterminer si Revenu Québec était justifiée de conclure qu’en transformant les immeubles locatifs en unités indivises, les demandeurs se sont engagés dans un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial ? [ 8 ] À cela se greffe la question du fardeau de la preuve et de la présomption de l’

article 1014 de la

Loi sur les impôts ( LI ) [3] et sur les exigences entourant la défense. [ 9 ] Les demandeurs reprochent aussi à Revenu Québec d’avoir conclu, pour l’immeuble Garnier, à un changement d’usage réputé et dans un tel cas, soutiennent-ils, c’est à la date de la conversion que l’imposition du gain en capital devait se faire et non dans l’année de la vente. Il s’agit de l’année d’imposition 2010, soit une année prescrite [ 10 ] Il est aussi question de la révision du PBR, des pourcentages de répartition et de certaines dépenses pour l’immeuble Roy/Mentana. 3.

LE FARDEAU DE LA PREUVE ET DE LA PRÉSOMPTION DE L’ARTICLE 1014 LI ET DES EXIGENCES DES ALLÉGATIONS DE LA DÉFENSE [ 11 ] La vérification fut entreprise dans le cadre du programme Conversion d’immeuble qui découle d’une politique administrative de l’Agence du revenu du Canada (l’ ARC ), Bulletin d’interprétation IT-218R [4] , qui prévoit qu’un immeuble détenu à

titre d’immobilisation sera réputé faire l’objet d’un changement d’usage lors de sa conversion, conformément à l’article 13 de ce Bulletin. [ 12 ] Les demandeurs reprochent au vérificateur Benjamin Bulliard de s’être appuyé sur cet

article 13 et d’avoir conclu, de la simple conversion des immeubles, à un changement d’usage réputé. La vérification fut donc orientée dès le départ, faisant en sorte qu’il était très difficile pour les demandeurs d’éviter les cotisations. [ 13 ] Ils ajoutent que le questionnaire de vérification était basé uniquement sur le PBR. Aucune question n’a porté sur les circonstances entourant l’acquisition et la vente des immeubles ou sur l’intention des demandeurs au moment d’acquérir les immeubles.

Le vérificateur Bulliard n’a jamais communiqué avec les demandeurs ou leur représentant, Serge Beauchamp, comptable, à la suite de la transmission de leurs représentations et il n‘a analysé aucun élément factuel. [ 14 ] Le dossier de vérification [5] contient plusieurs erreurs et le travail du vérificateur Bulliard ne visait pas à présenter la position des demandeurs de façon objective. [ 15 ] On doit conclure que les arguments des demandeurs sont non fondés puisque la révision du dossier de vérification ne supporte pas leurs prétentions. [ 16 ] Le vérificateur Bulliard, qui remplace un collègue, s’implique dans la vérification à compter d’août 2015.

Déjà avant cette date, le 26 février 2015, une demande de renseignements est transmise aux demandeurs [6] . Il a aussi plusieurs conversations avec M. Beauchamp et ils se rencontrent les 19 et 20 octobre 2015. [ 17 ] En novembre 2015, un projet de cotisation est transmis et une troisième rencontre a lieu entre eux le 21 janvier 2016 [7] .

Le 26 février 2016, Monsieur Beauchamp transmet ses commentaires sur ce projet de cotisation, ce à quoi le vérificateur répond le 13 avril 2016 [8] . [ 18 ] Quoi qu’il en soit, les demandeurs ne prétendent pas que ces reproches résulteraient en un renversement du fardeau de la preuve, mais aurait plutôt un impact sur l’appréciation de la preuve. D’ailleurs, pour qu’il y ait un renversement du fardeau de la preuve, on doit conclure que les erreurs relevées dans un rapport de vérification sont très importantes. [ 19 ] En matière fiscale, le fardeau de la preuve et la présomption de l’

article 1014 LI ont donné lieu à une abondante jurisprudence. Récemment, dans la décision Stamatopoulos c. A gence du revenu du Québec [9] , la Cour du Québec énumère les concepts en matière du fardeau de la preuve, jurisprudence à l’appui : - la cotisation, plus précisément les hypothèses factuelles sur lesquelles s’appuie le ministre, sont présumées valides, à moins d’avoir été modifiées par l’autorité fiscale ou par un tribunal; - si le contribuable est en désaccord, il doit, par une preuve prima facie , démolir les hypothèses factuelles sur lesquelles la cotisation se fonde; cette présomption découle de l’

article 1014 LI ; - si la présentation de cette preuve prima facie est convaincante, c’est à l’ARQ à la réfuter selon la balance des probabilités afin de démontrer la validité de sa cotisation. [ 20 ] Récemment, la Cour d’appel dans Delorme c. A gence du revenu du Québec [10] revient sur les principes qu’elle a déjà énoncés en matière du fardeau de la preuve. [ 21 ] Tout d’abord, la preuve fournie par le contribuable doit comporter un degré de précision et de probabilité, une simple affirmation ou négation par le contribuable ne suffit pas puisque cela viderait de son sens la présomption de validité établie à l’

article 1014 LI , il n’y a pas d’exigence particulière quant à la preuve présentée. En ce qui concerne le témoignage du contribuable, s’il est clair, non ébranlé en contre-interrogatoire et offert par un témoin crédible, alors qu’aucune preuve contraire n’est présentée par le fisc, il s’agit d’une preuve suffisante pour renverser la présomption [11] . [ 22 ] À ces arguments sur le fardeau de la preuve, les demandeurs plaident aussi l’insuffisance des allégations de la défense.

[ 23 ] L’ARQ reproche aux demandeurs de s’appuyer sur des décisions de Common Law et non sur le Code de procédure civile ( Cpc ). [ 24 ] Rappelons que la défense ne doit énoncer que les allégations de fait et non de droit et être suffisamment détaillée pour ne pas surprendre la

partie adverse [12] . [ 25 ] Les demandeurs font erreur.

Une lecture des demandes introductives d’instance amendées ne laisse aucun doute de la connaissance approfondie par les demandeurs des hypothèses factuelles retenues par l’ARQ. [ 26 ] À cela, ajoutons que le rapport du vérificateur, quoique produit comme pièce, ajoute aux éléments factuels qui autrement se retrouveraient comme allégations dans une défense, supportées par les pièces. [ 27 ] Tout au long de l’audience, aucune objection n’a été formulée par les demandeurs à ce sujet. [ 28 ] Ce sont donc les principes reconnus par une jurisprudence constante en matière du fardeau de la preuve qui s’appliquent ici. [ 29 ] Examinons maintenant le cadre juridique pertinent. 4.

LES PRINCIPES JURIDIQUES APPLICABLES [ 30 ] Le revenu d’un contribuable provenant d’une entreprise ou d’un bien est le bénéfice qu’il en tire [13] . [ 31 ] La disposition d’un bien en immobilisation donne lieu à un gain en capital ( articles 232 et 249 LI ), alors que la disposition d’un bien en inventaire génère un revenu d’entreprise (

article 1 LI ). [ 32 ] La LI ne précise pas quels biens sont des biens en immobilisation et lesquels sont des biens en inventaire ou dans quelles circonstances la vente d’un bien immeuble génère un revenu d’entreprise. [ 33 ] À l’

article 1 LI , le terme « inventaire » est défini comme étant la description des biens dont le prix ou la valeur entre dans le calcul du revenu d’une entreprise. Le terme « entreprise » est défini comme toute activité de quelque genre que ce soit, un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, sauf une charge ou un emploi. [ 34 ] La Cour suprême, dans Friesen c.

Canada [14] , affirme que la notion de projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial est une création jurisprudentielle visant à départager les opérations d’achat et de vente qui sont de nature commerciale de celles qui tiennent d’une immobilisation. [ 35 ] La Cour ajoute que la première condition de l’existence d’un projet comportant un risque de caractère commercial est qu’il comporte « un plan visant la réalisation d’un bénéfice ». Le contribuable doit avoir l’intention légitime de tirer un bénéfice de l’opération.

La Cour se réfère aux autres conditions que l’on retrouve au Bulletin d’interprétation IT-459 [15] qui réfère au Bulletin d’interprétation IT-218 [16] . [ 36 ] Le Bulletin IT-459 énonce des critères généraux : la fréquence de l’activité et les circonstances de chaque cas, aucun critère unique ne devant être retenu; la conduite du contribuable (soit le temps écoulé depuis l’acquisition du bien, les antécédents commerciaux dans un domaine semblable); la nature du bien; quant à l’intention du contribuable (qui a pu évoluer depuis l’acquisition du bien) de vendre à profit, n’est pas suffisante en soi; l’intention de vendre à profit à la première occasion convenable [17] . [ 37 ] À l’article 4, le Bulletin ajoute les précisions suivantes : 4.

