2011 QCCQ 7902, 2011 QCCQ 7902

Bélanger c. Gareau 2011 QCCQ 7902 JL2829 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-026692-104 DATE : 27 mai 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GUILLAUME BÉLANGER

Partie demanderesse c. DANIEL GAREAU

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] VU la preuve testimoniale et documentaire (P-1 à P-7 et D-1 à D-3) offerte par les parties;

[ 2 ] CONSIDÉRANT que le demandeur Guillaume Bélanger réclame la somme de 3 173,36 $ pour les motifs ainsi énoncés à sa demande datée du 5 mars 2010 : "Le demandeur a utilisé les services du notaire Daniel Gareau lors de l'acquisition de deux propriétés situées au […] et #705. Au moment de la transaction le montant des taxes municipales et scolaires était inconnu, puisque l'immeuble venait d'être transformé en copropriété divise. Me. Gareau a assuré le demandeur que sur réception des comptes de taxes, un chèque lui serait émis pour payer les montants de taxes dues avant l'acquisition desdites propriétés.

Le notaire a fait défaut de conserver un provision suffisante lors de l'aquisition des propriétés afin de garantir le paiement desdites taxes par le promoteur immobilier. Le demandeur a donc du assumer toutes les taxes municipales et scolaires pour la période ou il n'était pas propriétaire des condos.

La négligence de Me Gareau à protéger les intérêts du demandeur lui ont causé un préjudice qu'il évalue à la somme de 3 173.36 $ plus les intérêts légaux depuis la mise en demeure datée du 28 Avril 2009." (sic) [ 3 ] CONSIDÉRANT que le défendeur Daniel Gareau refuse de payer la somme réclamée pour les motifs ainsi énoncés à sa contestation datée du 25 mars 2010 : "Lors de la signature de l'acte de vente, au niveau de la feuille d'ajustements, il était clairement indiqué que la répartition des taxes foncières allait être faite ultérieurement.

Pour qu'il y ait retenue de fonds, il faut que le Vendeur et l'Acheteur y consentent tous les deux; ce qui n'était pas le cas.

L'Acheteur doit réclamer ces sommes du Vendeur." [ 4 ] CONSIDÉRANT qu'il n'est pas contesté que le demandeur Guillaume Bélanger a acheté le 22 mars 2007 de l'entreprise 9153-2879 Québec Inc. deux unités de condominium, et que le défendeur Daniel Gareau, notaire, a notarié la transaction; [ 5 ] CONSIDÉRANT qu'il n'est pas non plus contesté que le 22 mars 2007, le montant des taxes municipales et scolaires était inconnu en raison d'une récente conversion des immeubles en copropriété divise; [ 6 ] CONSIDÉRANT que dans le document d'ajustements (D-1 et D-2), à l'item taxes, il est mentionné que : "Les répartitions des taxes foncières et scolaires seront effectuées ultérieurement par la ville." [ 7 ] CONSIDÉRANT que le demandeur allègue que le défendeur Daniel Gareau lui a mentionné qu'il devait acquitter toutes les taxes foncières et scolaires relatives aux deux unités de condominium achetées, lorsqu'il recevrait les comptes de la municipalité concernée, et que c'est l'entreprise venderesse qui lui rembourserait sa part pour la période antérieure au 22 mars 2007; [ 8 ] CONSIDÉRANT que le demandeur a prouvé que l'entreprise venderesse n'a jamais acquitté sa portion des taxes foncières et scolaires pour la période comprise entre la date de conversion de l'immeuble et la date de la vente du 22 mars 2007; [ 9 ] CONSIDÉRANT que le demandeur Guillaume Bélanger allègue que le notaire Daniel Gareau a été fautif en ne conservant aucune provision pour assurer le paiement des taxes par l'entreprise venderesse pour la période antérieure à la vente; [ 10 ] CONSIDÉRANT que le défendeur Daniel Gareau allègue qu'il ne fut jamais question de procéder à des retenues pour assurer le paiement des taxes pour la période antérieure au 22 mars 2007, rien à cette époque ne laissant croire que l'entreprise venderesse pourrait échapper à son obligation, que les parties à la transaction n'ont jamais demandé de procéder à une retenue; [ 11 ] CONSIDÉRANT que le défendeur Daniel Gareau a prouvé que la conversion avait été autorisée en juillet 2006, et que jamais n'a-t-il garanti au demandeur que l'entreprise venderesse assumerait sa portion du paiement des taxes, bien qu'elle y était manifestement tenue; [ 12 ] CONSIDÉRANT qu'en l'espèce, le Tribunal doit décider si l'omission pour le défendeur Daniel Gareau d'avoir procédé à une retenue sur le prix de vente, garantissant le paiement des taxes de l'entreprise venderesse pour la période se situant entre juillet 2006 et mars 2007, peut constituer une faute contractuelle au sens de l'

article 1458 du Code civil du Québec : "Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés. Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables." [ 13 ] CONSIDÉRANT qu'en vertu de l'

article 2803 du Code civil du Québec , le demandeur Guillaume Bélanger avait le fardeau de la preuve : "Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée." [ 14 ] CONSIDÉRANT que le demandeur Guillaume Bélanger n'a pas prouvé une quelconque obligation légale pour le notaire Daniel Gareau d'effectuer des retenues sur le prix de vente, non plus qu'il puisse s'agir en l'espèce d'un usage reconnu dans la pratique notariale; [ 15 ] CONSIDÉRANT que le défendeur Daniel Gareau était soumis à une obligation de moyen à remplir de manière prudente, diligente et éclairée;

[ 16 ] CONSIDÉRANT que le demandeur Guillaume Bélanger n'a pas prouvé qu'un autre notaire avisé, de compétence ordinaire, raisonnablement prudent et diligent et placé dans les mêmes circonstances n'aurait pas agi de la même manière et aurait procédé systématiquement à des retenues sur le prix de vente; [ 17 ] CONSIDÉRANT qu'en l'espèce, le Tribunal est d'avis que le défendeur Daniel Gareau n'avait aucune raison de croire que l'entreprise venderesse n'assumerait pas son obligation de paiement des taxes, qu'aucun élément ne lui permettait de le croire, et que les parties ne lui ont pas demandé de procéder à de quelconques retenues; [ 18 ] CONSIDÉRANT qu'en l'espèce, le Tribunal retient que le défendeur Daniel Gareau n'a pas contrevenu à son obligation de conseil à l'endroit du demandeur Guillaume Bélanger, et que dans les circonstances particulières de l'affaire, notamment l'impossibilité de déterminer le montant exact des taxes en raison de la conversion de l'immeuble en copropriété, on ne saurait lui reprocher de ne pas avoir procédé à des retenues sur le prix de vente; [ 19 ] CONSIDÉRANT qu'en l'espèce, il est manifeste que le recours du demandeur Guillaume Bélanger doit être exercé contre l'entreprise venderesse des deux unités de condominium qu'il a achetées le 22 mars 2007; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 20 ] REJETTE la demande, [ 21 ] CONDAMNE le demandeur Guillaume Bélanger à rembourser au défendeur Daniel Gareau ses frais de contestation de 116 $. __________________________________ MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.