2022 QCCA 840, 2022 QCCA 840

Petosa c. Aoun 2022 QCCA 840 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029098-209 (500-17-100450-173) DATE : 14 JUIN 2022 FORMATION : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. ANTONIO PETOSA ANITA GIORGI APPELANTS – demandeurs c.

BRAHIM AOUN SOUROUR BEN KHÉDER INTIMÉS – défendeurs ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 29 mai 2020 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Gérard Dugré), qui rejette leur demande visant à être déclarés propriétaires par prescription acquisitive d’une parcelle de terrain et d’une haie de cèdres, ainsi que leur réclamation en dommages compensatoires et punitifs à la suite de la coupe de certains des arbres composant cette haie. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Marcotte, auxquels souscrivent les juges Hamilton et Beaupré, LA COUR : [ 3 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice.

GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. Me Anne-Marie Jutras JUTRAS AVOCATS Pour les appelants Me Vincent Ranger PER CURIAM AVOCATS Pour les intimés Date d’audience : 19 janvier 2022 Mise en délibéré : 21 janvier 2022

MOTIFS DE LA JUGE MARCOTTE CONTEXTE [ 4 ] Les appelants sont propriétaires d’un lot qu’ils ont acquis le 16 mai 2011. Il s’agit du lot [1] (« lot [1] ») situé dans l’arrondissement de Montréal-Nord, qui leur a été vendu par Giuseppe Petrella et Marlène Colacci, lesquels l’avaient eux-mêmes acquis de Pierre Paradis et Jacqueline Aubin en 1986. Avant ces derniers, le lot avait appartenu à Roger Lauzon entre 1978 et 1982, à un dénommé Barbosa entre 1977 et 1978, à J. Parente entre 1974 et 1977 et à G.

Laporte entre 1965 et 1974. [ 5 ] Les intimés sont quant à eux propriétaires du lot contigu [2] (« lot [2] ») depuis le 15 août 2016. Ce lot leur a été vendu par Johanne Sylvestre, Paul Sylvestre, Henri Sylvestre et Marie Sylvestre Robert-Nicoud, qui en avaient hérité en 2014 lors du décès de leur mère. La famille Sylvestre était propriétaire du lot depuis 1966. [ 6 ] Selon la famille Sylvestre, la haie de cèdres litigieuse (« la haie »), d’une largeur d’environ 6 mètres au moment de l’instruction en première instance, aurait été plantée en 1966 par G. Laporte, l’un des anciens propriétaires du lot [1].

Selon les certificats de localisation de 1993, 2011 et 2014, la haie se trouve sur le lot [2]. Jusqu’en 2016, elle ne semble pas avoir été la source de conflits. [ 7 ] Ce n’est qu’après l’acquisition du lot [2] par les intimés en 2016 que surviennent les difficultés.

Ainsi, en février 2017, ces derniers annoncent aux appelants leur intention de couper la haie afin d’installer une clôture sur tout le pourtour de leur cour arrière pour la rendre plus sécuritaire pour leur fillette de 3 ans, qui souffre d’autisme, afin de l’empêcher de traverser la haie pour se rendre dans la cour des appelants, dont la piscine n’est pas clôturée. Les intimés obtiennent un permis pour procéder à ces travaux en juin 2017 et débutent l’installation de la clôture du côté du voisin opposé.

Le 30 juin 2017, les appelants leur envoient une mise en demeure dans laquelle ils affirment être devenus propriétaires de la haie par prescription acquisitive ainsi que de la bande de terrain sous-jacente, toutes deux situées du côté est, au-delà de la ligne séparative des lots, sur le lot des intimés.

Ils somment en conséquence les intimés de ne pas couper la haie ni d’installer de clôture sur la bande de terrain en question. [ 8 ] Le 13 juillet 2017, l’avocat des intimés leur répond que ni les appelants ni leurs auteurs n’ont exercé une possession utile susceptible de donner ouverture à la prescription acquisitive.

Il exige que les appelants cessent de s’introduire sur le lot [2] sans le consentement des intimés et qu’ils cessent de menacer ces derniers − ces menaces les ayant contraints à suspendre les travaux d’installation de la clôture. [ 9 ] Le 16 juillet 2017, l’avocate des appelants envoie une seconde mise en demeure aux intimés, qu’elle accuse d’avoir procédé à une coupe « sauvage » de la haie.

Elle les avise du même coup que les appelants entendent leur réclamer des dommages. [ 10 ] La demande introductive d’instance des appelants est signifiée le 2 octobre 2017 [1] . [ 11 ] Le 29 mai 2020, la Cour supérieure rejette leur demande ainsi que la demande reconventionnelle des intimés [2] , d’où l’appel. JUGEMENT ENTREPRIS [ 12 ] Le juge débute en résumant les conclusions recherchées par les parties. Il aborde ensuite la preuve et les faits.

Puis, il reproduit des extraits des différents actes d’acquisition intervenus entre les parties et/ou leurs auteurs, établit la chaîne de titres des lots en litige et complète son aperçu de la preuve en reproduisant des extraits des certificats de localisation et en résumant certains témoignages.

Il énonce par la suite les prétentions des parties et les principes de droit applicables, avant d’appliquer ceux-ci aux faits de l’affaire. [ 13 ] Il conclut au bout du compte que les appelants n’ont pas prouvé la possession utile de la parcelle, en tout ou en partie, que ce soit par leurs auteurs successifs entre 1960 et le 31 décembre 1993, ou par la suite jusqu’en août 2016.

Le juge estime à cet égard que le témoignage de l’auteur des appelants, monsieur Petrella, relativement à la période de 1986 à 2011, n’est pas conforme aux certificats de localisation de 1993, 2011 et 2014 ou aux déclarations du vendeur contenues dans l’acte de vente du 16 mai 2011 et que le positionnement des dalles de son patio, à l’intérieur de la ligne séparative, mènent à conclure que les appelants n’ont pas exercé une possession utile de la bande de terrain située au-delà de la ligne séparative et sur le lot [2] appartenant aux intimés.

Ils ne peuvent en conséquence prétendre avoir acquis, par prescription acquisitive, cette bande de terrain et la haie plantée dessus. [ 14 ] Le juge commente ensuite le contenu des certificats de localisation qui auraient dû, selon lui, susciter des questionnements chez les appelants dans la mesure où, malgré leurs prétentions, les arpenteurs-géomètres n’y constatent pas d’empiètement.