Pour déterminer si une transaction en particulier représente un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, les tribunaux ont établi que toutes les circonstances entourant la transaction doivent être prises en considération et qu’aucun critère unique ne peut être formulé. De façon générale, cependant, les principaux critères qui ont été appliqués sont les suivants :

a) le contribuable a-t-il traité le bien qu’il avait acquis de la même manière qu’un négociant aurait habituellement traité un tel bien;

b) la nature et la quantité des biens excluent-elles la possibilité que leur vente soit la réalisation d’un investissement ou soit, par ailleurs, une réalisation de capital, ou que les biens puissent avoir fait l’objet d’une disposition autrement que par une transaction commerciale; et

c) l’intention du contribuable, établie par les faits ou par déduction, est-elle dans la même ligne que d’autres preuves indiquant une motivation commerciale. [ 38 ] Dans Hardy c. Agence du revenu du Québec [18] , la Cour d’appel déclare que les critères énoncés au Bulletin IT-218R résument l’état de la jurisprudence applicable en la matière et au paragraphe 3, on retrouve les facteurs suivants :

a) l’intention du contribuable en ce qui concerne le bien immeuble au moment de l’achat;

b) la vraisemblance de l’intention du contribuable;

c) l’emplacement géographique du bien immeuble acquis et son zonage;

d) la mesure dans laquelle l’intention du contribuable est réalisée;

e) la preuve que l’intention du contribuable a changé après l’achat du bien immeuble;

f) la nature de l’entreprise, de la profession, du métier ou de l’occupation du contribuable et des associés;

g) la mesure dans laquelle l’argent emprunté a servi à financer l’acquisition du bien immeuble et les modalités arrêtées pour le

financement s’il y a lieu;

h) la période pendant laquelle le bien immeuble a été détenu par le contribuable;

i) le fait que la possession du bien immeuble soit partagé avec des personnes autres que le contribuable;

j) la nature de la profession des autres personnes mentionnées en

i) ci-dessus, de même que leurs intentions avouées et leur ligne de conduite;

k) les facteurs qui ont motivé la vente du bien immeuble;

l) la preuve que le contribuable et/ou les associés se livrent sur une grande échelle au commerce de l’immeuble. [ 39 ] Dans Latulippe c. Agence du revenu du Québec [19] , la Cour d’appel s’est penchée sur une question très similaire à celle que l’on retrouve dans la présente affaire.

Il s’agissait de la conversion d’un immeuble locatif en unités indivises et de la qualification des profits. [ 40 ] La Cour accueille l’appel et infirme la décision de première instance au motif que le juge s’est contenté d’endosser l’analyse faite par la vérificatrice sans lui-même considérer les faits à la lumière des critères que l’on retrouve aux Bulletins d’interprétation IT-459 et IT-218R.

La Cour ajoute que l’examen de toutes les circonstances d’une affaire est pertinent à l’exercice qui doit être effectué, elles sont même « déterminantes ». [ 41 ] La Cour précise que le fait d’être en présence d’un « projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial » ne signifie pas nécessairement que le contribuable exploite une entreprise. Se référant au Bulletin IT 459, elle mentionne qu’il est nécessaire de déterminer la fréquence de l’activité et chaque situation doit être considérée comme un cas particulier. [ 42 ] S’appuyant sur l’affaire M.N.R. v.

Taylor, où la Cour de l’Échiquier s’est penchée pour la première fois sur l’expression « projets comportant un risque ou les affaires de caractère commercial », la Cour d’appel retient des propos du juge qu’ il n’existe pas de critère unique permettant de qualifier la nature de l’opération et que les circonstances de chaque affaire sont déterminantes [20] . [ 43 ] La Cour d’appel reprend certains autres éléments ou propositions de l’affaire Taylor qui peuvent aider le décideur : le fait qu’il s’agisse d’une transaction isolée, bien qu’important, n’est pas décisif; il faut plutôt s’appliquer à déterminer la nature de la transaction; il n’est pas essentiel qu’une organisation soit mise en place pour donner effet à la transaction; le fait que la transaction soit étrangère aux autres activités du contribuable et qu’il ne s’agisse pour lui que d’une première expérience n’empêche pas de conclure à une affaire commerciale; l’intention de vendre à profit ne constitue pas davantage une condition, bien que ce soit un facteur important; et si la transaction : Is of the same kind and carried on in the same way as the transaction of an ordinary trader or dealer in property of the same kind as the subject matter of the transaction it may fairly be called an adventure in the nature of trade. [… ] [ 44 ] Les demandeurs soutiennent que l’approche adoptée par Revenu Québec de ne retenir que la présomption du changement d’usage, rend difficile pour un contribuable d’éviter les cotisations à la suite d’une indivision. [ 45 ] La position des demandeurs ne peut être retenue. [ 46 ] Il est important de souligner que la Cour d’appel répudie toute interprétation qui donnerait au mot « réputée » de l’article 13 du Bulletin IT-218R le sens d’une présomption absolue et partant, irréfragable.

La Cour rappelle qu’une telle présomption ne peut être établie que par la loi. [ 47 ] C’est aussi la position adoptée par l’ARQ dans ses notes autorité. [ 48 ] Dans tous les cas, il revient aux tribunaux de déterminer si l’on est en présence d’un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial et pour ce faire, l’analyse des critères énoncés aux bulletins d’interprétation aux faits, en l’espèce, est requise. 5.

LES DEMANDEURS SE SONT-ILS LIVRÉS DANS LE CAS DES IMMEUBLES GARNIER, MENTANA ET ROY/MENTANA À UN PROJET COMPORTANT UN RISQUE OU UNE AFFAIRE DE CARACTÈRE COMMERCIAL? 5.1 L’immeuble Garnier [ 49 ] Le 12 février 2004, les demandeurs achètent l’immeuble 405 000 $ [21] .

Au moment de l’achat, tous les logements sont loués. [ 50 ] Les demandeurs affirment que leur intention à l’achat est de louer à long terme et l’ARQ l’admet puisqu’au moment de la cotisation, Revenu Québec considère que les profits générés entre la date d’acquisition et la date de la convention d’indivision, en mars 2010, sont du gain en capital. [ 51 ] Au fil des ans, les demandeurs font certaines réparations mais très peu, vu la réticence des locataires qui craignent de voir le prix de leur loyer augmenter. [ 52 ] En mai 2009, les tuyaux de la salle de bain du 5111 fuient, ce qui avait causé une certaine dégradation, nécessitant le remplacement des tuiles, ce qui coûte cher selon le demandeur.

Aussi, de l’eau s’infiltre dans l’appartement 5113, ce qui requiert, en novembre 2009, de remplacer le drain du toit. Le demandeur qualifie ces réparations d’urgentes, faites à la demande des locataires. [ 53 ] Au cours de ces travaux, le demandeur réalise l’ampleur des autres travaux à faire, entre autres aux pièces d’eau, qui, selon lui, sont critiques. Or, les locataires sont toujours réticents à permettre les travaux. Selon le demandeur, la bâtisse est en mauvais état, il ne peut donc demander aux locataires de quitter leur logement pour trois semaines.

C’est alors que les demandeurs décident de convertir le duplex en cottage et de faire des travaux d’agrandissement.

[ 54 ] En procédant à la division horizontale de l’immeuble et ainsi obtenir deux immeubles distincts, ils peuvent procéder aux réparations urgentes et nécessaires et augmenter les revenus locatifs. [ 55 ] Le 8 janvier 2010, les demandeurs s’adressent à la Régie du logement afin d’évincer les locataires.

Une entente intervient entre les parties et le 21 janvier 2010, la Régie du logement [22] déclare que les locataires doivent quitter au plus tard le 31 mai 2010. [ 56 ] Le 15 février 2010, la Ville de Montréal approuve le projet de remplacement du lot et un permis de transformation est délivré le 17 mars 2010. [ 57 ] Le 15 avril 2010, une déclaration de copropriété [23] est enregistrée, d’où résulte le cottage au 5111 rue Garnier et un immeuble distinct, le triplex du 1451-1455 rue Laurier. [ 58 ] Les travaux pour convertir le duplex en cottage débutent en août 2010 par la pose d’une poutre de soutien au plafond du rez-de- chaussée afin d’y aménager un espace à aire ouverte. [ 59 ] À l’occasion de ces travaux le demandeur constate que quelques solives sont pourries, ce qui avait été dévoilé lors de l’inspection préachat [24] , mais qui avait pris une ampleur inattendue au fil des ans. [ 60 ] Aussi, à l’occasion de travaux mineurs de brique et de mortier, le demandeur se fait dire que l’ensemble de la brique du cottage doit être refait.

Le demandeur se réfère au rapport d’inspection préachat, fourni à la suite d’une offre d’achat reçue, réalisé en novembre 2011, qui le confirme. [ 61 ] Le demandeur ajoute qu’ayant procédé à des travaux majeurs sur la brique du 1451-1455 Laurier qui ont coûté environ 50 000 $, il conclut que les travaux de brique à faire sur l’Immeuble Garnier s’élèveront à une somme équivalente. [ 62 ] La dépense pour la réfection de la brique, plus les dépassements importants de coûts dus à des travaux inattendus comme le remplacement des solives, n’étaient pas financièrement envisageables selon le demandeur. [ 63 ] De plus, les autres travaux faits à l’immeuble, estimés au départ à un peu moins de 40 000 $ [25] , se sont terminés en décembre 2010, à 99 426 $. [ 64 ] C’est dans ce contexte que les demandeurs modifient les plans d’architecte initiaux afin d’agrandir la superficie habitable de 200 pieds carrés par étage et ainsi maximiser sa rentabilité. [ 65 ] Tous ces éléments, disent-ils, et les problèmes vécus à l’immeuble Roy/Mentana, créent une pénurie d’argent, ce qui les incite à vendre le cottage.

C’est ainsi qu’en novembre 2010, ils signent un contrat de courtage et en décembre 2011, l’immeuble Garnier est vendu 419 000 $ [26] . [ 66 ] À cela, l’ARQ réplique que les raisons avancées par les demandeurs ne sont pas crédibles. [ 67 ] Tout d’abord, le refus des locataires de leur laisser effectuer les travaux, alors qu’ils y avaient consenti à au moins deux reprises en mai et en novembre 2009, dont certains ont coûté 10 000$, ce qui dénote une certaine importance selon les demandeurs. [ 68 ] Aussi, évincer les locataires semble être la seule solution, alors qu’ils admettent n’avoir eu aucune discussion au moment de renouveler les baux, ni offert un dédommagement, une diminution de loyer ou une relocalisation temporaire.

