2016 QCCA 620, 2016 QCCA 620

Urbacon Architecture inc. c. Urbacon Buildings Group Corp. 2016 QCCA 620 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-024654-147 (500-17-075541-139) DATE : Le 12 avril 2016 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. URBACON ARCHITECTURE INC. APPELANTE - Intimée c. URBACON BUILDINGS GROUP CORP. INTIMÉE - Requérante et BELL CANADA L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE PAPINEAU MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Gérard Dugré), qui, en date du 2 juillet 2014, accueille en

partie la requête de l’intimée en radiation de l’hypothèque légale de la construction. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Savard, auxquels souscrivent les juges Doyon et Kasirer, LA COUR : [ 3 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice en faveur de l’intimée. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. Me Yves Bélanger Cain Lamarre Pour l’appelante Me Bruno Verdon Me Dominique Vallières Lavery De Billy Pour l’intimée Date d’audience : 24 février 2016

MOTIFS DE LA JUGE SAVARD [ 4 ] La créance d’une firme d’architectes, n’employant aucun architecte membre de l’Ordre des architectes du Québec mais étant dûment autorisée à exercer cette profession en Ontario, peut-elle donner lieu à une hypothèque légale de la construction en vertu de l’

article 2726 C.c.Q. ? [ 5 ] À la demande de l’intimée Urbacon Buildings Group Corp. (Buildings), la Cour supérieure (l’honorable Gérard Dugré) répond par la négative à cette question et ordonne la radiation de l’avis d’inscription d’hypothèque légale et du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire inscrits par l’appelante Urbacon Architecture inc. (Architecture) sur l’immeuble de la mise en cause Bell Canada [1] . [ 6 ] Pour les motifs qui suivent, je partage l’avis du juge de première instance. * * * [ 7 ] Les faits de ce pourvoi ne sont pas contestés. [ 8 ] Architecture, fondée en 2007, est une firme dûment autorisée à exercer la profession d’architecte en Ontario.

Son seul actionnaire, M. Antonio Mancini, est également membre de l’Association professionnelle des architectes de l’Ontario depuis 1984. Il avait préalablement été membre de l’Ordre des architectes du Québec de 1968 à 1984. Aucun de ses employés n’est membre de l’ordre professionnel québécois. [ 9 ] Buildings, quant à elle, est une compagnie spécialisée dans la construction et la gestion de projets de centre de données. Son président, Marc Antonio Mancini, est le fils de Antonio Mancini. [ 10 ] En juin 2011, Buildings conclut un contrat avec Bell Canada pour le design et la construction d’un centre de données.

Il y est stipulé qu’Architecture agira à

titre de consultante. Ce nouvel immeuble, qui devait initialement être situé dans la région d’Ottawa, est éventuellement construit dans la ville de Gatineau, au Québec. [ 11 ] À une étape préliminaire du projet, Architecture avait préparé les plans d’architecte, de structure, de mécanique et d’électricité en vue de la construction de ce centre de données. Elle finalise ceux-ci une fois le site de construction identifié. À sa demande, les plans sont approuvés et signés par des ingénieurs et un architecte membres de leur ordre professionnel québécois respectif. [ 12 ] Invoquant la mauvaise qualité des services fournis par Architecture, Buildings révoque en février 2012 son contrat à

titre de consultant. Quelques mois plus tard, en juillet 2012, Architecture transmet à Bell Canada une lettre l’avisant qu’un solde de 878 764 $ lui demeure dû pour les services rendus aux fins de la construction de l’immeuble. [ 13 ] En novembre 2012, n’ayant toujours pas été payée par Buildings, Architecture inscrit un avis d’hypothèque légale d’une personne ayant participé à la construction sur l’immeuble de la mise en cause, Bell Canada et, éventuellement, un préavis d’exercice hypothécaire. [ 14 ] Buildings demande leur radiation. Le juge de première instance fait droit à sa demande estimant, d’une part, qu’Architecture ne se qualifie pas à

titre d’architecte, d’ingénieur ou de sous-entrepreneur en vertu de l’

article 2726 C.c.Q. et que, d’autre part, la dénonciation écrite au propriétaire exigée par l’

article 2728 C.c.Q. a été transmise tardivement, les travaux ayant déjà été exécutés. * * * [ 15 ] Devant la Cour, la thèse d’Architecture est double. D’abord, elle revendique son droit à l’hypothèque légale à

titre d’architecte, laissant tomber ses prétentions en ce qui a trait à son statut d’ingénieur ou de sous-entrepreneur. Puis, elle plaide que, en raison des relations d’affaires préalables avec Bell Canada, elle était exempte de toute exigence de dénonciation écrite de son contrat, dénonciation qu’elle aurait par ailleurs transmise en temps utile. [ 16 ] Vu ma conclusion sur la première question soulevée par Architecture, il ne sera pas nécessaire que je me prononce sur la seconde. * * * [ 17 ] Le pourvoi porte, pour l’essentiel, sur les articles 2724 et 2726 C .c.Q. :