Il ajoute que l’arpenteur-géomètre Éthier, qui avait procédé à la préparation du certificat de localisation du lot [2] en 2014, n’a pas été en mesure d’obtenir les réponses aux questions posées à l’un des auteurs des intimés à l’égard de la propriété de la haie. [ 15 ] Avant de conclure, il résume ainsi les éléments discordants de la preuve qui l’empêchent de conclure en faveur des appelants : [111] En somme, il existe trop d’indices discordants avec la preuve peu convaincante présentée par les demandeurs pour permettre au tribunal d’accorder leur demande, notamment :

i) la haie plantée entièrement sur le terrain des auteurs des défendeurs et son entretien partagé; ii) les dalles de béton posées par le propriétaire du lot [1] en deçà de la ligne séparative avec le lot [2] alors qu’il y avait de l’espace pour les placer au-delà de la ligne séparative; iii) la haie qui pousse sans encombre de 1990 à 2017 jusqu’à la ligne séparative et même au-delà de celle-ci en s’avançant sur le lot [1]; iv) le 4 novembre 2014, l’arpenteur-géomètre Éthier examine le lot [2] pour dresser le certificat de localisation (D-4) et conclut qu’il n’y

a aucun empiétement exercé par ou contre ce lot [2];

v) la preuve testimoniale qui ne concorde ni avec les titres de propriété et les déclarations qu’ils contiennent, ni avec les certificats de localisation; vi) le tout, conjugué au fait que les défendeurs ont payé les taxes foncières relativement à la Parcelle. [112] En conséquence, le tribunal n’est pas convaincu que les demandeurs (et leurs auteurs) ont exercé, dans les faits, possession de la Parcelle, en tout ou en partie, ni que celle-ci, le cas échéant, était une possession utile notamment parce que s’il y eu possession, ce que le tribunal ne croit pas, celle-ci n’a pas été publique et non équivoque. [ 16 ] Le juge réitère douter de la véracité des déclarations selon lesquelles les différents propriétaires des lots auraient toujours cru que la haie appartenait aux propriétaires du lot [1], puisque cela contredit les titres et les certificats de localisation. [ 17 ] Il précise que la preuve n’a pas permis d’établir avec certitude qui a planté la haie, bien que celle-ci s’y trouvait en 1973.

Il souligne que de toute manière, en appliquant les règles du Code civil du Bas-Canada (« C.c.B.C. ») en vigueur à l’époque, même si les auteurs des appelants avaient planté la haie, celle-ci appartiendrait aux intimés par accession en vertu de l’article 415 C.c.B.C. [3] . Il réitère la conclusion que les appelants et leurs auteurs n’ont pas renversé la présomption d’accession et qu’ils n’ont pas non plus démontré qu’ils avaient exercé dans les faits les droits d’un propriétaire à l’égard de la parcelle en tout ou en

partie et que, même s’il y avait eu possession, celle-ci ne serait pas publique et non équivoque. [ 18 ] Il conclut que la haie est la propriété exclusive des intimés.

De plus, puisque les parties plaident que la haie n’est pas mitoyenne, il choisit de ne pas se prononcer sur la question, tout en indiquant que s’il avait eu à le faire, il n’aurait pu conclure à la mitoyenneté, à la lumière du témoignage de l’arpenteur-géomètre Éthier. [ 19 ] Puisqu’il rejette la demande des appelants, il donne acte à l’entente judiciaire intervenue entre les parties, laquelle prévoyait la pose de bornes sur la ligne séparant les deux lots advenant ce rejet. [ 20 ] Finalement, il conclut que la réclamation des intimés concernant la valeur de la parcelle est sans objet, vu le rejet de la demande des appelants, et rejette également leur demande reconventionnelle en dommages pour abus de procédure.

MOYENS SOULEVÉS EN APPEL [ 21 ] Les appelants prétendent avoir fait la démonstration en première instance que, bien que la haie litigieuse se situe sur le lot des intimés, elle a été plantée et entretenue par leurs auteurs.

Ils estiment avoir prouvé que leur possession, jointe à celle de leurs auteurs, depuis à tout le moins 1986 (soit la date d’acquisition du lot [1] par le couple Petrella/Colacci), a été paisible, continue, publique et non équivoque, ce qui aurait dû mener le juge à conclure qu’ils ont acquis la parcelle et la haie par prescription acquisitive décennale à compter du 1 er janvier 2004. [ 22 ] Ils soutiennent que le juge de première instance a erré quant au poids attribué à certains éléments de preuve, dont les certificats de localisation, au détriment de la version de leurs témoins. [ 23 ] Ils invoquent par ailleurs le prisme déformant qui aurait mené le juge à rejeter à tort leur thèse en raison, d’une part, de sa préférence pour les clôtures et, d’autre part, de sa préoccupation à l’égard d’un litige éventuel entre les intimés et leurs vendeurs, qu’il a exprimées à l’audience. [ 24 ] Ils ajoutent enfin que le jugement rendu plus d’un an après la mise en délibéré n’est pas conforme à la preuve et qu’il s’éloigne au surplus de certaines conclusions de fait que le juge a pourtant verbalisées en cours de procès.

ANALYSE [ 25 ] La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir le droit de propriété ou l’un de ses démembrements par l’effet d’une possession conforme aux conditions établies au livre quatrième Des biens du Code civil du Québec [4] (« C.c.Q. »). [ 26 ] Les règles relatives à la prescription acquisitive des immeubles trouvent application tant à l’égard de la parcelle de terrain en litige que de la haie, cette dernière, une espèce végétale non séparée ou extraite du fonds, pouvant être qualifiée d’immeuble [5] . [ 27 ] Tandis que le C.c.B.C . prévoyait un délai de prescription acquisitive de 30 ans [6] , le C.c.Q. a réduit ce délai à 10 ans [7] .

Dans ce contexte, le droit transitoire prévoit que si en date du 1 er janvier 1994, date d’entrée en vigueur du C.c.Q . , le nouveau délai abrège l’ancien, ce nouveau délai s’applique et court à partir de cette date. Toutefois, l’ancien délai est maintenu si son échéance est alors acquise ou qu’elle l’était en moins de 10 ans, à compter de la date d’entrée en vigueur du C.c.Q. [8] . [ 28 ] Pour satisfaire le délai requis pour acquérir par prescription, un possesseur peut joindre sa possession à celle de ses auteurs [9] .

Il lui est également possible de n’invoquer que la possession de ses auteurs si sa durée est suffisante en soi [10] . [ 29 ] La possession « est l’exercice de fait, par soi-même ou par l’intermédiaire d’une autre personne qui détient le bien, d’un droit réel dont on se veut titulaire » [11] . Elle implique deux composantes : le corpus et l’ animus [12] . [ 30 ] Le corpus est la « maîtrise physique du bien que l’on souhaite acquérir par prescription » [13] . L’ animus correspond à la volonté ou l’intention de se comporter comme titulaire du droit en question [14] .

Cette intention est présumée lorsque le corpus est établi [15] . De

plus, le fait de se comporter comme propriétaire fait présumer cette volonté. Il s’agit d’une présomption simple et donc réfutable [16] , notamment par la preuve que le prétendu possesseur reconnaît le domaine supérieur d’autrui [17] . [ 31 ] Il ne faut toutefois pas confondre une telle reconnaissance avec la connaissance du fait que l’on n’est pas propriétaire, étant donné que celui qui est au courant du droit de propriété d’autrui peut néanmoins se vouloir propriétaire, et avoir ainsi l’ animus requis pour prescrire [18] . Par ailleurs, comme le rappelle la Cour dans Dupuy c.