Le demandeur déclare ne pas savoir qu’il pouvait évincer temporairement un locataire. [ 69 ] L’ARQ ajoute qu’aucune preuve n’a été fournie justifiant l’estimation des travaux à 40 000 $, ni aucune explication sur les travaux supplémentaires requis, leur nature et aucune preuve n’a été fournie. [ 70 ] L’ARQ note aussi que le rapport d’inspection préachat liste les travaux à faire qui vraisemblablement, ne sont pas urgents puisque les demandeurs n’en font aucun avant la conversion de l’immeuble. [ 71 ] L’ARQ plaide qu’aucune raison n’existait pour procéder à l’indivision de l’immeuble en avril 2010, autre que de le vendre à court terme et à profit. 5.2 L’immeuble Mentana [ 72 ] Le 2 mars 2010, les demandeurs achètent l’immeuble Mentana, deux immeubles contigus de quatre logements, 725 000 $ [27] . [ 73 ] Les demandeurs affirment que leur intention est d’habiter le 3736 et de permettre à leur fille, alors âgée de 19 ans, d’habiter le 3738 et de louer les 3732/3734. [ 74 ] Dans cet objectif, préalablement à l’achat, les demandeurs exigent que les locataires du 3734 et du 3736 quittent et le locataire du 3738 aménage dans le 3734. [ 75 ] Les demandeurs affirment que si leur intention était de vendre rapidement et à profit, ils auraient plutôt cherché à augmenter les revenus de location plutôt que de les diminuer. [ 76 ] Au moment de l’achat, ils sont conscients que plusieurs réparations seront nécessaires dans le 3736 où ils veulent habiter.

Afin d’accroître le financement pour procéder aux travaux, ils décident de convertir l’immeuble en deux duplex. [ 77 ] Le 8 juin 2010, la Ville de Montréal approuve le projet de remplacement des lots et le 9 juillet 2010, une convention d’indivision horizontale intervient.

[ 78 ] Or, à la suite de cette indivision horizontale, leur institution financière, la Banque Royale du Canada, ne leur offre pas un financement suffisant. Ils font évaluer l’immeuble [28] , mais l’offre de financement n’est toujours pas plus intéressante. [ 79 ] Dans cette même période, les demandeurs disent vivre des problèmes importants avec l’Immeuble Roy/Mentana, qui nécessite de plus en plus de liquidité.

Ils décident de mettre en vente le 3732/3734. [ 80 ] En septembre 2011, un contrat de courtage est signé et le 14 décembre 2011, une déclaration de copropriété est enregistrée [29] et le 20 décembre 2011, le 3732/3734 est vendu 560 000 $ [30] . [ 81 ] Après cette vente, les demandeurs recherchent toujours du financement pour le 3736/3738. [ 82 ] En novembre 2011, les locataires qui habitaient le 3734 s’étaient informés si les demandeurs étaient intéressés à vendre le 3736/3738.

Après plusieurs échanges et relances des locataires, les demandeurs décident de leur vendre l’immeuble 525 000 $, le 26 avril 2012 [31] . [ 83 ] L’ARQ met en doute les raisons avancées par les demandeurs pour procéder à l’indivision des immeubles dans le but d’obtenir un meilleur financement. Tout d’abord, l’évaluation obtenue par leur institution financière, la RBC, est beaucoup moins élevée que celle de la Caisse populaire canadienne italienne, qui estimait le 3732/3734 à 540 000 $ et le 3736/3738, à 520 000$ [32] .

Aucune explication n’est fournie par les demandeurs de n’avoir pas financé auprès de cette institution. [ 84 ] Quant aux soi-disant réparations à faire dans le 3736, le rapport d’inspection préachat [33] en relève plusieurs, par contre, aucune preuve n’est fournie sur leur coût.

Quoi qu’il en soit, il serait donc surprenant que les demandeurs ne s’assurent pas, avant d’acheter, de la possibilité d’obtenir le financement nécessaire à la réalisation de ces travaux. [ 85 ] Le 3732/3734 est vendu 565 000 $, dégageant une équité de 157 189 $ et aucune raison n’est fournie pour ne pas avoir rénové le 3736/3738. [ 86 ] Finalement, aucune preuve n’a été fournie sur la façon dont les profits générés de la vente de cet immeuble ont été utilisés, d’autant plus qu’au moment de la vente à 525 000 $, le 3736/3738 est libre d’hypothèque, puisque lors de la vente du 3732/3734, les demandeurs remboursent la totalité de l’hypothèque enregistrée sur les deux immeubles [34] . 5.3 L’immeuble Roy/Mentana [ 87 ] Le 6 avril 2010, les demandeurs achètent cet immeuble 900 000 $ [35] , composé de cinq unités résidentielles et de trois unités commerciales.

L’intention est de faire la location à long terme, ce qui est démontré par l’achat de meubles et d’électro-ménagers pour les logements du 3780 et 3782 de Mentana et du 928 Roy et l’installation de systèmes de climatisation dans certains logements [36] . [ 88 ] Les demandeurs reprochent à l’ARQ de soutenir à tort dans sa défense que les logements 3780 et 3782 n’ont pas été loués, puisque des revenus de 54 165,88 $, pour l’année fiscale 2010, 25 684,03 $ pour 2011 et 20 186 $ pour 2012, pour un total de 100 035,91 $, ont été déclarés [37] . [ 89 ] Préalablement à l’achat de l’immeuble, les demandeurs ont fait faire une inspection préachat [38] , où sont listés les travaux et réparations à faire, d’où un crédit de 25 000 $ que les demandeurs ont obtenu du vendeur. [ 90 ] Le demandeur avait estimé les travaux à faire à 131 540 $, alors qu’en réalité, ils ont dépensé 541 315,83$ [39] entre 2010 et 2012. [ 91 ] À l’audience, le demandeur affirme avoir acheté un citron, tout est parti en vrille, tout était brisé de partout on a eu des travaux structurels qui étaient absolument inenvisageables . [ 92 ] Les principaux imprévus découverts sont :

a) avril 2010, un important dénivelé du plancher du logement 938 Roy oblige à suspendre les travaux de rénovation, ce qui laisse le logement vacant, les privant de revenus locatifs;

b) mai 2010, le locataire du 3782 de Mentana décède, ce qui permet de rénover le logement, vu les dégâts causés par la fumée de cigarette ;

c) juin 2010, le drain de la cour est débouché, mais à la suite de l’intervention de trois entreprises différentes;

d) juillet 2010, le locataire du 934 Roy résilie son bail;

e) octobre 2010, à l’occasion de travaux d’entretien, des tonnes de gravats de construction sont découverts entre les planchers du 926 et 928 Roy, ce qui résulte en la destruction du plafond du 924 Roy. C’est alors qu’ils découvrent que la poutre maîtresse a été sciée, ce qui les empêche de louer les 926 et 928 Roy;

f) janvier 2011, ils reçoivent une mise en demeure du locataire du 924 Roy avec les problèmes judiciaires qui s’en suivent;

g) finalement, mars 2011, le locataire du 934 Roy résilie son bail. [ 93 ] L’ARQ rétorque à tous ces arguments que le rapport préachat, du 2 février 2010 [40] , faisait état de problèmes importants à l’immeuble mais malgré cela, le demandeur admet ne pas avoir fait faire une évaluation précise du coût de tels travaux. [ 94 ] Quant à l’estimé des travaux faits par le demandeur à 131 540 $, l’ARQ note que ceux-ci ne sont appuyés d’aucune preuve. Aussi, rien n’indique que la somme de 540 000 $ qui aurait été dépensée, représente le coût pour corriger les travaux que le demandeur

avait estimés. Il a tout de même obtenu une réduction du prix de vente et une remise pour travaux totalisant 120 000 $, plus des revenus de location de 100 000 $. [ 95 ] Quant au problème structurel à la poutre, les travaux ne sont faits qu’en 2012 au coût de 8 000 $.

Puisque les demandeurs affirment que c’est cette problématique qui les force à vendre, il est surprenant que les travaux n’aient pas été entrepris avant cette date. [ 96 ] Pour ce qui est des problèmes vécus avec les locataires, l’ARQ note qu’au moment de l’achat, il est prévu que plusieurs logements se libéreraient ou étaient déjà libres au moment de l’acquisition.

D’ailleurs, plusieurs locataires ont reçu des demandeurs un dédommagement pour libérer leur logement. [ 97 ] L’ARQ conclut en disant qu’aucun recours pour vice caché n’a été entrepris par les demandeurs et que tous ces soi-disant déboires n’étaient que prétexte pour convertir l’immeuble en unités indivises.

Les demandeurs n’ont jamais cherché à vendre l’immeuble comme un tout. [ 98 ] Quant au problème de liquidités, l’ARQ plaide que dans cette période, les transactions immobilières faites par les demandeurs ont dégagé un profit de 608 598 $, en plus des placements liquides de plus d’un million de dollars qu’ils possèdent. Fait important, dans cette même période, les demandeurs ont acheté une résidence secondaire d’une valeur de 800 000 $, avec une mise de fonds de 133 173, 63 $. 6.

L’ANALYSE [ 99 ] Les parties réfèrent le tribunal à plusieurs décisions [41] pour supporter leurs conclusions respectives, à savoir si le profit généré par la vente des unités indivises doit être qualifié de gain en capital ou de revenus d’entreprise. [ 100 ] Notamment, dans Happey Valley Farms Ltd. [42] la Cour fédérale, à l’instar de la Cour d’appel dans Latulippe [43] , se réfère à la décision MNR v.

Taylor pour déterminer les tests à appliquer : la nature du bien vendu, la période de rétention de l’immeuble, la fréquence et le nombre d’autres transactions similaires et si les travaux et démarches ont été faits pour rendre l’immeuble plus rentable ou pour trouver des acheteurs potentiels. La Cour précise qu’il peut y avoir des raisons justifiant une vente dans ces conditions, par exemple l’urgence ou une opportunité d’affaires.