2724 . Les seules créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale sont les suivantes : 1° Les créances de l'État pour les sommes dues en vertu des lois fiscales, ainsi que certaines autres créances de l'État ou de personnes morales de droit public, spécialement prévues dans les lois particulières; 2° Les créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble ; 3° La créance du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance; 4° Les créances qui résultent d'un jugement. […] 2724 .

Only the following claims may give rise to a legal hypothec : (1) claims of the State for sums due under fiscal laws, as well as certain other claims of the State or of legal persons established in the public interest, specially provided for in specific Acts; (2) claims of persons having taken

part in the construction or renovation of an immovable ; (3) the claim of a syndicate of co-owners for payment of the common expenses and contributions to the contingency fund; (4) claims under a judgment. […] 2726 . L 'hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble ne peut grever que cet immeuble.

Elle n'est acquise qu'en faveur des architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur ou sous-entrepreneur , à raison des travaux demandés par le propriétaire de l'immeuble, ou à raison des matériaux ou services qu'ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. Elle existe sans qu'il soit nécessaire de la publier. 2726 . A legal hypothec in favour of the persons having taken

part in the construction or renovation of an immovable may not charge any other immovable. It exists only in favour of the architect, engineer, supplier of materials, workman and contractor or subcontractor in proportion to the work requested by the owner of the immovable, or to the materials or services supplied or prepared by them for the work. It is not necessary to publish a legal hypothec for it to exist. [Soulignements ajoutés] [ 18 ] Architecture soutient que le terme « architecte » employé à l’

article 2726 C.c.Q. doit recevoir une interprétation suffisamment large pour comprendre « […] toute personne ayant effectué des travaux d’architecture aux fins de la construction d’un immeuble et dont la compétence est reconnue par l’État, […] » [2] . Tel serait le cas des membres de l’Association professionnelle des architectes de l’Ontario dont la compétence est reconnue par le Québec aux termes de l’Accord sur le commerce intérieur [3] et de l’Accord de commerce et de coopération entre le Québec et l’Ontario [4] .

Selon elle, le juge de première instance aurait indûment restreint la portée du terme « architecte » en le limitant aux seuls membres de l’Ordre des architectes du Québec. [ 19 ] Je ne partage pas l’interprétation proposée par Architecture. [ 20 ] Les articles 2724 et 2726 C .c.Q. constituent une exception au principe énoncé à l’

article 2644 C.c.Q. voulant que les biens d’un débiteur « […] constituent le gage commun des créanciers/is the common pledge of the creditors », les seules causes de préférence étant les priorités et les hypothèques (

article 2647 C.c.Q. ). [ 21 ] L’hypothèque légale en faveur des personnes ayant participé à la construction demeure donc exceptionnelle et de droit strict [5] . Ses caractéristiques le confirment. Elle est acquise automatiquement, sans même qu’il soit nécessaire de la publier, contrairement aux autres hypothèques légales (articles 2725 al. 2, 2729, 2730 al. 2 C.c.Q. ). L’avis d’inscription n’est qu’une mesure de conservation de cette garantie (

article 2727 C.c.Q. ) [6] . Elle est colloquée avant toutes autres hypothèques publiées (

article 2952 C.c.Q. ). Finalement, le libellé retenu par le législateur à l’

article 2726 C.c.Q. démontre « […] le caractère volontairement limitatif de l’énumération de[s] titulaires […] » [7] pouvant en bénéficier. [ 22 ] La qualification du terme « architecte » employé à l’

article 2726 C.c.Q. doit tenir compte du caractère exceptionnel de l’hypothèque légale de la construction et de ses particularités. À ce titre, je retiens les propos du professeur Deslauriers qui, alors qu’il procédait à la revue historique de cette hypothèque, écrivait : 368. La première rédaction législative remonte à 1766, alors que le parlement de Paris adopta un arrêt de règlement décrétant le privilège des constructeurs, limité toutefois à la plus-value des travaux.

Le principe de la plus-value est la pierre angulaire de cette hypothèque de rang privilégié qui perturbe d’une certaine façon l’ordre normal de collocation résultant de la date de publication des hypothèques. Cette ordonnance fut codifiée aux articles 2103 et 2110 du Code napoléon et le principe a été reproduit en de nombreux pays européens, notamment en Allemagne. [8] [Soulignement ajouté] [ 23 ] Ce principe se retrouve aussi aux articles 2728 et 2952 C .c.Q.