Gauthier , sous la plume de la juge Bélanger, la mauvaise foi ne fait pas obstacle à la prescription acquisitive en matière de biens immeubles [19] : [37] Les auteurs sont unanimes pour dire que l'entrée en vigueur du nouveau Code en 1994 n'a pas eu pour effet de modifier le droit positif et d'exiger la bonne foi des possesseurs pour prescrire. Selon les auteurs, pour bénéficier de la prescription décennale, il n'est plus nécessaire que le possesseur détienne un

titre ou soit de bonne foi . [ 32 ] Il appartient à celui qui invoque la prescription acquisitive de prouver sa possession. Une fois cette preuve faite, il revient à celui qui conteste la prescription de prouver que cette possession est viciée [20] . [ 33 ] En outre, seule une possession utile est susceptible de fonder la prescription acquisitive. Pour être qualifiée d’utile, la possession doit être paisible, continue, publique, et non équivoque [21] . Elle est paisible si elle n’a pas débuté par la violence et s’effectue sans forcer ni enfreindre quelque avis de la part d’un voisin [22] . Elle est continue si le possesseur a posé des gestes réguliers. L’

article 925 C.c.Q. prévoit que cette continuité est présumée. La possession est par ailleurs publique dans la mesure où elle n’est pas clandestine ou furtive. Elle doit être apparente aux yeux des tiers. Enfin, la possession non équivoque est celle qui est certaine et exclusive. Lorsque « les gestes de possession ne révèlent pas l’ animus , la possession devient équivoque » [23] . [ 34 ] L’appréciation du caractère utile de la possession est une pure question de fait qui dépend de la nature de la propriété et des circonstances.

Les tribunaux « doivent alors s’attarder à l’examen des indices sérieux qui démontrent l’existence de la possession » [24] . [ 35 ] Une fois cet examen complété, la Cour doit faire preuve de déférence à l’égard des conclusions de fait tirées par le juge [25] et n’intervenir qu’en présence d’erreurs manifestes et déterminantes [26] . Elle doit être en mesure d’identifier succinctement et avec précision des erreurs de cette nature « sans qu’il soit nécessaire de revoir des pans entiers d’une preuve documentaire ou testimoniale » [27] .

Le fait qu’une conclusion factuelle différente de celle du juge aurait pu être tirée sur la base du poids différent attribué à certains éléments de preuve ne suffit pas cependant pour conclure qu’une erreur manifeste et déterminante a été commise [28] . [ 36 ] Avant de s’attarder aux erreurs soulevées en l’espèce par les appelants, il convient d’examiner les reproches qu’ils formulent en lien avec certains commentaires du juge en cours d’audience, qu’il s’agisse de la manifestation de sa préférence pour les clôtures, de sa préoccupation à l’égard d’une poursuite éventuelle des intimés contre leurs vendeurs ou encore des conclusions hâtives qu’il aurait formulées. [ 37 ] Bien que ces commentaires ne soient ni souhaitables ni particulièrement judicieux dans le contexte du débat, ils ne relèvent pas pour autant du « prisme déformant, faussant l’analyse de la preuve et l’appréciation de la crédibilité des témoins » comme le plaident les appelants.

Il y a lieu de rappeler à cet égard la mise en garde formulée par la Cour suprême dans l’arrêt Salomon c. Matte Thompson , où le juge Gascon énonçait que : « la notion de prisme déformant n’autorise pas la juridiction d’appel à soupeser la preuve à nouveau ou à simplement substituer ses propres conclusions de fait à celles du juge de première instance » [29] .

Pour convaincre la Cour qu’une intervention s’impose, les appelants doivent démontrer une erreur manifeste et déterminante entachant les conclusions du juge. [ 38 ] En ce qui concerne les conclusions « hâtives » que le juge aurait communiquées aux parties en cours de procès et qui auraient laissé croire qu’il reconnaissait la jouissance paisible des appelants sur une

partie de la parcelle jusqu’à la haie ou jusqu’au tronc, il convient de rappeler qu’elles ne lient pas le juge au moment de rendre jugement [30] . [ 39 ] Si les commentaires du juge ne justifient pas l’intervention de la Cour, qu’en est-il toutefois des erreurs qui lui sont reprochées? [ 40 ] D’abord, les appelants soutiennent que le juge aurait confondu certains principes de droit applicables en matière de prescription acquisitive, plus particulièrement à l’égard de la portée des certificats de localisation, et que cette méprise l’aurait conduit à mal évaluer la suffisance de la preuve administrée concernant leur possession utile de la parcelle de terrain, ou à tout le moins d’une

partie de celle-ci. [ 41 ] Les appelants ont raison de soutenir que le juge se trompe sur la portée des certificats de localisation lorsqu’il compare les versions de leurs témoins avec la preuve documentaire, essentiellement constituée des actes de vente et de ces certificats de localisation. Son erreur à cet égard transparaît lorsque, au moment de conclure, il revient sur les principes applicables (et les effets de l’arrêt de la Cour suprême dans Ostiguy c.

Allie [31] ) et assujettit à tort la démonstration de la possession utile requise pour réclamer la prescription acquisitive à la dénonciation d’un empiètement dans un certificat de localisation : [151] […] Maintenant qu’il est acquis que la prescription acquisitive fait son œuvre sans qu’aucune inscription n’apparaisse au registre foncier, le certificat de localisation d’un immeuble devient particulièrement important puisqu’il doit indiquer tout empiétement apparent , exercé ou souffert, par cet immeuble , élément essentiel à toute demande d’un tiers fondée sur la prescription acquisitive . [Soulignement ajouté] [ 42 ] Contrairement à ce qu’il affirme, la démonstration du droit de prescrire n’est pas tributaire d’une indication d’un empiètement dans le certificat de localisation. [ 43 ] Certes, tel que le juge le relève dans ses motifs, le certificat de localisation est défini à l’article 2 du Règlement sur la norme

pratique relative au certificat de localisation [32] : 2. Le certificat de localisation est un document en minute comportant un rapport et un plan, dans lequel l’arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelles d’un bien-fonds par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter. Il ne peut être utilisé ou invoqué à des fins autres que celles auxquelles il est destiné. 2.

The location certificate is a document en minute, consisting of a report and a plan, stating the land surveyor’s opinion on the current situation and state of immovable property in relation to ownership titles, the cadastre and the laws, regulations and by-laws which may affect it.

It may not be used or invoked for purposes other than those for which it is intended. [ 44 ] Un tel certificat comporte un plan du bien-fonds ainsi qu’un rapport qui doit inclure les éléments énumérés à l’article 9 du Règlement , parmi lesquels on retrouve, il est vrai, la description du bien-fonds, avec ses mesures et sa contenance, ainsi que « tout empiètement apparent − exercé ou souffert » [33] . [ 45 ] Toutefois, le juge surestime en l’espèce la portée juridique d’un certificat de localisation, en tenant pour acquis que les limites qui y apparaissent constituent les limites réelles de la propriété concernée.

