2012 QCCQ 9849, 2012 QCCQ 9849

Re/Max Imagine inc. c. Madore 2012 QCCQ 9849 JD2786 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-017542-103 DATE : 11 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RE/MAX IMAGINE INC. Demanderesse c.

EDITH MADORE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Re/Max Imagine inc. (" Re/Max Imagine ") réclame à Edith Madore (" Madore ") [1] la somme de 9 594,38$ en application de la clause pénale contenue au contrat de courtage intervenu entre les parties. Question en litige [ 2 ] Il s'agit de déterminer si Re/Max Imagine est en droit d'obtenir la rétribution prévue au contrat de courtage en application de la clause pénale invoquée.

Le contexte [ 3 ] Le 30 septembre 2009, Madore signe avec Re/Max Imagine un contrat de courtage (pièce P-1) pour la vente d'une

partie d'un terrain situé à Longueuil. Elle demeure propriétaire de l'autre partie, sur lequel est située une bâtisse.

Cet immeuble est grevé d'une hypothèque en faveur de la Banque Toronto-Dominion. [ 4 ] Ce contrat prévoit notamment une rétribution de 10% payable à Re/Max Imagine advenant que la vente s'effectue avec la collaboration d'un autre courtier immobilier, et de 8% dans le cas où l'unique intermédiaire menant à la vente serait un agent de Re/Max Imagine. [ 5 ] François Jacob (" Jacob "), agent immobilier affilié pour et au nom de Re/Max Imagine, effectue les démarches nécessaires pour intéresser de potentiels acquéreurs à cet immeuble. [ 6 ] Le 5 octobre 2009, Joël Cronier (" Cronier ") par l'intermédiaire de Normand Dumont (" Dumont "), agent immobilier pour L'Expert Immobilier P.M., présente à Madore une promesse d'achat au montant de 83 000,00$ (pièce P-2). [ 7 ] La clause 8.1 de l'offre d'achat stipule que celle-ci est conditionnelle à l'acceptation du refinancement de la propriété de l'acheteur dans les 15 jours suivant l'acceptation de l'offre d'achat.

[ 8 ] À la clause 7.1, les parties s'engagent à signer l'acte de vente dix jours après l'acceptation du financement. [ 9 ] Suite aux contre-propositions (pièces P-3 et P-4) présentées par Madore modifiant la promesse d'achat et acceptées par l'acheteur le 7 octobre, le prix de vente convenu est de 85 000,00$. [ 10 ] De plus, les délais d'acceptation du financement de l'acheteur sont modifiés ainsi : " Les délais seront de 10 jours conditionnels à ce que l'acheteur démontre qu'il dispose des sommes nécessaires à l'achat.

" [ 11 ] Le 16 octobre, les parties acceptent que le délai accordé à l'acheteur pour démontrer qu'il dispose des sommes nécessaires à l'acquisition de l'immeuble soit prolongé jusqu'au 19 octobre 2009 (pièce P-4). [ 12 ] Le 22 octobre 2009, Madore reconnaît avoir reçu copie de l'engagement du prêteur hypothécaire à consentir à Cronier un tel emprunt; les conditions prévues à la clause 8.1, concernant ce délai sont donc réalisées (pièce P-5). [ 13 ] Cependant, le contrat de vente n'est jamais signé. [ 14 ] Le 4 novembre 2009, invoquant le défaut de Cronier de respecter les délais prévus à l'offre d'achat, Madore lui adresse une mise en demeure l'enjoignant de se présenter chez le notaire au plus tard le 12 novembre 2009 avant 17:00 heures pour signer l'acte de vente, à défaut de quoi elle considérait la promesse d'achat comme nulle et non avenue (pièce P-6). [ 15 ] Le 25 novembre, Cronier lui répond estimant que c'est elle qui a fait défaut de respecter ses obligations, principalement en ce qu'elle n'a pas fourni la mainlevée de l'hypothèque grevant le terrain vendu.