L’assiette de l’hypothèque légale de la construction se limite à la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux ou les services fournis en rapport avec sa construction ou sa rénovation. Ceux-ci doivent donc apporter une plus-value à l’immeuble pour que le titulaire puisse bénéficier de cette hypothèque que lui accorde la loi [9] . [ 24 ] Or, l’exercice de la profession d’architecte est réglementé au Québec en ce que le Code des professions [10] , qui régit les ordres professionnels constitués en vertu de celui-ci, assujettit son exercice à des restrictions et différents mécanismes de contrôle.

Ainsi, le droit d’exercer cette profession au Québec est conféré aux seules personnes inscrites au tableau de l’Ordre des architectes du Québec. L’

article 15 de la

Loi sur les architectes [11] (Loi) énonce :

15. Quiconque, sans être inscrit au tableau:

a) exerce la profession d'architecte;

b) prend le

titre d'architecte, soit seul, soit avec quelque autre mot;

c) utilise quelque titre, désignation ou abréviation susceptible de faire croire que l'exercice de la profession lui est permis;

d) agit comme architecte ou de manière à donner lieu de croire qu'il est autorisé à agir comme tel;

e) authentifie par sceau, signature ou initiales un document relatif à l'exercice de la profession d'architecte, f) (paragraphe abrogé) commet une infraction et est passible, pour chaque infraction, des peines prévues à l'

article 188 du Code des professions (chapitre C-26 ). Rien au présent

article n'empêche une personne qui, le 1 er février 1974, était architecte- paysagiste et s'intitulait comme tel, de continuer à porter ce titre. Rien au présent

article ne doit empêcher une personne de poser des actes réservés aux membres de l'Ordre, pourvu qu'elle les pose en conformité avec les dispositions d'un règlement pris en application du paragraphe h de l'

article 94 du Code des professions . Rien au présent

article ne doit empêcher une personne faisant

partie d'une classe de personnes visée dans un règlement pris en application de l'article 5.1 de poser des actes réservés aux membres de l'Ordre, pourvu qu'elle les pose en conformité avec les dispositions de ce règlement. 15. Every person, without being entered on the roll, who: (

a) practises the profession of architect; (

b) assumes the title of architect, either alone or with any other word; (

c) uses any title, designation or abbreviation that may lead to the belief that he is allowed to practise the profession of architecture; (

d) acts as an architect or in a manner leading to the belief that he is authorized to act as such; (

e) authenticates by seal, signature or initials any document relating to the practice of the profession of architecture, (f) (subparagraph repealed) is guilty of an offence and is liable, for each offence, to the penalties provided in

section 188 of the Professional Code (chapter C-26 ). Nothing in this

section shall prevent a person who, on 1 February 1974, was and called himself a landscape-architect, from continuing to bear such title. Nothing in this

section shall prevent a person from performing acts reserved for members of the Order, provided he performs them in accordance with the provisions of a regulation adopted pursuant to paragraph h of

section 94 of the Professional Code . Nothing in this

section shall prevent a person belonging to a class of persons to which a regulation under

section 5.1 applies from performing acts reserved for a member of the Order, provided the acts are performed in accordance with the provisions of the regulation. [ 25 ] L’

article 16 de la Loi précise, quant à lui, les actes réservés à l’architecte [12] : 16. Tous les plans et devis de travaux d'architecture pour la construction, l'agrandissement, la reconstruction, la rénovation ou la modification d'un édifice, doivent être signés et scellés par un membre de l'Ordre. 16. All plans and specifications for architectural work for the construction, enlargement, reconstruction, renovation or alteration of a building must be signed and sealed by a member of the Order. [ 26 ] Cette loi, d’ordre public, a pour but d’assurer la protection du public [13] .

S’inspirant du préambule de la Loi des architectes alors en vigueur, le juge Taschereau écrit dans Pauzé c. Gauvin [14] , « [o]n a évidemment avec raison voulu procurer des hommes de l’art réellement compétents au public, qui à juste

titre requiert que les édifices soient convenablement construits ». La Loi est également prohibitive.