Selon les auteurs Gervais et Massé, plusieurs commettent la même erreur alors que « [ces limites] pourraient, par exemple, être contestées ou modifiées à la suite d’un bornage ou par l’effet de la prescription acquisitive » [34] . Ils rappellent que l’arpenteur-géomètre n’est pas habilité à se prononcer sur la prescription acquisitive dans un certificat de localisation : Le certificat de localisation ne peut pas inclure des interprétations, des opinions ou des conclusions de droit.

Par exemple, dans le cadre de la préparation d'un certificat de localisation, l'arpenteur-géomètre n'est pas qualifié pour se prononcer sur la prescription acquisitive , cette prérogative étant du ressort exclusif de la Cour supérieure. Par ailleurs, en contexte de bornage avec formalités, l'arpenteur- géomètre peut et devrait se prononcer sur cette question. [35] [Soulignement ajouté] [ 46 ] En effet, tandis que les arpenteurs-géomètres ont une mission d’enquête et agissent à

titre d’expert dans le cadre d’un bornage, ils ne sont pas appelés à donner leur opinion définitive quant à l’existence d’un empiètement ou à la prescription acquisitive dans le cadre de la préparation d’un certificat de localisation.

Ils ne font alors que « constater des faits et rapporter la conformité ou l’irrégularité d’une situation », le certificat ne constituant qu’un « outil permettant de visualiser la situation réelle des lieux » [36] . [ 47 ] Ainsi, même si l’arpenteur-géomètre est tenu de faire état des empiètements dans le rapport joint à son certificat, il ne peut se prononcer à leur sujet de manière définitive, et encore moins judiciaire, s’il faut le préciser. [ 48 ] C’est ce qui mène les auteurs Gervais et Massé à conclure que : « La vérification d'un empiétement apparent au sens du Règlement réfère donc davantage à la dénonciation d'une situation potentielle d'empiétement plutôt qu'à une conclusion ferme et définitive à l'effet qu'il existe un empiétement » [37] . [ 49 ] Se fondant sur ces principes, les appelants soutiennent que le juge a donné une portée excessive aux certificats de localisation ainsi qu’au témoignage de l’arpenteur-géomètre Éthier.

Ils ont raison. [ 50 ] Pour s’en convaincre, il suffit, dans un premier temps, de reprendre les constats des deux arpenteurs-géomètres qui ont témoigné à l’audience sur la teneur des certificats de localisation qu'ils avaient préparés et, dans un deuxième temps, de revoir l’évaluation que fait le juge de leur témoignage ainsi que de ceux des autres témoins de la demande. [ 51 ] Le certificat de localisation du lot [1] préparé par l’arpenteur-géomètre Louis-Philippe Fouquette en 2011, à la demande de l’auteur des appelants, Giuseppe Petrella, indique ce qui suit quant à l’occupation et aux empiètements [38] : 9.

CONCORDANCE DES DIMENSIONS ÉTABLIES PAR LE SOUSSIGNÉ […]

b) Avec l’occupation L’occupation constatée ne concorde pas avec les dimensions établies par le soussigné parce que la clôture nord-est et la haie est, dont l’appartenance reste à définir , ne sont pas situées sur les limites du périmètre reconstitué dudit emplacement. De plus, il y a des empiètements tels que décrits à l’article onze (11) du présent certificat de localisation. […] 11. EMPIÈTEMENT(

S) APPARENT(

S) a) Empiètement(

s) apparent(

s) exercé(

s) L’asphalte sise sur la propriété décrite au présent certificat empiète sur le lot 1 094 848. Compte tenu de la position de la haie est telle que mentionnée au paragraphe 9, l’occupation de la propriété sise sur l’emplacement

décrit au présent certificat de localisation empiète sur le lot [2] . [Soulignements ajoutés] [ 52 ] Lors de son témoignage, Fouquette explique ainsi l’empiètement constaté : « Donc, étant donné que la haie, elle est chez le voisin et qu’on a un espace entre la haie et la limite de propriété qui est occupée par la propriété à l’étude, donc je dénote un empiètement » [39] . Il précise alors que dans le cadre d’un certificat de localisation, il ne s’enquiert pas de la propriété de la haie [40] . [ 53 ] Dans le certificat de localisation du lot [2] préparé en 2014 à la demande des Sylvestre, les auteurs des intimés, l’arpenteur- géomètre Denis Éthier fait pour sa

part les constats suivants : 2.3 Concordance entre les titres, le cadastre et l’occupation D’une manière générale, il y a concordance entre les titres, le cadastre, et l’occupation. En effet, les dimensions et la superficie mesurées sur le site concordent avec les dimensions et la superficie inscrites au

titre de propriété, sur le plan de subdivision cadastrale (ancien cadastre) et sur le plan de rénovation cadastrale. Les marques d’occupations, telles que clôture, haie, mur et muret, sont situées aux endroits indiqués sur le plan ci-joint et ne sont pas nécessairement représentatives des limites de propriété, plus particulièrement, les clôtures et les haies situées sur le long des limites Ouest, Nord-Est et Sud-Est, dont l’appartenance est indéterminée . […] 3.3.

Empiètements Outre les mentions au paragraphe 2.3 du présent rapport et à l’exception de la remise située dans la cour arrière qui empiète d’un maximum de 0,27 mètre dans l’assiette de la servitude en faveur de Bell Canada, aucun empiètement n’est exercé par ou contre l’immeuble faisant l’objet du présent certificat de localisation, le tout tel que montré sur le plan ci-joint. [41] [Soulignements ajoutés] [ 54 ] À l’audience, Éthier témoigne que lorsqu’il constate un éventuel problème de concordance entre l’occupation et les limites du lot, il pose généralement quelques questions aux propriétaires.

N’ayant pas de souvenirs précis en l’espèce, il assume qu’il aurait normalement interrogé Marie Sylvestre au sujet de la haie, car c’est elle qui s’occupait d’obtenir le certificat de localisation en vue de la vente de la propriété. [ 55 ] Les appelants reprochent au juge d’avoir néanmoins conclu qu’Éthier avait fait une telle vérification alors que son témoignage à ce sujet était imprécis, en plus d’être contredit par celui de Marie Sylvestre, laquelle affirmait n’avoir pas souvenir de questions posées par l’arpenteur-géomètre au sujet de la haie [42] .