Le motif le plus important est l’intention du contribuable au moment de l’achat. [ 101 ] Aussi, dans Landry [44] la Cour du Québec déclare que la personne qui se livre habituellement à des activités qui peuvent lui rapporter un profit ou des bénéfices importants agit comme un négociant en prenant des risques. [ 102 ] Dans L avallée c. SMRQ [45] la Cour du Québec affirme qu’au contraire, profiter d’une opportunité de vente avec un profit considérable n’est pas une raison pour conclure que le profit doit être qualifié de revenu d’entreprise. [ 103 ] Dans Freer v.

R . [46] , la durée de la possession de l’immeuble n’empêche pas de donner raison au contribuable. [ 104 ] Dans d’autres décisions [47] , on affirme que la proximité des dates entre l’achat et la vente a une importance, qu’un unsollicited offer resulting in a substantial profit too good to refuse , comme dans l’affaire Racine , ne signifie pas nécessairement que l’on doive qualifier l’opération de projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial.

L’intention peut aussi varier dans le temps. [ 105 ] On conclut aussi que le changement d’intention survient quand on décide de convertir l’immeuble à logements en copropriété, it is at that stage that the Plaintiff intented to convert to inventory . [ 106 ] Il faut aussi conclure de l’ensemble de ces décisions que les faits particuliers de la cause ont une importance capitale. Chaque cas est un cas d’espèce. [ 107 ] Avant de se pencher précisément sur les circonstances entourant la vente des immeubles Garnier, Mentana et Roy/Mentana, un des premiers critères à considérer est le profil des demandeurs. 6.1.

Le profil des demandeurs [ 108 ] Ils émigrent au Québec en 2000 dans le cadre du programme Immigrants investisseurs. [ 109 ] À l’époque, le demandeur, détenteur d’un doctorat en microélectronique de l’Université Paris Sud et d’un MBA de l’École des hautes études commerciales de Paris, œuvre au sein d’APUI, une entreprise constituée en France. [ 110 ] Les activités d’APUI sont transférées au Québec à la suite de l’incorporation de System New Eyes Object Inc., spécialisée dans la commercialisation des logiciels de saisie automatique de documents. [ 111 ] Les actions de cette société sont vendues en 2002.

Le demandeur incorpore alors Logiciel Madinina Inc., spécialisée dans le développement et la commercialisation de logiciels de productivité pour le développement de logiciels. À compter de 2002, le demandeur agit comme président, ensuite comme consultant de cette société et est aussi à l’emploi de plusieurs autres entreprises. [ 112 ] À compter de 2012, le demandeur, à

titre de travailleur autonome, enseigne à l’UQAM, à la maîtrise, en gestion de projets. [ 113 ] Pour sa part, la demanderesse obtient une maîtrise en biologie-biochimie de l’Université de Jussieu (Paris-VI) et un MBA de l’Université X-Marseille. [ 114 ] Après son arrivée au Québec, la demanderesse est embauchée par la Banque nationale, ensuite la Standard Life, la Fédération des caisses Desjardins et finalement, par la Caisse de dépôt et placement du Québec, où, au moment de l’audience, elle occupe le poste de directrice principale, gestion de projets. [ 115 ] Les demandeurs veulent répartir le risque sur leurs investissements et dans ce but, répartissent leurs avoirs entre l’immobilier et la bourse.

C’est ainsi qu’au fil des ans ils deviennent de plus en plus actifs dans le secteur immobilier.

[ 116 ] Un des critères souvent considérés par la jurisprudence est l’existence ou non de transactions similaires conclues par les parties. Les différentes transactions immobilières faites par les demandeurs ont donc une importance. 6.2.

L’historique des transactions immobilières [ 117 ] La première transaction immobilière des demandeurs remonte à décembre 2003, lorsqu’ils acquièrent un immeuble de cinq logements situé au 7416 à 7424, avenue Henri-Julien. [ 118 ] Deux mois plus tard, en février 2004, ils acquièrent l’immeuble Garnier et le triplex au 1451 à 1455, rue Laurier. [ 119 ] Le 19 décembre 2008, ils acquièrent un immeuble de quatre logements situé au 3841 à 3845, rue de Mentana. Le 3841 a été leur résidence principale de 2009 à 2015.

Cet immeuble a été vendu comme un tout en 2016. [ 120 ] En août 2009, les demandeurs procèdent à une première conversion, soit quatre des cinq logements de l’immeuble Henri-Julien, dont les unités sont vendues entre août 2009 et mai 2010. Le cinquième logement est toujours détenu par les demandeurs et est loué. [ 121 ] En septembre 2009, les demandeurs acquièrent un immeuble de sept logements au 4350 à 4358, de La Roche et 1133 à 1137, rue Marianne est.

Une division horizontale a aussi été faite mais aucune unité n’a été vendue. [ 122 ] En mars 2010, ils acquièrent l’immeuble Mentana. [ 123 ] En avril 2010, l’immeuble Garnier est converti en cottage. [ 124 ] Au même moment, les demandeurs acquièrent l’immeuble Roy/Mentana. [ 125 ] En décembre 2010, l’immeuble Garnier est vendu. [ 126 ] Toujours en décembre 2010, les demandeurs acquièrent le 4052 à 4054, avenue du Parc-Lafontaine. immeuble qu’ils détiennent toujours et qui est leur résidence principale depuis 2016. [ 127 ] En décembre 2011, une convention d’indivision est signée pour l’immeuble Mentana.

Dès cette conversion, le 3732/3734 de Mentana est vendu, suivi du 3736/3738, en avril 2012. [ 128 ] Toujours en avril 2012, les demandeurs signent une convention d’indivision pour l’immeuble Roy/Mentana.

En avril 2012, le 3780 rue de Mentana est vendu, suivi du 936/936 rue Roy qui fut réuni en une seule unité, vendue en mai 2012, le 926/928 rue Roy, aussi réuni en une seule unité, vendue en juin 2012 et finalement le 3782 rue de Mentana vendue en novembre 2012. [ 129 ] En février 2016, l’immeuble de sept logements de la rue de La Roche et Marianne est vendu, suivi en avril 2016 de la vente de l’immeuble de quatre logements du 3841-3845, de Mentana. [ 130 ] Le demandeur affirme qu’à compter de 2016, la conjoncture politique et économique de l’arrondissement le Plateau-Mont-Royal a changé, d’où la décision de vendre plusieurs immeubles à revenus. [ 131 ] Au moment d’émettre son rapport de vérification, daté du 9 mai 2016, le vérificateur Bulliard note que les demandeurs détiennent toujours le 7418 Henri-Julien, qui est loué, les logements 924, 930/932 et 954 Roy et le 3784 de Mentana, qui seront tous vendus en février 2017 et le 1451 à 1455 Laurier, qui sera vendu en mars 2017. 6.3 L’immeuble Garnier [ 132 ] Dans son rapport de vérification, le vérificateur Bulliard résume les différentes étapes intervenues entre 2004 jusqu’à la vente du cottage en décembre 2011. [ 133 ] Il affirme que les demandeurs ont entrepris des rénovations, qu’ils n’ont jamais tenté de louer le cottage et leur intention au moment de l’indivision était de vendre l’immeuble. [ 134 ] Ses arguments se résument à se dire être convaincu que la vente des unités indivises doit recevoir le même traitement fiscal que la vente d’unités en copropriété divise, tel que stipulé au paragraphe 13 du Bulletin d’interprétation IT-218R.

Il ajoute que lors de la signature de la convention d’indivision, l’immeuble a été transformé en un bien en inventaire. Aucun autre critère n’est considéré par le vérificateur. [ 135 ] Cette analyse se veut tellement

sommaire qu’on ne peut conclure à une présomption de validité de la cotisation. [ 136 ] Les demandeurs ont soulevé plusieurs arguments pour tenter de justifier la conversion de l’immeuble et la vente du cottage. On peut donc conclure qu’il y a eu renversement du fardeau de la preuve sur les épaules de l’ARQ, mais cette dernière a réussi à les démolir et à convaincre de la validité de la cotisation selon la balance des probabilités. [ 137 ] À l’audience, le demandeur affirme qu’au début des années 2000, l’intention des demandeurs est de vouloir diversifier leurs avoirs; c’est ainsi qu’ils décident d’investir en

partie dans l’immobilier. À ce moment, leur objectif est de conserver les immeubles à long terme et de les louer. [ 138 ] Or, dans l’opinion du Tribunal, les faits démontrent qu’à compter de 2009, cet objectif change. [ 139 ] Un an avant l’acquisition de l’immeuble Garnier, les demandeurs achètent l’immeuble de la rue Henri-Julien, un cinq logements au coût de 465 000 $. En 2009, ils convertissent les logements en unités indivises. En août de cette même année, ils vendent deux unités, l’une 420 000 $ et l’autre, 186 000 $ [48] . Une troisième unité est vendue 190 000 $ en décembre 2009 et une quatrième, en 2010, 180

000 $. Ces ventes totalisent 986 000 $ et génèrent un profit de 521 000 $, tout en leur permettant de conserver une cinquième unité, qu’ils louent. [ 140 ] Ce sont des profits importants réalisés sur une courte période, puisqu’en décembre 2009, ils ont déjà encaissé des profits de 331 000 $.

Nul doute qu’ils sont convaincus que cette approche est beaucoup plus rentable que de conserver des immeubles à long terme et de les louer. [ 141 ] C’est dans cette optique que la décision est prise pour l’immeuble Garnier. [ 142 ] Au printemps et à l’automne 2009, les demandeurs font certaines réparations que l’on peut qualifier de peu importantes : remplacer des tuiles dans une salle de bain et changer un drain de toit. [ 143 ] En avril 2010, ils décident de procéder à la division horizontale des deux immeubles sur Garnier et Laurier et de convertir l’Immeuble Garnier en cottage.