L’imposition d’une peine en cas de violation des articles 15 et 16 démontre l’importance accordée par le législateur à la nécessité pour l’architecte d’être assujetti au contrôle de l’Ordre [15] dont la principale raison d’être est d’assurer la protection du public [16] . [ 27 ] Dès lors, si seule une personne inscrite au tableau de l’Ordre peut exercer la profession d’architecte au Québec ou agir à ce titre, il me semble qu’elle seule peut accomplir, selon les termes utilisés par Architecture, des « […] travaux d’architecture aux fins de la construction d’un immeuble […] » susceptibles d’y apporter une plus-value pertinente aux fins de l’

article 2726 C.c.Q. Elle seule peut donc prétendre se qualifier en tant qu’« architecte » et ainsi bénéficier de l’avantage exceptionnel conféré par cette disposition [17] . La doctrine est d’ailleurs unanime pour proposer une telle interprétation [18] . [ 28 ] En limitant ainsi la notion d’architecte aux fins de l’

article 2726 C.c.Q. , je ne fais pas abstraction de l’interprétation donnée à cette expression que l’on retrouve à l’article 1668 du Code civil du Bas Canada , aujourd’hui l’

article 2118 C.c.Q. , dans Réfrigération Jules Bienvenue inc. c. St-Laurent Jobin inc. [19] . Dans ce dernier arrêt, la Cour retient qu’une personne qui se comporte comme architecte et agit illégalement à ce

titre est assujettie à la responsabilité quinquennale de l’architecte. Elle retient les propos de la professeur Rousseau-Houle voulant que « [l]es architectes […] sont soumis à la responsabilité quinquennale non en raison de leur profession, mais en raison de leur activité » [20] . [ 29 ] Ces deux interprétations se réconcilient si l’on tient compte de l’objectif de chacune de ces dispositions. L’

article 2118 C .c.Q. relatif à la responsabilité quinquennale vise à protéger le client pour les gestes posés par l’architecte, légalement ou illégalement.

L’

article 2726 C.c.Q. , quant à lui, confère un avantage à l’architecte au détriment des autres créanciers. Un tel avantage ne peut être conféré à une personne qui ne respecte pas la loi, a fortiori lorsqu’elle est d’ordre public. L’intention du législateur telle que traduite dans ces dispositions requiert une application différente au terme architecte. [ 30 ] J’estime tout aussi mal fondée la prétention d’Architecture voulant qu’elle puisse se qualifier aux fins de l’

article 2726 C.c.Q. au motif qu’elle n’a posé aucun acte réservé aux termes de la Loi . Il est vrai, comme elle le souligne, qu’un architecte peut exercer diverses fonctions liées à la construction ou à la rénovation d’un immeuble qui vont au-delà des seuls actes réservés énoncés à l’article 16 [21] . La Loi circonscrit leurs champs de pratique exclusifs, mais ne limite pas leurs pouvoirs. À

titre d’exemple, l’

article 2118 C.c.Q. prévoit que l’architecte peut diriger et surveiller les travaux de construction, alors qu’une telle activité ne relève pas de son champ de pratique exclusif. De même, l’article 2 du Règlement sur la souscription obligatoire au Fonds d’assurance responsabilité professionnelle de l’Ordre des architectes du Québec [22] énumère une série de gestes pouvant être posés par l’architecte qui vont au delà des actes circonscrits à l’

article 16 de la Loi. [ 31 ] Toutefois, selon moi, un tel constat ne modifie pas pour autant la portée du terme « architecte » aux fins de l’article 2726 C.c.Q. C’est une chose que de poser des gestes qui peuvent autrement être effectués par un architecte sans pour autant contrevenir à la Loi ; il en est cependant une autre de prétendre bénéficier de la prérogative que constitue l’hypothèque légale de la construction accordée à l’architecte, sans pour autant avoir le droit d’agir à ce

titre vu les dispositions à caractère d’ordre public de la Loi [23] . [ 32 ] Il est également intéressant de noter que, selon l’article 50 de la

Loi sur le bâtiment [24] , le propriétaire d’un immeuble grevé d’une hypothèque légale de la construction inscrite par un entrepreneur peut demander la radiation de cette inscription si ce dernier n’est pas titulaire de la licence requise en vertu de cette loi. On comprend des débats parlementaires [25] que le législateur tente, par cette disposition, de trouver une solution à la situation soulevée par l’arrêt Girard c. Verronneau [26] , sans pour autant déclarer la

Loi sur le bâtiment d’ordre public. Dans cette affaire, la Cour refuse la radiation de l’enregistrement d’un privilège de construction effectué par un entrepreneur non titulaire de la licence exigée à cette fin par la

Loi sur la qualification professionnelle des entrepreneurs de construction , alors en vigueur (L.Q. 1975, c. 53). La Cour conclut que cette dernière n’est pas une loi d’ordre public dont la violation entraînerait la nullité absolue du contrat.