Ils signalent au surplus que cette dernière est venue affirmer, à l’instar de son frère Paul et de sa sœur Johanne, que ses parents disaient que la haie ne leur appartenait pas et qu’ils ne l’avaient pas plantée [43] . De plus, Paul et Johanne Sylvestre ont témoigné que la haie était déjà plantée à leur arrivée en 1966 et qu’elle appartenait à leurs voisins, les Laporte, alors propriétaires du lot [1] [44] . [ 56 ]

Malgré leur teneur, le juge de première instance n’accorde pas une grande valeur probante à ces témoignages des Sylvestre. Voici ce qu’il écrit : [59] Les témoins assignés en demande, notamment Paul Sylvestre, Johanne Sylvestre, Fabio Petosa et, en défense, Marie Sylvestre Robert-Nicoud, ont rapporté plusieurs faits dont ils n’avaient pas une connaissance personnelle, ce qui affaiblit leur force probante . [60] Henri (Paul) Sylvestre, qui est l’un des vendeurs du lot [2] aux défendeurs, a exprimé son désaccord avec les témoignages des trois autres covendeurs de ce lot .

De leurs témoignages, le tribunal retient que la haie y était déjà quand leur père a acheté cette propriété en 1966, mais que personne ne sait vraiment qui l’a plantée et dans quel but. [Soulignements ajoutés] [ 57 ] En effet, certains faits rapportés par la fratrie Sylvestre (Paul, Johanne et Marie) constituaient du ouï-dire, notamment quant à l’identité de la personne ayant planté la haie et le fait que leurs parents avaient identifié les voisins comme étant propriétaires de la haie. Toutefois, leurs témoignages permettent d’établir qu’ils croyaient que la haie appartenait aux propriétaires du lot voisin.

De même, les faits rapportés confirment l’étendue de l’entretien que les appelants et leurs auteurs prétendent avoir fait de la haie et que les appelants invoquent à

titre de geste possessoire. [ 58 ] Pour ce qui est des contradictions entre la version de la fratrie Sylvestre et celle de leur frère Henri, bien que ce dernier ait signé une déclaration sous serment dans laquelle il affirmait que « la haie de cèdres ou thuya » avait été plantée par ses parents [45] et bien qu’il ait initialement témoigné que sa famille croyait que la haie en litige était sur la ligne séparative [46] , il est devenu évident, lors de son contre-interrogatoire, qu’il confondait la haie litigieuse avec celle bordant l’autre côté de la propriété des Sylvestre [47] .

Il a également reconnu avoir un souvenir plutôt vague de sa déclaration sous serment et être en conflit avec la fratrie à l’issue du règlement de la succession [48] . [ 59 ] Même si le juge signale dans son jugement qu’Henri contredit sa fratrie, il ne revient pas sur son témoignage. Dans ce contexte, il est hasardeux de conclure que c’est en se fondant sur le seul témoignage d’Henri que le juge choisit de ne pas retenir la version des Sylvestre, ce qui semblerait contestable au vu de la faiblesse de son témoignage.

[ 60 ] Le juge écarte cependant leur version notamment en raison de la non-concordance entre le certificat de localisation dont ils se sont portés garants au moment de la vente de l’immeuble aux intimés et la manière dont ils disent avoir occupé leur lot.

Voici ce qu’il écrit : [103] Le tribunal est aussi perplexe quant aux témoignages des trois covendeurs du lot [2] aux défendeurs d’autant plus que l’acte de vente du 15 août 2016 (P-6) prévoit expressément que les vendeurs se portent garants du contenu du certificat de localisation D-4 qui prévoit que le lot [2] a une superficie de 787,6 m 2 , et donc qu’à cette date, ce lot [2] n’a pas été amputé de 94 m 2 par prescription acquisitive en faveur des demandeurs. [Soulignement dans l’original] [ 61 ] À mon avis, la méprise du juge à l’égard de la portée des certificats de localisation risque d’avoir orienté sa conclusion de fait à l’égard de la croyance qu’entretenaient les auteurs des intimés quant à la propriété de la haie.

Toutefois, comme cette croyance n’est pas déterminante pour la démonstration de l’ animus des appelants ou de leurs auteurs, je ne peux conclure qu’il s’agit d’une erreur déterminante entachant sa conclusion d’absence de démonstration d’une possession utile de la parcelle ou de la haie. [ 62 ] La contradiction que soulève le juge à l’égard du contenu des certificats de localisation l’a mené à mettre de côté non seulement les témoignages des Sylvestre, mais également ceux de monsieur Petrella et de l’arpenteur-géomètre Fouquette, alors qu’il choisit de s’en remettre au rapport et au témoignage de l’arpenteur-géomètre Éthier, tel qu’il ressort des paragraphes suivants de son jugement : [98] Le témoignage de M.

Petrella, qui porte sur la période de 1986 à 2011, est énigmatique à plusieurs égards. Le problème fondamental de ses affirmations c’est qu’elles ne sont pas conformes aux certificats de localisation de 1993, de 2011 et de 2014. De plus, elles ne correspondent pas aux déclarations du vendeur apparaissant dans l’acte de vente du 16 mai 2011 (P-8) où l’on peut lire : « the Vendors solemnly declared […] 7.

That he has this day furnished to the Purchaser a Certificate of Location showing the property in its present physical state prepared by Louis-Philippe Fouquette, Quebec Land Surveyor, dated the Seventeenth day of February, Two thousand and eleven, which the Purchaser declares himself to be content and satisfied therewith ».

Or, le certificat de localisation préparé le 17 février 2011 par l’arpenteur-géomètre Louis-Philippe Fouquette ne se prononce pas sur la propriété de la haie, mentionne de façon vague et ambiguë que le lot [1] empiéterait sur le lot [2] sans autres précisions. […] [104] Les mêmes commentaires s’imposent quant aux témoignages de messieurs Petrella , Fabio Petosa et Antonio Petosa. De plus, M. Fouquette, qui a préparé le certificat de localisation P-4 portant sur le lot [1] le 17 février 2011, n’a pas lui non plus obtenu de M.

Petrella et de Mme Colacci de renseignements suffisants lui permettant de déterminer le propriétaire de la haie, d’où sa mention « la haie est, dont l’appartenance reste à définir […] ». [105] Le tribunal retient le témoignage de M.

Denis Éthier qui a préparé le certificat de localisation (D-4) en novembre 2014 à la demande de Marie Sylvestre voulant qu’il a posé des questions relativement à la haie – qui est le propriétaire de la haie? qui l’a plantée? qui l’a entretenue? – et qu’il n’a pas obtenu de réponse satisfaisante lui permettant d’identifier le propriétaire de la haie, d’où sa mention dans le certificat que « les haies […] dont l’appartenance est indéterminée » et « qu’aucun empiétement n’est exercé par ou contre l’immeuble », le lot [2]. [106] L’absence de possession de la Parcelle par les demandeurs et leurs auteurs est confirmée par l’absence d’empiétement constatée le 4 novembre 2014 par M.