Difficile à croire que c’est dans l’unique but de faire ces quelques réparations et augmenter les revenus locatifs. [ 144 ] Comme le relève l’ARQ, aucune preuve n’est fournie sur la nature précise des autres réparations à faire. Ce ne sont certes pas les travaux à la brique qui se déroulent à l’extérieur qui nécessitaient le départ des locataires durant plusieurs semaines.

Il est certain, cependant, que convertir le duplex en cottage obligeait les locataires à abandonner leur logement. [ 145 ] C’est ainsi que la décision de s’adresser à la Régie du logement, dont la décision est datée du 21 janvier 2010 [49] , n’a pas pour but d’évincer les locataires mais simplement d’entériner les ententes intervenues avec eux. [ 146 ] En effet, la première entente datée du 15 décembre 2009 avec Sylvie Royer locataire, confirme le départ de celle-ci en échange d’une indemnité de cinq mois de loyer [50] .

La deuxième entente est signée le 12 janvier 2010 avec Mylène Rodier, en contrepartie d’une indemnité représentant quatre mois de loyer [51] . [ 147 ] Qu’en est-il de ces réparations? Le demandeur affirme avoir découvert les solives grandement endommagées.

Il s’agit tout de même d’un fait connu depuis l’achat en 2004, puisque leur inspecteur en parle dans le rapport préachat, où il est question de la pourriture des solives; on ne peut donc parler d’une réparation urgente, cinq ans plus tard. [ 148 ] Quant aux travaux à la brique, il est possible qu’au moment de vendre le cottage en 2011, l’inspecteur des acheteurs conclut que ces travaux étaient nécessaires.

À l’époque, l’inspecteur des demandeurs l’avaient relevé dans son rapport mais avait qualifié ces travaux de mineurs. [ 149 ] Aussi, lorsque le demandeur parle de coûts de 50 000 $ pour refaire la brique sur l’immeuble Garnier, il se base sur les travaux de brique qui auraient été faits à l’immeuble Laurier.

Or, ces travaux n’ont pas coûté 50 000 $, mais plutôt 32 200$ [52] et sont faits en juin et juillet 2010, bien après que les demandeurs décident d’évincer les locataires et signer la convention d’indivision. [ 150 ] Aussi, aucune précision n’est fournie sur l’état des murs extérieurs entre les deux immeubles, aucune facture n’ayant été produite. [ 151 ] Quant aux autres travaux à faire, le demandeur les a estimés à 40 000 $, mais la liste qu’il fournit n’est supportée d’aucune estimation provenant de tiers.

Fait important, toutes ces rénovations ne visent que la transformation de l’immeuble en cottage et non des réparations d’entretien à l’immeuble. [ 152 ] Il est donc faux de prétendre que les demandeurs devaient convertir les deux logements dans le but de payer des travaux qui auraient coûté 99 000 $, bien qu’aucune preuve ne soit fournie. [ 153 ] Quant au manque de liquidités des demandeurs pour procéder aux travaux, comme le note l’ARQ, ils ont tout de même procédé à des travaux importants dans la zone entre le duplex et les garages de l’immeuble de la rue Laurier qui ont été terminés en mars 2011. [ 154 ] En février 2009, les demandeurs se refinancent auprès de Banque Nationale pour 549 000 $ [53] , résultant dans la radiation de l’hypothèque initiale de 240 500 $.

Cette deuxième hypothèque est radiée en avril 2010, remplacée par une hypothèque de 725 000 $ avec la même institution financière. [ 155 ] En septembre 2010, les demandeurs achètent quelques meubles et divers items pour garnir le cottage. Le demandeur affirme que c’était dans le but de louer. Pourtant les travaux se continuent jusqu’en novembre 2010 et un contrat de courtage est signé le 23 novembre 2010 [54] .

On peut donc conclure que ces dépenses servaient plutôt à une mise en scène pour vendre, puisque l’Immeuble Garnier est vendu peu de temps après. 6.4 L’immeuble Mentana [ 156 ] Les demandeurs achètent cet immeuble 525 000 $ en mars 2010. Trois mois plus tard, le remplacement des lots est approuvé par la Ville de Montréal, afin de convertir les deux immeubles en deux duplex. Le but, disent-ils, est d’accroître le financement afin d’entreprendre les rénovations au 3736 de Mentana où ils veulent habiter. [ 157 ] Quant à cet immeuble, le vérificateur Bulliard adopte une démarche différente.

Ils rappellent que les tribunaux ont élaboré des critères que l’ARQ retient pour conclure si le gain ou la perte provenant de l’aliénation d’un bien est considéré comme un revenu ou une perte d’entreprise ou comme gain ou perte en capital. [ 158 ] Parmi les critères qu’il considère, est la conduite des propriétaires.

Pour lui, le fait que les contribuables ne soient pas à leur premier immeuble à revenu qu’ils convertissent afin de revendre en plusieurs unités, a une grande importance. [ 159 ] La nature du bien en cause a aussi une importance : au moment de l’achat, l’immeuble avait un caractère de bien en immobilisation générant un revenu de location mais dès la signature de la convention d’indivision, il est transformé en bien en

inventaire. Les bénéfices générés proviennent de l’immeuble lui-même et non pas des revenus tirés de l’immeuble. [ 160 ] Comme autre critère, il considère la fréquence des transactions faites par les demandeurs : plus les transactions sont fréquentes, plus il y a de chances que le profit soit considéré comme du revenu d’entreprise selon le vérificateur. L’immeuble a été acquis le 2 mars 2010 et la première unité a été vendue le 20 décembre 2011 et la deuxième unité le 26 avril 2012. [ 161 ] L’intention des propriétaires : le vérificateur se questionne sur l’intention première et secondaire des propriétaires.

Les demandeurs ont acquis l’immeuble le 2 mars 2010 et un plan de remplacement des lots est terminé le 8 avril 2010. L’intention dès l’achat est de convertir le quadruplex en deux duplex. Il considère aussi l’emplacement géographique de l’immeuble, son zonage et le mode de financement utilisé. [ 162 ] Pour le vérificateur Bulliard, l’intention secondaire des demandeurs est le manque de financement, d’où la décision de vendre le premier duplex afin de financer les travaux à l’unité qu’ils veulent habiter. Il n’accepte pas cet argument. L’immeuble est acheté 725 000 $, sans rénovations majeures.

La vente du premier duplex génère un profit net de 125 913 $, ce qui aurait dû être suffisant pour faire les travaux au 3736.

Ultimement, la vente des deux duplex, conclue au prix de 1 085 000 $, génère un profit très appréciable. [ 163 ] Aussi, c’est avec raison que l’ARQ note que le rapport d’inspection préachat avait identifiée plusieurs réparations à faire et qu’il est surprenant que les demandeurs ne se soient pas assurés avant d’acheter de la possibilité d’obtenir le financement nécessaire à la réalisation des travaux. [ 164 ] Dès septembre 2011, ils signent un contrat de courtage pour la vente du 3732/3734 [55] de Mentana, qui est vendu 560 000 $ un mois plus tard.

Pourtant, l’unité 3736 est restée vacante jusqu’en avril 2012 sans qu’aucune réparation ou rénovation ne soit faite. D’ailleurs, aucun détail n’est fourni sur la nature des réparations à faire ou sur leur coût. [ 165 ] Les demandeurs plaident que le locataire du 3734, M. Bernard Saint-Jean, qui a témoigné à l’audience, est venu corroborer leur témoignage. Ce n’est pas tout à fait exact. [ 166 ] En premier lieu, M.

Saint-Jean déménage du 3738, où il payait un loyer de 1000 $ par mois et aménage dans le 3734 au loyer de 900 $ par mois, plus les frais de déménagement qui lui sont remboursés par les demandeurs. [ 167 ] Par contre, peu de temps après, le 3732/3734 est mis en vente et M. Saint-Jean doit déménager. A l’audience, il affirme que les demandeurs n’avaient aucun projet pour aménager dans le 3736/3738. Pour cette raison il s’informe, en novembre 2011 [56] , si les demandeurs sont intéressés à vendre. [ 168 ] D’après M.

Saint-Jean, le demandeur ne refuse pas de vendre, comme il l’affirme, mais répond simplement qu’il réfléchira et peu de temps après, ils entament des discussions et la vente a lieu en avril 2012. [ 169 ] Les demandeurs utilisent une nouvelle fois le prétexte des rénovations à faire à l’immeuble Roy/Mentana pour justifier la vente du 3736/3738. Or, comme on le verra, toutes les réparations à cet immeuble étaient achevées au moment de la vente du 3736/3738.

Pas tout à fait le scénario crève-cœur comme le laisse entendre le demandeur. [ 170 ] Au surplus, à l’achat de l’Immeuble Mentana, les demandeurs avaient contracté une hypothèque de 725 000 $. Lors de la conversion, ils conviennent avec le créancier hypothécaire que cette hypothèque n’affectera que le nouveau lot n o 4 610 000 090, avec la bâtisse située au 3736/3738 de Mentana. [ 171 ] Lors de la vente du premier duplex à 560 000 $, l’immeuble est libre de toute charge.

C’est à ce moment qu’ils décident de rembourser 180 000 $ en capital sur l’hypothèque maintenant enregistrée contre cet immeuble. [ 172 ] Quant à la grande déception de la demanderesse de ne pouvoir habiter dans un immeuble avec sa fille, n’oublions pas que les demandeurs et leur fille habitent chacun une unité de l’immeuble sur la rue Parc-Lafontaine. [ 173 ] Le vérificateur Bulliard était justifié de conclure que l’intention des demandeurs à l’achat de l’immeuble Mentana était de le convertir en unités et de les vendre afin d’obtenir le meilleur prix. 6.5 L’immeuble Roy/Mentana [ 174 ] Le vérificateur Bulliard entreprend la même démarche pour cet immeuble que celle adoptée lors de l’analyse de l’immeuble Mentana.