L’interprétation du terme « architecte » que je propose, qui repose notamment sur le caractère d’ordre public de la Loi , me semble réconciliable avec les exigences imposées par le législateur à l’entrepreneur dans le contexte d’une loi ne revêtant pas un tel caractère. [ 33 ] Architecture soutient finalement être en droit de bénéficier de l’hypothèque légale puisque sa compétence est reconnue par le Québec aux termes de l’Accord sur le commerce intérieur [27] et de l’Accord de commerce et de coopération entre le Québec et l’Ontario [28] .

Étant déjà membre de l’Association professionnelle des architectes de l’Ontario au moment où les services sont accomplis, son inscription au tableau de l’Ordre n’est qu’une simple formalité administrative dont le non-respect ne peut la priver de son droit à l’hypothèque légale de la construction. [ 34 ] J’estime qu’Architecture se trompe. [ 35 ] Ces accords interprovinciaux visent, entre autres, à éliminer les obstacles au commerce, à l’investissement et à la mobilité de la main-d’œuvre. Ils établissent des règles de reconnaissance bilatérale des compétences de certains professionnels, dont les architectes [29] .

Le Règlement sur les autorisations légales d’exercer la profession d’architecte hors du Québec qui donnent ouverture au permis de l’Ordre des architectes du Québec [30] atteste de la mise en application de ces accords en ce qu’il permet à un titulaire d’une autorisation d’exercer la profession dans une autre province canadienne, d’obtenir un permis de l’Ordre sur demande, sans exigence de formation, d’expérience ou d’examen additionnel.

Ces accords ne libèrent toutefois pas l’architecte d’une autre province canadienne d’obtenir un permis de l’Ordre pour exercer sa profession au Québec. [ 36 ] L’obtention d’un tel permis ne constitue pas, à mes yeux, « une simple formalité administrative », comme le plaide Architecture. La fonction principale d’un ordre professionnel demeure la protection du public (

article 23 du Code des professions ). L’Ordre exerce notamment cette responsabilité par le biais d’un contrôle de la compétence et l’intégrité de la profession, de l’adoption d’un code de déontologie auquel ses membres sont assujettis, par la mise en place d’un processus disciplinaire, et l’obligation des membres de souscrire à un fonds d’assurance. L’exercice de la profession d’architecte impose le respect d’un certain nombre d’obligations et de responsabilités dont le contrôle revient à l’Ordre.

Le permis d’exercice ne peut, dans ce contexte, être vu comme une simple formalité. [ 37 ] Je souscris donc aux propos de l’auteur Giroux qui, déjà en 1933, écrivait en parlant de l’article 2013 Code civil du Bas Canada , aujourd’hui l’

article 2726 C .c.Q. : 60 - Architectes étrangers. L’architecte étranger qui fait les plans pour un édifice construit en notre province ou en surveille l’exécution a-t-il un privilège pour le paiement de ses honoraires? On pouvait difficilement le soutenir autrefois, car il ne pouvait être reconnu en notre province comme architecte, ne rencontrant pas les exigences de la loi des architectes pour bénéficier ici de ce titre. N’en ayant pas le titre, il ne pouvait en avoir les prérogatives et, par conséquent, jouir du privilège de l’article 2013.

Mais aujourd’hui, l’architecte étranger est admis, à certaines conditions, à exercer sa profession en notre province; si cet architecte étranger pratique légalement en notre province, il jouira de tous les privilèges de cette profession et spécialement de celui de l’article 2013; mais s’il ne s’inscrit pas comme membre de notre association d’architectes, il ne peut avoir droit à ce

titre et à ses privilèges, et ne pourra invoquer le privilège de l’article 2013. [31] [Références omises; soulignement ajouté] [ 38 ] Architecture n’étant pas titulaire de l’autorisation d’exercer la profession d’architecte au Québec, vu son défaut d’obtenir un permis à cet effet, elle ne peut bénéficier de la garantie de l’hypothèque légale de la construction. [ 39 ] Pour ces motifs, je propose de rejeter l’appel. MANON SAVARD, J.C.A.

2. Doit souscrire au Fonds d'assurance de la responsabilité professionnelle de l'Ordre des architectes du Québec l'architecte qui pose ou offre de poser l'un ou l'autre des actes suivants: 1° exécution de relevés, d'esquisses, de plans ou de devis d'un édifice ainsi que de calculs ou d'études s'y rapportant; 2° évaluation de l'état d'un édifice; 3° recommandations relatives à des travaux de construction ou d'expertises concernant un édifice; 4° coordination de plans et devis devant servir à des travaux de construction; 5° surveillance des travaux de construction. […]