Éthier, dont les techniciens se sont rendus deux fois sur le lot [2] . En effet, le sens commun et les présomptions de fait graves, précises et concordantes amènent le tribunal à conclure que si les demandeurs et leurs auteurs avaient réellement eu une possession utile de la Parcelle de 1966 au 4 novembre 2014, cette possession aurait laissé des traces apparentes sur celle-ci, lesquelles auraient été nécessairement constatées par M. Éthier et ses techniciens lors du levé des lieux en novembre 2014. Mais ce n’est pas le cas. Or, une possession publique doit manifester des signes d’empiétement apparent . [107] Un

titre présente un caractère public par sa publication au registre foncier, alors que la possession manifeste son caractère public par l’empiétement apparent exercé sur l’immeuble d’autrui. [108] Partant, faute d’empiétement apparent, l’occupation invoquée ne constitue pas une « possession », laquelle serait de toute façon équivoque et non publique. [109] Un autre élément, parmi d’autres, résulte de la rénovation cadastrale puisqu’à compter du 26 février 1998, le lot [2] a remplacé les lots 27-29 et 28-139 du Cadastre de la Paroisse Sault-au-Récollet; or, la description de ce lot faite par l’arpenteur-géomètre André Gamache, sous le numéro 9094 de ses minutes, comporte les mêmes dimensions et la même superficie que celles indiquées dans le certificat de localisation préparé par l’arpenteur-géomètre Denis Éthier.

Du 6 février 1998 jusqu’à l’institution de la demande en justice des demandeurs le 2 octobre 2017, personne n’a contesté la superficie et les dimensions du lot [2]. [Soulignements ajoutés; renvois omis] [ 63 ] Bien qu’une haie soit une marque d’occupation en soi et qu’une telle marque puisse mener à un constat d’empiètement [49] , le juge conclut à tort qu’il ne peut y avoir eu de possession utile en l’espèce, faute d’empiètement constaté dans le certificat de localisation de l’arpenteur-géomètre Éthier. [ 64 ] Au surplus, dans la mesure où l’arpenteur-géomètre Ethier ne se prononce pas sur la propriété de la haie, le juge ne pouvait conclure que son certificat niait tout empiètement apparent. [ 65 ] En ce qui concerne l’arpenteur-géomètre Fouquette, le juge accorde peu d’importance au constat d’empiètement du lot [1] sur le lot [2] évoqué dans le certificat de localisation, l’estimant « vague et ambigu[ë] » [50] .

Ce reproche n’est pas justifié, puisque Fouquette n’a pas identifié le propriétaire de la haie. Il ne pouvait donc préciser l’empiètement et il n’y était pas tenu de toute manière, comme je

l’ai souligné précédemment. [ 66 ] Le juge se trompe donc lorsqu’il énonce que la possession publique de la parcelle en litige doit nécessairement se manifester par des signes d’empiètement apparent. [ 67 ] Certes, une possession utile se doit d’être publique, mais ce caractère public s’apprécie néanmoins en fonction de la nature de l’objet [51] . Le possesseur est alors requis de poser « les mêmes actes que s’il était titulaire », sans plus [52] . [ 68 ] Au sujet du caractère public de la possession, Pierre-Claude Lafond écrit : 549 - La possession doit être exempte de clandestinité.

Le possesseur est tenu de ne pas la dissimuler aux yeux des personnes qui auraient intérêt à la connaître. Au contraire, les actes de possession sont obligatoirement posés au grand jour, de façon à ce que les tiers considèrent le possesseur comme le véritable propriétaire ou le titulaire du droit réel. [53] [ 69 ] Il suffit donc que celui qui prétend posséder une haie ou le terrain sous-jacent pose à la vue de tous les gestes que poserait un propriétaire. Dans le cas de l’entretien d’une haie ou du simple « usage » de celle-ci à

titre de clôture ou d’écran végétal, il n’est pas singulier ou inhabituel qu’un arpenteur-géomètre ne constate pas d’empiètement apparent. C’est aussi ce qui explique que les certificats de localisation ne permettent pas de nier la possession publique. [ 70 ] Étant donné que les appelants n’ont acquis le lot [1] qu’en 2011 et que moins de dix ans s’étaient écoulés au moment de leur recours en 2017, la réussite de leur recours était tributaire de la jonction de leur possession avec celle de leurs auteurs.

La démonstration de la possession utile de monsieur Petrella était essentielle pour établir l’acquisition de la parcelle par prescription. [ 71 ] Le fait que ni monsieur Petrella ni l’appelant Petosa n’ont prêté attention aux certificats de localisation, ou su qu’ils n’étaient pas propriétaires, ne constituait pas un empêchement à la reconnaissance de leur possession utile puisque, comme souligné précédemment, il leur était possible de prescrire la parcelle par une possession utile, tout en sachant qu’ils n’en détenaient pas les titres. [ 72 ] Ainsi, l’incompatibilité des affirmations de monsieur Petrella ou de la famille Sylvestre avec les certificats de localisation ou la portée qu’ils donnent aux certificats n’étaient pas un obstacle à la démonstration d’une possession utile des appelants ou de leurs auteurs.

La conclusion contraire du juge à cet égard contredit les principes de droit applicable. [ 73 ] Cependant, ces affirmations étaient susceptibles d’affaiblir la portée de leur témoignage à l’égard d’autres éléments considérés par le juge au moment de déterminer s’ils avaient démontré l’ animus requis.

En effet, il s’avère difficile de réconcilier l’affirmation de monsieur Petrella qui prétendait n’avoir jamais réalisé que la haie se trouvait sur le lot [2] avec le témoignage de l’appelant Petosa qui affirmait que Petrella lui avait raconté qu’il se promenait avec le certificat de localisation (obtenu en 1993) dans les fêtes de famille pour exprimer sa fierté d’être propriétaire d’un si grand terrain. [ 74 ] De surcroît, au paragraphe 111 de ses motifs (reproduits précédemment au paragraphe 15 du présent jugement), le juge énumère d’autres éléments discordants qui l’amènent à rejeter la thèse de la possession utile de la haie, dont l’emplacement de cette dernière sur le lot [2], son entretien partagé, l’emplacement des dalles de béton à l’intérieur des limites du lot [1] et le fait que la haie ait continué à pousser vers le lot [1] jusqu’à la ligne séparative de 1990 à 2017.

Il retient aussi que les appelants n’ont pas payé de taxes foncières à l’égard de la parcelle. [ 75 ] En ce qui concerne le fait que la haie se trouve sur le lot [2], le juge affirme que même si l’on acceptait que la haie ait été plantée par monsieur Laporte, ancien propriétaire du lot des appelants, ce qui n’a pas toutefois été démontré selon lui, les propriétaires du lot [2] l’auraient néanmoins acquise par accession.