Il considère la conduite des propriétaires, la nature du bien, la fréquence des transactions et l’intention des propriétaires qui, dès l’acquisition du bien, était de convertir l’immeuble afin de le vendre par unité. [ 175 ] Après une analyse des arguments présentés par les demandeurs, le vérificateur Bulliard note que dès l’achat, plusieurs logements étaient vacants ou devaient se libérer. Entre 2010 et 2012, les demandeurs entreprennent des travaux de rénovation qui sont à toutes fins pratiques terminées au moment de la vente de la première unité.

Il met donc en doute l’obligation de vendre par manque de liquidités. [ 176 ] Si les demandeurs avaient l’intention de louer les logements, le vérificateur doute qu’ils auraient réuni le 3782/3782A de Mentana, le 926/928 et le 936/938 Roy. Aussi, aucun de ces logements, y compris le 3780 qui est vacant à compter de l’achat, n’a été reloué à la suite des rénovations. [ 177 ] La cotisation est bien fondée et voici pourquoi. [ 178 ] Cet immeuble est acheté 900 000 $ en avril 2010. Juste avant l’achat, le demandeur avait fait la liste des travaux et des réparations à faire qu’il estime à 131 540$ [57] .

Aucune facture ou estimation de tiers n’est fournie pour supporter ce montant. [ 179 ] M. Lecours, le copropriétaire et vendeur de l’immeuble aux demandeurs, est également locataire. Au moment de la vente, une

baisse de prix de 95 000 $ est consentie aux demandeurs sur le prix d’acquisition, plus une remise pour travaux à faire de 25 000 $, pour un total de 120 000 $. [ 180 ] De plus, si l’on se fie à la demande introductive d’instance dans le recours entrepris par M.

Lecours contre les demandeurs [58] , il leur aurait aussi prêté 100 000 $. [ 181 ] Le 6 janvier 2011, la Ville de Montréal délivre un premier permis de construction. [ 182 ] Le demandeur affirme qu’en avril 2011, la décision est prise de mettre en vente certaines des unités qu’il considérait vendables et le 22 avril 2011, un contrat de courtage est signé [59] . [ 183 ] Un deuxième permis de construction est émis le 2 mai 2011 et un troisième le 20 mars 2012. [ 184 ] Le 17 avril 2012, une convention d’indivision est signée et la journée même, le 3780 de Mentana est vendu 230 000 $.

Le 17 mai 2012, le 936/938 Roy est vendu 230 000 $ suivi de la vente du 926/928 Roy, le 29 juin 2012, à 300 000 $ et le 1 er novembre 2012, le 3782-3782A de Mentana est vendu 380 000 $. [ 185 ] D’après le demandeur, la décision de convertir l’immeuble en unités indivises et de vendre certaines unités, et non l’immeuble dans son entièreté, résulte de l’état de l’immeuble et afin de limiter les pertes, qui se sont tout de même élevées à 50 000 $. [ 186 ] Les demandeurs disent avoir aussi vécu des problèmes avec le locataire du 3784 de Mentana qui loue un local commercial.

En janvier 2011, un nouveau bail est signé avec ce locataire et peu après, il décide qu’il ne veut plus exploiter le commerce et trouve un sous-locataire pour le local. C’est alors que les demandeurs lui demandent de ne pas sous-louer et en échange ils lui versent une indemnité de 7 000 $. Ce locataire quitte les lieux, ce qui fait l’affaire du demandeur, puisqu’il veut procéder aux réparations. [ 187 ] Un autre problème soulevé par le demandeur concerne le locataire du 934 Roy qui a résilié unilatéralement son bail.

Pourtant, au moment de l’achat, certains logements sont vacants ou doivent se libérer, notamment le 938 Roy et le 3782 de Mentana, à la suite du décès du locataire. [ 188 ] En ce qui a trait au problème avec le locataire du 936, M. Lecours, sa demande introductive d’instance révèle qu’au moment de vendre l’immeuble aux demandeurs, il est non seulement locataire de ce logement mais il exploite aussi son commerce de cordonnerie dans une

partie du local situé au 924 Roy. [ 189 ] Dès le 15 septembre 2010, les demandeurs lui envoient un avis d’éviction afin d’agrandir le 936. Ayant fait défaut de transmettre son avis de contestation dans les délais, il est forcé de quitter son logement. Les demandeurs ne peuvent donc se plaindre que le logement est vide. [ 190 ] Quant à l’exploitation de son commerce, dès le 16 décembre 2010, les demandeurs entreprennent des travaux majeurs, causant plusieurs ennuis à M. Lecours.

Ces travaux ne seront pas terminés avant avril 2012, date à laquelle une entente intervient entre lui et les demandeurs, mettant ainsi fin aux procédures. [ 191 ] Il est aussi faux de prétendre au problème de liquidités des demandeurs, comme le relève l’ARQ, puisque les travaux débutent en 2010 et sont terminés en 2012, au moment de la vente de la première unité. [ 192 ] On peut donc mettre sérieusement en doute le témoignage du demandeur lorsqu’il se dit obligé de vendre l’immeuble Garnier et l’immeuble Mentana à cause des déboires vécus à l’Immeuble Roy/Mentana. [ 193 ] Avant même d’acheter l’immeuble, les demandeurs connaissaient parfaitement l’état du bâtiment puisque le rapport d’inspection préachat est éloquent à cet égard : - sur la condition générale de la propriété, l’inspecteur la résume ainsi : nous avons observé plusieurs déficiences sur cet immeuble en considérant l’âge de cette propriété.

Nous avons noté des rénovations et/ou des réparations à faire, des travaux d’entretien nécessaires et des correctifs à apporter à court et moyen terme selon le cas… Les coûts de travaux à prévoir sont très significatifs ; - on note des problèmes de structure au mur arrière et au mur est, qui doivent être faits à court terme. À plusieurs endroits il y a des solives pourries dans le mur de pierre. Il faudra solidifier ou doubler ces solives à plus ou moins court terme pour assurer la stabilité de la structure.

Le coût des travaux sera très significatif; - on note des travaux à faire à la brique et aux pierres décoratives, dont le coût selon l’évaluateur sera très significatif ; - les portes en bois de même que les fenêtres d’origine en bois sont à remplacer et des contre-fenêtres sont à installer dans les unités commerciales ; - certains balcons sont recouverts de contreplaqué à être remplacés de même que les gardes corps qui ne sont pas conformes et sécuritaires; - toute la plomberie est désuète et doit être remplacée et le coût de ces travaux est significatif, voire important ; - dans la cave à l’arrière il y a une fuite d’eau qui mouille la structure.

Il s’agit d’une réparation urgente ; - plusieurs problèmes sont également constatés au système électrique. [ 194 ] En résumé, on peut conclure que l’ARQ était justifiée d’ajouter du revenu d’entreprise au gain en capital déclaré pour l’immeuble Garnier et de requalifier le gain en capital en revenu d’entreprise pour les immeubles Mentana et Roy/Mentana pour les raisons suivantes.

[ 195 ] Tel que mentionné précédemment, dès août 2009, soit au moment de l’indivision de l’immeuble Henri-Julien et de la vente d’une unité pour un prix avantageux, les demandeurs réalisent que vendre des unités indivises au lieu de vendre un immeuble comme un tout ou se contenter des revenus de la location des appartements, est certes plus avantageux financièrement. [ 196 ] À compter de la date de la conversion de l’immeuble Garnier et dès l’achat des immeuble Mentana et Roy/Mentana, l’intention claire de transformer les biens en immobilisation en biens en inventaire est arrêtée. [ 197 ] Conclure ainsi et déterminer quelle est l’intention d’un contribuable à un moment précis n’est pas chose facile.

Cette intention doit se déduire des circonstances, puisqu’il est impossible d’obtenir une preuve directe de ce que le contribuable a en tête au moment de procéder à la transaction. [ 198 ] Ces inférences se dégagent des critères énoncés au Bulletins IT-218R appliqué aux faits en l’espèce :

a) tous les immeubles sont situés dans le même arrondissement, un arrondissement bien connu des demandeurs, puisqu’ils y habitent;

b) les demandeurs sont des personnes très éduquées et sophistiqués, ayant une grande connaissance du milieu des affaires;

c) depuis l’achat de leur premier immeuble en 2003, ils ont acquis des connaissances assez approfondies du domaine immobilier;

d) on ne peut affirmer que les demandeurs exploitent une entreprise, mais le nombre de transactions conclues sur une courte période est révélateur;

e) à l’exception de l’immeuble Garnier, qui fut conservé un peu plus longtemps, les immeuble Mentana et Roy/Mentana ont été détenus sur une très courte période;

f) les demandeurs ont investi des sommes considérables afin de transformer les immeubles Garnier et Roy/Mentana;

g) ils ont pris un risque d’affaire en réunissant des logements en une seule unité et en retirant certaines autres unités de location durant une assez longue période;

h) finalement, les raisons peu convaincantes fournies par les demandeurs de convertir les immeubles et de vendre les unités. [ 199 ] Il est vrai que les demandeurs ont détenu d’autres immeubles, par exemple le 3841 de Montana, où ils ont habité de 2009 à 2016 qu’ils ont vendu en 2016, l’immeuble sur de La Roche/Marianne qui a été converti en unités mais aucune de ces unités n’a été revendue, le 4052 Parc Lafontaine toujours détenu par les demandeurs. [ 200 ] Même si les demandeurs n’ont pas pris exactement les mêmes décisions pour tous les immeubles, on peut affirmer sans contredit, que le même modus operandi suivi dénote une intention claire que la conversion des immeubles et la vente des unités visaient à réaliser un profit que l’on peut qualifier de revenu d’entreprise. [ 201 ] Cette intention, pour l’immeuble Garnier, se situe à compter de la date de la conversion en avril 2010, lorsque le bien est converti en un bien en inventaire.