Pour éviter des procédures judiciaires, il consent néanmoins à considérer l'offre d'achat nulle et non avenue (pièce P-7). [ 16 ] Selon Re/Max Imagine, la transaction n'a pu être finalisée et le contrat de vente signé, parce que Madore a fait défaut de fournir la mainlevée de l'hypothèque détenue par la Banque et qu'elle s'était engagée à fournir. [ 17 ] Par conséquent, le 18 décembre 2009, elle lui adresse une mise en demeure réclamant la somme de 9 594,38$, soit la rétribution de 10% majorée de la taxe sur les produits et services et la taxe de vente du Québec, en application de la clause pénale contenue au contrat de courtage. [ 18 ] Le 4 janvier 2010, Madore lui répond, réitérant qu'elle n'a commis aucune faute et que la vente n'a pas eu lieu parce que l'acheteur n'a pas respecté les délais prévus au contrat (pièce D-14).

Analyse et décision [ 19 ] La présente cause met en œuvre les clauses 7.1, 7.2 et 7.3 du contrat liant les parties, qui se lisent ainsi : " 7.1 Le vendeur versera au courtier, dans les cas prévus en 1 o , 2 o et 3 o du présent article, au moment de la signature de l'acte de vente, une rétribution de : Dix pour cent (10%) du prix de vente prévu à l'article 4.1 ou d'un prix de vente autre auquel le vendeur aura donné son assentiment par écrit, le cas échéant; ou… 7.2 Rien dans ce qui est stipulé à l'article 7.1 ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d'obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à

titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n'aurait pas lieu parce que c'est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat. 7.3 Toute taxe sur les produits et services, taxe de vente du Québec ou autre taxe pouvant être imposée en raison de services rendus par le courtier s'ajoute à la rétribution mentionnée à l'article 7.1 et doit être versée au courtier par le vendeur conformément aux dispositions des lois fiscales applicables.

" [ 20 ] Pour pouvoir obtenir la rétribution ou la compensation prévue à cette clause, Re/Max Imagine doit établir l'existence d'un contrat de courtage valable, l'exécution de ses propres obligations et le fait que les conditions préalables au droit à la rétribution sont remplies ou que l'accomplissement de celles-ci a été empêché par la faute du vendeur [2] . [ 21 ] Il n'est pas contesté que les parties ont signé un contrat de courtage valable pour la période du 30 septembre 2009 au 30 mars 2010. [ 22 ] La preuve révèle que Re/Max Imagine a exécuté les obligations qui lui incombaient en vertu de ce contrat.

Jacob a présenté une offre d'achat à Madore, offre qui a fait l'objet de contre-propositions acceptées par Cronier, acheteur sérieux et solvable. [ 23 ] Pour se disculper, Madore invoque le défaut de Cronier de respecter les délais prévus au contrat pour la signature de l'acte de vente. [ 24 ] Dans sa lettre datée du 4 novembre 2009 adressée à Cronier, Madore lui reproche de ne pas avoir respecté le délai pour la signature du contrat de vente, qui aurait dû se faire le ou avant le 31 octobre 2009, et le met formellement en demeure de signer l'acte de vente chez le notaire au plus tard le 12 novembre 2009. [ 25 ] De l'avis du Tribunal, le délai prévu au contrat pour la signature du contrat de vente, soit dix jours après l'acceptation du financement, n'est pas un délai de rigueur, rien dans le contrat ne le stipulant.

Selon la preuve, Cronier était alors prêt à signer l'acte de vente, disposait du financement nécessaire, mais c'est le défaut de Madore de fournir la mainlevée qui a empêché que la transaction ne se concrétise, tel qu'en atteste notamment la lettre de Cronier adressée à Madore le 25 novembre 2009 (pièce P-7), et le témoignage de