Pour réfuter la présomption de propriété par accession de l’article 415 C.c.B.C . [54] , les appelants pouvaient établir qu’ils jouissaient d’un droit superficiaire par convention ou par prescription [55] . Or, le juge estime qu’ils n’ont pas prouvé qu’ils s’étaient vu céder un droit superficiaire à l’égard de la parcelle et de la haie. [ 76 ] Bien qu’une convention de cession d’un droit superficiaire puisse être tacite et que la jurisprudence sous le C.c.B.C . reconnaisse que la permission d’occuper ou de construire sur une

partie de terrain peut s’inférer de la conduite des parties [56] , le possesseur ne peut se contenter de prouver qu’il a construit (ou ici planté) à ses frais l’ouvrage (ou la haie) dont il se réclame propriétaire [57] . La simple tolérance du propriétaire ne suffit pas non plus à constater l’existence d’une autorisation de la part du tréfoncier [58] . Dans l’affaire Martin c.

Club Francis Brûlé inc. , cette Cour signale d’ailleurs [59] : [47] La renonciation au bénéfice de l'accession peut prendre la forme d'une simple permission de construire qui peut être expresse ou même tacite « lorsque la conduite des parties démontre une permission d'occuper les lieux et d'y construire ». Il faut toutefois distinguer cette permission de la simple tolérance, comme l'écrit le juge Mayrand dans l'affaire Morin c. Grégoire . Il y a en effet une différence entre l'acte de tolérance et la permission […].

L'acte de tolérance est le fait du propriétaire courtois, qui s'abstient de protester, comme il en aurait le droit, contre les agissements qu'il n'approuve pourtant pas. La permission est une approbation de l'acte d'autrui auquel on aurait le droit de s'opposer. Rester passif, face à l'empiétement, c'est tolérer; autoriser ce qui, sans la permission, serait un empiétement, c'est permettre.

La permission suppose, de la part de celui qui la donne, une renonciation à un droit; c'est pourquoi la situation juridique de celui à qui l'on a donné une permission est supérieure à la situation juridique de celui que l'on a toléré. En principe, la simple permission de construire ne suffit pas pour conclure à l'établissement d'un droit de propriété superficiaire.

Encore faut-il faire la preuve d'une véritable renonciation au bénéfice de l'accession, à partir d'un ou plusieurs indices. [ 77 ] Ici, les témoignages et l’expertise en datation de la haie ne prouvent pas que les auteurs des intimés ont renoncé au bénéfice de l’accession et qu’ils ont cédé à monsieur Laporte, l’auteur des appelants, un droit de propriété sur la haie plantée sur leur terrain.

En fait, la tolérance des auteurs des intimés peut vraisemblablement découler de leur ignorance du fait que la haie se trouvait sur leur lot plutôt que sur le lot du voisin et ne permet pas d’établir l’existence d’une convention susceptible de réfuter la présomption d’accession.

[ 78 ] C’est donc seulement par le biais de la prescription acquisitive, par la démonstration d’une possession utile, que les appelants étaient susceptibles de revendiquer la propriété de la haie et de la parcelle sous-jacente. Le juge conclut qu’ils n’ont pas fait cette démonstration puisqu’ils « n’ont pas exercé, dans les faits, les droits d’un propriétaire quant à cette Parcelle, en tout ou en

partie ». [ 79 ] Il en vient à la même conclusion en ce qui concerne les auteurs des appelants Petrella et Colacci. Il ajoute que, même s’il y avait eu possession, elle ne serait pas non équivoque, notamment en raison du fait que leur possession n’était pas exclusive puisque monsieur Petrella a témoigné que chacun taillait la haie de son bord [60] . [ 80 ] Les critères permettant de conclure à une possession utile qui puisse donner ouverture à la prescription acquisitive sont bien connus.

Doivent-ils être évalués différemment selon qu’on est en présence d’une haie ou d’une clôture, dont le simple entretien implique forcément qu’une certaine taille soit effectuée de chaque côté de celle-ci?

Ni la doctrine ni la jurisprudence ne semblent faire une telle distinction [61] . [ 81 ] Comme la haie est un végétal dont le tronc et les branches ne cessent de croître et qui requiert nécessairement un entretien, le fait « [d’]émonder ou de couper des branches qui […] poussent et qui menacent sa propriété » ne suffit pas à fonder une possession utile [62] . [ 82 ] Les appelants plaident néanmoins en appel que le fait pour les auteurs des intimés d’avoir taillé la haie de leur côté ne permet pas de conclure à des gestes suffisamment significatifs ou caractérisés dans un contexte où ils croyaient que la haie ne leur appartenait pas. [ 83 ] Or, il est généralement reconnu que lorsque le propriétaire en

titre pose des actes possessoires, ceux-ci font obstacle à la possession utile du tiers même s’ils sont moins caractérisés que les gestes possessoires de ce tiers [63] . À l’inverse, le fait pour les appelants et leurs auteurs de couper des branches et du feuillage de la haie poussant au-delà de la ligne séparative vers leur lot s’avère un acte de pure faculté qu’ils ont certes le droit de poser, mais qui ne peut constituer un empiètement sur la propriété d’autrui pouvant fonder la possession utile nécessaire à l’acquisition par prescription [64] . [ 84 ] Dans Sylviculture et exploitation JMJ inc. c. Mayer Hill , la Cour conclut que même lorsque les actes possessoires du propriétaire en

titre sont moins fréquents que ceux du voisin qui se réclame possesseur, le caractère non exclusif de l’usage est fatal à la demande de prescrire [65] : [50] Examinés dans leur contexte, les actes des auteurs de l'appelante sont suffisamment significatifs pour être qualifiés de possessoires, tout comme le sont également ceux de l'intimée au cours de la même période. [51] Le caractère non exclusif de la possession de l'intimée de la

partie litigieuse du lot 42 du Rang II rend celle-ci équivoque et l'empêche de satisfaire à l'une des exigences impératives de la possession utile, nécessaire pour qu'il y ait acquisition par prescription. [ 85 ] De plus, tel que le souligne le professeur Lafond [66] : 553 – […] L’interprétation du comportement du possesseur doit tendre uniquement vers la titularité du droit . Elle devient équivoque lorsque les actes du possesseur ne révèlent pas suffisamment son animus et peuvent s’interpréter de diverses façons .

C’est le cas lorsqu’ils ne supposent pas nécessairement chez lui la prétention à un droit exclusif . […] 555 – La possession soufre d’un vice d’équivoque lorsque deux personnes ou plus jouissent d’un même bien sans qu’il soit possible de distinguer le possesseur du propriétaire . En ce cas, l’exigence d’exclusivité fait défaut. Il en va de même de celui qui s’immisce dans la jouissance d’un immeuble qu’un autre continue de posséder en vertu d’un

titre lui en attribuant la propriété exclusive. . Gignac c. Gignac , [1956] B.R. 586 . 556 – Lorsque plusieurs personnes concourent sur le même lieu pour le posséder et qu’elles se livrent à des actes possessoires de part et d'autre, la jurisprudence et la doctrine ont tendance à nier l'existence de toute possession utile. La cohabitation et le concubinage prêtent souvent flanc à ce genre de situation. [Soulignements ajoutés] [ 86 ] Ces principes énoncés dans les sources modernes constituent par ailleurs une variation de ceux que la Cour soulignait, il y a plusieurs années, dans l’arrêt Paquet c.