Pour les immeubles Mentana et Roy/Mentana, cette intention se manifeste dès l’achat. 7. EST-CE QUE REVENU QUÉBEC A CONCLU À UN CHANGEMENT D’USAGE RÉPUTÉ DE SORTE QUE L’IMPOSITION DU GAIN EN CAPITAL DEVAIT SE FAIRE EN 2010? [ 202 ] La cour suprême dans Friesen [60] rappelle que dans certaines circonstances, un bien immeuble qualifié de biens en immobilisation est converti en un bien figurant dans un inventaire.

Ces circonstances ne surviennent que lorsqu’il y a un changement dans l’intention du contribuable et dans l’utilisation qu’il fait du bien après l’achat initial. [ 203 ] Le transfert se fait au moyen d’une présomption d’aliénation et d’une nouvelle acquisition à sa juste valeur marchande. [ 204 ] L’ARQ rappelle qu’au Bulletin d’interprétation IT-218R, à l’article 15, on précise comment la vente d’un bien converti est fiscalement traité : 15. […] Il est, cependant, reconnu que la dernière vente de biens immeubles ainsi convertis peut donner lieu à un gain ou une perte sur un compte de capital, un gain ou une perte sur un compte de revenu ou un gain ou une perte qui soit en

partie du capital et en

partie du revenu. […] [ 205 ] La qualification du profit comme étant du capital ou du revenu d’entreprise se fera, comme nous l’avons vu, à la lumière des faits et des critères énoncés. [ 206 ] C’est à tort que les demandeurs s’appuient sur la décision de CAE inc. c. R [61] .

Dans cette affaire la Cour d’appel fédérale s’est penchée sur le changement d’usage de biens considérés en inventaire cédés dans le cadre d’un refinancement, mais qui avaient continué à être utilisés par la demanderesse pour les mêmes fins qu’avant la session . [ 207 ] Il faut donc distinguer cet arrêt de la présente cause puisqu’ici, aucun changement d’usage n’est survenu dans l’utilisation de l’immeuble L’intention des demandeurs est d’acquérir et de détenir l’immeuble dans le but de gagner un revenu locatif et par la suite, générer un profit au moment de la vente.

Dans les deux cas, les revenus proviennent de l’immeuble. [ 208 ] Retenir l’argument suggéré par les demandeurs résulterait en l’imposition du gain en capital dès la date de la conversion, alors que l’immeuble n’est pas encore vendu et que le produit de la vente n’est pas perçu. C’est la disposition du bien qui a une conséquence fiscale et pour cette raison, on se place au moment de la disposition réelle. D’ailleurs c’est le même traitement fiscal appliqué par l’ARC. [ 209 ] Ce principe est aussi clairement énoncé à l’article 15 du Bulletin IT-218R qui prévoit que le montant du gain ou de la perte en

capital est calculé en tenant compte d’une disposition théorique à la date de la conversion, en calculant la différence entre le PBR et la JVM à la date de la conversion. Ce calcul donnera un gain ou une perte mais à être déclaré dans l’année d’imposition de la vente réelle . [ 210 ] On peut comprendre ici que l’argument est intéressant pour les demandeurs, ce qui leur permet d’affirmer que le gain en capital aurait dû être imposé en 2010 et de pouvoir plaider qu’il s’agit d’une année prescrite.

Or, dans tous les autres cas, principalement lorsque la vente de l’immeuble survient des années plus tard, le contribuable serait nettement désavantagé dans le scénario proposé par les demandeurs. [ 211 ] Il faut donc répondre par la négative à cette deuxième question. 8.

LES COTISATIONS 8.1 L’immeuble Garnier [ 212 ] Puisque le Tribunal conclut qu’à la date de la conversion le bien en immobilisation est converti en un bien en inventaire, la méthode de calcul utilisée par le vérificateur Bulliard est justifiée. [ 213 ] Il établit la JVM à 765 000 $ en utilisant comme comparables les immeubles vendus dans un rayon d’un kilomètre entre le 1 er janvier et le 30 juin 2010. [ 214 ] Il calcule ensuite le gain en capital de l’achat de l’immeuble en 2004 à la date de la conversion en avril 2010 et de la date de la conversion à la date de la vente, en décembre 2011, annule la portion de gains en capital et le remplace par du revenu d’entreprise. [ 215 ] Pour l’année d’imposition 2011, le gain en capital imposable initial était de 94 934 $, montant réduit à 90 160 $ et un revenu d’entreprise de 99 707 $ après la conversion est ajouté [62] . [ 216 ] Le tribunal est d’accord avec la méthode utilisée et aucune preuve n’a été fournie par les demandeurs justifiant une autre conclusion. 8.2 L’Immeuble Mentana [ 217 ] A la suite de la vente des deux duplex, les demandeurs déclarent un gain en capital de 157 186 $, dont un gain en capital imposable de 78 593 $ pour le 3732/3734 de Mentana et un gain en capital imposable de 78 593 $ sur un gain en capital total de 149 364 $ pour le 3736/3738 de Mentana. [ 218 ] Le vérificateur Bulliard a requalifié ces gains en capital de revenu d’entreprise.

Il utilise un pourcentage de répartition de 49,8 % pour le 3732/3734 et de 50,2 % pour le 3736/3738.

Les demandeurs lui reprochent cette approche, pourtant elle est identique à la répartition établie par les demandeurs mêmes dans la convention d’indivision [63] . [ 219 ] Pour chacun des duplex, il attribue un PBR de 365 534 $ pour le 3732/3734 qu’il déduit du prix de vente de 560 000 $; il fait le même exercice pour le 3736/3738, soit la déduction du PBR de 368 470 $ du prix de vente de 525 000 $, résultant en un profit de 150 020 $ pour l’année d’imposition 2011 pour le 3732/3734 et de 148 743 $ pour l’année d’imposition 2012 pour le 3736/3738, sur un profit total de 298 763 $. [ 220 ] Le vérificateur Bulliard requalifie la nature du profit et conclut plutôt à un revenu d’entreprise de 75 010 $, pour l’année d’imposition 2011, et de 74 372 $, pour l’année d’imposition 2012. [ 221 ] À nouveau, il est possible de conclure que cette méthode de calcul utilisée par le vérificateur Bulliard est justifiée. 8.3 L’immeuble Roy/Mentana [ 222 ] Les demandeurs déclarent du gain en capital pour chacune des unités vendues : − le 3780 de Mentana est vendu 225 000 $, le produit de la disposition est de 204 205 $, moins les coûts et autres frais de 163 915 $, le gain en capital est de 40 290 $, pour un gain en capital imposable de 20 145 $; − pour le 3782/3782A de Mentana, le prix de vente est de 380 000 $, le produit de la disposition de 365 670 $, moins les coûts et autres frais de 299 152 $, le gain en capital est de 66 418 $, pour un gain en capital imposable de 33 209 $; − le 926/928 Roy est vendu 300 000 $, le produit de la disposition est de 292 785 $, moins les coûts et autres frais de 263 670 $, le gain en capital est de 29 115 $, pour un gain en capital imposable de 14 557 $; − le 936/938 Roy est vendu 230 000 $, le produit de la disposition est de 230 000 $, moins les coûts et autres frais de 226 107 $, le gain en capital est de 3 893 $, pour un gain en capital imposable de 1 946 $. [ 223 ] Le vérificateur Bulliard conclut que les quatre unités représentent 71,8 % de l’immeuble total, le solde de 28. 2 % se rapporte aux unités commerciales qui ne seront vendues qu’en 2017. [ 224 ] Les demandeurs et leur comptable, M.

Beauchamp, reprochent au vérificateur Bulliard d’avoir utilisé un pourcentage de répartition du PBR qui est inacceptable et qui a eu pour conséquence de modifier la répartition des dépenses générales. [ 225 ] Notamment, les demandeurs n’utilisent pas les mêmes pourcentages que ceux utilisés par l’ARQ :

Unités Pourcentage de répartition selon les demandeurs Pourcentage de répartition selon la défenderesse 3780, Mentana 14,76 % 10,9 % 3782, Mentana 24,93 % 20,40 % 926-928, Roy 19,68 % 16,7 % 936-938, Roy 15,09 % 13,8 % Unités commerciales 25,54 % 38 % [ 226 ] À nouveau, le vérificateur Bulliard s’est basé sur les mêmes pourcentages utilisés par les demandeurs dans la convention d’indivision [64] . À l’audience, M.

Bulliard qualifie sa méthode de répartition du PBR comme étant la meilleure façon de le calculer alors que les demandeurs suggèrent qu’il aurait dû utiliser une méthode dite raisonnable. [ 227 ] Aucune autorité n’a été fournie par les demandeurs pour supporter leur méthode de calcul. Le parallèle qu’ils tracent avec les décisions impliquant l’application de l’

article 421 LI (article 68 LIR ) n’est pas approprié, puisque ces articles visent les cas où il y a une disposition de bien et de quelque chose d’autre qui n’est pas un bien. La LI prévoit alors que la contrepartie offerte doit être répartie pour chacun des biens de manière raisonnable. [ 228 ] Donc, pour cette raison, M. Beauchamp considère toutes les unités formant un seul immeuble, par opposition au vérificateur qui considère chacune des unités comme formant chacune un immeuble. Pour cette raison, M.