Jacob. [ 26 ] Madore affirme avoir tenté de connaître les raisons pour lesquelles l'acte de vente ne pouvait être signé, mais que ni Jacob ni le notaire n'a retourné ses appels pour l'informer de ce qu'elle devait fournir pour que l'acte de vente soit signé. [ 27 ] Selon Jacob, Madore a fait défaut de fournir la mainlevée de l'hypothèque qui grevait la

partie du terrain vendue à Cronier, contrairement à ses obligations. [ 28 ] Il n'est pas contesté qu'une hypothèque en faveur de la Banque grevait le terrain, objet de l'offre d'achat de Cronier. Tel qu'il apparaît du contrat de courtage, Madore déclare cette hypothèque et est consciente dès le début qu'elle doit éventuellement fournir une mainlevée. [ 29 ] Selon le témoignage non contredit de Jacob, il explique cette obligation à Madore, tant au moment de signer le contrat de courtage que lors des négociations entourant l'offre d'achat de Cronier.

Aux termes de cette offre, elle s'engage à livrer l'immeuble libre de toute hypothèque, et s'engage à défrayer les frais reliés au remboursement ou à la radiation de cette créance garantie par hypothèque (clauses 6.4 et 6.3 de P-2). [ 30 ] Madore affirme avoir tenté de communiquer avec le notaire et la Banque pour fournir cette mainlevée, mais déclare qu'elle n'a pas eu de retour d'appel des personnes concernées. [ 31 ] Or, ces affirmations ne sont supportées par aucune autre preuve, alors que Jacob a pu contacter le notaire et la personne responsable du dossier de l'hypothèque de Madore, sans difficulté.

Ces personnes se sont plutôt plaintes du manque de communication de Madore. [ 32 ] Selon Jacob, Madore refusait de payer les frais relatifs à la mainlevée, contrairement aux obligations qui lui incombaient en vertu de l'offre d'achat.

Bien que les raisons pour lesquelles Madore n'a pas donné suite à son obligation de fournir la mainlevée ne soient pas claires, le paiement des frais de radiation pourrait l'expliquer. [ 33 ] Le Tribunal conclut qu'en refusant de fournir cette mainlevée ou en négligeant d'effectuer les démarches nécessaires à l'accomplissement de cette obligation, Madore a volontairement empêché la signature du contrat de vente en faveur de Cronier. [ 34 ] Par conséquent, Re/Max Imagine a droit à la rétribution prévue au contrat de courtage, soit 10% du prix de vente de 85 000,00$ puisque l'offre d'achat a été présentée par l'intermédiaire de l'agent immobilier Dumont. [ 35 ] Madore plaide que Re/Max Imagine n'a droit qu'à 5% de la commission, puisque celle-ci doit la partager avec l'autre courtier. [ 36 ] Le Tribunal ne retient pas cette interprétation.

Le contrat de courtage est clair, Madore s'engage à payer à Re/Max Imagine la totalité de la commission. De plus, à la clause 7.3 de l'offre d'achat (pièce P-2), les parties chargent de façon irrévocable le notaire instrumentant à retenir à même le produit de la vente et à payer directement à Re/Max Imagine la rétribution prévue à ce contrat de courtage.

Selon le témoignage non contredit de Jacob, c'est l'usage qui veut que lorsque le courtier inscripteur a reçu la totalité de la commission, il paie alors au courtier collaborateur la part qui lui revient. [ 37 ] Vu ce qui précède, Re/Max Imagine a droit à la pleine commission, soit 8 500,00$. [ 38 ] Par ailleurs, Madore n'est pas tenue de payer les taxes de ventes applicables. Comme l'enseigne la Cour d'Appel dans l'affaire 9118-7781 Québec inc. (Groupe Sutton Millénia) c.

Lerer [3] , lorsque la vente a été empêchée par la faute du vendeur, la compensation payable en vertu de la clause 7.2 du contrat de courtage est plutôt assimilable à une clause pénale prévoyant le montant des dommages- intérêts. Aucune taxe de vente n'est alors applicable. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 39 ] ACCUEILLE en

partie l'action de la demanderesse; [ 40 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 8 500,00$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter de l'assignation; [ 41 ] LE TOUT avec dépens.

__________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. Me Alexandre Germain Procureur de la demanderesse Se représente seule Défenderesse