Blondeau [67] , lesquels demeurent d’actualité et méritent d’être rappelés. Dans cette affaire qui concernait les qualités de la possession utile à l’acquisition par prescription dans un contexte où les propriétés des parties étaient séparées par une clôture, le juge en chef Archambeault rappelait ce qui suit : Il ne faut pas dépouiller facilement un propriétaire de son héritage.

Lorsqu’il s’agit de savoir si la possession l’a privé de sa propriété, on doit interpréter l’acte équivoque dans le sens [qui lui est] le plus favorable. […] La possession du propriétaire n’a pas besoin d’être non équivoque pour lui conserver son droit de propriété, tandis que celle du possesseur doit l’être pour conduire à la prescription [68] . [ 87 ] Finalement, je signale que dans Brunet c.

Riopel [69] , le juge Wagner, alors qu’il était à la Cour, rappelait que le fait d’avoir « construit des caches dans les arbres » et « arraché des plants d’épinettes blanches et de cèdres » avec la tolérance du propriétaire en

titre ne permettait pas de conclure à une possession non équivoque, qui se devait d’être certaine et exclusive. [ 88 ] Qu’en est-il de la parcelle de terrain entre la ligne séparative et la haie?

[ 89 ] La doctrine et la jurisprudence admettent que l’existence même d’une clôture ou d’une haie peut être un indice probant, voire « victorieux », que l’occupation du propriétaire a lieu jusqu’à cette clôture ou haie [70] , à condition qu’une telle occupation ait lieu pendant le délai requis pour reconnaître la prescription acquisitive [71] . [ 90 ] C’est ce qui conduit les intimés à reconnaître à l’audience que les appelants, ou leurs auteurs, ont possiblement exercé à un moment donné une possession utile de la parcelle jusqu’au feuillage de la haie, mais qu’il est devenu impossible d’en délimiter l’étendue puisque la ligne de feuillage se déplace dans le temps. [ 91 ] L’arpenteur-géomètre Fouquette, retenu par les appelants, est venu confirmer lui-même lors de son témoignage, preuve photographique à l’appui, qu’avant même que le recours des appelants soit introduit, le feuillage de la haie avait déjà franchi la ligne séparative et surplombait le lot [1].

Il s’agit d’un des éléments que le juge ne manque pas de noter et qui l’entraîne à rejeter la demande de prescription acquisitive. [ 92 ] Je ne peux donc conclure, comme le suggèrent les appelants, que le juge a commis une erreur révisable en retenant, comme élément discordant d’une possession utile, le fait que les parties taillaient chacune la haie qui avait d’abord été plantée sur le lot [2], et dont une portion des branches et du feuillage a rejoint la ligne séparative des lots au fil des ans, puis l’a franchie. [ 93 ] J’ajouterai que les différentes conclusions réclamées par les appelants à

titre principal, puis alternatif et/ou subsidiaire, tant en première instance qu’en appel, témoignent de la difficulté (et du danger) que pose le recours entrepris en présence d’une haie qui ne cesse de croître et dont la largeur, au moment du procès, a pratiquement triplé depuis 10 ans et mesure environ 18 pieds.

À cette date, les appelants demandent pourtant que leur droit de propriété soit reconnu rétroactivement par prescription acquisitive à compter du 1 er janvier 2004, sans être en mesure de préciser les dimensions de la haie à pareille date. [ 94 ] Dans un tel contexte, je ne relève pas non plus d’erreur révisable du juge dans le fait de retenir le positionnement du patio de dalles de pavé uni sur le lot [1], en deçà de la ligne séparative, comme un indice de l’espace sur lequel monsieur Petrella et les appelants ont exercé leur possession [72] .

Comme l’emplacement des dalles était un des éléments parmi d’autres, susceptibles de guider le juge dans la détermination de la possession utile de la haie, les appelants ne démontrent pas que sa conclusion est entachée de quelque erreur révisable. Il est vrai que le juge n’a pas retenu l’explication de monsieur Petrella voulant que les dalles aient été installées par hasard sur la ligne, par souci de ne pas trop rapprocher le patio de la haie pour mieux y circuler, sachant notamment que celle-ci risquait de prendre de l’ampleur.

Toutefois, sa conclusion, à l’issue d’une audience où il a eu l’occasion d’évaluer la crédibilité des témoins, commande la déférence en l’absence d’une erreur manifeste et déterminante. [ 95 ] En ce qui concerne le paiement des taxes foncières, il s’agit, là aussi, d’un élément de possession parmi d’autres que le juge pouvait considérer [73] , même s’il n’aurait pas suffi en soi à écarter la possession utile si tous les autres éléments avaient par ailleurs été réunis.

Tel que le soulignait mon collègue le juge Sansfaçon, alors à la Cour supérieure, dans l’affaire Gravel c . 9215-9896 Québec inc. [74] , il ne s’agit pas d’un facteur qui, pris isolément, est susceptible de modifier la nature de la possession en l’absence d’autres faits probants.

Sauf qu’en l’espèce, il s’ajoute à d’autres éléments qui militent contre la reconnaissance d’une possession utile par les appelants. [ 96 ] En somme, à l’issue de l’administration de la preuve, le juge de première instance a conclu que les appelants et leurs auteurs n’avaient pas fait la démonstration d’une possession exclusive et non équivoque, et donc utile, de la haie et de la parcelle (en tout ou en partie).

Bien que certains éléments dont il a tenu compte soient fondés sur une interprétation erronée de la portée des certificats de localisation, les autres éléments considérés lui permettaient de conclure comme il l’a fait. [ 97 ] Ainsi, à mon avis, les erreurs commises par le juge, dans l’énoncé des principes applicables et dans leur application aux faits de l’affaire, ne sont pas déterminantes et ne permettent pas l’intervention de la Cour.

En effet, elles n’ont pas pour conséquence d’entacher sa conclusion ultime selon laquelle, au regard de l’ensemble de la preuve, les faits et gestes des auteurs des appelants pendant la période visée ne leur ont pas permis d’établir tous les attributs de la possession utile nécessaire à l’acquisition par prescription. [ 98 ] Dans la mesure où j’estime que le juge n’a pas commis d’erreur en rejetant la revendication de la propriété de la haie, il n’est pas nécessaire d’aborder la question des dommages réclamés à la suite de la coupe de certains arbres la composant. [ 99 ] Pour les motifs qui précèdent, je propose donc de rejeter l’appel, avec les frais de justice.

GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.

415 . Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur, sont présumés faits par le propriétaire, à ses frais, et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre

partie du bâtiment. 415. All buildings, plantations and works on any land or underground, are presumed to have been made by the proprietor at his own costs, and to belong to him, unless the contrary is proved; without prejudice to any right of property, either in a cellar under the building of another or in any other part of such building, which a third party may have acquired or may acquire buy prescription.