Beauchamp établit la JVM en 2012 en tenant compte des prix de vente des unités vendues en 2017. [ 229 ] L’ARQ a raison de qualifier la méthode utilisée par M. Beauchamp comme étant une méthode alternative, qui n’est une prérogative que pour l’ARQ, tel que prévu à l’article 95.1 de la LAF [65] . La même méthode utilisée ici par l’ARQ a été confirmée dans l’affaire Landry [66] . [ 230 ] La méthode utilisée par M. Bulliard a donc un impact sur le coût des unités mais aussi sur les dépenses.

D’ailleurs, sur cette question, les demandeurs acceptent l’allocation faite par le vérificateur Bulliard de la dépense de 25 405 $ et accepte le refus d’une dépense de 3 967 $.

Ils sont en désaccord avec le traitement quant aux autres dépenses. [ 231 ] A la page 12 de la plaidoirie écrite des demandeurs, ils détaillent les différences entre les calculs proposés par eux et ceux de l’ARQ et propose trois scénarios. [ 232 ] Dans le premier scénario, le Tribunal retiendrait les calculs proposés par les demandeurs, ce qui n’est pas acceptable, contenu de la conclusion à laquelle il arrive, que les profits sont du revenu d’entreprise. [ 233 ] Dans le deuxième scénario, ils acceptent que le profit doit être qualifié de revenu d’entreprise, mais ils n’acceptent pas les conclusions du vérificateur quant à la répartition du PBR et des dépenses.

Avec raison, comme l’affirme l’ARQ, les demandeurs utilisent une méthode alternative, alors qu’aucune preuve par expert n’est fournie, ce qui relevait de leur fardeau de preuve dont ils ne se sont pas déchargés.

C’est donc un scénario qui ne peut être retenu. [ 234 ] Le seul scénario acceptable est celui proposé par l’ARQ : - les revenus d’entreprise sont de 86 457 $ pour le 3780 de Mentana, basés sur un pourcentage de répartition de 10,9 %, le coût d’acquisition est de 97 281 $ plus les améliorations et autres dépenses, ce qui donne un PBR de 106 672 $; - pour le 3782/3782A de Mentana, le revenu d’entreprise est de 121 234 $, basé sur un pourcentage de répartition de 20,4 %, le coût d’acquisition est de 182 068 $, déduction faite des améliorations et autres frais, le PBR est de 244 928 $; - pour le 926/928 Roy, le revenu d’entreprise est de 58 573 $ basé sur un pourcentage de répartition de 16,7 %, avec un coût d’acquisition de 149 046 $ et un PBR de 234 159 $; - finalement, pour le 936/938 Roy, le revenu d’entreprise est de 13 772 $ [67] basé sur un pourcentage de répartition de 13,8 %, le coût d’acquisition est de 123 163 $ avec un PBR de 216 228 $ . [ 235 ] Les demandeurs reprochent à Revenu Québec d’avoir refusé plusieurs dépenses en capital pour les années d’imposition 2010, 2011, 2012.

Bien que les demandeurs acceptent la réallocation d’une dépense de 25 405 $ et le refus de la dépense de 3 967 $, ils sont en désaccord avec le vérificateur Bulliard quant aux autres dépenses.

Or, aucune preuve n’a été fournie pour accepter les chiffres proposés par les demandeurs. [ 236 ] Quant aux unités de l’immeuble Roy/Mentana vendues en 2017, quoique le Tribunal ne soit pas saisi du traitement fiscal à la suite de la vente de ces unités, les conclusions dégagées ici quant aux PBR établi en 2012, pour les unités vendues à cette date, ont certainement un impact sur les cotisations pour les unités vendues en 2017. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

REJETTE les demandes en appel, avec frais de justice. _________________________________________ DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q. Me Marie Arcand Me Jean-François Poulin Ravinsky Ryan Lemoine Pour les demandeurs Me Chantale Paris Larivière Meunier (Revenu Québec) Pour la défenderesse

ANNEXE

Loi sur les impôts

Article 1 « Entreprise » comprend une profession, un métier, un commerce, une manufacture ou une activité de quelque genre que ce soit, y compris, sauf aux fins du paragraphe

a) du premier alinéa de l’article 164, de l’article 250.4 et du paragraphe

j) du deuxième alinéa de l’article 726.6. 1,1 projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, mais ne comprend pas une charge ni un emploi ; « Inventaire » signifie la description des biens dont le prix ou la valeur entre dans le calcul du revenu d’une entreprise d’un contribuable pour une année d’imposition ou y serait ainsi entré si le revenu provenant de cette entreprise n’avait pas été calculé selon la méthode de comptabilité de caisse et comprend, à l’égard d’une entreprise agricole, le bétail détenu dans le cadre de l’exploitation de cette entreprise ;

Article 80

Sous réserve de la présente partie, le revenu d’un contribuable provenant d’une entreprise ou d’un bien est le bénéfice qu’il en tire. Les revenus qu’un contribuable doit, en vertu du présent titre, inclure dans le calcul de son revenu provenant pour une année d’imposition d’entreprises ou de biens sont ses revenus en provenant pour cette année, à moins de disposition contraire du présent titre.

Article 232 232. Un gain en capital ou une perte en capital provient de l’aliénation d’un bien autre que l’un des biens suivants: a ) (paragraphe abrogé);

b) un bien forestier;

c) un bien minier canadien;

d) un bien minier étranger;

e) une police d’assurance, y compris une police d’assurance sur la vie, sauf s’il s’agit de la

partie d’une police d’assurance sur la vie à l’égard de laquelle un titulaire est réputé, en vertu de l’article 851.11, avoir une participation dans une fiducie de fonds réservé visée à l’article 851.2;

f) une participation d’un bénéficiaire dans une fiducie pour l’environnement;

g) un bien dont l’aliénation en est une à laquelle l’un des articles 851.22.11, 851.22.13 et 851.22.14 s’applique. Toutefois, l’aliénation d’un bien amortissable ne peut donner lieu à une perte en capital et les aliénations suivantes ne peuvent donner lieu à un gain en capital:

a) l’aliénation d’un bien culturel visé au troisième alinéa, celle de la nue-propriété d’un tel bien faite dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit ou d’usage reconnue, de même que celle d’un instrument de musique résultant d’un don visé soit au paragraphe e de l’article 710, soit à la définition de l’expression «total des dons d’instruments de musique» prévue au premier alinéa de l’article 752.0.10.1;

b) l’aliénation réputée, en raison de l’application de la

section III du

chapitre III du

titre VII, d’un bien visé au paragraphe a d’un contribuable, lorsque ce bien fait l’objet d’un don à l’égard duquel l’article 752.0.10.10.0.1 s’applique et que ce don est fait par la succession du contribuable à un donataire qui serait l’un des donataires suivants si l’aliénation était faite au moment où la succession fait le don: i. un établissement ou une administration publique visé au paragraphe a du troisième alinéa; ii. un centre d’archives agréé; iii. une institution muséale reconnue; iv. une entité visée à l’un des paragraphes a à e de la définition de l’expression «total des dons d’instruments de musique» prévue au premier alinéa de l’article 752.0.10.1.

Un bien culturel auquel le paragraphe a du deuxième alinéa fait référence consiste en l’un des biens suivants:

a) un bien qui est conforme aux critères d’intérêt et d’importance énoncés au paragraphe 3 de l’

article 29 de la

Loi sur l’exportation et l’importation de biens culturels (L.R.C. 1985, c. C-51 ) selon la Commission canadienne d’examen des exportations de biens culturels, et dont l’aliénation a lieu en faveur d’un établissement ou d’une administration publique au Canada qui est, au moment de l’aliénation, désigné en vertu du paragraphe 2 de l’article 32 de cette loi à des fins générales ou à une fin particulière reliée à ce bien;

b) un bien qui est, au moment de son aliénation, classé conformément aux dispositions de la

Loi sur le patrimoine culturel (

chapitre P- 9.002 ) et dont l’aliénation a lieu en faveur d’un établissement ou d’une administration publique visé au paragraphe a ;

c) un bien qui est visé par une attestation délivrée par le Conseil du patrimoine culturel du Québec certifiant qu’il a été acquis par un musée constitué en vertu de la

Loi sur le Musée des beaux-arts de Montréal (

chapitre M-42 ) ou de la

Loi sur les musées nationaux (

chapitre M-44 ), un centre d’archives agréé ou une institution muséale reconnue, conformément à sa politique d’acquisition et de conservation et aux directives du ministère de la Culture et des Communications.

Article 249 249. Aux fins du présent titre, une immobilisation désigne les biens amortissables du contribuable et ses autres biens à l’occasion de l’aliénation desquels tout gain ou perte se traduirait pour lui par un gain en capital ou une perte en capital.

Article 1014

Sous réserve des modifications ou de l’annulation résultant d’une opposition, d’un appel ou d’un appel

sommaire et sous réserve d’une nouvelle cotisation, une cotisation est réputée valide et tenante nonobstant toute erreur, vice de forme ou omission qui s’y trouve ou qui se trouve dans toute procédure s’y rattachant.

Toutefois, lorsqu’un tribunal annule une cotisation pour le motif qu’elle est émise au-delà de la période au cours de laquelle le ministre peut faire une nouvelle cotisation ou établir une cotisation supplémentaire aux termes de l’un des sous-paragraphes a à a .2 du paragraphe 2 de l’article 1010, selon le cas, la cotisation que remplaçait celle ainsi annulée demeure valide et tenante mais tout délai prévu à une loi fiscale et applicable à son égard ne commence à courir qu’à compter de la date du jugement annulant la dernière cotisation. Code civil du Québec 2847.

La présomption légale est celle qui est spécialement attachée par la loi à certains faits; elle dispense de toute autre preuve celui en faveur de qui elle existe. Celle qui concerne des faits présumés est simple et peut être repoussée par une preuve contraire; celle qui concerne des faits réputés est absolue et aucune preuve ne peut lui être opposée.